不動産投資における地震リスクをヘッジする「地震保険」

不動産にとって地震はリスクなの？

まず、地震が起きたとして不動産にどの程度の影響を及ぼすのでしょうか。
実際には、地震が起きてもマンションが完全に倒壊してしまう可能性は限りなくゼロに近いと言われています。
このことにつきましては下記の記事で詳しく述べていますので宜しければご覧ください。

関連記事：不動産投資で地震がリスクって、本当？

とはいえ、完全に倒壊してしまう可能性は低くとも、小破や中破と言われる破損は高確率で起こります。
もし地震保険に加入していなければ補修にあたり、その時の貯金から払わざるをえません。
急な出費に対応出来ず修繕出来ないとなれば、入居者が退去したり、放置する事により更に劣化する可能性もあります。

そのような時に備えて、どうすればよいのでしょうか。

地震リスクに備える、地震保険

前述の通り地震による不動産の倒壊リスクは低くても、小破や中破には備える必要があります。
そのようなリスクをヘッジするために、地震保険に加入することをおすすめします。
当社のお客様は購入時には100％地震保険に加入していただいております。

それでは、そもそも地震保険とはどういうものなのか、地震保険の仕組みやよく頂く質問を例に説明致します。

地震保険とは

地震が起こった際、所有している不動産に損傷があった場合に支払われる保険です。
地震保険は火災保険に付帯する保険で、地震保険単体では契約出来ず、基本的には火災保険に加入していなければなりません。

補償される範囲は地震、噴火、津波による被害のみに適用されます。

例えば下記のような場合は火災保険として適用となります。

・近隣の建物の火事によるもらい火
・入居者が起こしてしまった火事
・蛇口を開けたままや、配水管の故障による水漏れ 　(水害はオプションのケースが多いです。)

地震保険の歴史

お客様より、
『未曾有の地震が起きた場合、保険会社が保険料を支払うことが出来ず保険金が下りないんじゃない？』
と質問を受けた事があります。

この質問の回答は地震保険が日本に誕生した歴史に大きく関わります。
地震保険は政府が1966年に法律を制定し民間の保険会社に働きかけた事が始まりです。
何故、政府が働きかけるまで地震保険が日本に存在しなかったかと言うと、当時、日本の保険会社の資金力だけでは地震が起きた時の支払いに耐え切れる体力が足りず、外資系の保険会社は、世界規模で見たときに地震の発生頻繁が多い日本での地震保険はリスクが高いと感じ、日本での地震保険の参入は見送っていました。

そこで、各民間の保険会社に『再保険(詳細は後ほど)を政府が担うから地震保険を日本に作ろう』と、民間の保険会社に掛け合い、日本で地震保険が誕生しました。

先程の質問の回答と上記を要約すると、『保険会社が払えなくなっても、足りない分は政府が出しますよ』という事です。
最終的には地震が起きても、保険会社だけでは足りない保険金は政府から支払われます。

 再保険とは

再保険とはシンプルに言うと、保険会社が掛ける保険のことです。
保険会社は自分の会社にあるお金だけでは保険の契約者に支払いが出来なくなる可能性もゼロではありません。
保険の契約者に支払いが足りなくなれば倒産するしか道はありません。
なので保険会社も更に保険を掛けているというわけです。

保険会社が更に保険を掛ける相手は、再保険を扱う再保険会社と政府となります。

地震保険を例に見てみましょう。
保険料の流れと、保険金が足りなくなった場合の保険金支払いの流れは下記です。

地震保険の加入者は保険会社に保険料を支払い、
保険会社は再保険会社に保険料を支払い、
再保険会社は政府に保険料を支払っているのです。

地震が起きて保険金が発生し、保険会社だけでは支払えない場合はこの逆の流れで、皆様に保険金が支払われます。

地震保険の基礎知識

それでは実際に地震保険に加入しようとした場合、加入期間や保障内容はどのようになっているのでしょうか。

加入期間

1年から5年間が多く、加入期間は自身で選択出来ます。

補償内容

全損の場合
支払われる保険料 ： 契約金額の100%

・建物
主要構造部（土台、柱、壁、屋根等）の損害額が、時価額の50％以上となった場合、または焼失もしくは流失した部分の床面積が、その建物の延床面積の70％以上となった場合

・家財
損害額が保険の対象である家財全体の時価額の80％以上となった場合

大半損の場合
支払われる保険料 ：契約金額の60%

・建物
主要構造部（土台、柱、壁、屋根等）の損害額が、時価額の40％以上50％未満となった場合、または焼失もしくは流失した部分の床面積が、その建物の延床面積の50％以上70％未満となった場合

・家財
損害額が保険の対象である家財全体の時価額の60％以上80％未満となった場合

小半損の場合
支払われる保険料 ：契約金額の30%

・建物
主要構造部（土台、柱、壁、屋根等）の損害額が、時価額の20％以上40％未満となった場合、または焼失もしくは流失した部分の床面積が、その建物の延床面積の20％以上50％未満となった場合

・家財
損害額が保険の対象である家財全体の時価額の30％以上60％未満となった場合

一部損の場合
支払われる保険料 ：契約金額の5%

・建物
主要構造部（土台、柱、壁、屋根等）の損害額が、時価額の３％以上20％未満となった場合、または建物が床上浸水もしくは地盤面より45cmをこえる浸水を受け建物の損害が全損・大半損・小半損に至らない場合

・家財
損害額が保険の対象である家財全体の時価額の10％以上30％未満となった場合

液状化の補償

東日本大震災の際に、液状化の被害が騒がれました。
液状化の被害に遭われた方も多いかと思います。
その被害により液状化に関する保障も見直されました。

【全損】　『地盤沈下30cm超』 or  『傾斜角度が1°超』
【半損】　『地盤沈下15cm超、30cm以下』 or  『傾斜角度が0.5°超、1°以下』
【一部損】『地盤沈下10cm超、15cm以下』 or  『傾斜角度が0.2°超、0.5°以下』