不動産賃貸で不労所得?不動産投資は楽して稼げるのか?

不動産賃貸で不労所得?不動産投資は楽して稼げるのか?

一般的に、不動産賃貸は「働かず、家賃収入のみで暮らしていける不労所得」のようなイメージが先行していますが、実情としては必ずしも不労所得とは言えません。
本記事では、不動産賃貸で安定した収入を目指すために必要なことを取り上げていきます。

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不動産賃貸は本当に不労所得?

不労所得とは、労働を必要とせずに定期的に得られる収入のことを指しています。
例えば本を出版することによる印税、株式投資による収益、アフィリエイトによる広告収入などが挙げられます。

一方で不動産賃貸も、しばしば不労所得を得ることができるビジネスとして捉えられることがあります。
その理由としては、賃貸収入という形で安定した収益を得られるためです。
不動産投資において、収益は主に購入した不動産の値動きの差分によって得られる「キャピタルゲイン」、そして賃貸収入である「インカムゲイン」の2つに大別されます。

関連記事:不動産投資で失敗しないために!賃貸経営を成功に導く方法

実情として、キャピタルゲインによる不動産投資はハイリスク・ハイリターンとして知られている為一般的ではなく、多くはインカムゲインを求める不動産投資がほとんどです。

キャピタルゲインによる不動産投資が主流だった時代といえばバブル絶頂期であり、その後のバブル崩壊による不動産価値の下落ぶりはみなさんがご存知の通りです。

管理会社に委託しないで運用した場合、不労所得という観点で不動産賃貸を見ていくと、世間のイメージほど労働を必要としないことは決してありません。
安定した収益は、不動産賃貸に存在するいくつかのリスクを回避したり、営業努力をしたりすることで初めて得ることができるのです。

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不動産賃貸にまつわるリスク

空室リスク

不動産賃貸で収益を得るためには、リスクを回避する努力が必要ですが、最も起こりやすく注意すべきなのがこの空室リスクです。
いくら良い物件を購入できたとしても、空室となってしまえば収益はゼロとなり、ローンがあれば返済が滞る原因ともなります。

空室リスクを回避するためには、東京23区のように人口の密集した土地や、駅からのアクセスがしやすい立地といったような条件が必要になってきます。
また長期間一括で借り上げて又貸しするサブリースなど、一定の収益性を担保するシステムを提供する管理会社を利用してもいいでしょう。
その際、賃貸管理会社の選定には、「入居率」という観点で見極めることが重要になります。

家賃滞納リスク

入居者に家賃を滞納されたとしても、賃貸契約上はすぐに退去してもらうことはできないため、不動産賃貸を行う上でこれも大きなリスクと言えます。
また家賃滞納をされた場合は新たな入居者を募集する機会を失うという意味で、空室リスクよりも大きいリスクと言えます。

家賃滞納リスクを回避するためには、こういったトラブルへの対応に熟練した賃貸管理会社を利用するのが1つの手かもしれません。
会社によっては家賃滞納を保証するプランを用意しているものもあるため、利用してみましょう。

物件価値下落リスク

物件の価値は、時間の経過とともに劣化していくため、当然ながら下落していきます。

先程の空室リスクに通じる部分もありますが、物件価値の下落幅は物件の立地に依存します。
東京23区内や駅からのアクセスといった需要の高い立地であれば、物件の価値は下がりにくくなります。
むしろ大型商業施設ができることや、新駅が開発されることの効果で物件価格が上昇する可能性もゼロではありません。

また、耐震性の高い物件や、バス・トイレ別のような好条件の物件も価値が下落しにくくなるポイントとなるため、長い目で見た物件選びがリスク回避への近道となります。

災害リスク

火災や地震、台風といった災害によって物件の価値が損なわれてしまうリスクは、不動産投資家にとっては頭を悩ませる種となるでしょう。
地震に関しては土地の地盤の強さや建物の耐震性など、ある程度リスクを低減する努力は可能です。
火災に関しては、木造住宅周辺を避ける、鉄筋コンクリート造の物件を選ぶといった工夫が必要となります。

また火災保険や地震保険への加入は、災害リスクを回避するには最低限必要な方法といえるでしょう。

関連記事:不動産投資で地震がリスクって、本当?

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不動産賃貸で収入を得るために大家がやらなければいけないこと

入居者の管理

入居者の募集

入居者を募集するにあたっては、まず家賃の設定・管理をはじめとした入居条件の設定があります。
その後は賃貸管理会社などを利用して入居者を募集し、応募者が家賃を滞納するリスクがないかどうか、支払い能力を中心に審査をします。

入居者の退去手続き

入居者の退去時には、退去の立会いや家賃・敷金の精算などが必要になります。
大家が退去に立ち会うのは、退去時は部屋の原状回復等でトラブルになることが多いためです。
また退去時には新たな入居者の募集が必要となりますが、これは退去が決定した時点で可能です。

その他

以上のような入居・退去の管理以外にも、必要に応じて苦情への対応や、家賃滞納など契約違反への対応も大家の役割です。

物件の管理

不動産賃貸において安定した収益を得るにあたって、最も大切なことの一つが物件の管理です。
空室リスクを回避するためにも、大家には物件を魅力的に維持する義務があります。
入居者の退去後の修繕やリフォームも、長い年月で安定した不動産経営を成功させるために必要な大家の役割です。

資金の管理

不動産賃貸では、家賃・敷金、維持費や税金など、関連する金銭の流れの把握が重要になります。
物件を魅力的に維持するために必要なリフォームには、多額の資金が必要なため、収益を積み立てるなど長期的な視野を持ったプランニングを行いましょう。

不動産賃貸に必要な業務

ここまで見たように、不動産賃貸といっても、ひとえに不労所得と言えないことがわかります。
安定した賃貸収入を得るためには、大家としてやらなければならない仕事が多数あることがこれまでの説明でお分かりいただけたと思います。

一方で、なるべく苦労せずに不労所得に近い形になるよう工夫することは重要だと考えられます。

空室リスクを回避するために魅力的なエリアや物件を選ぶことが重要なポイントになってきますし、建物管理においてもどの会社に委託するかによってサービスの質が変わってくるかもしれません。
そのため、不動産賃貸を成功させるためには不動産選びの段階が最も重要であると言っても過言ではありません。

不動産選びの実例

本項では、空室リスクを最大限に抑えるために、不動産選びに注力した投資家Aさんの実例を紹介します。

Aさんは、年収は850万円で大手人材会社に勤めるサラリーマンです。
Aさんが投資した物件の情報と、月々の収支は以下のようになっています。

地域 東京都練馬区練馬
立地 西武池袋線・西武有楽町線「練馬」駅徒歩2分
購入価格 2,350万円
家賃設定 88,000円
表面利回り 4.49%

表 1 投資物件の情報

収入(家賃) 88,000円
建物管理費 △7,508円
賃貸管理費 △3,080円(家賃の3.5%)
ローン返済 △73,110円(金利1.6%)
月々の収支 4,302円

表 2 月々の収支

Aさんが本物件を選んだ最大の理由は、駅から近いという点です。
空室リスクを抑えるにあたり、好立地条件の物件に投資することは非常に重要であると言えます。
その結果、本物件においていまだ空室がないという結果になっています。
空室率が低い物件というのは、収益も安定するということで、不労所得に近い形になるということが言えるでしょう。

関連記事:管理と物件が重要!不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介

管理会社に任せれば不労所得になる?

管理会社に委託するメリット

不動産賃貸で利益を得るためには、これまで説明してきたような様々な業務を行う必要があることはおわかりいただけたと思います。
もちろんのことながら、これらの業務を全て自分で行うとなれば、かなりの労力がかかってしまいます。

ただ、以上の業務を全て自分で行う必要はありません。
不動産の管理会社と「不動産管理委託契約」を結ぶことで、大家がすべき様々な業務を委託することが可能になります。
普段はサラリーマンで副業として不動産賃貸を行う人などは、委託契約に頼ることになると思います。

管理会社といっても、建物管理と賃貸管理の2つの種類があります。

建物管理の内容は以下のとおりです。
・管理組合の運営
・共用部分の清掃・管理
・建物の設備の点検、保守
・補修・修繕工事の実施

一方で、賃貸管理の内容は以下のとおりです。
・家賃の設定のための市場調査
・入居者の募集
・入居者の審査、契約締結
・家賃、共益費などの徴収
・クレーム対応
・契約更新手続き
・退去立会い
・退去後のクリーニングなど
・退去精算

不動産投資家にとって、これらの管理業務を代行してくれる管理会社は頼もしい存在ですが、もちろんどの会社でもいいわけではありません。
サービスの質の高い会社をきちんと選ぶことが重要です。

委託契約のデメリット

しかし、ただ不労所得を得たいがために、全ての管理業務を管理会社に委託することは、デメリットがあることも知っておかなくてはなりません。

1つ目のデメリットは、長期的に委託契約における管理料のコストがかかる点です。
長期の安定した収益を目指すのであれば、管理料を含めた金銭収支をより緻密に計算しておく必要が発生します。

また2つ目のデメリットとして、建物管理においても賃貸管理においても、管理会社の選定が困難であることが挙げられます。
不動産賃貸を長期で行うにあたっては、様々な知識が求められます。
管理会社はこれらのノウハウが集積していますが、逆に言えば、賃貸経営の成功が管理会社の実力によって大きく左右されてしまいます。
そのため、業者を選定する際に細心の注意を払うこととなるでしょう。

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完全に委託契約した場合

マンションの管理を委託する場合には、そのマンションで組織されている管理組合に加入することになるので、管理費の支払いが必要となります。
不動産所有者と入居者で管理費をどの程度の割合で負担するのかという話は、各所有者に委ねられます。
しかしながら、管理費には共有部分にかかる費用も伴ってくるため、不動産所有者が支払うべき管理費が0になるということは稀です。

管理を完全に委託契約した場合には、不動産所有者に残る仕事はかなり少なくなると言えます。
所有者がやらなければならない仕事としてはまず、確定申告があります。
確定申告は、所有する物件が多いほど手間がかかる仕事ですが、税理士に委託することも可能です。

それ以外の仕事としては、入居者が退去したときに賃貸管理会社から連絡がかかってくるので、それに関しての対応や、マンションの管理組合の総会に参加するといった仕事があります。
なお、管理組合の総会については委任状の提出によって権限を委託できるということもあり、ほとんどの不動産所有者は参加せず委任しているというのが実情です。

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まとめ

以上で説明してきたように、不動産賃貸をどのような業務形態で行うかは、不動産投資家の投資目的によって大きく変わります。

副業として不動産賃貸を行いたい、不動産賃貸によって不労所得を得たい、という場合は不動産管理委託契約をうまく活用していくことが理想的です。
委託契約を結ぶことでのリスクを低減するためには、賃貸管理と建物管理を一括で行う会社に委託するなどの工夫が必要となります。

不動産賃貸には複雑な業務や様々なリスクがありますが、不動産管理会社をうまく利用すると、手間がかからずに収益を得ることも可能です。
長期的な資産投資をお考えであれば、是非不動産投資に踏み切ってみましょう。
 

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