2018.07.03

新築マンション投資で失敗したくない！ありがちな失敗パターンとは？

【目次】

不動産投資を始めるにあたって投資物件として新築マンションを選ぶと、当面の間は空室率が低い・資産価値が高い、融資を受けやすいなど様々なメリットがあり、リスクが中古物件ほど高くないことも特長です。

しかし、新築マンションを購入する際にも失敗の元になってしまう落とし穴がいくつか存在します。今回は新築マンション投資で失敗を招いてしまう5つのケースをご紹介しながら、思わぬ罠に嵌ってしまわないために注意の必要なポイントを見ていきます。

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失敗例①：当初の家賃設定が高く、更新時に家賃下落してしまった

家賃は賃貸需要がなければ下落するものです。賃貸需要の低下の原因として、次のようなことが挙げられます。

周辺に新築住宅が建設され、購入した不動産の価値が低下した
近所の商業施設の移転、廃業によってそこに住む利便性が減少した
景気の悪化

これらは予想することが難しい外部要因であり、また予想できても防ぐことは困難です。しかし実際にこのような外部要因によって、自分の新築マンションの価値は変動してしまうのです。

一方で、事前にしっかりと調べていれば防げる問題もあります。

例えば、購入時に設定されている家賃で今後も賃貸需要があると言われ、それを安易に受け入れて新築マンションを購入したとします。ところが、入居者が退去した際に新たな入居者を募集したところ、あまり反響がないということがあります。このような状況になって初めて真剣に市況を調査し、実は設定家賃がマーケット金額よりも高いということに気付きます。

当然ながら賃料を下げて募集することを余儀なくされ、家賃収入が当初の予想より減少してしまうことになります。

家賃が下がりにくい物件とは？

では、家賃を下落させる外部要因の影響をできるだけ受けない物件とはどのようなものでしょうか？

以下の２点に注意すると良いでしょう。

立地

交通の面から見ると、駅の近さに加え、ターミナル駅へのアクセスのしやすさが重要です。通勤の際などに乗り換えのポイントとなるターミナル駅へ、できるだけ速く・簡単なルートで行けるかどうかは、単身者が物件選びをする際に特に重視するところです。

さらに、東京都23区内ではワンルームマンションの資産価値が落ちにくいとされています。というのも、それぞれの区がワンルームマンションの建設に対して条例や指導要綱による規制を設けているためです。ワンルームマンションが急増した1980年代以降、単身居住者の生活マナーが悪く近隣住民の反発があったことや住民票を置かないため税収を確保できないことからこのワンルーム規制が定められ、供給が抑制されるようになりました。
このため現在は単身居住者の賃貸の需要に対するワンルームマンションの供給が少なくなっており、今後も急激な供給増加が起こるリスクが低いため、23区内のワンルームマンションに関しては外的要因による家賃の下落が比較的生じにくいと考えられます。

間取り

マンションを購入するのではなく賃貸しようと考えるのは、ファミリー世帯よりも単身世帯の方が圧倒的に多いものです。そのため、単身世帯に選ばれるようなワンルームマンションは賃貸需要が安定していると考えられます。
また、ごく基本的なことですが、デッドスペースがないことは安定した需要を保てる物件の条件であり、これは長期的にも変わらないと言えるでしょう。

失敗例②：購入後、管理会社が確定申告に必要な書類を発行してくれない

不動産投資を行う場合、不動産収入に見合った税金を納めるために確定申告が必要になります。
不動産投資にかかる税金の種類や税率についてはこちらの記事をご覧ください。
関連記事：不動産投資を始める前に！不動産にかかる税金を知ろう

確定申告書を作成する際には、不動産投資での支出・収入を正しく計算しなければなりません。このため一般的には、不動産売買契約書や売買時の諸費用明細のような物件を購入した際の費用を示す書類、賃貸借契約書のように家賃等による収入を示す書類などが必要となります。不動産の管理を賃貸管理会社へ任せている場合、賃貸借契約書や家賃送金明細書などを会社から取り寄せなければなりません。

しかし、管理会社によってはそのような書類を発行してくれないケースもあります。その場合、家賃や礼金・更新などによる収入や管理費・共益費などの諸経費について自分で全て集計しなければならず、非常に手間がかかってしまいます。

管理会社を決める際は、必ずその評判や信頼性を十分調査しておきましょう。

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失敗例③：管理会社に家賃を搾取されてしまった

委託していた管理会社の経営状態が悪化し、入居者から預かった家賃を管理会社が自社の経営の立て直しのために着服してしまい、オーナーへ適切な額が支払われなくなった……という失敗例も散見されます。

このような管理会社とのトラブルを防ぐためには以下の３点に注意しましょう。

管理会社についてあらかじめ調べる

管理会社を決定する前に、評判や実績についてよく調べておきましょう。まず入居者を集める力があるかどうかは重要なポイントです。家賃相場を理解し、適切な価格を提示し、魅力的に物件を見せることができるか、扱っている物件の入居率はどうか、という観点から見てみましょう。

また特定の地域に特化しそのエリアの事情に詳しいことは、大きな強みです。さらには、トラブルに対して適切で素早い対応ができるか、連絡がこまめに来るかといった点を確認しましょう。入居者のトラブルに対応せず不満が募れば、せっかくの入居者が退去してしまう恐れもあります。

管理会社との契約の仕方を考える

入居者募集のみの依頼

入居者募集のみを依頼し、管理や家賃回収は自ら行う場合、一つの管理会社に委託する専任媒介契約と複数の管理会社に委託する一般媒介契約の二種類があります。管理会社にとっては専任媒介契約のほうが利益が大きいため、特典などを設けていることも多く、複数の管理会社に依頼している物件よりも丁寧に対応してくれることもあります。信頼できる管理会社がある場合は専任媒介契約が有効かもしれませんが、複数の管理会社に任せたほうが多くの入居希望者が来るという可能性もありますので、一概には言えません。専任媒介契約のメリットやそれぞれの会社の宣伝力、所有している物件の需要などを勘案して判断することをおすすめします。

入居者管理や家賃の回収依頼

入居以降の管理や家賃回収も依頼をする形式としては、大きく分けて集金代行契約とサブリース契約の二種類があります。集金代行契約では入居者募集、契約、家賃の回収、入居者のトラブル対応、退去時の敷金精算など、すべてをまとめて管理してくれます。一方、サブリース契約とは、まず管理会社がオーナーから物件を借り上げた上で、管理会社が入居者を探して又貸し（サブリース）するというものです。

オーナーは、実際には入居者がいなくても管理会社から家賃を得ることができますので、安定した収入を確保できます。しかしサブリースの場合、一般的にオーナーが得られるのは入居者の支払う家賃の90％であり、敷金や礼金はオーナーでなく管理会社の取り分となることが多いため、通常の賃貸契約と比べて収入が減ります。

リスクと安定との兼ね合いを考え、自分に合った方法を選択することが大切です。

契約書を確認する

管理会社についてよく調べても、失敗例②のようなトラブルがあった時、管理会社を変えたいと思うかもしれません。そのような場合に備えて解約する際の条件を確認しておきましょう。また、入居者が家賃を滞納したときや空室になったときの保証があるかどうかや、管理費としていくら管理会社に払うことになっているのかも、今後のトラブルのもとになりうるため、はっきりさせておくことが必要です。

失敗例④：ローン会社の選択肢がなく、結果的に高金利でローンを組んでしまった

不動産購入のためにローンを組むとき、販売元の不動産会社と提携関係にある金融機関から選ぶと、金利が優遇されることが多い上、審査が簡単で素早く、手続きも簡単などというメリットがあります。不動産投資ローンは住宅ローンより金利が高く、審査も厳しいとされていますが、提携金融機関なら審査が比較的スムーズに行われます。しかし提携金融機関が少ない場合、低金利の金融機関を選択することが出来ず、高い金利でローンを組むことになる場合があります。

問題はそれだけでは終わりません。購入後にもしも低金利で融資を受けられる別の金融機関を見つけたとしても、現借入先に繰上返済の手数料を取られてしまうケースがあるため、やむを得ず断念しなければならないという場合があります。繰上返済は結果として金利支払額を減らすため、金融機関には喜ばれないのです。

また繰上返済をするオーナー側でも、キャッシュを返済に回してしまうことでキャッシュフローが悪化します。次なる投資先になる良い不動産物件を見つけたなら、キャッシュを繰上返済に充てるよりはさらなる投資に回す方が良いでしょう。

販売元の不動産業者がどのような金融機関と提携しているか、借り換えについてはどのような契約になっているのか、当初からしっかりと確かめておきましょう。提携金融機関を勧められても、提携先でない金融機関から借りることも可能ですので、金利や条件を慎重に比較すると良いでしょう。

失敗例⑤：購入後、担当者と連絡が取りにくくなってしまった

マンションを購入する際、不動産会社の担当者との信頼関係が大事になってきます。気になったことに迅速に答えてくれたり、多くの情報や知識を持っていることは良い担当者の条件です。しかし、購入までのプロセスでは担当者とこまめに連絡を取っていたとしても、いざ購入が完了した途端に、こちらから連絡してもなかなか電話に出てもらえなくなるといったことがあります。

不動産経営にあたっては、購入後にもさまざまな疑問やトラブルが出てくるものですので、購入時の担当者に質問や相談が出来なくなると不便です。結局は自分で時間や費用をかけて調べたり、別の専門家に聞いたりせざるを得なくなります。