2018.04.26

大学進学を機に子どもが一人暮らし！「マンションを購入する」という選択肢について解説

【目次】

大学進学を機に一人暮らしを始める予定のお子様をお持ちの皆様！

やはり住居費は大きな負担となりますよね。マンションやアパートを賃貸で借り、4年間毎月家賃と光熱費を支払い続け、別途、お子様の生活費と学費を払うとなるとかなり負担は大きいかと思います。

ちなみに、マンションを借りるのではなく、マンションを購入することで、お子様の大学在学中の住居費を抑えることができ、かつ大学卒業後は利益を上げられる場合もあるということはご存知でしょうか？

以下では、大学生のご子息・ご令嬢のためにマンションを購入することの魅力と、大まかな収支のシミュレーションをお示しします。

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大学生になるお子様の住まいは購入したほうがお得？

大学生のお子様のためにマンションを購入するという選択肢は、おそらくあまり一般的ではないかと思われます。そこで、まずはこの選択肢について、メリットおよびデメリットをご説明いたします。

購入する場合のメリット

教育費負担の軽減

お子様が大学に在学している期間は、教育費負担が一番大きくなる時期ではないでしょうか。
もちろん大学や専攻によって大きな差はありますが、住居費や食費、教材費、課外活動などにかかる費用を合計すると、最低でも年間に100万円は必要になると想定されます。お子様の大学在学中は、教育費が家計を強く圧迫することになるのは必至です。

このような支出の中で、特に大きな割合を占めるのが、住居費でしょう。
しかし、同一のマンションにつき、借りるのではなくローンを用いて購入してしまえば、住居費の月々の支払額を抑えることができます（後にシミュレーションでより具体的に例示いたします）。

さらには、在学期間中はローンの利子だけ支払う期間である「元金据え置き期間」とすることで、月々の住居費の支払い額をさらに低く抑えることもできます。

その場合、ローン返済額は大きくなってしまいますが、お子様の大学卒業後は教育費負担が一気に軽減されることを考えれば有用な選択肢になり得ます。
大学在学中の月々の教育費を考慮すれば、マンションを借りるのではなく買うメリットは十分にあると言えるでしょう。

お子様の卒業後に運用できる

もちろん、お子様のためにマンションを購入したとしても、お子様がずっとそのマンションに住み続けることは考えにくいかと思われます。

卒業後、新たなステージにステップアップする際には、その場所を離れるのがほとんどなのではないでしょうか。

そうであったとしても、その後マンションを売却したり賃貸物件として貸したりすることから利益を得ることができるという点で、マンションを購入することにはメリットがあります。

売却する場合

建物の修復が必要などといった一部の例外的な事象を除けば、購入から４~6年経過した時にマンションの価値が大きく下落しているということもあまり考えられません。

大学生のお子様のために購入されるような交通の便が良い場所であったり、大学の徒歩圏内だったりというマンションの場合は、売却しようとしても売れ残ってしまうということはないでしょう。

よって、売却する際に多少費用がかかったとしても、売却することによって購入価格の大半は回収できるのではないかと考えられます。

マンション売却の際に知っておくべきリスクについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

マンション売却の際に知っておくべき６大リスクと対処法

不動産投資の場合、マンションを売却したいと思い立ってから、現金化できるまで約3ヶ月はかかります。注視すべき点を見誤ると、希望通りの価格にならず売却金額が下がったり、なかなか売却できないといった問題が発生します。マンション売却の流れを把握しておくことはもちろん、その経過の中で、注意すべき6つのポイントについて解説します。

賃貸物件として貸す場合

大学生のお子様のために購入されるようなマンションであれば、同じ大学の学生にとっても魅力的であることでしょうから、空室リスクを抑えつつ安定的に賃料を得られることになるかと思われます。
そして賃貸で得られた収益はローンの返済に充てることができます。

お子様の大学卒業後にマンションを売却するか、賃貸にするかどうかはその時の状況に合わせて選ぶことができます。
売却価格が低い場合には、そのタイミングで売却せずに賃貸として貸し出し、売却価格が上昇したタイミングで売却するという手段もあります。

購入する場合のデメリット

初期費用が高額

マンションを借りる場合の初期費用は、一般に、家賃の0～2ヶ月分として設定されている敷金、礼金や、家賃の1ヵ月分として設定されている仲介手数料、その他保険料などを合算すると、多い場合は家賃6ヶ月分程度になります。

後のシミュレーションで見るマンションを例にすれば、家賃9万円×6ヶ月分=54万円以下には収まると推測されます。
対して、マンションを購入する際には、税金や登記費用、ローン費用、保険料などといった様々な費用がかかります。これらの初期費用だけで一般的には借入額の3～7％ほどかかると言われています。

例えば、後のシミュレーションで見るマンションの購入価格は2,399万円なのですが、75万円～175万円程度初期費用がかかります。
また、頭金についても考慮しなければなりません。頭金ゼロの物件もありますが、住宅ローンの返済にとっては頭金をある程度用意したほうが楽になります。つまり、マンションを購入する際にはまとまったお金を用意する必要があるのです。

購入した方がお得！

以上より、購入時の初期費用負担があるものの、大学在学中の教育費負担の軽減や、大学卒業後の運用益を踏まえると、大学進学を機に一人暮らしを始めるお子様にはマンションを借りるより買うほうがお得であると言えるでしょう。

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収支のシミュレーション

お子様の大学進学時にマンションを購入した際、大学在学中の月々の家賃や、卒業後のローンの返済はどれくらいになるのでしょうか。
ここからは、築20年以内で都内の某私立大学の徒歩圏にある実在の物件について、シミュレーションを大まかに示してみたいと思います。

〈シミュレーションに使用した物件〉

所在地：東京都新宿区西早稲田
購入価格：2,399万円
間取り：1LDK 専有面積：03㎡
交通：東京メトロ副都心線「西早稲田駅」徒歩11分
ＪＲ山手線「高田馬場駅」徒歩15分
築年月：2004年1月

借入金：2,000万円、返済期間：35年、金利：0.875%、元利金等返済方式でローンを組んだ場合、月々の返済金額は55,300円です。大学在学期間を4年間=48ヵ月とした場合、大学卒業時のローン残高は、18,011,734円となります。

以下では、大学卒業後、マンションを売却する場合と貸し出す場合につき、検討していきます。

お子様の卒業後に物件を売却する場合

卒業後に物件を売却した場合については、物件の資産価値が上昇した場合と、下落した場合に分けて売却したときのシミュレーションをしてみます。

資産価値が上昇した場合

購入から4年後の売却時に、資産価値が3%上昇した場合について見てみましょう。

売却価格：2,060万円
売却費用（売却価格の5%）：103万円
住宅ローン残高：18,011,734円

よってこの場合、住宅ローンを完済した上で、かつ1,558,266円得ることができます。

資産価値が下落した場合

購入から4年後の売却時に、資産価値が4％消耗した場合について考えてみます。

売却価格：1,920万円
売却費用（売却価格の5％）：96万円
住宅ローン残高：18,011,734円

よってこの場合、住宅ローンを完済した上で、228,266円得ることができます。

以上より、お子様の大学卒業後にマンションを売却する際、資産価値が上昇した場合に利益を得られる可能性があるのはもちろん、資産価値が多少下落したとしても住宅ローンを返済できるであろうということが確認できたかと思います。

関連記事：今は売り時？不動産投資における７つの「売却タイミング」と見極め方

お子様の卒業後に物件を貸し出した場合

お子様の大学卒業後にマンションを売却した場合に続いて、賃貸物件として貸し出した場合についてのシミュレーションを行ってみましょう。

上で検討した物件の賃料は1ヶ月あたり9万円となっています。空室期間や家賃の変動を考えない場合、貸し出し開始時点でのローン残高が18,011,734円であるため、

18,011,734円÷90,000円＝200.13

となることから、200ヵ月以上、つまり、16年8ヶ月以上貸し出すとローンを完済できるだろうという見込みが立ちます。

空室や家賃の下落などによりさらに返済期間が伸びる可能性もありますが、賃貸として貸し出した場合でも住宅ローンを返済する見込みが十分にあることがわかります。

まとめ

大学に通うために住むマンションについて言えば、実は賃貸として借りること以上に、購入することに大きな魅力があると考えられます。
ローンを組むことによって月々の支払い額を低く抑えることで家賃が浮くほか、大学卒業後には資産として売却することや、賃貸物件として貸し出して利益を上げることもできます。
大学に進学するお子様の住まいをお考えの方は、マンションの購入を是非ご検討ください。

参考記事：東京ワンルームマンションを勧める３つのワケ！！

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