不動産投資の初期費用【最低・平均】金額とは?安く抑えるコツも解説

不動産投資をしてみたい、そう考えている人は多いのではないでしょうか。とはいえ、初期費用にいくらかかるかが大きな問題です。不動産投資に興味があっても、初期費用が高すぎれば始めることもできません。

貯金がたくさんないとできない、安定した高額な収入がないとそもそも買うことができないなどとあきらめてしまっている人はいませんか。不動産投資は、資金が多いに越したことはありませんが、少額からでも始めることができます。

不動産投資を始めたいのであれば、初期費用にいくらかかるのか、そもそも何に費用がかかるのかなどが気になるところです。この記事を参考に、ぜひ不動産投資を始めてみてください。

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不動産投資にかかる初期費用の種類と目安

不動産投資にかかる初期費用には、いくつかの種類があります。とはいえ、初期費用に関しては物件の収益や個人の属性、資産価値などが大きく影響するため一概にいくらということはできません。そのため、余裕をもって準備しておく必要があるでしょう。

目安としては物件購入価格の約2030%程度と思っておくといいでしょう。自己資金は多めに用意しておくと、いざというときに安心できます。どの程度の自己資金が必要なのかを把握して、早めに初期費用を用意しておきましょう。

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頭金

不動産投資をする際には、頭金があればローンなどを利用しやすくなります。頭金は、物件を購入する際に初めに支払う自己資金です。多ければ多いほど、銀行からの信用が得られるためローンを組みやすくなります。

ただし、必ずなければならないというわけではなく、頭金がなくてもローンを組める場合があります。頭金がない場合は安定した高収入な仕事を持っているか、預貯金を多く持っているかのどちらかであれば融資を受けやすいです。

頭金の目安は物件購入価格の10%~20%程度です。物件価格や個人の属性によっても金額は変動しますが、最低物件価格の10%あれば問題にはなりません。現金一括払いで不動産投資物件を購入するなら頭金は必要ありませんが、銀行などでローンを組むのであれば少し多めに頭金を用意しておくと安心です。

特に自身の収入が不安定であったり自営業であったりすれば、金融機関もなかなか融資してくれません。そのような場合は、資金を多めに用意しておくことをおすすめします。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産投資を始める場合に必ずかかるというものでもありません。例えば、知り合いを通して購入したなどという場合です。また、不動産会社が売り主である場合も、一般的には仲介手数料が取られることはありません。

しかし、中古の投資用物件を購入する際などに不動産会社を通すことになれば、成約時に手数料を支払う必要があります。それが、不動産仲介手数料です。不動産仲介手数料は、不動産会社が好きなだけ取れるというわけではありません。上限は宅地建物取引業法の第46条で決められているので、その範囲内で設定することになります。

仲介手数料の上限

売買代金仲介手数料
200万円未満5% + 消費税
200万円以上~400万円以下4% + 消費税 +2万円
400万円以上3% + 消費税 +6万円

 

上記で基準を定められていますが、全ての不動産会社がどのような物件も上限まで手数料を取るというわけではありません。

中には手数料が格安の物件や、キャンペーンなどで手数料無料としているところもあるため、あくまでも目安として知っておきましょう。ただし、物件の購入を決める前には手数料についても必ず確認しておきましょう。

不動産登記費用

不動産を取得したときには、不動産登記費用がかかります。そもそも不動産登記とは、取得した不動産に対して法律上の所有者や権利、不動産の現在の状態を明らかにするものです。また、一口に不動産登記とはいってもその種類は多岐にわたります。

具体的には「所有権保存登記」や「抵当権設定登記」、「所有権移転登記」などです。そんな不動産登記費用は、国に支払う登録免許税や法務局への支払いになります。不動産登記費用は、不動産の評価から算出されます。

そのため、実費の部分に関して、自分で手続きをした場合、もしくは司法書士などの専門家に頼んだ場合、ともに同じ金額となります。とはいえ、手続きは専門性が高く非常に複雑であるため、司法書士に依頼することが多いでしょう。

不動産登記費用は実費以外にも司法書士への報酬が必要になります。司法書士の報酬額は特に上限や下限が決められていないため、司法書士によって金額は違ってきます。大体の相場は決まっていて、司法書士への報酬としては1件当たり10万円から15万円であることが多いです。

金額を多めに用意しておくのはいいですが、相場以上の高額を設定されるのであれば別の司法書士に依頼するほうが良いでしょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記をするときに国に納める税金のことです。税額は「課税標準額 × 税率」という計算式で求めることができます。

ここで気になるのが、課税標準額ではないでしょうか。聞いたことがない言葉だ、という人も多いかと思います。課税標準額は、物件の売買金額ではありません。固定資産税評価額によって決められます。課税される税率は、土地の売買による所有権移転登記であれば2%、建物の売買による所有権移転登記も2%です。

登記の種類税率
土地の所有権移転登記(売買による移転)2%
住宅の所有権保存登記(中古住宅を取得した場合)2%
住宅の所有権保存登記(新築住宅を取得した場合)0.4%
抵当権設定登記0.4%

 

そのほか、所有権保存登記や抵当権設定登記などはどちらも0.4%と定められています。また、建物の購入に関しては、新築物件を購入するなら住宅用家屋所有権保存登記になって0.4%ですが、中古物件の購入であるなら、住宅用家屋所有権移転登記で2%です。
ただし軽減税率の対象になるものもあるため、最新情報をチェックするようにしましょう。

火災・地震保険料

取得した不動産には、火災保険や地震保険を掛けることがほとんどではないでしょうか。火災保険も地震保険も義務ではないため、掛けていなくても法律違反にはなりません。

しかし銀行などで融資を受けようと思うと、融資の条件に火災保険・地震保険への加入が入っている場合もあります。金融機関からすれば物件を担保にしてお金を貸すわけですから、いざというときのために火災保険と地震保険が掛けてあれば安心できます。

実際に火災保険も地震保険も掛けていないよりは、掛けてある方が安心といえるでしょう。

火災保険の重要性についてはこちら
いざというときの火災保険!不動産経営での賢い活用法を解説!

地震保険の重要性についてはこちら
不動産投資における地震リスクをヘッジする「地震保険」

不動産取得税

知らない人もいるかもしれませんが、不動産を取得すると不動産取得税がかかります。不動産取得税の金額も「課税標準額 × 税率」で決まります。

課税標準額は、固定資産税評価額になります。基本的に住宅でない家屋の税率は4%、土地及び家屋は特例として3%となっています。つまり、不動産取得税は固定資産税評価額×3%で計算されます。

ただし、標準税率が3%なのは特例措置で、2024331日までです。それ以降は4%に戻ります。そのほか、宅地や宅地と同じ扱いを受ける土地についても2024年3月31日までは課税標準額が半分になります。

不動産取得税は初期費用と言いつつもすぐに支払うわけではなく、物件購入後に行政から納税通知書が届くのでそれからの支払いになります。大体数ヶ月から半年はかかるでしょう。

不動産取得税の詳しい解説はこちら

印紙税

大きな金額を支払うときに気になるのは、印紙代です。印紙が必要になるのは、売買契約書だけではありません。銀行などの金融機関から融資を受ける際にも必要となります。不動産投資において印紙が必要なのは、「金銭消費貸借契約書」と「不動産売買契約書」の2種類です。

これらの契約書には税金を支払う必要があり、印紙税を通して必要とされる税金を支払っているというわけです。印紙代は、契約書に記載された金額によって異なります。また、2022年3月31日までは税額が軽減されるため、例えば1,000万円から5,000万円の契約であれば印紙税が2万円から1万円になる、といった具合です。

※2022年1月時点の税率
※引用・国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

ローン事務手数料

ローン事務手数料とは、金融機関の「不動産投資ローン」を利用するときに必要となるものです。

ローン事務手数料には2種類があり、1つは借入金額にかかわらず一定の金額を支払うもので、金額の目安は物件代金の3%~10%、もう1つは借入金額に対して設定された割合、大体1%~3%を支払う必要があります。

そのほか、融資してくれた金融機関ともローン契約を結ぶことができます。しかし、その場合は、ローン会社へ保証料を支払う必要があります。自分に合った方法で融資を受けるようにしてください。

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不動産投資に必要な最低金額と平均金額について

不動産投資を始めるにあたって、最低金額と平均金額を知っておくことが大切です。とはいえ、実際のところ最低金額も平均金額も知るのは難しいでしょう。

なぜなら初期費用は、ケースによって全く違ってくるからです。今回は、目安として知っておきたい初期費用のケースを2種類解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

CASE1大手企業に勤めている年収1,000万円以上の方の場合

大手企業に勤めている年収1,000万円以上の方の場合、多くは頭金なしでも不動産投資を始めることができるでしょう。収入が多く安定しているため、不動産購入にかかるすべての費用をローンで組むことができる可能性が高いです。

なぜなら、通常収入が多くて貯金もあり、勤めている会社が倒産しそうにないほど大きいということは、融資をしても問題なく回収できる可能性が高いからです。とはいえ、物件購入費以外の諸費用までローンで組もうとすると、不動産投資ローンではなく別口でローンを組む必要があり、金利が若干高くなってしまうので注意が必要です。

金利が高くなっても諸費用まですべてローンを組みたいというのであれば問題はありませんが、ある程度費用を貯めておくことも重要でしょう。

CASE2:年収が低めの方・自営業の方

年収が低めの方や、自営業の方であれば、金融機関からの融資は難しい場合がほとんどです。なぜなら、年収が低い、もしくは不安定な自営業ではいざというときに資金を回収できない可能性もあるからです。

そのため、年収が低い、もしくは自営業であれば、不動産投資ローンを受けるためにはできるだけ預貯金を多くしておきましょう。また、実績があれば融資を受けやすくなるため安価な中古マンションなどを購入して運用実績を増やすのも有用な策です。

初期費用の抑え方

初期費用は、できるだけ抑えたいものです。しかし、どうやったら費用が抑えられるかわからない、という人も多くいます。そんな人のために、初期費用の抑え方を少し見ていきましょう。

初期費用を抑えるためには無駄を省く、この一点につきます。

諸費用を見直すと、意外と無駄が多く見受けられるものです。減らせるところをできる限り減らして、限られた資金で不動産投資を始めることです。

例えば、頭金なしでローンを組めるほどの安定した収入がある場合は、頭金なしで銀行から融資を受けることで、用意していた頭金は丸々必要なくなり、その分を別の部分に回すことができるでしょう。

また、交渉で仲介手数料を下げてもらうという手段もあります。うまく交渉できれば、かなり割り引いてもらうこともできるかもしれません。

もしくは、中古区分のマンションであれば、物件の価格が低いために必要になる初期費用も安く抑える事が出来るでしょう。

初期費用が安く抑えられ、運用の勉強もでき、実績も積むことができる中古区分のマンションから不動産投資を始める人も少なくありません。少額から不動産投資を始めたい、というのであれば中古区分のマンションがおすすめです。

初期費用だけでなく運用時にかかる費用

不動産投資は、初期費用だけでなく運用時にかかる費用も考えておく必要があります。運用時にかかる費用とは、共用部分の水道光熱費や清掃費、入居や退去時にかかる費用、原状回復費などです。

アパートや一棟物件の場合は、共用部分の管理維持は当然、所有者がしなくてはならないことであり、そのほかにも退去者が出た場合、次の入居者を迎え入れるための準備費用は、所有者が出す必要があります。細かい管理ができないようなら運営費用を出すだけにして、そういった部分は管理会社に任せることもできます。

区分マンションの場合は最初から管理会社が管理することになるため、手数料が発生します。不動産投資をする前に、これらの費用も考慮に入れておく必要があるでしょう。

購入後に必要となる管理コストについてはこちら
不動産投資にかかるコストは購入費だけではない!毎月かかる管理コストとは?

まとめ

不動産投資において、初期費用は非常に頭の痛い問題です。あと少し資金があれば何とかなるのに…。そう思ったことはないでしょうか。とはいえ、初めから高額の不動産に手を出すことはおすすめできません。まずは少額からトライして、少しずつ運用を学んでいきましょう。

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