1万円から始められる不動産投資!不動産クラウドファンディングとは?

不動産投資と聞くと、多額のローンを活用して現物不動産を購入して行う運用というイメージを持たれる方が多いと思います。しかし、不動産投資といっても、ローンを組まずに、最低1万円から行える不動産投資もあります。今回は、現物不動産投資よりもハードルが低く、また少額で行うことができる不動産クラウドファンディングとは何かを解説していきます。

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クラウドファンディングとは

クラウドファンディングとは、クラウド(群衆)とファンディング(資金調達)を組み合わせた造語で、インターネットを経由して出資者を募り、資金を集める仕組みのことを言います。個人や法人関係なく、いつでも誰でも実施でき、不特定多数の人々から少額ずつ集金できるのが特徴です。

クラウドファンディングには大きく分けて以下5つのタイプがあります。

<購入型>
あるプロジェクトに対して支援者がお金を出資します。
支援者は出資することで見返りとして商品やサービスを得ることができます。
支援者がお金を受け取ることは原則としてありません。

<寄付型>
あるプロジェクトに対して支援者がお金を出資しますが、見返りとして商品やサービスを受け取ることは基本的にありません。

<融資型>
資産運用をしたい個人の投資家からそれぞれ小口の出資金を法人が集め、それらをまとめて大口化し、借り手に融資をする仕組みです。
個人投資家は見返りとして利益の分配を受けることができます。「融資」をする性質上、貸付型やソーシャルレンディングとも呼ばれています。

<株式投資型>
個人の投資家が法人を通じて企業に投資し、株式を得る仕組みです。
そのため、個人投資家は、株による配当を見返りとして受け取ることができます。

<不動産投資型>
今回ご紹介する不動産クラウドファンディングはこちらのタイプです。
その仕組みやメリットについて、次項から詳しくご紹介します。

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングでは、インターネットを経由して個人投資家より不動産投資の出資金を募り、その出資金を元に法人が不動産投資を行います。そして、その不動産投資によって得たキャピタルゲイン(売却益)やインカムゲイン(家賃収入)を出資してくれた個人投資家へ分配することを指します。不動産投資と聞くと、額が大きく、運用を行うにあたってハードルが高いイメージがありますが、多数の出資者で出資を行うことにより少額で運用でき、比較的容易に始めることができます。

現物不動産投資と不動産クラウドファンディングの違い

現物不動産投資と不動産クラウドファンディングにおいて最も大きく異なる点は、運用法の違いです。

現物の不動産投資(区分)は、一般的にローンを組み1部屋を購入して運用するのに対して、不動産クラウドファンディングは複数の出資者から出資金を募って運用を行います。
ほかにも出資者や所有権、運用期間など、現物不動産と不動産クラウドファンディングにはいくつかの違いが見られます。主な違いを表にまとめると以下のようになります。

現物不動産投資(中古区分)不動産クラウドファンディング
仕組み自分自身で
現金もしくはローンで1部屋購入
(2000万)

賃貸・マンション管理を委託

インカム/キャピタルゲイン
で利益を得る
不特定多数で現金により出資
(1万円~)

不動産販売会社が運用

インカム/キャピタルゲイン
で出た利益から手数料を差し引き
分配される
初期費用約55万円~
※ローン活用時
1万円~
利回り4~5%
※ローン活用時
3~10%
運用期間一般的に5年以上6ヶ月~
出資者自分不特定多数
所有者自分不動産販売会社
メリット・手数料を除く利益が全て
自分自身のものになる
・レバレッジをかけて運用が出来る

など

・少額で始められる
・短期(6ヶ月~2年)の運用が可能な為、現物不動産投資より気軽に始められる

など

デメリット・初期費用が必要
・中長期での運用になる

など

・出資額が少ないと配当も少ない
・抽選に当選しないと希望する
物件に出資できない

など

 

不動産クラウドファンディングのメリット

上記でご紹介した通り、不動産クラウドファンディングは、不動産を扱う投資法ながら、現物不動産投資とは運用法が大きく異なります。
それでは、不動産クラウドファンディングは現物不動産投資と比較して、どのようなメリットがあるのか、さらに詳しく解説していきます。

少額から始められる

現物不動産投資はローンを組むことができるため、自己資金が少なくても始めることができます。
とはいえ、自身の属性(年齢や年収等)や不動産の価格によっては、数十万~数百万円の初期投資費用が必要になる場合もあります。

それと比べて、不動産クラウドファンディングの多くは、1万円から投資可能となっています。
少額の余剰資金で無理なく投資を始められるだけではなく、複数のファンドに同時に投資してリスクを分散させることも容易です。

購入や運用に手間がかからない

現物不動産投資の場合、購入する際にある程度まとまった自己資金が必要になるだけではなく、融資審査を受けるための手続きや売買契約、所有権移転登記など、さまざまな手間がかかります。また購入後も不動産管理やリスクへの対処、プランニングの見直しなど、やらなくてはいけないことは多岐にわたります。

それに対し、不動産クラウドファンディングでは、運用会社を選んでアカウントを作成し、購入したいファンドをクリックするだけで手軽に開始できます。また、不動産の管理はプロに任せられるため、運用の手間もかかりません。

比較的短期で運用できる

現物不動産投資は中長期での運用が求められる投資法で、投資期間が数十年に及ぶこともあります。もちろん、その期間に安定したキャピタルゲインが得られれば良いのですが、経済状況や生活の変化などで投資を続けられなくなった場合でも、気軽にやめることができないというデメリットがあります。

不動産クラウドファンディングは運用期間がファンドごとに定められており、3ヶ月~2年程度で終了するものがほとんどです。
少額で始められるうえ、比較的早く結果が出る点も初心者向きであるといえるでしょう。

優先劣後方式により損失が軽減される

不動産クラウドファンディングの多くは「優先劣後方式」を採用しています。これは運営側の出資を劣後、投資家側の出資を優先として管理し、損失が出た場合は劣後出資分から損失を計上するというものです。

例えば総資金のうち20%を運営側が劣後出資している場合、損失が20%までなら運営側が損失分を負担するため、投資家は損失から免れます。
あらゆる投資において最も懸念される元本割れリスクを軽減するためのシステムが用意されているという点が、不動産クラウドファンディングの大きなメリットです。

不動産クラウドファンディングの注意点

上記でご紹介した通り、不動産クラウドファンディングは少額から投資できる点が大きなメリットです。

しかし、そのメリットの裏返しともいえる注意すべき点があります。

それは現物不動産投資では融資が下りなかったため、不動産クラウドファンディングに回ってきた不動産が存在するということです。

ほとんどのケースでは、現物不動産投資はローンを組んで購入します。不動産はローンを返せなかった場合の担保になりますので、その資産価値も審査の判断基準のひとつになります。その融資審査に通らなかったということは、すなわち不動産としての評価が低いということになります。

しかし、不動産クラウドファンディングは少額から始められるため、現物不動産投資とは異なりローンは必要ありません。そのため融資が下りない不動産もファンドとして扱うことが可能なのです。

当然のことながら、投資用不動産で良い評価をつけられなかった不動産が、クラウドファンディングでは利益を出せるという可能性は低いと言わざるをえません。
そうした不動産に融資しないよう、クラウドファンディングを始める際には信頼できる運用会社を選び、ファンドをしっかり吟味するようにしましょう。

不動産を扱うクラウドファンディングサービスの選び方

不動産クラウドファンディングは少額から気軽に始めることができ、リスク回避のシステムが用意されている投資法として、近年特に注目を浴びています。
しかし、投資である以上リスクは0ではありません。
上記でご紹介したようなリスクを減らし、安定した利回りを得るためには、パートナーである運用会社を慎重に選ぶことが重要です。

不動産を扱うクラウドファンディングサービスを選ぶ際には、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。以下にご紹介しましょう。

運営元の会社が信頼できるか

不動産クラウドファンディングは少額から始められるとはいえ、一種の不動産投資です。不動産自体の質が良くない場合、思うような利回りが得られなかったり、貸し倒れや返済遅延などのリスクが生じます。
そうしたリスクを回避するためにも、上場企業のなどの大手である、不動産会社としても豊富な実績があるなど、安定性、信頼性の高い企業を選ぶようにしましょう。

情報開示がきちんとされているか

現物不動産投資を始める際には、その不動産の情報を確認し、投資に妥当性はあるか、どのようなリスクが想定されるかを充分に吟味して購入する不動産を選定します。

不動産クラウドファンディングも同様に、そのファンドで運用される不動産の情報を集め、それを元に出資するか否かの判断を行う必要があります。
不動産自体の情報はもちろんのこと、周辺環境やファンドの仕組み、リスク軽減の方法などを詳しく掲載しているかを確認しましょう。
また、運用会社の信頼性を見極めるためには、財務状況や事業の内容といった運用会社自体の情報も必要になります。そういった情報開示も十分に行っている運用会社を選ぶようにしましょう。

劣後出資の割合にも注目

先ほどご紹介した通り、不動産クラウドファンディングには優先劣後方式により投資家のリスクが軽減されるというメリットがあります。

このメリットを最大限に活かすためにも、劣後出資の割合が高い運用会社を選ぶことが重要です。劣後出資の割合は10~30%の間で設けられていることが多く、30%であれば業界の中でも高水準であると判断して良いでしょう。

プロパティエージェントの不動産クラウドファンディング「Rimple(リンプル)」とは?

プロパティエージェントは、現物不動産投資の取り扱いのみではなく、不動産クラウドファンディング「Rimple(リンプル)」を運営しています。これまで、現物不動産投資における仕入れ・開発・販売・管理まで自社で行うことによって蓄積されたノウハウを活かして、安心・安全な不動産クラウドファンディングの提供を行っております。

Rimple(リンプル)の5つの特徴

(1)信頼性の高さ
東証一部上場のプロパティエージェントが、不動産投資物件を開発してきた実績を基にクラウドファンディングに最適な物件を選定します。これまでのノウハウを基に物件選定を行うため、安全性・信頼性に優れた優良投資案件のみを厳選してご紹介することが可能です。

(2)手軽に不動産投資を始められる
現物の不動産投資となると、数百万~数千万円という高額な費用がかかります。そのため自己資金の準備や、ローンを活用するため審査や手続きが必要になります。お金や手間がかかるため、不動産投資に興味を持っても、なかなか始められないという方も多いのではないでしょうか。

Rimple(リンプル)では1口1万円から投資が可能です。それゆえ、なかなか不動産投資に手を出せなかった方でも、気軽に投資への第一歩を踏み出せます。

(3)ポイントが使える
Rimple(リンプル)は、「リアルエステートコイン」というコインを使い、「1コイン=1円」の価値で出資金に充てることができます。このリアルエステートコインは、クレジットカードやポイントサイト等で貯まっているポイントから交換することが可能です。
リアルエステートコインの仕組みについてはこちら

(4)優先劣後方式を採用
本来、不動産クラウドファンディングは出資金の元本保証はありませんが、物件が担保(※1)になることにより、大幅な元本割れリスクは極めて少なくなります。

また、プロパティエージェントでは、優先劣後方式を採用しております。仮に入居者が退去して空室が続き、想定利回りを下回ってしまった場合、プロパティエージェントが出資した金額の部分から補填します。
劣後出資の割合は30%と業界でも高水準で、万が一運用による損失が発生した場合でも出資額に対する損失の割合が30%以上でなければ、個人投資家の元本は守られます。

(※1)こちらでの「担保」とは、抵当権の設定を意味するものではなく、投資対象が不動産という有形資産であり、一定の処分価値が担保されるものであるということを意味しており、これにより一定程度毀損が抑えられることを説明しております。

(5)独自の評価基準より厳選された物件ラインナップ
Rimple(リンプル)で取り扱う物件の特徴として、資産性、収益性が高い厳選された物件のみを揃えております。

まず、物件を仕入れる際に、独自の評価基準項目「スコアリング」という、業界では極めて珍しい約50項目以上に及ぶ独自の定量的な評点によって不動産の価値を算出する指標があります。創業以来培ってきたそのビックデータを最大限に活用し、直感や主観、表面上の情報(価格や立地)に頼らず客観的にみた総合的な評価制度を取り入れ仕入れています。このようにプロパティエージェントでは安定した収益を出し続けることを第一に考えた物件の仕入れを徹底し、入居率も99%以上を維持できる物件を取り揃えており、出資者の皆さまには安心して出資していただけます。

Rimple(リンプル)への投資の流れ

(1)会員登録 
まずは、「会員登録」から会員登録を行っていただきます。お名前や現住所がわかる本人確認書類(免許証など)をご用意ください。必要事項をご記入いただいた後、当事務局にてご本人確認審査を行います。 審査が完了しましたら、初回ログイン時に入力が必要な認証コードを記載した本人確認ハガキを送付いたします。認証コードのご入力をもって、Rimple(リンプル)でのサービスが利用可能となります。

(2)ファンド応募
会員登録が完了いたしましたら、「ファンド一覧」より応募が可能です。

※ファンド応募の際には、事前に「契約成立前書面」のご確認が必要になります。
※本人確認が取れていない場合やプロフィール情報を変更申請中の場合はファンドへの応募ができません。

(3)契約締結/入金
当選・落選のご連絡は、ご登録いただいたメールアドレス宛にお送りします。
出資応募に当選された場合、「不動産特定共同事業契約書 兼 契約成立時書面」のご確認をもって契約が締結となります。また、書面のご確認後、出資金を弊社指定の口座へご入金いただきます。

※「不動産特定共同事業契約書 兼 契約成立時書面」の交付は、メールにて通知いたします。 また、マイページ>出資ファンドからでもご確認いただけるようになります。
※書面のご確認後、お振込口座先の情報を記載したメールをお送りいたします。
※振込手数料はお客様負担とさせていただいております。

(4)運用開始
お振込口座へのご入金が確認できましたら、メールにてその旨を通知いたします。
運用中のファンドの進捗状況などは、メールやファンド情報詳細にて随時お知らせいたします。

(5)分配金/運用完了
運用終了月の翌月末までに分配金と出資金をご登録の銀行口座へお振込みいたします。
また、ファンド運用報告である財産管理報告書をマイページ>交付書面 にて交付いたします。

※分配金には20.42%の源泉徴収がされます(「雑所得」の対象)。
※年間の運用報告として、確定申告時に必要な「年間取引報告書」を取引があった年の翌年1月上旬ごろ交付いたします。

 

6.まとめ

今回は、不動産クラウドファンディングについて解説しました。不動産クラウドファンディングは、少額で始められ、比較的リスクも低く気軽に始められる投資法です。これから何か資産運用をしようとしている方や、不動産投資に興味はあるものの、いきなり現物不動産投資はハードルが高いと感じている方にお勧めです。プロパティエージェントでは、不動産のエキスパートが多数在籍し、不動産の仕入れから設計、販売、管理までワンストップで行っています。安心・安全な現物不動産投資や不動産クラウドファンディングにご興味をお持ちの方は、ぜひお問合せをお待ちしております。

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