初心者が不動産投資で“失敗しない”物件の特徴&重視ポイントを大公開!

The features and important points of properties that beginners will not fail in real estate investment are open to the public!

不動産投資と一口にいっても、対象となる物件にはさまざまな種類があります。不動産投資を成功に導くためには、立地や築年数、利回りといった分かりやすい要素だけで判断するのではなく、複数の視点から検討し、自身に適した物件を選定することが重要です。
今回の記事では、初心者の方におすすめの物件の選び方や、成功するためのポイントについてご紹介します。

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物件タイプごとのメリット・デメリット

不動産投資における物件には、大きく分けて3つの要素があります。

  • 購入方法(一棟・区分)
  • 住宅の種類(アパート・戸建て住宅)
  • 築年数(新築・築浅・中古)

それぞれのメリット・デメリットについてご紹介しましょう。

一棟マンション

メリットデメリット
  • 区分投資と比較して利回りが高い
  • 区分投資と比較して収入金額が大きい
  • 資産価値が高く評価されるため融資を多く受けられる
  • 自分で自由に運営できる
  • 全室空室にならない限り収入が発生する
  • 災害やエリアのニーズ低下といったリスクが大きい
  • 維持管理に手間や費用がかかる
  • 買手が見つかりづらく流動性が低い

区分マンション(単身者向けワンルーム)

メリットデメリット
  • 比較的価格が低い
  • 原状回復に必要な費用が低い
  • 分割して管理できるので相続にも便利
  • 管理会社を自分で選ぶことができない
  • 1室のみの所有の場合、空室時に家賃収入が0になる

区分マンション(ファミリー向け)

メリットデメリット
  • 長期的に安定して居住してもらえる
  • 入居者の属性が高い傾向にあり、家賃滞納や隣人とのトラブルが発生する可能性が少ない
  • 単身者向けワンルームと比較すると価格が高い
  • 面積当たりの家賃がワンルームより低くなるため実質利回りが低くなる
  • 管理会社を自分で選ぶことができない
  • 入居期間が長い傾向にあるため修繕費が高くなりがち
  • アパート

アパート

メリットデメリット
  • 一棟マンションより比較的資金が少なくて済む
  • 一棟マンションと同様、全室空室にならない限り収入が発生する
  • 一棟マンションと比較すると得られる家賃収入が安い傾向にある
  • 供給過剰による空室リスクが懸念される

戸建て住宅

メリットデメリット
  • 土地部分の割合が高いため資産価値の低下が起こりにくい
  • 更地にして売却、自分で住むなど出口戦略の選択肢が多い
  • ファミリー向け区分マンションと同様、入居期間が長い場合が多く、安定的な収入が見込める
  • ひとつの世帯しか住めないため空室リスクが大きくなる
  • 住宅に加え、土地部分や上下水道管の管理などもしなくてはならず手間がかかる
  • ファミリー向け区分マンションと同様に、入居期間が長い傾向にあるため修繕費が高くなりがち

新築・築浅

メリットデメリット
  • 物件自体の価値が高いため、融資を受けやすい
  • 最新の設備が設置されている
  • 修繕や設備更新の費用がすぐにはかからない
  • 価格が高い
  • 利回りが低い

中古

メリットデメリット
  • 比較的安い価格で購入できる
  • 家賃低下リスクが低い
  • 利回りが高い
  • リフォームなどの費用が必要になる
  • 耐震性の確認が必要になる
  • 瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が免責になる場合がある

 

このように、同じ不動産投資物件であっても、購入方法や住宅の種類、築年数といった要素により、さまざまなタイプがあります。自身の投資目的や不動産運用に割ける手間や時間、自己資金額によって適した物件を見極めることが重要です。

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初心者向けの物件とは?

先ほどご紹介した通り、物件はタイプごとにさまざまなメリット・デメリットがあります。「このタイプの物件であれば間違いはない」というものはありませんが、初心者向けの最適解は「ワンルームの区分マンション」であるといえます。
その理由は以下の通りです。

少額で購入でき、低リスク

ワンルームの区分マンションは一棟マンションやファミリーマンションと比較すると少額で購入することができます。自己資金額が少なくても不動産投資を始めることができ、また万が一の場合も損失を抑えることができます。

複数所有でき、リスク分散ができる

区分マンションは複数の場所で投資できるため、リスク分散ができます。例えば、一棟投資であればそのエリアのニーズが下がると、手持ちの部屋全てにおいて空室リスクが高くなってしまいます。しかし、区分マンションであれば、ひとつの部屋の価値が下がっても、また別の部屋で損失を補填することができます。

不動産投資に限らず、投資先を分散させてリスクを軽減するというのは投資において基本のテクニックです。区分マンションを複数所有することで、そうしたリスクの分散が可能になります。

修繕費を抑えられる

一棟買いでマンションを所有している場合、マンションの外壁や内装、また受水槽や排水管といった共有設備の修繕も全て自身で計画、出費して行わなければなりません。

しかし、区分マンションでは管理組合を通じて修繕費を積み立て、それをもって管理組合が修繕を行います。それにより、急な修繕で多額の出費が必要になるというリスクを軽減することができます。

また、室内の設備などの専用部分は自身で修繕を行う必要がありますが、ワンルームマンションの間取りはシンプルかつコンパクトであるため、ファミリータイプのマンションと比較すると修繕費が安く済むというメリットがあります。

管理しやすい、手間がかからない

一棟マンションや一戸建ては自身で管理を行うか、もしくは管理会社を選ばなくてはなりません。その点、区分マンションは管理会社に管理を一任できるため、特に副業として不動産投資を行うオーナー様におすすめです。本業が忙しく時間がない場合でも続けやすいでしょう。

また、好立地のワンルームマンションであれば、退去者が出てもすぐに入居希望者が現れるため、業者に入居者募集を依頼するコストも安く済みます。

売却しやすい

不動産投資の弱点のひとつに、流動性の低さがあります。不動産は現物であるがゆえに、株式や投資信託のように即売却ができません。売却までに数ヶ月かかるのが当たり前、場合によっては買い手がつかないことさえあります。

ですが、ワンルームマンションは比較的価格が低く、需要が高いため売却しやすい傾向にあります。不動産投資において非常に重要な「出口戦略」を立てやすいという点もワンルームマンションの強みです。

初心者が成功するためのワンルームマンション選び

不動産投資初心者におすすめのワンルームマンションですが、なんでも良いというわけではありません。立地や築年数など、さまざまな要素から評価し、利益を出せる物件を選び出す必要があります。
特に注意したいポイントについて解説します。

アクセスが良く人が集まる立地

不動産にとって最も重要な要素は「立地」です。特に以下の3点に注意し、ニーズの高い立地であるかどうかを判断するようにしましょう。

1】利便性
特にワンルームに入居する単身サラリーマンにとっては、勤務地へのアクセスのしやすさは入居物件を選ぶうえで重要な判断基準になります。ターミナル駅に近い、もしくはターミナル駅へのアクセスが容易な駅が徒歩圏内にあるというのが理想的です。

また、居住地周辺の利便性も忘れてはいけません。

スーパー、コンビニエンスストア、飲食店、病院といった施設が近くにあるかどうかもチェックしておきましょう。

2】住みやすさ
利便性に加え、閑静である、治安が良いといった「住みやすさ」もチェックしておきましょう。特に女性の場合は駅から家までの道が暗い、飲み屋や露天街など人のたまり場があるといった治安が悪い場所は敬遠される場合が多いです。

可能な限り現地に足を運び、自分自身で判断するようにしましょう。
また、決まった日、決まった時間帯だけではなく、平日と週末、昼と夜でどれだけ雰囲気が変わるかも確認することが重要です。

3】将来性
利便性、住みやすさに加えて判断基準としたいのが「将来性」です。不動産投資は数十年スパンの長期運用が基本となりますので、そのエリア自体が今後どのように変容していくかをある程度、予想しておく必要があります。現在は需要があっても、人口減により入居者が減ってしまうと空室リスクや家賃や物件の資産価値の低下につながってしまう場合があります。

都市開発の対象となっていたり、若年人口が多く人口増加が見られたりするエリアは今後入居ニーズがさらに高まることが期待できます。物件の価値自体も上がるため、売却時にも高い利益を得られる可能性が高まります。

将来的に価値上昇が見込めるエリア予測はこちら
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築年数と設備状況

新築が良いか中古が良いか、という視点で不動産を見る際、やはり入居ニーズが高い新築物件の方が魅力的に映るかもしれません。しかし、先ほどご紹介した通り、新築には新築の、中古には中古のメリットとデメリットがあります。

築年数だけに目を向けるのではなく、新耐震基準や部屋の設備や状態、セキュリティなどを一つひとつ丁寧に確認し、入居ニーズがあるか、目標とする利益が得られるかを総合的に判断することが重要です。

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適切な利回り

初心者が投資用物件を選ぶ際、まず気になるのは「利回り」かもしれません。利回りが高いということは、それだけ得られる利益も多いことが期待されるのですから当然のことです。

しかし、利回りが高い=優良物件  ではありません。
利回りはあくまで価格に対する賃料の割合を表すもので、確実にその利益が得られるとは限らないからです。

例えば地方の中古戸建て住宅を購入し、入居者を得ることができれば高い利回りが望めます。しかし、そういった物件はリフォームが必要になったり、入居者がなかなか現れなかったりというリスクも存在します。結果としては利益が得られるどころか、大きな損失を負ってしまう危険性もあるのです。

不動産を選ぶ際には利回りの高さにのみ飛びつくのではなく、その利回りが相場と比べて適切か、その利回りが実際に達成できるような物件であるかを自分自身で判断する必要があります。そのためにも複数の不動産を比較検討し、相場を掴むことが重要になります。

区分マンションにおける利回りの目安はこちら
【最新】利回り推移から分析!区分マンションの不動産投資

管理が行き届いているか

「不動産は管理で買え」という言葉がある通り、管理の良し悪しも重要な判断基準になります。管理が行き届いていない物件は劣化が早く、家賃低下や空室リスク高くなる可能性があります。特に区分投資では自身で管理会社を選ぶことができませんので、良い管理会社が管理を行っている物件を選ぶ必要があります。

物件を内覧する際には、外壁や内装、共有部分などしっかり見て、修繕や清掃がなされたきれいな状態であるかどうかを確認するようにしましょう。

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初心者は見落としがち!「管理会社」選びの重要性

先ほどご紹介した通り、不動産投資を成功させるためには、物件だけではなくその物件を管理している「管理会社」の質を見極める必要があります。そのためには上記でご紹介した物件の状態のチェックはもちろんのこと、長期的な建物の修繕や入居者募集、管理など、多岐にわたる不動産管理を適切に行えているかどうかを判断することが重要です。

特に以下の3点を満たしているかどうかは重要な判断基準となります。

  • 空室を埋める提案力がある
  • 入居者からのクレームに迅速に対応できる
  • 退去時の原状回復費用を適正に設定している

不動産をある程度絞り込んだら、管理会社の良し悪しを見極めるためにも契約前にしっかり話をして、上記3点の条件を満たしているかどうかを確認しましょう。管理会社と話し合いを重ね、コミュニケーションを密にすることは、信頼関係を構築することにもつながります。

管理会社は不動産投資の重要なパートナーです。不動産のみに目を向けるのではなく、信頼できる管理会社を選ぶ事で、不動産投資はぐっと成功に近づきます。

物件選びを間違えた失敗例

上記でご紹介した通り、不動産投資を成功に導くためには立地や管理状態など多面的な視点から評価し、賃貸ニーズの高い物件を選定する必要があります。
それを怠り、ひとつのメリットのみに飛びつくと思わぬ落とし穴がある場合もあります。物件選びの段階での具体的な失敗例をご紹介しましょう。

ケース1 会社・大学へ依存した物件選び

物件選定の際には賃貸ニーズがあるかどうかを見極める必要があります。
その点からすると、「このマンションは○○社が社員寮として借り上げているので空室になる心配はありません」、「近くに○○大学があるため安定した賃貸ニーズがあります」と謳われる物件は非常に魅力的に感じられます。

しかし、ひとつの会社や大学に依存して物件を選ぶのは危険です。企業の倒産や大学の移転などで、ニーズが一気になくなるリスクがあるからです。
たとえその会社や大学がなくても賃貸ニーズがあるような物件であるかどうかをしっかり判断することが重要です。

ケース2 夜間のみに現地調査を行った物件選び

日中は本業の仕事をし、副業として不動産投資を行う場合、現地調査が夜間や週末に限られてしまう、といった方は多いと思います。

しかし、時間帯や曜日によって、街の「顔」は大きく変わります。
例えば、昼間は学生が物件前の公園に集まって騒いでいる、平日の昼間は通りに露店が並び騒々しいといったこともあるかもしれません。
また、動物の糞尿被害も例として挙げられます。夜間は何事もないように見えたのに、日中になると鳩がベランダで糞尿をしてしまいベランダに洗濯物を干すのもままならないといった例です。

このような物件を選ばないためにも、現地調査は時間帯や曜日を変えて複数回足を運び、さまざまな視点から町の雰囲気や物件の周辺をチェックするようにしましょう。

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まとめ

不動産の種類とその特徴をご紹介し、その中から「ワンルーム区分マンション」にスポットを当ててメリットと選定ポイントを解説しました。

ワンルームマンションは比較的価格が低いため購入しやすく売却しやすい、入居ニーズが高いため空室や家賃低下のリスクが低い、管理が楽といった特長があり、初めて不動産投資を始める方に特におすすめです。

物件を選定する際には、立地や築年数、管理状態などを総合的に評価すること、また自身で物件や周辺状況の調査を行い、ニーズの高い物件であるかを判断する必要があります。
それに加え、その物件を管理している管理会社の質を見極めることも重要です。建物管理はもちろんのこと、入居者募集や契約、入居管理も適切に行える管理会社をパートナーとすることで、不動産投資が成功する可能性は高まります。

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不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

「不動産投資TIMES」は、不動産による資産運用サポートを提供しているプロパティエージェント株式会社が運営するメディアです。 投資向けマンションデベロッパー満足度調査で3年連続総合No.1、入居率99.5%以上を実現している東証プライム上場のプロパティエージェントだからこそ発信できる情報をお届けします。 不動産投資の初心者から経験者に至るまで、欲する情報は様々ではありますが、基礎知識から、疑問・不安解決、オーナー体験談、法制度、市場、最新トレンドなど、幅広く網羅的に情報を提供していきます。グレーなイメージを持たれがちな不動産投資ですが、不動産投資Times編集部は、読者の皆様の不動産投資をサポートできる真の情報を発信し続けます。