2017.11.15

投資初心者必見！投資用マンションの特徴について解説

【目次】

みなさんは、投資用マンションの特徴をご存知でしょうか。不動産投資を始めるなら、まずは投資用マンションの一般的な性質を理解しておく必要があります。不動産には様々な種類があり、購入する際に注意しなければならない点も多岐に渡ります。今回はこれから不動産投資に挑戦しようとする初心者の方のために、投資用マンションの基本を解説します。

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投資用マンションって？

まず投資用マンションは、普通のマンションと何が違うのでしょうか。実は投資用と居住用のマンションは、設備の面で明確な違いがあるわけではありません。しかし、購入後に購入者自身が住むのか、他の誰かと賃貸契約を結んで貸し出すのかという目的の違いによって、物件の購入者が着目すべき観点は全く異なります。投資には投資特有の着目点があるのです。

さて、投資用マンションを用いた資産運用には、大きく分けて二つの方法があります。一つ目が、安値で不動産を購入し、高値で手放すことで利益を得るキャピタルゲイン方式です。しかしこれは主流ではありません。

より一般的な投資マンションの運用方法は、入居者と契約して毎月の賃貸収入を得るインカムゲイン方式です。この方式では初期投資を回収するのに長い時間を要しますが、所有し続けるだけで利益が発生するため、安定感のある不動産投資として知られています。

また投資用マンションには、販売形式による区別もあります。すなわち一棟まるごとの売買と、部屋単位の区画分譲による売買です。不動産投資においては、前者を一棟マンション、後者を区分マンションと呼んで区別しています。

以下では主に、賃貸収入を軸にしたインカムゲイン方式で、区分マンションを運用する場合について、初心者が知っておくべきことをお伝えします。

投資用マンションを購入するメリット

投資目的でマンションを購入するのなら、他の投資と比べた不動産投資の特徴を知っておかなければなりません。不動産投資はあくまで投資の一つの方法であり、その特徴を理解してこそ上手に運用することができるのです。

不動産投資の最大のメリットはレバレッジ効果

不動産投資のメリットは、レバレッジ効果にあります。レバレッジ効果とは、借入金を利用して運用資金を増やすことで利益を増大させるという、投資の効率化原理のことを指します。株式投資に挑戦するとき、運用資金の大部分を銀行からの融資で賄うということはまず考えられません。

しかし、不動産投資ではローンを組んで初期資金を補うのが一般的です。この助けを借りることにより、少ない自己資金から利益を得て、資産を増やすことができるのです。

投資用マンション購入時の初期費用は？

では、自己資金と借入金は具体的にどのような配分になるのでしょうか。不動産投資に必要な自己資金は主に購入手続きの際に必要になる手数料や税金で、また場合によってはローンを組む際の頭金も必要になります。

物件購入の手数料と税金

物件購入の手続きに際して必要な諸費用を概算するためには、物件価格の3〜4％を目安にするとよいといわれます。その費用の内訳は以下のようになります。

不動産登記費用
…実費に加え、司法書士の代行費用（合わせて20～30万円が目安）
各種税（不動産取得税、印紙税、登録免許税、固定資産税の日割り分）
…土地・建物の価値に応じた税額
火災・地震保険料
…2〜3万円程度
ローン事務手数料（銀行）
…0.5〜2％程度
売主への手付金
…10万円程度

物件の規模にもよって変わるのであくまで概算となりますが、例えば2,000万円の物件を購入するなら、初期費用としてはだいたい70万円が必要になります。

これに加えて、もしも物件の売主と販売会社が異なる場合は、販売会社に対して仲介手数料やローン事務代行手数料を支払う必要があります。仲介手数料の上限は法令で定められており、2,000万円の物件の場合は70万円弱となるでしょう。ただし弊社をご利用いただく場合、仲介手数料は発生しません。

ローン審査の一般的な条件

物件を購入する際には、これに加えてローンの頭金を用意することが一般的です。特に初めての不動産投資なら金融機関側も慎重になるため、通常よりも多めに頭金を用意しておくことが望ましいといえます。

頭金の適正額に基準はありませんが、多くの場合で物件価格の20％ほどが必要となります。上述の2,000万円の物件を購入する例なら、400万円ほどの自己資金を蓄えておくことになります。

また、ローンの審査に際しては、年収や勤務先、勤続年数などが信用を測る基準になります。融資の検討は個別の銀行や借り手の属性によって様々なため一概には言いにくいのですが、もしも上場企業に三年以上勤めていて年収が500万円を超えているならば、ローンを組むことができると考えられます。自身のステータスがこうした基準より見劣りすると感じた場合には、より多くの頭金を用意するとよいでしょう。

なお弊社をご利用いただく場合、審査結果次第では頭金0円（100％融資）からローンを組むことができます。

以上のように、諸費用として概ね3〜4％程度、ローンの頭金を求められる場合はさらに20％程度が必要となります。つまり投資のために初期費用として準備しておくべき資金は、物件価格の3〜4％程度（ローン頭金含めて25％程度）ということが一つの基準になるでしょう。自由に動かすことのできるこれくらいの投資資金を持っているならば、不動産投資を検討してみてもよいかもしれません。

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投資用マンションの選び方

初期資金さえ整えば、レバレッジ効果を得て大きな投資を実行できるのが不動産投資の特徴でした。こう整理すると、不動産投資は良いこと尽くしのように感じられるかもしれません。しかし当然ながら、決して誰でも簡単に儲かる投資というわけではありません。

不動産に限らずどんな投資でも、投資形態ごとに特有のリスクが伴います。このリスクの性質をよく理解し自身の投資を適切に管理できたときに初めて、利益を得られるのです。

不動産投資のリスクとしては様々なものがあります。入居者が付かず空室が続いてしまう空室リスク、売却がしにくいという流動性リスク、賃料の未払いや人災・天災による物件の毀損などです。

これらのリスクへの対処方法としても様々なものがありますが、その中でも特に重要なのは、やはり物件の購入時に慎重を期してリサーチし、長期的に安定した利益を得る見込みがなるべく高い物件を選定するということです。

そこで、以下では投資用マンションの探し方について見ていきましょう。

投資用マンションをどこで探すのか

では、そもそも投資用マンションの情報をどうやって手に入れるのがよいのでしょうか。

ポータルサイト

投資用マンションの情報が多数集まっている場所として、投資用不動産のポータルサイトがあります。

もっとも代表的なものは、不動産流通機構が運営する「レインズ」というデータベースです。しかし残念ながらレインズには、会員登録をした不動産業者しかアクセスすることができません。また、すべての物件について登録義務があるわけではないことには注意が必要です。

一方、「不動産ジャパン」というポータルサイトがあります。ここには、レインズとほぼ同等の物件情報が集積されていると言われており、一般の方も自由に検索・閲覧することができます。この他にもいくつか民間のポータルサイトがありますが、まずは不動産ジャパンを覗いてみるとよいでしょう。

事業者のサイト

ポータルサイトよりも情報の更新が速いのは、不動産業者が開設しているウェブサイトです。レインズ未登録の新築物件の情報も含め、事業者のサイトには最新の情報が掲載されています。

もちろん、ひとつのサイトでは複数の事業者を横断的に調査することはできません。自分の投資予定の地域で事業を行なっている不動産業者をあらかじめリストアップしておき、それぞれのサイトを確認して最新情報を確認するなどして活用しましょう。

セミナーや交流会

不動産投資セミナーや交流会も、貴重な情報交換の場となります。しかし多くの投資家が集まるセミナーでは、自分だけが優良な物件の情報を得るような幸運は望めません。

ましてや投資初心者であるならば、その場の空気に飲まれて正しい情報を選別できないかもしれません。むしろ不動産事業者の営業マンと知り合ったり、投資予定の地区について情報を得たり、長期的な情報収集の足がかりを築くことを意識しましょう。

事業所に足を運ぶ

実のところ最も直接的で確実な情報収集の手段は、不動産事業者に接触することに他なりません。真剣に不動産投資を考えていることが伝われば、不動産投資のパートナーとして情報交換を行うことができます。信頼のできるパートナーを見つけられれば、初心者にとってこれほど心強いことはありません。

ただし、不動産業者の中には悪徳な事業者が紛れているのも残念ながら事実です。そうした悪徳事業者の口車に乗せられることがないよう、依存することなく独自に情報収集を続けるという姿勢を怠ってはなりません。

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投資用マンションを選ぶ

情報を集め始めると、多数の物件情報の波に飲まれて混乱してしまうかもしれません。というのも、新築・中古はもちろん、立地や間取り、設備など、投資用マンションを選ぶ際の判断基準はたいへん複雑だからです。そこで最後に、基本となる考え方を簡単に整理しておきます。

ワンルームタイプとファミリータイプ

区分マンションでの投資を考える場合、間取りは大きくワンルームタイプとファミリータイプに分けられます。それぞれ部屋の大きさが異なるため価格上の違いもありますが、空室リスクの面でも違いがあることが知られています。

ワンルームタイプの部屋は、単身者が一時的に暮らすために利用されます。それゆえ、入居者が比較的頻繁に入れ替わる性質があり、次の入居者を見つけるのも比較的簡単だと言われています。一般には投資効率の高い物件と認知されています。

他方のファミリータイプは家族向けの物件で、一度入居者が決まればしばらくは安定した賃料が入ります。しかし逆に、入居者が退去すると次の入居者を見つけるまでに時間がかかってしまいます。

その地域で物件を探している家族が見つかったとしても、間取りと世帯人数が合致しなかったり、ライフスタイルの希望に合わなかったりという形で、ミスマッチが起きやすいからです。地域や築年数によっても事情が異なるため、ファミリータイプマンションへの投資を決断する際には個別ケースごとの慎重な判断が求められます。

立地をよく確かめる

物件を選ぶ上で最も重要なのは、その立地です。特に都市部では公共交通機関へのアクセスの良し悪しが物件の価値を決めるといっても過言ではありません。また、商業施設や飲食店など生活の利便性に直結する施設との距離も、空室率を左右する重要な要素となります。場合によっては、公共施設との距離も重要な指標となります。

しかし、すべての要素を逐一検証するのは煩わしくもあります。そこで立地判断の際には、まず誰が住むのかをイメージしてみましょう。どういう人が住むのかイメージできれば、どの近隣施設が重要なのかも自ずと決まります。

新築・中古の違いより具体的な設備状況

不動産投資を始めるにあたって必ず直面するのが、新築にするか中古にするかという問題です。この区別については、それぞれの事業者で扱っている物件の種類が異なるため、さまざまな意見が氾濫しているのが実情です。

一般的な着目点としては、どれほど長い間高い利回りを保てるのか、という点が重要になります。新築物件ではローンを多く組まなくてはいけない反面、最新の設備が整えられており、物件の手入れをせずとも長い間魅力的な物件であり続けてくれます。

一方の中古物件にも、設備の老朽化が深刻ではなく高い利回りを実現する優良物件が多くあります。しかし、購入後に設備を整え普通以上に入念な清掃を行わなければ入居者を得られないような中古物件も存在するため、状況を個別に検証する必要があります。

築年数については、物件の古さという観点の他に、耐震基準との関係で注意する必要があります。日本では1981年に耐震基準が変更され、それ以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準に則って建てられています。「新耐震」と呼ばれるこのような物件は信頼性が高く、今日では住みたい物件の条件として欠かすことができません。物件選定の際には、必ずこの点を確認しておきましょう。

利回りは特に慎重に確かめる

投資用の物件選びでは、利回りにまつわる情報を確認するのも重要です。ただし、数字をただ見るだけでは慎重な物件選びとはいえません。利回りには表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りはすべての部屋に入居があることを前提として計算し、かつ賃貸委託費用や保険掛金といった諸経費を含めず、単に「家賃収入額÷物件価格」と計算します。

したがって投資家自身にとって本当に重要なのは、諸経費を含めた実質利回りです。しかし実質利回りさえも、空室などのリスクを考慮すれば必ずしも実態を表すとは限りません。

また特に、ローンの利率を念頭に置いて返済計画を確認する必要があります。利回りよりも利率の方が高く、家賃収入をローン返済に充てられなくなってしまえば、せっかくの投資が自分の生活を追い込むことにも繋がってしまいます。単なる数字に惑わされず、中身を慎重に確かめるようにしましょう。

まとめ

これから不動産投資を始める方のために、不動産投資の基礎となる情報と考え方、物件の探し方をまとめました。ほかの投資と比べたとき、不動産投資の最大の特徴はレバレッジ効果を利用できる点にあります。

レバレッジ効果を利用するために必要な初期費用は思いのほか小さく、ローン頭金が不要ならば物件価格の3〜4％程度が目安となります。この費用を用意できたら、さまざまな手段で情報収集をし、投資する物件を選んで不動産投資に挑戦してみましょう。

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