不動産投資はワンルームマンションがおすすめな理由|リスク・対処法も紹介

ワンルームマンション投資とは?新築と中古の違い、失敗しないためのポイント

年金2,000万問題など、まだ想像のしづらい将来への漠然とした不安を抱えられている方も多いのではないでしょうか。

本業で忙しい中、老後のことなんて考えられない」「どのように資産を作っていけばよいのかわからない」「そもそも2,000万円も準備できないのではないか

そういった不安や疑問をお持ちの方へは、『ワンルームマンション投資』がおすすめです。

昨今、時間をかければ安定的に収入が得らえるということから、サラリーマンの資産形成として大きな注目を集めています。

今日は、そんなワンルームマンション投資の特徴や注意点をご紹介します。

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ワンルームマンション投資はメリットがたくさん!

ワンルームマンション投資とは、ワンルーム(単身者向けの部屋)を1部屋単位で購入して“大家になる”という、とてもシンプルな仕組みです。

ファミリータイプのマンションや一戸建て、またマンション一棟の運用と比較すると、安価で手間がかからずハードルが低いということから、投資初心者からの関心が非常に高まっています。

ワンルームマンション投資が注目されている理由として、以下が挙げられます。

▼ワンルームマンション投資が注目されている理由
  • 少ない資金で購入ができる
  • 修繕費用を抑えられる
  • 運用の手間がかからない
  • 景気に影響されにくく、安定している

少ない資金で購入ができる

ワンルームマンションは、ファミリータイプやマンション一棟など、他の投資用不動産と比較すると、少ない自己資金で運用を始められる点がメリットの一つです。

なぜなら、ワンルームマンション投資は、不動産投資ローンという融資を受けることができるからです。

マンション一棟を購入する場合、物件価格の10~30%の自己資金が必要となることもあり、運用開始時に500~1,000万の資金が必要となることもあります。

ワンルームマンションの場合、ご自身の与信(自身の社会的信用力)を使い不動産投資ローンを利用すれば、10~15万円から始めることも可能です。

少額の自己資金額で不動産投資を始めることができるため、また万が一の場合も損失を抑えることができます。

「手元に資金がないから」という理由で、不動産投資のハードルの高さを感じられている方も多いようですが、実は手軽に始められる投資商品が、ワンルームマンション投資です。

修繕費用を抑えられる

戸建てをお持ちの方は想像しやすいかと思いますが、不動産を所有すると、定期的に設備の修理や外壁の工事など、修繕費用がかかってきます。

マンション投資も同様、エレベータやエントランスなど、定期的に共用部分の大規模な修繕が必要です。

一棟を所有する場合、マンション・アパートに限らず、これらの大規模修繕を1オーナーが負担することとなります。

規模にもよりますが、1回の修繕で300万~2,000万もの費用が発生することもあります。

区分マンションの場合、『修繕積立金』で大規模修繕を行います。『修繕積立金』とは、来たる大規模修繕に備え、各部屋のオーナーが毎月積み立てるお金、言わば保険金です。

こちらを使用するため、突発的に数百万という大きな出費が発生することはありません。

また、マンション自体の修繕だけではなく、もちろん一部屋単位の修繕も必要となります。

ワンルームであれば、ファミリータイプと比べ、部屋の修繕費も大幅に抑えられます。ワンルームはファミリータイプのように、部屋数が多いわけではありません。

また、子どもが入居する可能性も低いため、部屋の痛みが少なく、リフォームにかける時間やコストを抑えられます。

運用の手間がかからない

ワンルームマンションを運用するうえで、オーナーの手間になることはたった1つだけです。

それは確定申告です。

確定申告については、基本的に不動産会社がサポート体制を整えているため、初年度に経験をすれば、2年目以降は手間にならない、そんな声も多く聞かれます。

そもそも管理会社から物件を購入した場合、入居者募集、賃貸契約の締結、家賃の回収、クレーム対応、修繕などの手間になりうる業務は、全て管理会社が実施するので、大切な本業に専念しながら、ご自身やご家族の将来に向けた投資を効率よく取り組めます。

ワンルームマンション投資は、忙しいあなたにおすすめの投資です。

景気に影響されにくく、安定している

不動産投資で最も重要な指標の一つと言えるのは、『家賃』です。ワンルームマンションの賃料は景気に影響されにくいと言われています。

日経平均株価や、J-REITが大きく下落した2008年のリーマンショック時にも、東京都心の賃料は大きな下落はなく、安定していました。

コロナ影響に関しても、不動産投資をしているオーナー調査では「都心ワンルームマンションでは空室になりにくい」との回答が多くを占めました。

調査記事:中古ワンルームマンション運用は「都心」「地方」どちらが良い?

不動産の価値は短期間で大きく値上がりすることはありませんが、家賃収入により安定した利回り、収益を長期にわたって得ることが可能です。

ワンルームマンションのリスクと対処法

不動産投資は『投資』という名がつくだけあり、もちろんメリットだけというわけにはいきません。ワンルームマンション投資のリスクと、その対策について解説します。

代表的な8つのリスク

主に下記8つがリスクとして挙げられます。それぞれの対処法も詳しく解説していきます。

リスクリスク回避の重視ポイント
・空室リスク
・家賃下落リスク
・価格下落リスク
物件の立地
・修繕リスク
・家賃滞納リスク
・賃貸管理会社の倒産リスク
管理会社選び
・金利上昇リスク
返済計画
・天災リスク
事前の情報収集

空室・家賃変動・価格変動リスクは「物件の立地」がカギ

入居ニーズが低くなれば空室率が上昇し、対応策として家賃を下げることになります。

ニーズ低下が起こりにくい人気エリアの物件を選ぶことで、空室リスク、家賃下落を抑えることができ、ひいては物件自体の価値も維持し続けることが出来ます。

修繕・家賃滞納リスクは「管理会社選び」が重要

修繕リスクを回避するためには、修繕積立金の計画をしっかりと提示してくれる管理会社・物件を選ぶことがポイントです。

修繕計画がない物件では、大規模な修繕が発生した際にオーナーの資金負担が大きくなります。

「建物管理会社」に修繕積立金の金額や用途、これまでに行ってきた修繕、今後の修繕計画などを確認して優良なパートナー会社を選定しましょう。

続いて、家賃滞納リスクを考えていきます。

入居前の審査をクリアした、滞納リスクが低いと考えられる入居者のみに限定することで、家賃滞納リスクは大きく軽減できます。

また、不動産会社によっては家賃保証会社を通しています。

そのような「家賃保証をしている不動産会社」を選ぶことで、万が一入居者が家賃滞納を行った場合でも、保証会社が支払いをしてくれるため家賃の滞納リスクはゼロになります。

また、仮に滞納が発生した際には迅速な対応が求められます。

入居者募集をはじめ、クレーム対応、退去時の立会いなど入居者に関するサポートをしてくれる「賃貸管理会社」選びも運用成果に大きく紐づくので、とても大切です。

賃貸管理会社を選ぶ際には、管理戸数やオーナー数、賃貸住宅管理業登録制度に登録されているかなど、経営状態を把握したうえで選定すると倒産リスクが低い会社選びにつながります。

関連記事:賃貸管理会社選びは、チェック項目3点を確認しよう

金利上昇リスクは「返済計画」の見直しで対応

ローンを組まずに一括購入できれば問題ありませんが、ローンを組んで購入する人がほとんどだと思います。

購入後、少しずつでも繰り上げ返済をすることで金利上昇リスクを抑えることが出来ます。また、他の金融機関への借り換えでもヘッジが可能です。

多くの金融機関と提携している不動産会社を選ぶことで、より良い条件での借り換え、運用を実現させましょう。

天災リスクは「事前の情報収集」が明暗を分ける

不動産を所有するとなると、やはり天災のリスクも心配にはなるでしょう。

天災については、物件の周辺情報を確認することにより、リスクを低減することができます。

まず、地震リスクについては、地盤がしっかりしたエリアの物件を選定しましょう。

内閣府がまとめている「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」でも確認できます。

加えて1981年以降に建てられた「新耐震基準」を満たした物件を選ぶことで、地震被害を軽減させることができます。

関連記事:新耐震基準と旧耐震基準の違いは?大地震には耐えられるの?

火災リスクの回避法は、木造ではなく鉄筋コンクリートの物件を選ぶこと、そして道幅が狭く消防車が入りにくい場所や、木造の建物が多いエリアは避けるようにしましょう。

地震、火災ともに保険に入ることでもリスクヘッジできるため、両方セットで加入しておくと安心です。

関連記事:不動産投資における地震リスクをヘッジする「地震保険」
関連記事:いざというときの火災保険!不動産経営での賢い活用法を解説!

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ワンルームマンション投資で失敗しない物件の選び方

好立地の物件を選ぶ

マンションを選ぶ際、最も重要なのは立地です。

立地が良く、人気のある物件は入居ニーズが高く、空室や資産価値低下といったリスクを抑えることが出来ます。重視ポイントは以下になります。

【1】アクセス力

学生や単身世帯の会社員向けマンションの場合、アクセス力を重視しましょう。
駅から徒歩圏内であることは当然ですが、ターミナル駅へのアクセスの良さも重要です。
ターミナル駅には乗り換えが1回で行けるのか、乗車時間は30分以内なのか?なども検討材料にすることをおすすめします。

【2】住みやすさ

マンション周辺の環境にも注目し、住みやすい立地であるかどうかも見極めましょう。
例えば、以下のような特徴がある立地です。

▼住みやすい立地の特徴
  • 生活に必要な施設(スーパー、飲食店、病院など)が充実しているか
  • 駅までの交通手段が徒歩以外にもあるか(バスなど)
  • 閑静な場所であるか(沿線や飲み屋街などが近い場所ではないか)
  • 治安は良いか(街灯の数や交番の配置、犯罪発生率などを確認)

アクセス力と住みやすさは相反する場合もありますが、だからこそ両方をバランスよく良く兼ね備えている物件は人気があります。

【3】将来性

不動産投資を行う際には、エリアの将来性にも注目しなければなりません。
おすすめは、再開発の対象地域になっているなど、将来を通じて人気が高まると考えられるエリアのマンションです。
資産価値が高くなるため、家賃が下がりにくいだけでなく、最終的に購入時よりも高く売却できる可能性もあります。

関連記事:なぜ東京?不動産投資の有望エリアとは?データから解説!

ニーズの高い間取りや設備を把握する

ワンルームマンションといっても、さまざまな間取りがあります。

デザイナーズマンションのような凝った間取りのマンションは一見魅力的ですが、個性的過ぎて住みづらいこともあります。

不動産投資用マンションとしてはごく一般的な、使いやすい間取りの方が入居希望者の母数が多くなります。

また、設備についても注意が必要です。設備が充実している方が、ニーズは高まると思われがちですが、設備が多ければ多いほど家賃が押し上げられますのでかえって空室リスクが高くなってしまいます。

エリアやターゲットによって人気のある設備は異なりますので、それを把握したうえで、過不足のない設備を備えたマンションを選ぶことが成功への近道といえます。

関連記事:その物、投資向き?「豪華な設備・デザインマンション」の落とし穴

ワンルームマンション投資は都心物件が正解

安定した入居による収益を得るためには、地方か都心かどちらなのかというと、「都心」のほうが将来性を考えた時に有効です。その理由をご説明します。

都心ワンルームマンションにおける単身者・高齢者需要の高まり

内閣府男女共同参画局の発表によると、2020年における50歳時の未婚率は男性25.7%、女性16.4%となっています。

結婚や出産によるファミリータイプのマンションや一戸建てへの住み替えは減り、ワンルームマンションへのニーズが増えています。

さらに、内閣府が公表している「高齢社会白書」によると、65歳以上の単身世帯は男女ともに上昇傾向にあり、2015年(実績値)には65歳以上人口における単身世帯率は男性13.3%(約192万人)、女性21.1%(約400万人)となっており、高齢単身世帯も増加しています。

今後も高齢単身世帯は増加の一途を辿ると考えられており、ワンルームマンションの需要増加に拍車をかけています。

このことから、特に都内ワンルームマンションにおける空室リスクは低い傾向にあります。
内閣府男女共同参画局「結婚と家族をめぐる基礎データ」
参考:内閣府男女共同参画局「結婚と家族をめぐる基礎データ」令和4年4月7日
参考:令和3年版高齢社会白書

東京都内の賃料値上げが顕著

都心の分譲マンションの平均賃料はここ数年、上昇し続けています。

株式会社東京カンテイの市況レポートによれば、東京23区内の分譲マンションにおける1㎡あたりの平均賃料の推移をみてみると、2017年7月には3,302円/㎡でしたが、2022年4月時点では、3,907円/㎡と、605円上昇しています。

単位:円東京23区大阪市神戸市名古屋市福岡市
2017年7月3,3022,3051,7571,7581,777
2022年5月3,9072,7231,8632,113 2,015
上がり幅605418106355238

地方と比較して、東京23区は1㎡あたりの賃料が1,000円以上高く、平均賃金の上り幅も非常に大きいことがわかります。

大規模な再開発による地価上昇

東京23区の大規模な2030年までの再開発エリアは、中野区、中央区、港区、新宿区、千代田区になります。

関連記事:プロ投資家が狙う!東京・再開発で資産価値UP!

2022年の地価公示では、商業地に関しては都心から少し離れた「中野区」「杉並区」「荒川区」「文京区」「北区」の順に地価上昇率が高くなっています。

再開発の影響で、対象エリアはもちろん、交通の便が良いエリアについても地価が値上がりする傾向にあり、投資家からの注目度が上昇しています。

関連記事:【2022年】公示地価・東京23区上昇エリア!数値の読み解き方

再開発エリアの一等地では、価格もそれなりに高くなるため、なかなか手が出しにくいという方は、再開発の最寄り駅から30分以内のアクセスが良いエリアを検討することもオススメです。周辺エリアはまだこれから値上がりが期待できます。

在庫から希望物件が選べるプロパティエージェント

ワンルームマンション投資を成功へ導く近道は、「良いマンション」「良い管理会社」選びと言えます。

プロパティエージェントでは、50項目以上の指標をクリアした厳選した物件のみを仕入れ、販売しています。

新築、中古、両方を取り扱っており、業界トップクラスの物件在庫数の中からお客様に一覧をお見せしながら、運用プランに合った最適な物件をご提案させていただきます。

もちろん、再開発エリア、並びに利便性の良い周辺エリアの物件もご案内が可能です。墨田区、大田区、板橋区、江東区をはじめ、これから値上がりが見込めるエリアもご紹介しております。

リスクヘッジを織り込んだ現実的、且つ、長期的なプランニングを体感しにいらしてください。

不動産管理会社として、オーナー様の大切な資産である不動産を守るためにサポート体制を万全に整えておりますので、まずはご相談いただければと思います。

※2022年6月13日時点の情報です。


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Last Updated on 2022.7.19

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不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

「不動産投資TIMES」は、不動産による資産運用サポートを提供しているプロパティエージェント株式会社が運営するメディアです。 投資向けマンションデベロッパー満足度調査で3年連続総合No.1、入居率99.5%以上を実現している東証プライム上場のプロパティエージェントだからこそ発信できる情報をお届けします。 不動産投資の初心者から経験者に至るまで、欲する情報は様々ではありますが、基礎知識から、疑問・不安解決、オーナー体験談、法制度、市場、最新トレンドなど、幅広く網羅的に情報を提供していきます。グレーなイメージを持たれがちな不動産投資ですが、不動産投資Times編集部は、読者の皆様の不動産投資をサポートできる真の情報を発信し続けます。