不動産収入は不労所得ではない?不動産投資で安定して稼ぐためには

不労所得

不動産投資をすれば、自分自身は何もしなくても収入が入ってくる、ということを魅力に感じ不動産投資を検討している方も少なくないでしょう。
しかし、実際には安定した不動産収入を得るためには所有者の方がやらなければならないことはあります。ここでは、安定した不動産投資を実現するために必要な事項について説明していきます。

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不動産投資は不労所得ではない?

結論からいえば、不動産投資は不労所得であると言い切ることはできません

もちろん、不動産投資による収入は、家賃によるものがほとんどです。
家賃は自分自身の労働によって受け取る対価ではなく、保有する物件を貸すことによって得られるものなので、一般的には不労所得と呼ばれます。

しかし実際に不動産投資を行う上では、家主は様々な作業を行う必要があります。

例えばアパートを所有している場合はどうでしょうか。
廊下や周囲の清掃、物件状態の定期的な点検、またそれによって修繕が必要と判断したならば修繕計画を立てて作業を行ったり、必要に応じて業者に依頼したり、また場合によっては未納家賃の督促を自ら行うなど、挙げてみると意外とたくさんの雑務があります。

そのため、不労所得という呼び名に囚われて全く何もしないというイメージを持ってしまうと、実際に不動産投資を開始した際に思いのほか繁雑に感じてしまうかもしれません。

投資を始める際には準備が必要

また不動産投資を始める前の準備段階においても、様々な手続きを行うことが必要となります。
その多くはマイホームを購入するときとさほど変わりはありませんが、注意しなければならないのは金融機関との関係です。

投資用の物件であり実際に住むわけではない、言い換えると生活に必ずしも必要なものではないため、金融機関から融資を受けようと考える場合には資金計画をしっかり立てることが重要となります。

また投資物件を探す際にも、利益の上がる良い物件を見つけるまでには手間と時間がかかるでしょう。

このように、不動産投資から利益を上げるためには多くのステップを踏む必要があり、それぞれの段階で様々な手間や作業が発生します。
したがって、不動産投資を「不労所得」と簡単に呼んでしまうことには若干の語弊があるかもしれません。

不動産経営にまつわるリスク

株や債券に対する投資と同じように、不動産投資も投資の一種です。
それが投資である以上、当然ながらリスクが伴います。
一般的に、金融商品に対する投資と比べ不動産投資はリスクが小さいといえますが、一方で、不動産という商品に特有のリスクも多数存在します。
これらのリスクをいかにして回避していくかも、不動産投資においては重要になってきます。

空室リスク

不動産投資に伴うリスクの中で、最も怖いものは空室リスクです。
賃貸経営において、ほぼ唯一の収入源は入居者が支払う家賃です。

当然ながら、入居者がいなければ家賃は入らず、収入はなくなります。
空室が増えてしまうと、その時点で不動産投資は成り立たなくなってしまいます。
そのため不動産投資においては、空室が発生しないように経営を進めていくということが最も重要なポイントとなります。

家賃滞納リスク

またこのことと関連して、家賃を滞納されてしまうリスクも存在します。
物件を購入するにはローンを組む方がほとんどかと思いますが、その返済のためにも不動産からの収入は必要不可欠です。

しかし、家賃を滞納されてしまっては収入が入らない上、代わりに優良な入居者に入ってもらうこともできません。
つまり滞納は、空室よりも厄介な問題といえます。もちろん法的措置をとれば未払いの家賃を受け取ることも強制退去させることも可能ですが、そこまでの数か月分の家賃収入がなくなってしまうというリスクも存在することを念頭に置いておきましょう。

災害リスク

次に挙げられるリスクは、災害のリスクです。
これは自然災害ももちろんですが、人為的な災害によるリスクも決して低くはありません。
自然災害の場合、いつどこでどのように発生するか予測しづらい部分が多々あるので、自分自身の住まいの場合とリスクはそれほど変わりません。

もちろん、極力自然災害の影響を受けにくい場所の物件を選択するということも一つのリスク回避法であり、このことを意識して投資先を選択することも大切ですが、一度自然災害が発生してしまったら、自分の手で対処できることは多くはないでしょう。

一方、火災など人為的なミス等による災害については、自宅であれば自分が気を付ければよいことですが、他人に貸している物件がどのように使われているかを正確に把握することは困難です。
もちろんほとんどの人が気を付けて生活すると考えられますが、借り手が多くなるほどリスクは高まります。

いずれの場合においても保険に加入していれば保険金で大きな損失は免れることができるものの、大きな災害であれば、物件が再建不可能になってしまうこともあり得ます。

また、地震が発生し、所有している物件が老朽化によって、あるいはそもそも耐震基準を満たしていなかったことによって倒壊し死傷者が出てしまった場合、家主が責任を果たさなかったとして損害賠償を求められるケースもあります。
災害は不動産投資に特有の大きなリスクであり、扱いにも慎重さが求められるといえます。

価格下落リスク

最後に、不動産に限らずどんな投資商品でもいえることですが、物件の価値が下落してしまうというリスクもあります。
株価のように急激な変動は不動産においてはあまりないとはいえ、ほとんどの場合、物件の価値は時間とともに低下していきます。

また、その時々によってその地域の人気不人気も変わっていきます。
これらに影響されて物件の人気が低下し、結果として家賃を下げないと誰も入居しなくなる、あるいは物件を手放そうと思っても思うような価格で売れない、というリスクも考えられます。

このように不動産投資には様々なリスクが存在するため、これらをいかにして回避するかが家主の主な仕事であるといえるでしょう。

関連記事:不動産投資の8大リスクヘッジ法!リスクを制して不動産投資を制す

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不動産収入を得る為に大家がやらなければいけないことは?

実際に不動産収入を得るためには、前述のとおり家主としての仕事をこなしていかなければなりません。

家賃の徴収

身近なところでいえば、家賃の徴収を含めた入居者の管理が挙げられます。
家賃に関しては、口座振り込みあるいは引き落とし等、銀行口座で管理してしまえば大きな苦労はありません。

入居者が滞りなく家賃を支払ってくれれば大きな問題はありませんが、万一滞納が発生してしまった場合には対処が必要になってきます。
滞納している入居者へ電話や直接訪問、あるいは手紙の投函等の方法で連絡を取り、家賃の納入を催促しなければなりません。

それらを何度か繰り返しても家賃が納入されない場合、法的な手続きをとらなければならなくなり、そうなるとさらに煩雑な作業が必要になってしまいます。

清潔なイメージを保つ

家賃の未納入に対処することももちろん煩雑で厄介な仕事ではありますが、物件やその周囲を常に清潔に保つのも、特にマンションやアパートなどの一棟所有の場合は重要です。
物件の清潔さが、入居を考えている方にとっての重要なチェック項目の一つということは想像に難くないでしょう。

物件自体やその周囲が不潔では、入居者が集まりません。
清掃を怠っているとやがて入居率はどんどんと低くなり、収入も減少してしまいます。

物件の点検や故障箇所の修繕

また同様に、修繕箇所のチェックや、修繕の手配も大家がやらなければならない仕事の一つです。
あちらこちらが壊れている物件には入居者が増えないでしょうし、すでに入居している方々を危険にさらすことにもなってしまいます。
定期的に物件の点検を行って修繕しなければならないところを洗い出し、自分で修繕できそうな細かい部分は自分で直し、業者に頼まなければならない部分に関しては時期を見て依頼する必要があります。

家主の主要な仕事は入居者の管理および建物の管理という形でまとめることができますが、そのほかにもやるべきことは生じてくるでしょう。
このように、不動産収入を得るには家主は様々な仕事をこなしていかなければなりません。

管理会社に委託すれば不労所得になる?

上記のような面倒な手間を省くために管理会社に物件の管理等を任せてしまうという方も多くいらっしゃいます。
ここまで説明してきたように不動産経営を行う上では多くの雑務が必要になってくるため、これらを全て自分で行うとなるとかなりの労力がかかってしまいますが、これらの業務を管理会社に委託することで本当の意味での不労所得に近づけることも可能です。

清掃点検や、入居者の管理等をしてくれる

管理会社は、家賃未納者に対して初期の催促まで行ってくれる場合がほとんどです。

督促状などを送付し、家賃を納入するように働きかけるところまで行ってくれるため、家賃未納者に対する家主の仕事はかなり軽減されます。
催促しても納入されずその先の手続きをしなければならない場合でも、手続きの手助けをしてもらえるサービスも多くあります。

清掃および点検についても管理会社に任せることができます。
アパートの場合、もしも点検を通して修繕が必要な個所が見つかれば、修繕工事を実施するにあたって物件の所有者である大家の確認と承認が必要になる可能性もありますが、基本的には管理会社に一任することができるでしょう。

またマンションの場合では、管理組合が管理会社に委託して日常的な管理を行いますので、部屋ごとの物件所有者が気を揉む必要はありません。
大規模改修などの際は、集会や書面により所有者の決議を取ります。

税理士に依頼すれば確定申告も手間がかからない

一方で、不動産投資の賃貸経営で収入を得ている場合、年度末に確定申告を行わなければなりませんが、当然物件の管理会社は確定申告については手伝ってくれません。
そのため、確定申告だけは家主が自主的に進めていかなければなりません。
ただ、税理士に依頼して書類を作成してもらい、確定申告の手間を省くという手段もあります。

このように管理会社にすべてを委託したとしても、物件を所有している以上は多少の作業が発生してしまいます。
しかし、管理会社に物件の管理を依頼してしまえば大家としての仕事はかなり楽になるため、完全にとはいかないまでも不労所得に近づけることが可能です。

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不動産投資で安定した収入を得るためには

不動産投資で安定した収入を得るためには、多少の作業は避けがたいものと理解し、しっかりと行っていかなければなりません。
家賃を集めることはもちろんですが、清掃や修繕は怠っているとその後の家賃収入に大きく影響してきます。

決して楽な作業ではありませんが、常に多くの人々が住みたいと思えるような住環境づくりを心掛けながら清掃や修繕に取り組むことが、物件の人気向上につながり、結果として不動産投資から安定した収入を得る一番の近道になるといえるでしょう。

そして、リスクを回避することを心がけるのも非常に大切です。

空室に関しては、先述したように清掃等を念入りに行い物件の人気を高めるよう努力することである程度は回避することができますが、不動産投資には他にもいくつかリスクがあります。

地震や洪水等、自然災害の影響が及びにくい地域の物件を探すということも、万一の事態に備えた賢い投資といえます。
それによって、投資の安定性が高まるでしょう。
物件の周囲の自然環境や立地についてしっかりと把握し、よりリスクの低い物件を選ぶように心がけましょう。

もしも物件管理等に費やす時間があまりないという場合には、管理会社に委託するのが最善手です。
一方で、管理会社に委託すれば当然ながら委託料が発生し、結果として収入は低下してしまいます。
そのためこの辺りの按配は、自分がどの程度まで物件管理に時間をかけられるのかに応じて決めていく必要があります。

まとめ

賃貸経営は、物件さえ買ってしまえば何もしなくてもお金が入ってくるというイメージが強いかもしれませんが、実際には様々な作業をこなさなければ安定して収入を得ることはできません。
しかし、不動産管理会社をうまく利用すれば手間をかけずに利益を得ることもできます
副業として不動産投資を行っているものの物件管理に時間がかけられなくて困っているなどという方は、管理委託を考えてみても良いかもしれません。

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