不動産投資がなぜ相続税対策に？

タワマン節税って効果あるの？

タワマン節税の仕組み

以上のように、不動産投資は相続税の節税対策に有効と言われていますが、不動産がタワーマンションだった場合、更に高い節税効果を得ることができます。

俗に「タワマン節税」とも呼ばれるこの節税方法は、タワーマンションにおいて部屋の条件で販売価格が変わることを利用したものです。
現状のタワーマンションでは、眺望の良さがプレミア価値を生んでいるため、高層階の部屋ほど販売価格が高く、同様に角部屋や南向きといった条件も価格に影響しています。

一方でタワーマンションを相続する場合、建物部分についてはこれらの条件は考慮されず、通常通りに固定資産税評価額が決定されます。
建物において固定資産税評価額は専有面積によって決まるため、同じ面積であれば異なる条件でも同じ価格と評価されます。

また土地部分に関しても、マンションの土地全体の評価額を戸数で割ることで算出します。
タワーマンションは一般的に、敷地面積に対しての戸数が多いため、評価額も低くなる傾向があります。

つまり、相続する財産でタワーマンションの高層階を購入することで、その市場価値と比較して非常に低い相続税とすることができます。
これを利用すれば、1億円のタワーマンションの高層階でも、相続税評価が2,000〜3,000万円程度になることもあります。
またタワーマンションへの投資は、その需要の高さからも値下がりしにくく、安定した賃料収入も見込めることもメリットの1つです。

タワマン節税が規制される？

様々なメリットがあるタワマン節税ですが、近年の行き過ぎた節税対策としてのタワーマンションへの投資状況を鑑みて、国税庁がタワマン節税を規制する動きがあります。
というのも、タワマン節税は一部の富裕層のみが利用できる節税対策であり、税負担の公平性の観点で望ましくないからです。

行き過ぎたタワマン節税としては、過去に有名な事例があります。

平成19年に入院中のある男性の名義で、3億円でタワーマンションが購入されました。
男性が亡くなった後、タワマン節税の仕組みで相続税評価は5,800万円程度となり、1億円程度の節税に成功することとなります。
しかしこの件において、被相続人の男性には意思決定能力はなく、直後の売却したことなどからも、相続人が節税目的でタワーマンションに投資したことは明白でした。
結果として、国税不服審判所の採決によって、行き過ぎた節税行為として追徴課税されることとなりました。

このような行き過ぎた節税対策を規制するため、平成29年の税制改正において、タワーマンションに対する固定資産税の評価の見直しが行われました。
対象となるのは、平成29年以降に建てられた20階建て以上の新築タワーマンションです。
その内容は、中間階を起点として1階上がるごとに約0.25%の増税、1階下がるごとに約0.25%の減税を行うというものです。
マンション1棟としての全体の固定資産税評価額は変わりませんが、例えば40階建ての場合、低層階と高層階で最大で10%税額に差が出ることになります。

低層階の優遇など様々な批判が飛び交う中でも、実際の取引価格を踏まえた按分方法への変更を検討しているとのことで、今後更に固定資産税評価額の見直しが行われるものと思われます。

実践！不動産投資の相続税節税効果をみてみよう

では実際に、不動産投資を利用して相続税の節税対策をした場合の効果を見てみましょう。

パターン1：相続人1人に現金2億円を相続する場合

◯課税遺産総額
→ 2億円 — (3,000万円 + 600万円×1) = 16,400万円

◯相続税額の計算
以下の相続税速算表を用いて、相続税を計算します。
→ 16,400万円×40% — 1,700万円 = 4,860万円

相続税の速算表

パターン2：2億円で不動産投資し、相続人1人に相続する場合

考えるにあたり、以下の条件を仮定します。

①不動産の価格は、土地と建物に1:1に按分される
②建物を、不動産投資により賃借する
③土地は「路線価方式」で評価される

◯建物の相続税評価
固定資産税評価額により、購入時の60%程度の評価額となり、更に賃借することで30%控除されると考えます。
→ 1億円×60%×30% = 1,800万円

◯土地の相続税評価
「路線価方式」で評価され、地価公示価格の80%となったと考えます。
→ 1億円×80% = 8,000万円

◯課税遺産総額
→ (1,800万円 + 8,000万円) — (3,000万円 + 600万円×1) = 6,200万円

◯相続税額の計算
相続税速算表を用いて、相続税額を算出します。
→ 6,200万円×30% — 700万円 = 1,160万円

パターン1とパターン2を比較すると、今回のケースでは不動産投資によって、3,700万円の相続税節税効果があることがわかりました。

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相続税に関する悩みがある方へ

相続税対策としての不動産を購入することは有効ですが、節税対策のためだけに不動産投資を始めることはあまりおすすめできません。
不動産投資には、空室リスクや金利変動リスク、火災リスクなど、考慮すべきリスクがいくつかあります。
十分にリスクヘッジせずに不動産投資を行うと、節税効果以上の資産を失うことにもなりかねません。

不動産投資は本来、長期間で安定した収益を目指す資産運用です。
せっかく資産を投じて物件を購入するのであれば、収益性やリスクの低さなどにもこだわった上で不動産を選びましょう。

相続税対策にわからないことがある場合や、不動産投資に興味がある場合は、私たちプロパティエージェントにご相談されてみてはいかがでしょうか。
不動産投資に関するお悩み相談や、収益性の高い不動産紹介など、「失敗しない」不動産投資をサポートいたします。

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まとめ

不動産投資は相続税の節税対策など、様々なメリットがある資産運用です。
今回解説したような節税対策に有効である仕組みを理解した上で、不動産投資に挑戦してみてはいかがでしょうか。

また、資産運用全体を考えるのにあたってポートフォリオについての記事もありますので、合わせてご確認ください。
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