都内まで30分圏内！地価上昇中！不動産投資における両国・森下エリアを解説

墨田区（両国エリア）、江東区（森下エリア）の立地

両国は墨田区の南西部、森下は江東区の北東部に位置し、区は異なるものの隣り合っています。双方とも都営大江戸線の乗り入れがある、隅田川の豊かな恵みを得て栄えた情緒あふれる下町であるという類似点があることから、同じエリアとして認識されることも多いようです。今回の記事においても、両国・森下を合わせて一つのエリアとし、不動産投資先としての特徴や魅力について解説します。

両国の歴史と特徴

両国は自然豊かな閑静な町で、春には隅田川沿いに咲き乱れる桜を、夏には江戸時代に端を発する伝統行事「隅田川花火大会」を楽しむことができます。
江戸文化発祥の地としても有名で、大相撲の常設場所として建設された「国技館」や江戸文化を伝える大規模な博物館「江戸東京博物館」のほか、江戸時代に関わる名所・旧跡、歴史に刻まれた人物ゆかりの地が点在しています。
歴史と文化、そして自然が交錯する情緒豊かな下町、それが両国の魅力です。

森下の歴史と特徴

森下はかつて日雇い労働者の町として栄えたエリアで、点在する倉庫街や町工場、ビジネスホテルなどにその名残を見ることができます。
しかし現在ではスタイリッシュなカフェやギャラリーなどが増え、賑やかで便利な町へと変わりつつあります。
駅の南側は江東区立森下公園、八名川公園、高森公園などがあるのんびりした雰囲気で、水と緑が豊かな住みやすい場所です。

両国・森下エリアのアクセス力

両国・森下エリアは閑静な住宅街ながら、都心へスムーズに行けるアクセス力も兼ね備えています。両国駅・森下駅の乗り入れ路線や都心主要駅へのアクセス時間を見ていきましょう。

乗り入れ路線

まずは両国・森下エリアの乗り入れ路線をご紹介します。

■両国駅
両国駅にはJR総武線、都営大江戸線の乗り入れがあります。
また、1駅隣には錦糸町駅、浅草橋駅があり、ＪＲ総武本線、東京メトロ半蔵門線、都営浅草線への乗り換えもスムーズです。

■森下駅
森下駅は都営新宿線と都営大江戸線の2路線の乗り入れがあり、都内までスムーズに移動することができます。
また、大江戸線を利用して1駅隣の清澄白河に行けば、東京メトロ半蔵門線を利用することもでき、大手町や神保町、渋谷へも楽にアクセスできます。

アクセス力

両国駅・森下駅共に東京の主要駅に30分以内・乗り換え1回以内で行くことができます。閑静な住宅街でありながらこのアクセス力の高さは非常に大きなメリットといえます。

駅名	アクセス先
	新宿駅	渋谷駅	東京駅	品川駅	秋葉原駅
両国駅	直通22分	26分 乗換1回	11分 乗換1回	22分 乗換1回	直通4分
森下駅	直通18分	27分 乗換1回	16分 乗換1回	27分 乗換1回	直通13分

駅すぱあと for web（経路検索 | 駅すぱあと for web (ekispert.net)）にて作成

所要時間内には駅間移動の徒歩も含みます。

両国・森下エリアの利便性

両国・森下エリアは近隣の錦糸町や秋葉原と比較すると駅周辺の商業施設や飲食店は少なめですが、普段の外食や買い物で困ることはありません。

両国駅

駅につながるような形で横綱横丁商店街、国技館通り商店会といった商店街があり、さまざまな飲食店が建ち並んでいます。老舗の蕎麦屋やとんかつ屋、また相撲の町らしく、ちゃんこのお店もいくつか見られ、昼夜問わず賑わいを見せています。

両国駅周辺にはファミリーマート、ローソン、セブンイレブンがあるほか、コンビニエンスストア「NewDaysミニ」（平日は午前22時30分まで営業）や、都市型小型食品スーパー「まいばすけっと」（午前0時まで営業）もあり、深夜の買い物にも困ることはありません。

森下駅

森下駅周辺には24時間営業の「すき屋」や「松屋」、22時まで利用できる（現在店内飲食は20時まで）「モスバーガー」など、単身サラリーマンが気軽に立ち寄れる飲食店があります。また「まいばすけっと」（午前0時まで営業）、「ミニピアゴ」（24時間営業）、「アコレ」（午後0時まで営業）、「ライフ」（午前0時まで営業）など深夜まで営業しているスーパーも多く、仕事で遅くなった場合でも買い物がしやすい環境になっています。

駅から南下し徒歩5分の場所にある「高橋商店街」は別名を「高橋のらくろード」といい、日本漫画の先駆キャラクターとして有名な「のらくろ」のフラッグやオブジェ、シャッターアートが散りばめられています。商店街内には個人商店が多く、下町らしい温かな雰囲気が漂っています。
それでいて駅前にはカフェやギャラリーが進出し、スタイリッシュな雰囲気に変貌しつつあります。下町ののどかさにも、おしゃれなお店にも出会うことができる点も森下エリアの魅力です。

両国・森下エリアの治安

両国・森下とも犯罪発生件数は非常に低く、治安の良いエリアです。両国では警察や町内会がパトロールを頻繁に行っており、また森下では駅周辺に街灯を多く設置するなどして防犯性を高めています。夜、仕事で帰宅が遅くなる時も安心です。

後ほどご紹介する通り、両国・森下の家賃は安いとはいえませんが、その分、住民も品の良い落ち着いた人が多いことも治安の良さを高める理由となっています。
大通りは飲食店や居酒屋があり、交通量も多く騒々しい場合もありますが、駅を離れて住宅街に入ると閑静で住みやすいエリアです。

両国・森下エリアの人口規模

両国は2021年4月時で人口7,865人（5,131世帯）、森下は2021年1月時で10,664人（6,606世帯）となっています。人口推移や年齢構成など詳しく見ていきましょう。

人口推移

両国・森下の過去10年間の人口推移をグラフにすると以下のようになります。

※両国は各年4月、森下は1月の人口

両エリアとも人口がコンスタントに増えていることが分かります。
特に両国エリアは10年で1.3倍近くにも人口が増えており、住宅ニーズも高まっていると考えられます。

参考：墨田区HP　及び　江東区HPより、両国・森下の人口を抽出、作成

年代別構成

墨田区と江東区の年代別人口を東京都と比較したグラフが以下になります。墨田区・江東区は東京都の平均と比較すると、25～45歳を中心に生産年齢人口（15～64歳）の割合がやや高くなっていることが分かります。

参考：墨田区HP　江東区HP　東京都の統計

両国・森下エリアの家賃と地価

家賃相場

両国・森下エリアの家賃相場の目安は以下のようになっています。

駅名	1K	1DK	1LDK	2DK	2LDK
両国	9.6万円	10.52万円	15.05万円	11.39万円	18.18万円
森下	10万円	11.25万円	16.06万円	12.68万円	17.35万円
飯田橋（参考）	11.71万円	14.17万円	20.41万円	－	28.25万円
汐留（参考）	12.7万円	19.53万円	23.62万円	－	30.29万円

参考：ホームズ 家賃相場情報　より作成

居住環境も良く都心へのアクセス力が高いため、家賃相場はやや高めです。
しかし、同じ大江戸線でも飯田橋や汐留など都心に近づくと家賃はぐっと跳ね上がります。そのことを考えると、両国・森下エリアはアクセス力が高いわりに家賃はお得であるといえるでしょう。

地価の推移

不動産投資の将来性を見る目安として、地価の方にも目を向けてみましょう。
両国・森下エリアの過去10年（2011～2020年）の地価推移をグラフにすると以下のようになります。

両国・森下はコンスタントに地価の上昇が見られます。
特にここ5年程度の伸び率が非常に高くなっています。
参考までに、両国・森下と東京23区全体の地価上昇率を比較してみましょう。

参考：土地代データ

両国・森下・東京23区地価の総平均 （公示地価、基準地価の総平均）より作成

上記のグラフから分かる通り、両国・森下の地価は近年において、東京23区の平均を上回る上昇を見せています。両国・森下の住宅地としての期待の高まりが地価に反映されていると考えられます。