2022.05.31

区分マンション投資【成功のカギ】をオーナーから学ぶ！

【目次】

区分マンション投資は一棟投資と比較すると初期投資費用が安いことから、不動産投資の第一ステップとして取り組む人も多く見られます。そこで今回の記事では、区分マンション投資のメリットやデメリット、選び方について解説します。後半には実際に当社で不動産投資をされているオーナー様の成功談やアドバイスも掲載していますので、ぜひ最後までお読みください。

＼誰でもOK！「不動産投資の基礎」資料セットを無料プレゼント中／

10秒で手に入る！
　「不動産投資の基礎資料」はこちら　

*「初心者向け資料セットが欲しい」に☑でメールが届きます

区分マンション投資 6つのメリット

はじめに、区分マンション投資のメリットを6つご紹介します。

空室が出にくい好立地・好条件の物件を運用できる

不動産投資で成功する（利益を出す）ためには、空室の出にくい人気物件を購入することが非常に重要です。
マンションを一棟丸ごと購入する「一棟投資」では、好条件のマンションは数億円以上になります。例えローンを組んでも、おいそれと購入できる額ではありません。

それに対し、区分マンション投資であれば一室からの購入であるため、都心の物件でも数千万円程度で購入可能です。初期費用を抑えながら、空室リスクの低い好条件の物件を運用できる点が区分マンション投資の強みです。

不動産投資の初期費用について知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

不動産投資の初期費用【最低・平均】金額とは？安く抑えるコツも解説

動産投資の初期費用は目安として、物件購入価格の約20～30％程度と考えましょう。不動産投資を始めるにあたり、初期費用にいくらかかるのか、そもそも何に費用がかかるのかについて、解説します。加えて今回は、初期費用を安く済ませるためのテクニックも伝授します。不動産投資を始める前に基礎知識として押さえておきましょう！

管理の手間がほとんどかからない

基本的に物件を選んだあとの管理は管理会社に任せることになるため、手間がほとんどかかりません。株の場合は常に経済状況に対して敏感になる必要がありますが、不動産は一夜にして資産がゼロになる、といったことはなく、日々の運用に追われるという心配はありません。また、手間がかからない分、他の投資商品と組み合わせて利益を上げることもできるため、非常に合理的な投資方法です。

自主管理と管理委託のどちらが良いのかが気になる方は、以下の記事もご覧ください。

自主管理と管理委託、どっちがいいの？物件の管理方法について解説

不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。継続的に賃料収入を得るために、その後の管理が重要です。今回は、自主管理と管理委託の主な管理方法について、それぞれの特徴やメリット、デメリットを解説していきます。不動産投資における自主管理とは、賃貸物件の管理を管理会社に委託せず、物件のオーナー自ら管理することを指します。

災害後の修繕費用など、突発的かつ大きなお金がかからない

区分マンション投資の場合、マンション全体の管理運営は一般的には管理組合に委託を受けた管理会社が行います。月々の修繕積立金の支払いは必要になりますが、災害時に共用部分が受けた損害については修繕積立金から修繕費が支払われます。もちろん、損害が大きい場合は追加の出費が生じますが、積立金がある分、突発的な多額の費用負担といった状況は回避できます。
ただし、専有部分（室内など）はオーナーが修繕しなければなりませんので、火災保険・地震保険の加入や修繕費の確保は必要です。

投資物件を修繕するタイミングや目安のコストについて知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

投資物件の価値を左右する！修繕タイミングと目安コスト

経年劣化による資産価値の下落は、家賃の下落や空室リスクにつながり、安定した家賃収入が得られなくなってしまいます。物件の資産価値を保つためには、点検や修繕・設備交換を定期的に行うことが必要です。今回は、物件の主な修繕項目や修繕のタイミングと費用相場、修繕費用の準備法、大規模修繕における適切性の判断ポイントをご紹介します。

元の投資金額が少ないため、金利上昇の影響に比較的耐えやすい

不動産投資は投資金額が高額になるため、多くの場合、ローンを組んで行うことになります。ローン返済中に金利が上昇すると返済額が増え、収益を圧迫します。これを「金利上昇リスク」といいます。
特に不動産投資ローンは固定金利が選べないことが多く、金利上昇リスクを回避することは困難です。
区分マンション投資は一棟投資と比較すると投資金額が少なく、借入額も抑えられるため、金利上昇リスクに耐えやすいというメリットがあります。

インフレになった場合に連動して賃料UP・売却価格があがりやすい

仮に、銀行に1,000万円の貯金をしていたとします。インフレになったとしても、預貯金が目減りすることは基本的にはない、と思っている方がいらっしゃるかもしれません。
ですが、物価上昇すればそれだけお金の価値が下がります。銀行に預けていながら、資産が減っていく、ということになります。

その点、不動産投資は、現金のようにインフレの影響で資産価値が目減りすることはなく、不動産価格や賃料はインフレと連動することが多いので、むしろ価値が上がる可能性もあります。

流動性が1棟投資よりも高く、売却しやすい

株式や投資信託のような金融資産であれば取引市場が存在するため、売却の手続きをすれば数日以内に現金を手にすることができます。
それと比較すると、不動産投資は現物資産であり、買い手がいないと売却できません。たとえ、買い手が見つかったとしても、融資審査が下りるのを待つなど、時間を要するため、流動性は低いといえます。

ですが、不動産投資の中でも区分マンションは流動性が高い傾向にあります。
一棟よりも安い金額で購入できるため購入候補者が多く、融資審査も短期間で済むことが多いためです。狙ったタイミングで売却しやすい、といえます。

不動産投資における流動性について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

不動産投資における流動性について理解しよう

投資対象として保有される資産の現金化のしやすさの度合いを、投資の「流動性」と呼びます。今回は、不動産投資における投資の流動性の特徴や、流動性に影響を与える要因、そして流動性の低さがもたらすメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

生命保険としての価値がある

不動産投資ローンには「団体信用生命保険」がついています。団体信用生命保険とは、債務者が死亡した場合や高度障害状態になった時、保険金をもとに金融会社に対する債務を弁済する制度です。自分に万が一のことがあった場合でも家族の負担にならず、安定した家賃収入を得られるため、生命保険代わりにもなりえます。

不動産投資が生命保険の代わりになるか気になる方は、以下の記事もご覧ください。

不動産投資が生命保険の代わりになる？不動産投資と生命保険を徹底比較

不動産投資と生命保険は全く違うものと思っている人が大多数でしょう。なぜ不動産投資を生命保険として活用することができるのでしょうか。不動産投資のために金融機関から融資を受ける際、団体信用生命保険に加入することができます。不動産投資に伴う団体信用生命保険と生命保険を比較しつつ、両者の共通点や違いについて解説していきます。

「物件在庫数」業界TOPクラス！新築・中古をお選び頂けます

簡単10秒!
　最新の物件情報をもらう　

*「初心者向け資料セットが欲しい」に☑でメールが届きます

区分マンション投資 4つのデメリット

続いて、区分マンション投資のデメリットを4つご紹介します。

空室発生時に収入０のリスク

区分マンション投資は一棟投資と比較すると空室リスクが高いという特徴があります。一棟投資であれば、マンション内に空室が出たとしても、他の入居者がいる部屋の家賃収入を得られます。
例えば、10室中3室が空室でも、残り7室から家賃収入が得られるため、最大利益の70％は確保できます。ローン返済や管理費、修繕費をそこから払えれば赤字は免れます。

それに対し、区分マンションは「100か0か」の世界です。
空室が生じた場合、家賃収入は得られず、経費がある分、赤字になってしまいます。
入居ニーズの高い好条件の物件を選ぶこと、資金に余裕があれば複数室所有することで、空室リスクを軽減させることは可能です。

収益物件について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

収益物件とは？不動産投資を始める前の基礎知識を紹介

数ある不動産の種類に“収益物件”という不動産が存在することはご存知でしょうか？　収益物件とは、毎月一定の収入がある不動産のことです。優良収益物件のポイント、収益のあがりやすい人気物件、そして収益物件を探す際の注意ポイントもあわせてお伝えします。不動産投資経験者も、これからの方も、収益物件の知識を深めましょう！

高利回りを狙いにくい

先ほどご紹介した通り、区分マンション投資で最も注意すべき空室リスクを軽減させるためには、好条件のマンションを選ぶことが重要です。

しかし、条件の良いマンションはそれだけ高額になるため、実質利回りは低くなります。
それに加え、区分マンションはマンション一棟投資と比較して、家賃収入に対する管理費、修繕積立金、固定資産税といった経費の比率が大きくなります。
そのため高利回りは狙いにくい傾向にあります。

高利回りの投資物件の特徴と失敗について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

高利回り投資物件の特徴と失敗しないための攻略法

物件選びがものをいう不動産投資では、物件の利回りの実現性が非常に重要な指標となります。非常に多くの投資物件が販売されていますが、実際に高利回りで運用することができるスペックを持つ物件はそれほど多くはありません。今回は、高利回りの物件を手に入れて良いスタートを切るために、利回りと物件探しのポイントを紹介していきます。

物件の管理に関する権限が限定的

先ほどご紹介した通り、区分マンション投資では、マンション全体の管理は管理会社が行います。管理に時間や手間がかからない点はメリットですが、その反面、物件の管理を自分で全て決められないというデメリットもあります。

例えば、共有部分である玄関や廊下は自分の権限で修繕ができません。部屋はきれいでも、そういった場所が汚損している場合、入居候補者に敬遠されてしまう恐れがあります。
また、自分が所有している部屋に関しても、リフォームや家賃の変更に関して制限が設けられている場合があります。
区分マンションを購入する際には、物件の質はもちろんのこと、管理会社の質やマンション全体の規約なども確認しておく必要があるでしょう。

不動産投資の建物管理における過剰請求について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

実は損しているかも？不動産投資の建物管理における過剰請求とは

不動産投資において、建物管理は物件の価値を維持するための重要な業務です。委託管理をするとなった際に重要なのが管理会社選びです。しかし、管理会社選びに失敗すると、オーナーがリフォーム費用などを過剰に請求されてしまうケースもあることをご存知でしょうか。こうした失敗に陥らないための注意点をおさえておきましょう。

提携金融機関の審査方針が「積算評価」だと融資が付きにくい

区分マンション投資は、一棟投資と比較すると融資が付きにくい傾向にあります。
金融機関による融資審査では、本人に返済能力があるかという点に加え、物件の収益性が考慮されるからです
収益性を判断する評価法は、以下の2つに大別されます。

【1】積算評価
土地の価格と建物の価格をそれぞれ別に評価して合算して算出される不動産価格

【2】収益還元評価
不動産を収益物件として運用することを前提として、期待される利益をベースした不動産価格

上記のうち、金融機関が一般的に用いるのは【1】積算評価　です。
債権者が債務不履行に陥った際、不動産を担保として弁済を行うためです。
区分マンションでは土地の持ち分が非常に小さくなるため、土地の価格が反映される積算評価は不利になります。※プロパティエージェントでは、融資審査をクリアした物件のみ取り扱っておりますので、安心してお任せ下さい。

区分マンション投資のメリットとデメリットを理解したところで、
次の章からは、不動産投資を行うオーナーの本音についての調査結果を紹介していきます。

【オーナーの本音】不動産投資を始める前のイメージ

プロパティエージェントを利用していただいているオーナー様の生の声を聞いてみましょう。

不動産投資を始める前はネガティブなイメージが上位に

結果は、なんと1位から4位までがネガティブな回答でした。
現在オーナーとして成功している方でも、始める前は「リスクが高そう」「難しそう」といったネガティブなイメージを持っていたようです。

「お金持ちの人がやるもので、自分の知らない世界だと思っていた」や、「メリットやリスクについて想像が出来なかった」という回答もありました。

一方、「ほったらかしにできて楽そう」というポジティブなイメージが５位に入りました。また、ランク外でしたが「夢がありそう」「オーナーという響きが良い」という“不動産オーナー”に憧れる回答もありました。

不動産投資を始めたあとのイメージ変化

イメージが変わった	70％
イメージ通り	30%

それでは、不動産投資後のイメージはどうでしょうか？
アンケートでは「イメージが変わった」と答えた方は7割にものぼり、ほとんどがネガティブからポジティブなイメージに変わったようです。

理由として
・「初期費用がそれほどかからなかったから」
・「想像以上に、保険商品としても優秀だったから」
・「物件と不動産会社選びさえ正しく行えば、失敗のリスクが低いことが分かったから」
という意見もあり、ほとんどのネガティブなイメージが誤解であったことが伺えます。

また、
・「営業担当の方がライフプランに沿って提案し、かつリスクもきちんと説明してくれたから」
・「営業担当が夢やメリットばかりでなく、現実的な説明（特にリスクや長期運用による損益等）について丁寧に説明してくれたから」
といった、営業担当者への意見も目立ちました。

どうやら不動産投資のイメージは、不動産投資会社の選び方が鍵を握っているといえそうです。

【不動産投資の運用基礎からリスクと対応策】まで学べます！

簡単10秒!
　資料請求・お問合せ　

*「初心者向け資料セットが欲しい」に☑でメールが届きます

【オーナーの本音】「成功した」と思う理由

「優良物件の購入」「運用の安定」で成功を実感

不動産投資で「成功したと思えるのは？」という質問をしたところ、１位は「良い条件の不動産を持てた」と物件に関することでした。次いで「ほったらかしに出来る」、「不動産会社との関係」など運用に関する答えが続きました。さらに「節税効果がある」、「年金対策として安心」「生命保険効果」など収支について実感する方が多いようです。

・「空室期間が心配だが、すぐに入居者を決めてくれた」
・「不動産投資により人生観が大きく変わった。今まで“何かしておかなければ”と思うばかりで何もアクション出来なかったが、担当してくれた営業の方のフルサポートもあり思い切って始めることが出来た」

という当社サポートへのお褒めの言葉も頂くことが出来ました！

オーナー成功エピソード

アンケートでご回答いただいた「成功エピソード」について、いくつかご紹介します。

A様：「不動産投資をしているおかげで安心感があり、様々なことにチャレンジできている」

B様：「日常の生活を変える事なく資産を持てるので、妻からも良い反応が得られている」

お二人に共通しているのは「安心感」ということですね。
次のような魅力的な成功談もありました。

C様：「購入時よりも資産価値も家賃も上がり、入居者も付いている」

D様：「入居者退去後、１ヶ月経たずに次の入居者が決まり家賃も上げられた」

E様：「物件が企業の借り上げになり、安定性がグンと上がった」

F様：「好立地物件だったために、高値で売却することができた」

また、「生命保険を計算したときに必要な金額が大幅に減った」、「生命保険を解約し、結果的に節約できた」という保険関連のエピソードも多くありました。

あわせて、オーナーになってまだ浅い方の回答を紹介します。

・「現段階で大きな成功体験はありません。ただ、不動産投資に対して賛否両論がある中で“まずは一歩踏み出してみる”ことが出来たのが成功体験かな？と思います」

・「まだ運用中のため成功したと感じるタイミングではなく、チャレンジ中と感じている」

不動産投資を始めることで考え方が変わった、資産形成への一歩を踏み出せたというのも、お金では換算できない「成功」だととらえている方も多いようです。
我々も、今後のお取組みで成功を実感していただけるよう、サービスの質をあげていけるよう努めて参ります。

【オーナーの本音】プロパティエージェントを選んだ理由・物件について

プロパティエージェントでの物件購入　満足度

プロパティエージェントで物件を購入して良かったと思う	94%
プロパティエージェントで物件を購入して良かったと思わない	0％
どちらとも言えない	6％

「営業担当に感謝。良い意味でほったらかしにできます」

オーナー様からの高い信頼は営業冥利につきます。
以下、オーナー様からいただいたお声を紹介させていただきます。

A様：「自分自身は特に何もせず、ケアを非常にして頂き、大変助かっております」

B様：「営業担当の方に出会うまでは不動産投資の知識は皆無でした。他の投資とは違い、何もわからなくても全部説明して頂けますし、良い意味でほったらかしにできることが不動産の良いところです」

C様:「謝恩会などもあり、上から下まで顔が見えやすい会社である点に好感を持っています」

当社物件については、立地や入居率の高さを評価

不動産投資で成功するためには「物件」が良くなくては話になりません。
当社物件への評価を聞いたところ１位が立地の良さでした。
不動産投資は立地が大事と言われる中、アンケートにて「物件」や「フォロー体制」について評価を頂けたことを嬉しく思います。また、当社の強みでもある入居率の高さやワンストップ体制についても高評価を頂きました。

「物件在庫数」業界TOPクラス！新築・中古をお選び頂けます

簡単10秒!
　最新の物件情報をもらう　

*「初心者向け資料セットが欲しい」に☑でメールが届きます

オーナーの本音から見えた！成功に必要なこと

区分マンション投資における成功とは、長期的な視点のもとで安定した運用を行い、最終的な利益を黒字にすることです。
そのためには不動産会社選びと物件選びを慎重に行うことが重要です。
前述したオーナー様のアンケート結果を踏まえ、特に注意したい点について解説します。

会社選び

不動産投資を行うに当たり、長期的なパートナーとなるのが不動産会社です。不動産会社と一口にいっても、売買をメインとしている不動産会社や管理専門の不動産会社などさまざまです。
物件の仕入れ、販売、管理、売却までをワンストップで行う不動産会社であれば、その物件に精通しているため、ありとあらゆる相談ができて安心です。

物件選び

不動産投資が成功するか否かは物件選びにかかっているといっても過言ではありません。
特に注意したいのは立地と管理状態です。

【1】立地
マンションは立地が命です。アクセス力や利便性、安全性など多面的にエリアを評価し、好立地のマンションを購入するようにしましょう。特に重視したいのが以下の点です。

・駅から近いか
・ターミナル駅へのアクセスは良好か
・周辺にスーパーや飲食店、病院などの施設は充実しているか
・沿線など騒々しいエリアではないか
・治安は良いか
・地震の起こりにくい地盤の強いエリアか

可能であればそのエリアに足を運び、自身の目で確かめると良いでしょう。
その場合は1回だけではなく、曜日や時間帯を変えて何度か確認することをおすすめします。
「週末になると近くの飲み屋に人が集まって騒々しい」
「夜になると街灯が少ないため暗くて危ない」
など、新たな発見があるかもしれません。

【2】管理状態
先ほどご紹介した通り、区分マンションでは自身でマンション全体の管理を行うことができません。だからこそ、マンションの管理状態は厳しくチェックする必要があります。
管理状態が悪いということは、管理会社の質も良くないということです。築年数が経過するごとに管理状態による差は大きくなりますので、購入前に見極めることが重要です。
マンションの内見を行う際には清掃は行き届いているか、汚損箇所はないかなど、共有部分のチェックもしておきましょう。

不動産投資で失敗しない物件の特徴や重視するポイントについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

初心者が不動産投資で“失敗しない”物件の特徴&重視ポイントを大公開！

不動産投資の初心者が失敗しない「物件タイプ」があるのはご存知ですか？　不動産投資を成功に導くためには、立地や築年数、利回りといった分かりやすい要素だけで判断するのではなく、複数の視点から検討し、自身に適した物件を選定することが重要です。初心者の方におすすめの物件の選び方や、成功するためのポイントについてご紹介します。

区分マンション投資はこんな人におすすめ

最後に、区分マンション投資に向いている人の特徴について解説します。

区分マンションの投資について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

区分マンション投資【成功のカギ】をオーナーから学ぶ！

区分マンション投資は「節税効果」「年金対策」「生命保険」といったメリットがあります。収益を上げられる物件の選び方といった基本をはじめ、実際に不動産を購入したオーナーの成功談やアドバイスをまとめました。オーナーの本音からみえた「成功」に必要な事とは？　これから区分マンション投資を始めようか検討している方、必読です！

少ない自己資金で不動産投資を始めたい人

区分マンション投資は一棟投資と比較すると、少ない自己資金で始められます。
ローンを利用すれば、100万円程度の自己資金から始めることも可能です。
プロパティエージェントでは、10万円からお取組みいただけるプランもございます。

本業が忙しいサラリーマン

区分マンション投資の場合、マンション全体の管理は管理会社が行います。
本業が忙しいサラリーマンもマンション管理に煩わされることなく本業に集中することができます。
オーナーアンケートでご紹介した通とおり、不動産投資の知識がなくても「ほったらかし」で長期的に運用を行えることは大きな利点と言えます。
また、サラリーマンは定期的な収入があるため、融資が付きやすいというメリットもあります。

老後の生活に不安がある人

特に少子高齢化が進んだ現在では、個人年金代わりにマンション投資を始める人も増えています。先ほどご紹介した通り、区分マンション投資は高利回りではありませんが、空室リスクの低い人気物件を購入すれば、毎月安定した収入を得られます。
現役時代に購入し、家賃収入でローンを返済しつつ運用、定年を迎えた時にはローンを完済し、家賃収入で生活するというライフプランを組むことも可能です。

生命保険に払っているお金を軽減したい人

生命保険を見直したい、掛金を減らしたいと考えている方は、区分マンション投資を検討しても良いかもしれません。
ローン返済中に万が一のことがあっても、団体信用生命保険の適応により、ローンの残債が無い状態で、家族に現物資産である区分マンションを残すことができます。マンションの価格やローン返済額によっては、生命保険よりも毎月の支払いを安く抑えることも可能です。

不動産投資で得られる3つのメリットについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

不動産投資のメリット・リスク | 成功する人の特徴は？

不動産投資をすることでどのような恩恵が受けられるのか疑問をもたれている方も少なくないのではないでしょうか？ここでは、不動産投資のメリットのなかから知っておきたい代表的なものを3つ紹介していきます。ご自身のライフプランに合わせて目的を明確にし、最も適したタイミングで取り組めるよう基本知識を正しく身に着けておきましょう。

まとめ

区分マンション投資のメリットやデメリット、注意点について、オーナーの本音とあわせてご紹介しました。

プロパティエージェントでは、物件の仕入れから販売、管理、売却までをワンストップで行います。
不動産管理のプロとして、これまでに培ったノウハウで建物管理、入居者管理もサポート。
コロナ禍においても入居率99％を維持しています（2022年3月現在）。
オーナー様の大切な資産であるマンションの価値を守り、不動産投資を成功に必要なサポートをトータル的にさせていただきます。区分マンション投資を成功させたいと考えている方は、ぜひ一度、ご相談ください。

※2022年5月31日時点の情報です。