その物件、投資向き？「豪華な設備・デザインマンション」の落とし穴

入居率が高い人気マンションのイメージとは？

不動産投資を検討していると、なるべく入居者に人気のある投資不動産を購入したいと思います。たとえば、一等地にある、おしゃれな造り、エレベーターなどの設備が充実している…など、いろいろな想像をすると思います。またデザインに絞って考えると、デザイン性の高い個性的な物件に人気が集まるのでは？と思われるかもしれません。
例えば以下のような物件です。

【1】デザイナーズマンション

【2】打ちっぱなしのコンクリートマンション

【3】ロフト付きマンション

このような物件ならオシャレ！人気が出そう！と思うかもしれません。
しかし、自分が主観的に良さそうと思う物件と、入居者が借りたいと思う物件は意外と別です。
また、一見魅力があっても、住み続けると思わぬ問題点が出てくる場合もあります。

おしゃれな物件の落とし穴

それでは、上記のおしゃれな物件にはどのような問題点があるのでしょうか。

【1】デザイナーズマンション

デザイナーズマンションとは、デザイナーや建築家によって建築された、コンセプトを持つオーダーメイドのマンションを指します。開放感のある大きな窓や室内階段など、一般的なマンションとは違う斬新な部屋が多く、住むこと自体にステータスを感じられるのが魅力です。
しかしながら、斬新なデザインにはそれゆえのデメリットも存在します。たとえば大きな窓はプライバシーが気になりますし、室内階段はスペースが取られ、意外と使いづらいものです。入居して初めてそのようなデメリットに気づき、早期退去してしまうということも考えられます。

【2】打ちっぱなしのコンクリートマンション

打ちっぱなしのコンクリートマンションはまるで現代美術館のようなスタイリッシュな雰囲気で、個性的な空間を演出できます。しかしながら、夏は暑く冬は寒い、湿気が溜まりやすいという欠点があり、住居として生活するには住みづらい環境です。入居希望者がつきづらい、また入居者がいても環境に不満がありすぐに退去してしまうということになるかもしれません。

【3】ロフト付きマンション

ロフト付きのマンションはおしゃれなうえにスペースを有効活用できることから、売りのひとつにしている物件も多く存在します。しかし、ロフトははしご（階段）の上り下りが大変で、掃除や電球交換などのメンテナンスがしづらいという短所があります。体力のある若い人なら大丈夫かもしれませんが、年配の方には大きなデメリットになります。その結果、入居者の幅を狭めてしまうことになりかねません。

その他、豪華な設備とその問題点

その他、最近のマンションは、差別化を目的に部屋のデザインや間取りだけではなく、共有の設備も充実していることが多いです。豪華なエントランスやフィットネスジム、ガーデンテラスなど、ホテルのような豪華な設備です。それは一見、非常に魅力的に感じられ、入居の動機や入居者の満足度を高める要素に思えます。

しかしながら、そういった豪華な設備には、不動産オーナーにとってさまざまな問題が生じることがあります。
最新マンションによくある設備と、その問題点についてご紹介しましょう。

【1】豪華なエントランス

エントランスは来訪者を迎えたり、入居者同士で話をしたりする際に活用できる空間であり、マンションにはなくてはならないものです。しかしながら、生花を飾ったり、高級なソファーや机を置いたりしているエントランスは管理費用の点から見ると考えものです。
生花の宅配や入れ替え、ソファーや机の買い替えといったコストは管理費から捻出されます。機能ではなく見た目だけのために、オーナーが余分なコストを支払うことになります。

【2】フィットネスジムやプール

マンション内にフィットネスジムやプールを設けるマンションも増えています。スポーツジムに行かなくてもスポーツを楽しむことができ、健康志向が高まっている現代人にはうってつけの設備に感じられます。特にコロナ自粛が続く今となっては需要が高いように思われるかもしれません。

しかし実際のところはあまり使われることがないようです。スペースの都合上どうしても外部の施設に比べると設備に見劣りがしてしまうこと、同じマンションの住人にトレーニングをしているところを見られるのが恥ずかしいと思う人が多いことが原因のようです。また、ステイホーム中は、たとえマンション内であっても部屋の外に出てまでやるのではなく、あくまで家の中で出来る、ということが重要なためニーズが高くないのかもしれません。それでいて設備費用や水道・光熱費がかかり、オーナー側だけでなく入居者側にとっても大きな負担となります。

【3】屋上施設（スカイガーデン、スカイデッキ）

マンションの屋上に芝生や庭を設置し、入居者に開放している施設です。四方を空に囲まれる開放感の中、バーベキューや花火大会など、さまざまな楽しみ方ができる点が魅力です。
しかし、屋上から頻繁に声が聞こえてくるため、特に最上階の入居者から苦情が出る場合があります。苦情の程度によっては、屋上を閉鎖せざるを得ない事態にもなりかねません。

また、こういった施設を屋上に作る際、FRP防水が施されることがほとんどです。FRP防水とは、ガラス繊維などの強化剤で補強されたプラスチック（FRP）を使用した塗膜防水で、優れた防水性能があります。しかし、耐用年数は10～12年程度と短く、さらに3～5年ごとにトップコートの再塗装が必要です。これらはもちろん修繕積立費から支払われるうえ、入居者が支払う管理費も高くなりますので、かえって入居者を遠ざけてしまう要因にもなりえます。

【4】植栽や噴水

マンションの庭に植栽や噴水、人工池などがあるとマンションの「顔」になり、華やかな雰囲気を演出できます。しかし定期的な剪定や清掃などが必要となり、メンテナンスに多大な費用と手間がかかります。
それ以外にも、風が吹いて飛んだ葉や水しぶきで洗濯物やポーチが汚れる、子供が噴水に落ちる、といったトラブルを引き起こしてしまうこともあります。

【5】食洗機や床暖房といった豪華な設備

食洗機や床暖房といった設備は、入居者にとっては魅力的なポイントです。オーナーにとっても空室リスクや早期退去者の減少につながるためメリットであると思われるかもしれません。

しかし、そうした豪華な設備は修理と交換コストがかさみます。そのコストを家賃で回収するとなると、相場より家賃を高く設定せざるをえません。それにより、入居者がつきづらくなってしまいます。

さらに、そのような豪華な設備は意外と使いづらい点もあります。食洗機は洗い終わるまでに時間がかかるため、食器を頻繁に洗って使い回ししたい人には向いていません。また、床暖房は温まるまでに時間がかかるため、仕事から帰ってすぐに部屋を暖かくしたい人には喜ばれません。住んでみて初めてそのようなデメリットが分かった場合、使わない設備ばかりがある高いマンションということで不満を持ち、早期退去してしまう入居者もいるかもしれません。

豪華な設備を備えたマンションを購入する際には、その設備へのニーズがあるか、修理や交換のコストはどれだけかかるかを把握し、費用対効果が得られるかを見極めることが大切です。

収益を出すための物件選び｜3つのポイント

これまでご紹介してきた通り、個性的なデザインや豪華な設備を備えたマンションは暮らしにくかったり費用がかさんだりといった落とし穴があります。もちろん、そのようなマンションにもニーズはありますが、富裕層を中心とした狭い範囲にとどまってしまい、思うように入居者を得られないケースもあります。

不動産投資で手堅く収益を出すためには、やはり広く好まれる物件を選び、空室リスクを抑えることが重要です。
収益が出る物件にはどのような特徴があるのか、3つのポイントをご紹介しましょう。

収益物件について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

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立地

物件を選ぶ際、最も重視したい点が立地です。立地の良い物件は空室リスクが低く、安定した収益を得ることができます。
以下に挙げた5つの視点からエリアを絞り込むと良いでしょう。

【1】交通利便性：最寄り駅に近い（徒歩10分以内）、ターミナル駅へのアクセスが良好

【2】生活利便性：スーパーやコンビニ、病院が近い

【3】治安の良さ：街灯や防犯カメラが充実している、犯罪発生率が低い

【4】街の発展性：新しい駅や魅力的な施設ができる、今後人口が増えると予想される

【5】エリアの人気度：そのエリアに住むこと自体がステータスになる

部屋のタイプ

マンションのタイプは大きく分けて単身者向けのワンルームと、家族向けのファミリータイプがあります。それぞれにメリット、デメリットはありますが、特に上記のような人気エリアではシンプルな間取りワンルームがおすすめです。その理由は以下の通りです。

【1】単独世帯の増加
東京都政策企画局が作成した「2060年までの東京の人口推計」によると、東京では今後、夫婦と子供からなる世帯（ファミリー世帯）の割合が低下するのに対し、単独世帯の割合は上昇するとの予測がされています。このことから、今後ますますワンルームマンションへの需要が高まっていくと予想されます。

参考：2060年までの東京の人口推計

 
【2】低コストで購入・運用ができる
ファミリータイプは購入価格が高く、ワンルームの2～3倍にもなるケースもあります。特に都心などの人気エリアでは顕著な差があります。
また、退去後の清掃やリフォームにかかる費用もワンルームの方が狭い分安く済み、運用コストを抑えることができます。

関連記事：不動産投資はワンルームマンションがおすすめな理由｜リスク・対処法も紹介

 管理体制

「マンションは管理を買え」という言葉がある通り、管理の質でマンションの価値や入居定着率は大きく変わります。
実際にマンションを見に行き、設備管理がなされているか、共用部分の掃除が行き届いているかを確認するほか、管理組合総会の議事録などを閲覧し、管理体制がきちんとなされているかを入念にチェックしましょう。

参考：不動産オーナーが語る「管理体制」の重要さ
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