マンション経営リスクとメリット

マンション経営の勉強のための費用

マンション経営を始めるにあたってセミナーを受講した場合の参加費、経営に必要な情報収集をするために購入した新聞や不動産関連の書籍代、コンサルタント料なども経費へ計上することができます。

ただし、資格取得のための費用は基本的に個人に属する支出とみなされ、たとえ不動産関連の資格でも計上することができません。

入居付けの費用

「入居付け」とは、入居者を迎えるためにする広報などの活動を指します。これにかかる広告費、仲介手数料、消耗品費、仲介業者とやりとりするための交通費・宿泊費などは経費へ計上できます。

マンション経営のために通話やメールなどを行なった際の通信費も経費へ計上することができますが、専用ではなく私用にも使っている端末であれば、全体のうち20%程度までとするのが妥当でしょう。

接待・交際費

管理会社、不動産会社や税理士など、マンション経営に必要な相手と打ち合わせをするために使った飲食代や手土産代なども、経費へ含めることができます。

ローン関連費用

購入したマンションをローン返済する際、元本部分は経費に計上することはできません。しかし、ローンの保証料と利息部分については計上することができます。

マンション経営にはどのような税金がかかるの？控除は？

マンション経営を行う際は、様々な種類の税金を支払う必要がありますが、種類に応じて様々な控除も用意されています。ここからは、マンション経営を継続しているとどのような税金を支払うことになり、どのような場合に控除が適用されるのかを見ていきます。

所得税

サラリーマンとして働く場合と同様、マンション経営で得た所得には所得税がかかります。先に述べた通り、この所得とは収入全体から経費を差し引いた額を指し、この額面に応じて通常通りの累進課税が適用されます。

住民税

一般的に住民税と呼ばれているのは、都道府県民税と市町村民税を合わせたものです。この二つは市町村が一括して徴収していて、所得に応じた額を課税する所得割と、すべての住民に等しく課税される均等割の二つの部分があります。

所得割部分では税率は全国一律で、都道府県民税として所得の4％、市町村民税として所得の6％、合わせて10％が徴収されます。均等割部分はすべての住民に対して同じ額が課税されます。標準税率として、都道府県民税で1,000円、市町村民税で3,000円と定められていますが、均等割の標準税率は自治体ごとに財政に応じて変更できるため、地域によって異なる場合があります。

サラリーマンが副業としてマンション経営を行なっている場合、サラリーマンとしての給与とマンション経営の収益を合わせた所得で所得割部分が徴収されることになります。

所得控除

所得控除は経費とほぼ同じ扱いで、所得控除の分の額は非課税となります。所得控除の種類としては、一律に38万円が控除される基礎控除の他に、医療費控除、社会保険料控除、生命保険料控除、地震保険料控除など全部で14種類があります。

サラリーマンとして働いている場合は、そちらの所得で既に適用されていますが、もし定年などでサラリーマンを辞めてマンション経営のみになった場合には自分で確定申告をする際に不動産経営の収益から控除することになります。なお、確定申告に伴い、高度な会計処理を行うことで青色申告特別控除を利用することもできます。

関連記事：不動産投資の確定申告の記入方法・必要書類をまとめて解説

固定資産税

固定資産であるマンションとその持分の土地の課税標準額に税率をかけた額が、固定資産税として徴収されます。1月1日に所有している資産については、その年の4月1日〜翌年の3月31日の1年間分が請求されます。年の途中に取引した場合は売主と買主でそれぞれ日数分を負担することになります。標準税率は1.4％と定められており、多くの自治体はこれを適用しています。

なお、住宅用地には控除が用意されており、住宅一戸につき200㎡までの部分の課税標準額は6分の1、それ以外の部分については3分の1とされています。建物部分についても、同様に評価額の1.4％が課されますが、もし土地だけを持っているようであれば、建物を建て、控除が適用されるようにした方が課税標準額を抑えられることになります。

都市計画税

固定資産に対しては、固定資産税に加え、都市計画税も同様の方式で徴収されます。こちらは制限税率（税率の上限）が0.3％と定められていますが、これより税率の低い自治体もあります。こちらも住宅用地への減免措置があり、住宅一戸につき200㎡までの部分の課税標準額は3分の1、それ以外の部分については3分の2とされます。

個人事業税

個人事業税は、個人が行う事業に対して地方がかける税金です。マンション経営の場合、法定業種である「不動産貸付業」に該当しますが、事業として認定されるのは概ね10室以上を貸し付けている場合となります。不動産貸付業の事業主として認定された場合、税額は以下の式のようになります。

個人事業税=（前年度の所得- 各種控除）× 税率

年間を通じて行なっている場合、290万円が控除されます。また、この税金は経費へ含めることができます。

損益通算とは？

マンション経営では、減価償却費などの経費が高く計上されることによって、税務上赤字になることが起こり得ます。その場合、赤字になった分の額は他の所得から差し引かれることになっており、これを損益通算と呼びます。

つまり、サラリーマンが副業としてマンション経営を行なっている場合、マンション経営で出た赤字はサラリーマンの給与所得から差し引かれることになります。マンション経営が赤字になってしまったとしても、所得が少なくなった分、所得税を抑えて赤字の負担を軽減することができます。

ただし、マンション経営単体で見た場合、健全な経営状態ではなく、節税効果とのバランスを見なければ破綻の恐れもあります。節税が目的になってしまえば、不動産投資それ自体はなんの利益も生み出しません。あくまでマンション経営それ自体の利益を増やすことを意識するようにしましょう。

まとめ

今回は、マンション経営をするに当たり不可欠な収支に関する知識や、経費への計上の方法、税金と控除について解説してきました。収支には様々な要素が関わっているため、事前に収支の予測を立てて投資を実行するには多くの計算が必要になります。それでも、マンション経営を成功させるためにも、最初の物件選びから経営開始後の経費の計算まで、丁寧に計画を練って進めることを強くお勧めします。

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