元利均等返済と元金均等返済でお得なのはどっち?

元利均等・元金均等

住宅ローンなどの長期ローンの返済方法として主流であるのが元利均等返済と元金均等返済です。
この二つの返済方法は似たようで異なるものであり、場合によってどちらがお得になるのかが変わってきます。
元利均等返済と元金均等返済、それぞれの違いやメリット・デメリットなどを通して、どのような場合にどちらがお得なのか詳しく解説していきます。

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元利均等返済・元金均等返済とは?

ローンの借り入れを行うと、当然毎年借入額に対して利息が付きます。
これもまた当然な話ですが、ローンは最初に借り入れた金額の分と、毎年ついた利息を合わせてすべて返済して初めて完済したことになります。
最初に借り入れた金額のことを一般的には元金と呼び、元利均等返済と元金均等返済の違いを見るにあたって、この元金と利息をどのように返済するかが大きなポイントになってきます。
元利均等返済と元金均等返済、名前は似ているものの性質は大きく異なるこの2つの返済方法について解説していきます。

そもそも不動産投資ローンとは何なのか、について知りたい方は、こちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

関連記事:不動産投資ローンって何?不動産投資ローンの解説と実例も踏まえて解説します。

元利均等返済とは

元利均等返済とは、簡単に言うと毎月の返済額が返済期間中(厳密には完全に一定というわけではありません)ずっと一定になる返済方法です。
すでに述べた通り、ローンの返済では最初に借り入れた元金とそれに付く利息の両方を返済しなければならないため、両方を毎月返済していくというのが一般的です。

元利均等返済では、返済期間を定め長期的な見通しを立て、毎月返済する元金の額と利息の額の合計金額が返済期間を通して常に一定となるように計算して返済計画を立てます。
元利均等返済の場合は、毎月の返済額を一定にするために返済初期は利息を多く返済します。
そのため、元金の返済が遅くなり、利息が多く発生し、総返済額も返済期間も多く長くなります。

元金均等返済とは

元金均等返済とは、簡単に言うと毎月返済する元金の額がほぼ一定となるようにする返済方法です。
また、これに加えてその年に発生する利息もその年のうちにすべて返済してしまいます。
毎年発生する利息はその年の借入残高によって変動するため、元金の返済が進んでいない借入初期の頃は発生する利息が高くなり、結果として返済金額も高くなってしまいます。
しかし、元金部分の借入残高を毎年一定ずつ減らしていくため、完済に近づくほど発生する利息は少なくなり、毎月の返済額も少なくなっていきます。
こちらでは、元金の返済を進めていくため、利息の発生が少なく、総返済額も返済期間も少なく短くなります。

元利均等返済・元金均等返済の計算方法について詳しく解説

元利均等返済・元金均等返済それぞれについての簡単な説明をしましたが、では毎月の返済額や最終的な総支払額、総利息額はどのように計算されるのかについて

元利均等返済の計算方法

元利均等返済の返済金額は、一か月に一回返済を行い合計n回で完済するものとすると、以下のように計算できます。

元利均等返済の計算方法

元利均等返済では毎月の価格が一定であるため、最終的に返済する総額は、毎月の返済額を返済回数倍すれば求まります。そして、最終的に返済する総額から最初に借り入れた元金を引けば、利息をどれくらい支払ったかが分かります。
また、毎月返済できる金額と借入総額、そして利率がわかれば、何回の返済で完済できるか計算することもできます。

そして、この式には前月の借入残高が含まれていないことから、前月の残高が関係なく、毎月の返済額が一定であるということが分かります。

ここで注意しなければならないのは、返済をする単位と、利率が発生する単位を統一しなければならないということです。年に一回返済を行う場合は利率を年率で、月に一回返済を行う場合は利率を月率で計算しなければなりません。
多くのローンでは、年率を提示している場合がほとんどなので、月に一回の返済の場合を計算したいときに月率の値が必要ならば、年率を12で割ることで月率を求めてしまってよいです。

元金均等返済の計算方法

元金均等返済の返済金額は、一か月に一回返済を行い合計n回で完済するものとすると、以下のように計算できます。

元金均等返済の計算方法

元金均等返済のほうが毎月の返済額は求めやすいものの、最終的な返済総額、支払った利息の総額を求めるのは元利均等返済よりも多少面倒が伴います。
一方で、毎月の返済額と借入総額に応じた返済回数の設定は元利均等返済よりもはるかに簡単です。

こちらの式には、元利均等返済の時には含まれていなかった先月の借入残高が式に含まれています。
そのため、返済が進み借入残高が減れば減るだけ返済額が少なくなっていくことがわかります。

ここでも、返済をする単位と利率が発生する単位を統一しなければなりません。
年に一回返済を行う場合は利率を年率で、月に一回返済を行う場合は利率を月率で計算しましょう。
月率の値が必要ならば、年率を12で割ることで月率を求めてしまってよいです。

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元利均等返済・元金均等返済のメリットとデメリット

元利均等返済と元金均等返済、それぞれ性質が大きく異なっていることはここまででわかりました。
では、その性質の違いがそれぞれどのようなメリット・デメリットを生み出しているのでしょうか。
詳しく解説していきます。

元利均等返済のメリット・デメリット

元利均等返済のメリット

元利均等返済の一番のメリットは返済の見通しが良く、返済計画が立てやすいということです。

元利均等返済の最大の特徴は、毎月の返済額が一定であるということです。
月によって負担する額が変動しないため、将来の見通しが立てやすく、家計への負担も計算しやすいです。
毎月どれくらいの返済の負担があるのかが把握しやすいため、常に返済に気を配り続ける必要がないというのも利点です。
またその他の利点としては、元金均等返済と比較したときに、初めのほうの返済額が少なく済みます。
新しく物件を購入して何かと費用がかさむときに返済額が少ないというのは、不動産投資を新たに始める方々にとっては助かるのではないでしょうか。

元利均等返済のデメリット

一方、デメリットとして挙げられるのは、元金の減り方がゆっくりとしているため、元金均等返済と比べて支払う利息の額が多くなってしまい、結果として総返済額が元金均等返済と比較して多くなってしまうという点です。

元利均等返済の毎月の返済額が一定と言う特性上、返済期間の初期は利息を中心に返済します。
そのため、元金部分はあまり多く返済せず、利息が上乗せされていってしまうため、結果として返済総額が高くなってしまいます。

元利均等返済のメリットとデメリットをまとめると、毎月の返済額が一定であるため、返済の見通しや計画が立てやすいというメリットがあるということ、しかし一方で元金均等返済と比較すると利息の総支払額および返済総額が高くなってしまうというデメリットがあります。

元金均等返済のメリット・デメリット

元金均等返済のメリット

元金均等返済のメリットは、元利均等返済のデメリットを解消してくれるものです。
元金均等返済では、元金を一定額ずつ減らすことを目標としているため、毎月付く利子の額がどんどん減っていき、そのため、最終的な返済総額および返済する利子の総額は元利均等返済と比べて少なく済むことがまず挙げられます。
またこれと同じ理由で、返済を進めるごとに毎月の返済額は少なくなるため、家計への負担が徐々に和らいでいきます。

元金均等返済のデメリット

一方、デメリットとしては、返済期間初期の返済額が高くなってしまうということが挙げられます。
これは先ほどの元利均等返済の場合と正反対で、不動産投資を新たに始めて一番お金がかかる時期に返済額も大きくなってしまうので、その時の負担は非常に大きくなってしまいます。
また、最初に返済しなければならない額が膨れ上がってしまうため、ローンの審査もそれに応じて厳しくなり、審査に通らなくなってしまう可能性も否定できません。

元利均等・元金均等

元利均等返済で得する人とは?

では、元利均等返済で得をする場合というのはどのような場合なのでしょうか。

結論から言ってしまうと、先ほどメリットとデメリットについての部分で説明した通り、その仕組み上元利均等返済の総返済額はほぼ確実に元金均等返済の場合を上回ってしまいます。

しかし、繰り上げ返済を利用することで総返済額を元金均等返済の場合と近づけることも可能です。
多く払える月に多く支払っておけば、それだけ早く返済を終わらせられるのはもちろん、多く返済した分翌月利息がかかる残高が減るため、結果として支払う利息の総額が減り、総返済額も減ります。
繰り上げ返済を上手に活用すれば、総返済額を元金均等返済の場合に近い水準まで引き下げることも可能なのです。
しかし、ローンの契約形態によっては繰り上げ返済をする場合に「繰上げ返済手数料」を徴収されてしまう場合もあるので、繰り上げ返済を利用する場合は契約内容を一度よく見直して、損のないように気を付けましょう。

このことを踏まえた上で、不動産投資をこれから始める不動産投資初心者の方には元利均等返済がおすすめです。
不動産投資、特に賃貸はどうしても物件の清掃などの初期費用がかかってしまいます。
そこで元金均等返済を選択してしまうと、かさむ初期費用に加えさらに返済の負担額が大きくなってしまい、元手の資金が不足してしまう事態に陥ってしまう可能性もあります。

また、不動産賃貸も、他と比べれば低い水準ではありますが、一種の投資である以上リスクは付きまとうため、場合によっては大きな損失が出てしまう可能性もあります。
特に不動産投資初心者である場合は、わからないことも多くある最初のほうが危険性は高いです。
そのような時期に高額の返済を抱えているのはリスクマネジメント的にあまりおすすめできません。
そして何より、毎月一定額ずつの返済なので、先の見通しが非常に立てやすいです。
このような理由から、不動産投資の初心者の方には元利均等返済をおすすめします。

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元金均等返済で得する人とは?

元金均等返済は、先ほどから何度か述べている通り、総返済額を考えると、元利均等返済よりお得です。
返済初期の負担は増えてしまいますが、最終的な総返済額は元利均等返済の場合よりも少なく済みます。
しかし、返済初期の負担が大きくなってしまうという元金均等返済の欠点が、不動産投資のためのローンにあまり向かない理由になってしまっています。
初期費用がかさみやすいため、最初のほうの返済負担額が多くなる元金均等返済は負担が大きくなりすぎるためです。
早く返済を終えたい、なるべく返済額を少なくしたいという安易な気持ちで元金均等返済を選択してしまうと、結果として返済が滞ってしまい、大変なことになってしまう可能性もあります。

不動産投資で元金均等返済をお勧めできる人は、不動産投資の上級者の方、あるいは資金を十分に確保することのできる方です。
不動産投資のことが詳しくわかっていれば、状況に応じた臨機応変な対応もでき、大失敗を回避できるでしょう。
また、資金が潤沢にあれば、多少失敗してしまってもローンの返済を滞らせずに続けることが可能です。
このような方々ならば、総返済額を抑えることができるため、元金均等返済を選択するのが良いといえます。

しかし、何度も申し上げていますが、初期費用がかさむところに、返済初期の負担を大きくすることはあまりお勧めできません。
総返済額を抑えることができるというのは非常に大きな魅力ではありますが、お得な話の裏には必ずリスクもあるというのが世の常です。
元金均等返済を選択する場合は、これが諸刃の剣であるという認識をしっかり持ったうえで、あらゆるリスクを考慮してから判断を下すようにしましょう。

まとめ

元利均等返済と元金均等返済、名前は非常に似ていますが、実はその仕組みは大きく異なり、毎月の返済額や最終的な返済総額には大きな差があります。
それぞれにメリット・デメリットがあり、状況と場合によってどちらを選んだほうが良いということもあります。
ローンの返済方法を決める際には、これらの違いについてよく把握したうえで、どちらが良いのかしっかり判断できるようにしましょう。
しかし、リスクを避けるという点では元利均等返済が良いのは明らかであり、不動産投資初心者の方にはこちらの返済方法がおすすめです。
また、不動産投資初心者の方はこちらも合わせてご一読ください。
参考記事:不動産投資ローンって何?不動産投資ローンと融資について実例も踏まえて解説

ここまではローンの返済方法について述べてきましたが、以上を踏まえて借り換えをしたいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
こちらについては以下の記事で詳しく紹介していますので、こちらもご参照ください。
関連記事:不動産投資ローンの借り換えとは?デメリットはあるの?
 

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