価格が安いから得をする？価格が高いから損をする？の真実

例１．自宅購入の場合

① 2000万円の自分が住む物件
・35年ローン
・金利0.6％
・ボーナス払いなし

→52,805円/月

② 3000万円の自分が住む物件
・35年ローン
・金利0.6%
・ボーナス払いなし

→79,208円/月

3000万円の自分が住む物件と2000万円の自分が住む物件の支払いがどのくらいになるかというと、

②79,208円－①52,805円＝26,403円
26,403円×35年＝11,089,260円！

当たり前ですが、1,000万円以上も多く自分で支払わなければならないんですよね。
実はこのイメージを不動産投資に当てはめてしまう方が大変多いんです。
では今度は、2000万円、3000万円の物件をそれぞれ貸出し、家賃を受けられる形にした場合どうなるのかを見ていきましょう。

例２．投資不動産購入の場合

①2000万円（20㎡）の物件を人に貸して家賃を受け取った場合
・家賃67,000円（利回り4％）
・35年ローン
・金利1.7％
・4年に1回1か月必ず空室
・管理手数料2,345円（家賃の3.5％）
・管理費4,800円（平米単価240円）
・修繕費 5,600円（平米単価280円）

受取家賃　　：　　　　67,000円
ローン支払い：　　　▲63,215円
管理手数料　：　　　▲ 2,345円
管理費　　　：　　　▲ 4,800円
修繕費　　　：　　　▲ 5,600円
収支　　　　：　　　▲ 8,960円

35年間で支払う金額は・・・

8,960円×12か月×35年＝3,763,200円となります。

さらに4年に1回1か月の空室があることで、
35年間で8か月分収入が入らないことが想定できます。

67,000円×8か月＝536,000円

トータルコストは、

3,763,200円＋536,000円＝4,292,200円

となります。
続いて3000万円の物件を同じ条件で購入した場合も見ていきましょう。

②3000万円（25㎡）の物件を人に貸して家賃を受け取った場合
・家賃100,000円（利回り4％）
・35年ローン
・金利1.7％
・4年に1回1か月必ず空室
・管理手数料3,500円（家賃の3.5％）
・管理費6,000円（平米単価240円）
・修繕費 7,000円（平米単価280円）

受取家賃　　：　　　 100,000円
ローン支払い：　　　▲94,822円
管理手数料　：　　　▲ 3,500円
管理費　　　：　　　▲ 6,000円
修繕費　　　：　　　▲ 7,000円
収支　　　　：　　　▲11,322円

35年間で支払う金額は・・・

11,322円×12か月×35年＝4,755,240円となります。

さらに4年に1回1か月の空室があることで、
35年間で８回収入が入らないことが想定できます。

100,000円×8か月＝800,000円

トータルコストは、

4,755,240円＋800,000円＝5,555,240円

となります。差額はどのくらいかというと

②5,555,240円－①4,292,200円＝1,263,040円

自宅のように自分で払うということになると1,000万円以上の支払の負担が増えるのに比べ、家賃収入が入る仕組みにしてしまえば約10分の1の100万円の差でしかないんですね。
しかも、一般的に価格が高い物件はやっぱりグレードや立地がよいケースが多いです。

つまり、比べている値段の安い物件よりも、少しだけ高く売れる立地やグレードのいい値段の高い物件の方が得するケースがあるということですね。

まとめ

純粋に「価格が安いから」という理由だけで決断するのは少々乱暴かもしれないですね。
しっかりと実際の数字を長期で当てはめてみましょう。

実際に行動を起こしたオーナー様のケーススタディを下記の記事にてご紹介していますのでぜひご覧ください。
関連記事：管理と物件が重要！不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介

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