【不動産投資を失敗しない為に！】
Vol.8 家賃保証は損をする！？ 入居率比較！
こんにちは小鈴木です。
家賃保証が損をする3つの理由はVol.7にてお話しました。
今回は、家賃保証と集金代行を数字で比較していきます！
その前に、
オーナーが気になる最大のリスクは空室が頻繁に起こったり、空室期間が長引く事です。
家賃保証という契約形態が生まれた背景には、その不安を払拭する為に誕生したサービスなのです。
筆者が以前より何度もお伝えしておりますが、
『空室になってもすぐ入居者が殺到するような人気の物件』 = 『長期的に高水準の入居率を維持出来る物件』
にて不動産運用を始めれば、高い管理手数料を払ってまで家賃保証を選択する必要は御座いません。
まずは入居率、空室率を数字で紐解いていきましょう！！
入居率、空室率
首都圏平均の入居率は92.5％（※）となっております。
まずは首都圏平均にてどれくらいの頻度で空室がおきるか計算してみましょう。
(※)日本賃貸住宅管理協会「2015年度上半期、2015年度下半期『日管協短観』」より
【前提条件】
・家賃は10万円に設定。
・管理会社の管理している全戸数（全部屋数）は2,000部屋とする。
まずは2,000部屋の内、1ヶ月間空室になっている物件がどれくらいあるか計算してみます。
(管理部屋数) × (空室率) = (空室部屋数)
入居率が92.5%ですと空室率は7.5%となります。
2,000部屋 × 7.5% = 150部屋
自身がオーナーの部屋がいつ空室になるか計算してみると、、、
(管理部屋数) ÷ (空室部屋数) = (空室が起こるまでの期間/月)
2,000部屋 ÷ 150部屋 = 13.3ヶ月
(空室が起こるまでの期間/月) ÷ 12ヶ月 = (空室が起こるまでの期間/年)
13.3ヶ月 ÷ 12ヶ月 = 1.1年
1.1年！？
入居率が92.5%だと、ほぼ毎年1ヶ月間空室になる計算ですね。。。
この入居率の物件、管理会社なら運用しない方が賢明です！！(笑)
それでは
入居率99%の場合はどうでしょう。
(管理部屋数) × (空室率) = (空室部屋数)
2,000部屋 × 1% = 20部屋
(管理部屋数) ÷ (空室部屋数) = (空室が起こるまでの期間/月)
2,000部屋 ÷ 20部屋 = 100ヶ月
(空室が起こるまでの期間/月) ÷ 12ヶ月 = (空室が起こるまでの期間/年)
100ヶ月 ÷ 12ヶ月 = 8.3年
入居率が99%だと、8年3ヶ月に1ヶ月だけ空室になる計算です！！！
これは大違いですね。。。
入居率は最も重要な要素です。
何よりもまず、入居率をチェックして、
家賃保証にしなくとも運用できる物件を掴みましょう！！
次回、Vol.9では家賃保証、集金代行、金額にしたらどのくらい差が出るか比較します！
1.まずは話を聞いてみるだけでもOK！
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リスクヘッジしやすい具体的な物件やオーナーの事例などもご紹介しておりますので、
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