即完売・人気物件から分析!プロが即決する投資マンション特徴6

せっかく良い物件に出会えたと思ったらすでに売れていた、という経験をした方も多いのではないでしょうか。人気エリアにおいて良好な物件が売り出された時には、投資家の購入決定も早いものです。
不動産投資で成功している投資家は、投資基準に合ったマンションならば躊躇なく投資を決断します。今回は、投資家が即決する投資マンションの特徴について、実例を交えながらご紹介します。不動産の特徴を理解し、スピード感のある決断をできるようにしておきましょう。

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投資家の半数以上が1ヶ月以内で購入している⁉

投資家が、投資対象の物件を探し始めてから投資用不動産を購入するまでの期間は、1ヶ月以内が半数を占めているというデータもあり、投資決定までのスピードを大切にしている人が多いということがわかります。
不動産を探してから購入するまでには、以下のような多くのステップがあります。

【1】情報収集、購入計画を考える
【2】不動産会社選びや相談
【3】物件の選定
【4】物件の申し込み
【5】重要事項の説明と不動産売買契約
【6】ローンの融資審査
【7】決済、引き渡し

これらの手続きを1ヶ月で終わらせるためには、仲介会社や金融機関と日ごろからコミュニケーションを密に取り、良い物件を見つけたらすぐに購入手続きに取り掛かる準備をしておく必要があります。

投資初心者が「即決」するために準備すべきこと

投資初心者は、どのような物件が良いのかわからないし、投資基準もはっきりしていません。一つひとつ物件を精査しているうちに物件が売れてしまい、いつまでたっても投資をスタートできないということもしばしばです。
そのため、初心者のうちはインターネットや書籍から情報を仕入れて勉強したり、積極的に不動産投資セミナーに参加して不動産会社と関係を築いたりするなど、事前準備を怠らないことが大切です。

また、実際に物件がある場所へ赴き、立地や外観などをチェックしたり、近隣住人にヒアリングすることでエリア情報を得るなど、不動産投資の経験者が語る情報収集法についてはぜひ、参考にしてみてください。
【調査レポート】不動産投資の際の貴重な情報って何?誰から聞けば良いのか?

特に、次に紹介するような人気の投資物件を見学することは有益です。すでに販売済みの物件ですので中に入ることはできませんが、現地で外観を確認したり、周辺環境や駅までの距離、街の雰囲気などを確認することで、少しずつポイントが掴めてくると思います。

最短1週間で申込完売マンション6選!即買いマスト物件一覧

今回ご紹介する6つの物件はプロパティエージェントが販売し、すぐに申込完売した物件です。

いずれも都心5区に位置する交通の便が良い物件で、築年数は浅め、戸数は30戸から40戸前後です。25㎡程度の1Kを始め、40㎡程度の1LDKが中心になっています。

日本橋エリア

物件名クレイシア日本橋水天宮前
住所東京都中央区日本橋箱崎町15番8
アクセス東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅より徒歩3分
東京メトロ東西線・日比谷線「茅場町」駅より徒歩6分
特徴最寄り駅徒歩3分の好立地で、2駅3路線利用可能です。
日本橋駅まで1分、大手町駅まで2分、東京駅まで9分と抜群のアクセスで、江戸情緒とアーバンライフを満喫できる絶好の立地になっています。
上質な石造りのエントランスホールは気品を感じさせるとともに、住まう人を温かく迎えてくれます。

 

神田・御茶ノ水エリア
物件名クレイシア神田淡路町
住所東京都千代田区神田司町2丁目13-1
アクセス東京メトロ丸の内線「淡路町」駅より徒歩2分
都営新宿線「小川町」駅より徒歩2分
東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅より徒歩2分
特徴徒歩圏内に10駅14路線が使用可能という利便性抜群の立地。現地周辺は東京駅・大手町周辺の大型再開発により街の景観も大きく変貌し、多数のマンション建築が行われることで生活利便施設やレストランなども増えてきたことにより、住みやすいエリアとなっています。

 

秋葉原エリア
物件名クレイシア秋葉原LUXESUITE
住所東京都千代田区東神田2丁目7番
アクセスJR総武線快速「馬喰町」駅徒歩5分
都営新宿線「岩本町」駅より徒歩6分
JR総武線「浅草橋」駅より徒歩6分
東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅より徒歩6分
特徴秋葉原をはじめとする徒歩圏内の6駅8路線から、銀座・東京エリア、新宿エリア、渋谷エリアに快適なアクセスを実現しています。秋葉原・上野・浅草・日本橋と新旧独特の文化を発信する中心地に位置し、刺激のある生活を満喫できるでしょう。
ホワイト系カラーを基調とした外観と重厚感のあるエントランスは高級感を醸し出しており、存在感のある造りとなっています。

 

月島エリア
物件名クレイシア月島
住所 東京都中央区月島1丁目13番
アクセス東京メトロ有楽町線「月島」駅より徒歩2分
都営大江戸線「月島」駅より徒歩4分
特徴最寄駅まで徒歩2分の好立地。また東京駅まで約2.2Km、銀座一丁目駅まで約1.8Kmと、電車だけではなく自転車でのアクセスも良好です。高級感漂う洗練されたデザインの外観・エントランスのほか、インターネット無料、ペット可とすることで周辺物件との差別化を図っています。

 

新宿エリア
物件名クレイシア新宿パークコンフォート
住所東京都新宿区新宿5丁目2-24
アクセス東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅より徒歩6分
東京メトロ丸ノ内線「新宿三丁目」駅より徒歩7分
特徴新宿アドレスで最寄駅まで徒歩6分と、日々変わりゆく新宿エリアの中心に位置するロケーションは、流行の最先端を肌で感じながら生活を送ることができます。新宿アドレスのブランド力に見合った唯一無二の洗練された都心邸宅を実現しています。

 

三田エリア
物件名クレイシア三田
住所東京都港区芝1丁目15-7
アクセス都営三田線「三田」駅より徒歩6分
新交通ゆりかもめ「日の出」駅より徒歩9分
JR山手線「田町」駅より徒歩10分
特徴徒歩圏内にある3駅4路線から都心を自由に駆け巡ることができるのみならず、羽田空港へのアクセスも抜群です。田町・三田エリアの大規模開発で大きく様変わりする街を感じつつ、落ち着いた高級住宅街での生活が多忙な日常を癒してくれます。

 

これらの物件に共通する特徴は、ブランド力のあるアドレスと交通の便の良さです。

月島を除いては、いわゆる商店街が立ち並ぶアットホームなエリアではありませんが、夜遅くまで働く単身者は何よりも交通の利便性を重視し、食事はほとんど外食で済ませるというライフスタイルの人が多いため、需要があると言えるでしょう。

投資物件を購入するときには、住む人のライフスタイルを想像して、物件を判断することが大切になってきます。

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投資家が即買いする物件の特徴

それでは、プロの投資家が投資基準としている、良い物件の特徴をご紹介します。
もちろん、この特徴に合わない物件がすべて良くない物件というわけではありません。例えば、都心6区以外のエリアでも、成長力のあるエリアには積極的に投資を検討すべきです。また、管理状況や入居実績は投資を決断する重要な基準になります。
順に見ていきましょう。

即買い特徴1:都心6区という土地の希少性×駅近

都心6区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区を指していいます。

これらのエリアにある物件は希少性があり、物件価値が落ちにくいと言われています。

このエリアの物件のほとんどが山手線の内側もしくはその外縁に位置し、面積としてもそれほど大きくはありません。
また、市場に出てくる物件は、既存のマンションやビルが取り壊された跡地に新しい物件が建設されたものか、既存物件が売出しに出るかのどちらかですので、物件数はそれほど多くはありません。そのため、都心6区にある手頃な価格帯の物件はプロ投資家の中でも取り合いになりやすいのです。

それに加えて、駅近の物件であれば尚更です。郊外の物件に比べて空室リスクがかなり軽減されると考えて良いでしょう。都心6区にはJRのみならず地下鉄路線が張りめぐらされているために、必然的に駅近の物件が多くなります。複数の路線の駅が同時に使える物件は交通の利便性がさらに高まり、賃貸募集がしやすくなるために人気が高いのです。

即買い特徴2:物件の管理状況が良好

物件の管理状況の良し悪しは入居者の住み心地につながってきます。住み心地の悪いマンションは入居者の入れ替わりが早く、空室リスクが高まります。

外壁やエントランスが汚い、郵便受けが乱雑になっている、ごみ捨て場が汚い、共有部分の照明が切れているなどの点が目につく物件は管理状況が悪いことが多く、他の部分の管理においても何か落ち度があるかもしれません。

また、管理状況の悪い物件は老朽化の進行も早い傾向があり、購入後の管理コストや修繕コストが嵩んでしまう事もあります。

即買い特徴3:物件のメンテナンスコストが多く要らない

管理状況のほか、築年数によっても投資期間中のメンテナンスコストは変わってきます。
築年数が浅いうちは修繕費を取り崩して修繕することは少ないですが、築年数が経過すると、共有部分や外壁などの修繕が必要になってきます。

また、長期修繕計画によってエントランス、エレベーター、配管などの修繕時期が定められており、投資期間中に交換時期を迎えると多額の修繕費がかかってきます。

物件のメンテナンスコストを抑えることは、キャッシュフローの改善に直結する事項です。しっかりと修繕計画等を確認しておきましょう。

修繕費用についてはこちらの記事で詳しく説明しておりますので、併せてご覧ください。
投資物件の価値を左右する!修繕タイミングと目安コスト

即買い特徴4:周辺地域の平均と比較して利回りが妥当

投資利回りを比較することは物件を検討するときの目安になりますが、利回りの比較は同じ基準で算出された利回りを用いなければなりません。
投資不動産の利回りには、大きく分けて、表面利回り、実質利回り(NOI)の2種類があります。

表面利回り
年間の家賃収入の合計を物件の価格で割るだけで算出できるシンプルなもので、不動産投資の利回りのうち、最もよく目にするものです。

■実質利回り(NOI
表面利回りの賃料から必要経費を差し引いた金額を物件価格で割ったもので、表面利回りより現実的な利回りといえます。

物件を比較するときに、表面利回りか実質利回りを基に比較しますが、物件情報を単に比較するだけではなく、自分で実際に計算してみることが大切です。利回りの表示は不動産会社によって様々で、統一された基準はありません。できれば不動産会社から詳細資料を取り寄せて、同じ基準で利回りを計算してみることが大切です。

また、利回りは単に高ければ高いほど良いというわけではなく、周辺地域の賃料相場や築年数などを踏まえて比較検討することが重要になってきます。

利回りの詳しい計算方法はこちらをご覧ください
不動産投資の利回りの計算方法を徹底解説

利回りの考え方についてはこちらをご覧ください
利回りに目安はあるのか?利回りの考え方について解説!

即買い特徴5:周辺に競合物件が乱立していない

エリアによっては、急に人気が上昇したために投資物件が乱立しているところや、過去に人気であったために物件の供給が進んだが、今は物件過剰になっているエリアがあります。このようなエリアの物件は、後に空室リスクに悩まされる可能性があるので、投資の検討は慎重に行わなければなりません。

都心6区ではそもそも開発する土地を見つけるのも大変であるために、競合物件が乱立しているところは少ないですが、スポット的に供給過剰になっているところがあるかもしれません。他のエリアと比較して同じ地域に空室が多数存在する場合には、注意して調査してみることをお勧めします。

即買い特徴6:入居率が高い

中古物件の場合、購入希望物件の入居実績があればぜひとも入手したいところです。多くの場合、物件を購入する場合には資料の一つとして開示されます。

空室が少ないことに越したことはありませんが、1~2部屋空室が見つかることは珍しくありません。そのときにはいつ退去したのか、募集を始めてから次の入居者が決まるまでにどれぐらいの期間が経っているのかを質問してみることで、将来賃貸募集をスムーズに行うことができるか予測することができます。
新築物件の場合には、周辺のマンションの入居実績を参考にしましょう。

希少性の高い物件に出会う方法

希少性の高い物件に出会うためには、日ごろから情報サイトの新着情報やメルマガなどをこまめにチェックして、気になる案件があれば物件情報を取り寄せることが大切です。

中には、情報サイトやメルマガ等で公開する前に、不動産業者が直接買主に持ち込んでいる案件も少なくありません。そのため、不動産会社へ直接問合せたり、営業担当からこまめに情報を出してもらえるようにお願いしたりすることも有力な方法です。

投資業界では、目の肥えた決断力のあるリピーターがライバルとなります。特に不動産投資においてはタイミングとチャンスを制する者が成功すると心得ましょう。

まとめ

不動産投資において、物件選びは非常に重要です。良い物件を選ぶことができれば、楽に安定した資産形成が実現できるでしょう。しかし、収益力の劣る物件をつかんでしまった場合、キャッシュフローを改善するのは一苦労です。

良い物件を購入するためには、良い物件との出会いとスピード感のある決断力が必要になります。
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