不動産投資の利回りって何？投資の世界において基本のキ「利回り」について

 表面利回りの計算方法

さて、下記3つのなかで最も高利回りなのはどの物件でしょうか？

• 年間の家賃収入が180万円と想定される3,000万円の物件
• 年間の家賃収入が280万円と想定される3,500万円の物件
• 年間の家賃収入が600万円と想定される10,000万円の物件

物件価格、家賃収入ともに数字が大きいのはCです。でもこれだけでは収益の高さは分からないですね。こういうときには利回りの出番。表面利回りは次の式で計算できます。

A）180万÷3000万×100＝6％
B）280万÷3500万×100＝8％
C）600万÷10000万×100＝6％

Bの表面利回りが一番高いことが分かりました。では、Bが投資に適した儲かる物件かというと、ちょっと待った！表面利回りだけで物件の良し悪しを判断するのはキケンです！

不動産投資における利回りの注意点

「高利回り＝投資に適した物件」とは限らない

実は、表面利回りと投資リスクは比例する傾向にあります。つまり表面利回りが高いほど、投資リスクも高い物件である可能性があるのです。

都心部と地方部

都心と地方の物件を比べてみると、利回りが高めの傾向にあるのは地方の物件です。でも地方は不動産投資で最も避けたい「あるリスク」も高いのです。

今の日本で問題になっている人口減少。これは不動産投資においても無視することができません。というのも、不動産投資において避けたい「あるリスク」とは「空室」。なぜなら、空室があるということは家賃収入が得られないということになるからです。しかし人口減少が深刻化している地方では空室リスクがとても高いのです。空室が続いてしまい、賃料を下げざるを得ないことも少なくありません。

表面利回りの計算式にある想定年間家賃収入とは、あくまでも「満室時」を想定していて空室を考慮していません。つまり空室が発生してしまうと、想定した表面利回りほどの収益をあげることができなくなってしまうのです。

先ほど計算した表面利回り8％の物件Bを例に見てみましょう。6万円の賃料で設定している3つの部屋が5ヶ月間空いたままだとすると、6万円×3部屋×5ヶ月で、90万円の家賃収入がなくなります。これを表面利回りの計算式に当てはめてみると

（280万－90万）÷ 3500万 × 100 ＝ 5.4％

2.6％も低い利回りとなってしまいました。

もちろん都心にあっても常に満室ということは現実的ではなく、どの物件でも空室は発生するものです。ただ、地方ではそのリスクがより高いということ。そのため、表面利回りの高さだけで投資判断をするのはキケンなのですね。

新築と中古

立地にもよりますが、新築より中古の方が利回りは高めのケースが多いです。しかし、これも要注意。先述したのと同様で中古物件の方が空室リスクが高いということもあるのですが、それとは別にもう1つ、早い段階で多額の支出が必要になることも少なくないのです。

築年数が経つほど建物が古くなるのは当然のこと。建物そのものはもちろん、専有部の設備（エアコンや給湯器、キッチンなど）も老朽化していきます。すると、状態によっては購入後すぐ～数年後に大規模なリフォームなどで多額の支出が必要になることも。リフォーム期間は入居者募集を中断しなければならないかもしれません。そうなると、やはり想定していた利回りほど収益をあげられない……なんてことに、なりかねません。中古物件は新築よりもそうしたリスクが高いことを念頭に置いておく必要があります。

当社の場合は賃貸管理手数料を3.5％で行っておりますが、そのうちの1％は入居者が退去した後のクリーニングなどにオーナー様負担が発生してしまった場合に備えて積み立ててあります。これにより、急な出費が発生する可能性が低くなり、かつ、実質2.5％の手数料で管理しています。

不動産投資には経費がかかる

表面利回りだけで判断するのがキケンなのにはもう1つの理由があって、それは経費のこと。実際の不動産投資には下記のように多くの経費が必要で、支出は物件価格だけではありません。

不動産投資に必要となる経費

【年間諸経費】

固定資産税
固定資産（所有する土地、家屋）に課税される税金。

都市計画税
都市計画区域内の市街化区域にある不動産に課される税金。

管理費
管理会社に管理業務を委託している場合に支払う費用。

水道光熱費
共有部分の水道代や電気代。

修繕積立金
建物の老朽化などに伴い大規模な修繕・メンテナンスを行うときのために積み立てられる費用。

修繕費
室内のクリーニングや設備交換のための費用。

【購入時諸経費】

不動産取得税
不動産を取得した際に課せられる税金。

登記費用
登録免許税や、登記を依頼する司法書士の手数料。

印紙税
不動産の売買契約書1通ごとに課される。

仲介手数料
不動産仲介会社が仲介に入っている場合にかかる手数料。手数料率は売買金額により異なる。

金融機関事務手数料
融資を組む金融機関に支払う手数料です。もちろん金融機関によって手数料額は異なりますが、10～30万円ほどとなります。

表面利回りは、このような経費を考慮せずに計算しています。そのため、あくまでも想定値。では、もっと現実的な収益性を測りたい場合にはどうしたら良いのか。そのときに使うのがもう1つの利回り、「実質利回り（ネット利回り）」と呼ばれるもの。名前の通り、より実質に近い利回りになります。

実質利回りの計算方法

実質利回りの算出には、諸経費を含んで計算します。

先ほど計算したBの物件（年間の想定家賃収入280万円、物件価格3,500万円）は表面利回り8％でしたね。この物件を購入するときに100万円、年間に50万円の諸経費がかかると仮定として実質利回りを計算してみましょう。

（280万－50万）÷（3500万＋100万）× 100 ＝ 6.38％ 

実質利回りは6.38％。表面利回りよりも1.62％低くなりますが、これがより現実的な利回りです。しかし実質利回りも満室を想定したものですし、諸経費も状況次第で大きく変わるため、やはり想定値でしかありません。

つまり、どちらの利回りも1つの目安。高利回りの物件を見つけた！ と思っても数値だけで判断するのではなく、地域情報や賃貸需要、家賃相場、社会情勢なども細かくリサーチすることが大切です。

2017年までの利回り事情

利回りは物件の価格とは反比例の関係にあります。物件の価格が上昇すれば利回りは下がり、物件の価格が下降すれば利回りは上がります。

ここ数年、マンションの価格が高騰しているという話を聞いたことはあるでしょうか。2013年頃から、とくに東京では物件価格が大きく値上がりしたことで、利回りは低い水準で動いています。ということはリターンが低くて投資には向かない時代なのか、というとそういうわけではなく、今は多くの人たちにとって投資を始めやすい状況にあります。

物件価格が高騰した理由、そして投資のハードルが下がっている理由はナゼなのでしょう。複数の要因がありますが、一番のポイントとなるのは「アベノミクス」にあるといえるでしょう。

アベノミクスで不動産投資のハードルが下がった

2012年12月に安倍首相が表明したアベノミクスの政策の1つが金融緩和。そして、アベノミクスを加速させるため、2016年2月に日銀の黒田総裁が導入したマイナス金利。金融緩和とマイナス金利により、日本は超低金利時代となりました。金利が下がったことで、銀行からお金を借りやすくなったのです。

不動産の購入や投資に足踏みしていた人たちにとってもハードルが下がり、2016年4月～9月の不動産融資額は過去最高を記録するまでに。副業として不動産経営を行うサラリーマンが増えたのにも、こうした背景があります。

市場が活性化したことで物件価格は上昇したものの、低金利により手元にたくさんの資金がなくても投資を始めやすい状況になったのですね。

2016年に当社で初めて不動産投資を始めたお客様もこのようにおっしゃっていました。

『以前、投資用ローンの利率が高かったときには投資用不動産を購入してもなかなかローン返済が進まず、借金しか残らないという話しを聞いていましたが、今は時代が違いますね。条件によっては金利も約1.6％と低く、何年先までいくら払えばいいということがキャッシュフロー表などでわかるので、そこまでリスクはないということがわかります。』

また、当社で長く不動産投資を行なっていただいているお客様でも、この低金利をチャンスと捉え、ご自身の与信枠をこのタイミングで精一杯活用しようという方も増えてきております。