サブリース新法施行開始！不動産投資への影響と注意点とは？

サブリースとは

まずは、サブリースについて簡単におさらいしておきましょう。サブリースとは、オーナーの所有する不動産を転貸目的で管理会社が一括で借り受け、入居者に貸し出して賃料を得ます。いわば管理会社は「また貸し」をして収益を得ています。

一般的なサブリースは賃料固定型（家賃保証型）を採用しており、家賃収入の額に関わらず、一定の賃料がオーナーに支払われます。

オーナー側としては空室や家賃滞納といったリスクを負う心配なく、安定した収入が得られるというメリットがありますが、その反面、一般的な家賃総額より得られる収入が安くなる、自分自身で家賃や入居者を決められず、どのような経営を行っているか分かりづらいというリスクもあります。

サブリースの仕組みについては以下記事を参照ください。
関連記事：便利？怪しい？サブリースの特徴・仕組み・注意点をわかりやすく解説！

サブリース新法が生まれた背景

先ほどご紹介した通り、サブリースにはメリットもありますが、リスクもつきまといます。しかし、これまでのサブリースにおいては明確な法規が定められていなかったため、勧誘方法や契約内容の設定は各管理会社が任意に決めることができました。

そのため、オーナーに十分な説明がないまま管理会社に有利な契約が結ばれてしまい、オーナーにとっては後々、想定外の損失を被るという事態が多発し、社会問題にまで発展しました。

「かぼちゃの馬車」問題を考える

その事例として有名なものが「かぼちゃの馬車」に関わる事件です。「かぼちゃの馬車」はスマートデイズが展開していた女性専用シェアハウスのブランド名です。スマートデイズは投資家に資金を募って「かぼちゃの馬車」を建設し、建設後は投資家とサブリース契約を結びます。

オーナーが所有する「かぼちゃの馬車」をスマートデイズが管理・運営するという方法で、投資家に賃料を支払い、オーナーの収益となるという仕組みです。

スマートデイズは「頭金なしで投資できる」、「利回り8％になる」などといった美辞麗句で投資家を募り、急速に物件数を増やしていきました。しかし、最終的には入居者が集まらず赤字が続き、最終的には経営破綻、オーナーたちには多額のローンのみが残るという大問題に発展しました。

かぼちゃの馬車事件の背景には、コンプライアンス的に問題のある建築会社によるキックバックや、融資先であるスルガ銀行との癒着による不正なローン審査など複数の問題が潜んでいますが、結局のところ、知識や経験の少ない投資家に、スマートデイズという一つの企業がリスクを隠した「うまい投資話」を持ちこんだことによって生じた事件であるといえます。

かぼちゃの馬車事件のような、サブリースにまつわるトラブル防止するためには、投資家自身が「うまい投資話」に疑いを持つことももちろん大事ですが、投資家（消費者）を守るための法規制の必要性も指摘されるようになりました。こうしてサブリース新法が誕生したのです。

関連記事：「かぼちゃの馬車」事件から学ぶ【不動産投資の被害者にならないために】

サブリース事業に関わるガイドラインの内容

2020年10月、「サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置」について、具体的な規制の対象を事例などで明示したガイドラインが策定されました。そのガイドラインの内容を、これまでに生じていた問題点を挙げながら具体的に見ていきましょう。

規制の対象となる勧誘者の明確化

「かぼちゃの馬車」の事例でもあった通り、サブリースを請け負う業者が自己の利益につなげるため、オーナーとなろうとしている人に対してリスクを隠して勧誘を行い、契約締結後にトラブルが起こるという事態が起こっています。しかし、たとえ勧誘規制を行ったとしても、第三者に勧誘を委託するなどして業者が責任逃れをしてしまう恐れがあります。

それを防止するため、ガイドラインでは「勧誘者」の定義を明確化しています。

勧誘者は「サブリース業者がマスターリース契約の締結についての勧誘を行わせる者」と定義され、業者や関係する建設会社、金融機関はもちろんのこと、勧誘の委託を受けた個人が該当することもあり得ます。定義された「勧誘者」が不適切な勧誘を行った場合は該当者のみならず勧誘を依頼したサブリース業者も罰則の対象となります。

サブリース業者は自身で勧誘を行う際はもちろん、外部に勧誘を委託する際も、適正な勧誘を行わせる義務を負うことになります。

誇大広告等と不当勧誘の禁止

「かぼちゃの馬車」で「利回り8％」と謳っていたように、メリットのみを強調した誇大広告で不適切な勧誘を行うことは、法施行後は禁止事項に該当します。

この「誇大広告等」の中には、実際より優良であると見せかけて相手を誤認させる「誇大広告」のほかに、虚偽の表示により相手を欺く「虚偽広告」も含まれます。サブリース業者は勧誘を行う際、明瞭かつ正確な表示による情報提供が求められます。

例えば、サブリースで良く謳われる「家賃保証」の表示をする際には、定期的な家賃の見直しがある場合にはその文字に隣接するようにその旨及び借地借家法代32条の規定により減額されることがあることを表示する必要があります。

サブリース契約における重要事項説明義務

「かぼちゃの馬車」でもあったように、これまでのサブリースでは、勧誘者による不適切な勧誘に加え、契約締結時にリスク事項を説明しないことで、オーナーが思わぬ不利益を被ってしまうことも少なくありませんでした。そのようなトラブルを防止するため、契約締結時にオーナーに書面を交付し、生じうるリスクについてなどの説明を行うことがサブリース業者に義務付けられました。書面作成の際に用いる「重要事項説明書記載例」も併せて公表されています。

※ガイドラインの詳細は国土交通省の資料より参照いただけます
・サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン
・サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドラインのポイント

違反した場合の業務停止処分や罰則

サブリース新法では違反時の罰則や行政処分も定められています。例えば上記に記した「不当な勧誘などの禁止」に違反した場合は、6ヶ月以下の懲役、もしくは50万円以下の罰金、または両方が科せられるうえ、業務停止命令等の行政処分を受けることになります。サブリース業者にとっては、刑事罰を受けることで社会的信用に傷がつく、業務停止命令を受けて業務が止まるなど、非常に大きなダメージを受けることになります。

違反内容の明確化だけではなく、こうしたペナルティを設定することで、サブリースにまつわるトラブルを抑制することができるのではないかと期待されています。

最終的な選択・判断はオーナーの責任の元に行うこと

上記のように、サブリース新法では適正な広告・勧誘等を行い、トラブルの防止や適正な契約締結を推進することで、サブリースにまつわるトラブルを防ぐことを目的としています。

しかしながら、最終的にサブリースをするか、集金代行など別の運用法を採用するかといった選択・判断はオーナーの責任の元に行うことになります。

専門家だからといって業者に任せきりにしたり、法律が守ってくれるからと甘え過ぎたりすることなく、自分の資産は自分で守るという心構えを持って不動産投資を行うようにしましょう。

サブリースも集金代行もプロパティエージェントにお任せ

サブリース新法の施行によりサブリースを始めとした不動産管理契約の透明化が促進され、トラブルが減少することが期待されていますが、やはり初心者の方にとっては、不動産投資はどうすれば利益を得られるのか、どうすればリスクを回避できるのかといった点が分かりづらく、敷居の高い投資法であることには変わりがありません。

もちろん、先ほどご紹介した通り、自分自身の判断において投資を決定するという姿勢は大切ですが、実際問題として知識も経験もない方が、自分だけで投資判断を行うことは困難です。

そこで、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要となってきます。最後に、不動産投資においてプロパティエージェントをパートナーにすることのメリットについてご紹介します。

高い入居率でサブリース不要

先ほどご紹介した通り、サブリースのメリットとして、空室リスクによる収入の低下が起こりにくいという点が挙げられます。しかし、逆に考えると、現状で空室リスクの心配がないのであればサブリースは不要であるということです。

プロパティエージェントでは、特に人気の高いエリアである東京23区、横浜、川崎エリアの不動産を中心に取り扱っており、入居率99.5％以上の実績を誇っています。

プロパティエージェントでは「家賃保証（サブリース）」と「集金代行」、2パターンの賃貸管理形態がありますが、ほとんどの不動産オーナーは集金代行を選択しています。これも高い入居率が維持できているからこそであり、逆にサブリースだと手数料が高く損をしてしまうということになります。

徹底した不動産管理と管理形態を柔軟に変更できる点も魅力

プロパティエージェントでは不動産を販売するだけではなく、物件管理会社として、オーナー様の不動産運用を徹底的にサポートいたします。
「家賃保証」、「集金代行」いずれにおいても入居者の募集・審査・契約・退去時のクリーニング、クレーム対応、専有部の設備交換手配など、入居者や物件、設備関係をトータルで対応します。さらに家賃保証と集金代行を途中で切り替えることも可能なので、運用中のリスクヘッジが可能です。

透明性の高い事前説明と充実のアフターフォロー

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