【 目次 】
こんにちは。
ゴルフを始めて早6か月。
初心者からスタートし、やっとスコアも安定してきました。
先週のラウンドでは、後半は崩れたものの、前半54で抑える事ができました。
やればやるほど、面白いゴルフ!!
凡ミスをなくして、グリーン周りを強化し今年中に110代に安定させるよう頑張ります。
冬のゴルフは極寒の中、凍えてプレーする事になりますが、
ゴルフ料金も安価ですし行きまくるチャンスですね。
さて、第9回目は「所有不動産の入居者が孤独死、自殺などで死亡した場合はどうなるの?」
について勉強していきたいと思います。
■早急な対応を!
居室内で事故が発生した場合、まずは直ちに原状回復にあたる必要があります。
夏場は劣化も激しいので、時間との戦いです。
当社の場合は、オーナー様に変わって賃貸管理代行をしておりますので、
事件発生後、日本賃貸住宅管理協会に確認の上、
現地確認や、処理業務の業者手配も行います。
通常のクリーニングとは違いますので、嫌がるクリーニング業者も多く、
一般的に、原状回復費用は通常よりも高額になるそうです。
■原状回復費用は?
ワンルームで広さも狭いので、
度合いにもよりますが、クロスの張り替えやキッチン、浴槽など供養費用も含めて、一般的には50万円程度です。
また、原状回復費用については、基本的には入居者の相続人や連帯保証人に請求します。
もし相続人や連帯保証人が渋った場合は、裁判になる事もあります。
当社の場合は入居審査の際に、保証会社にも必須加入してもらうため、
一時的な原状回復費用については、居室内の汚染度合にもよりますが、
50万円まで保証してくれるサービスも付帯しています。
■判例
上記のような費用負担トラブル【大家VS相続人及び連帯保証人】が、
日本でも多いようなので過去の判例を調べてみました。
複数の判例がありましたが、下記判例をご参照ください。
【過去の判例】
入居者が自殺した損害について
賃貸アパートの居室内で、入居者が死亡(自殺)し、
賃貸人は入居者の相続人及び連帯保証人に対し、損害賠償請求をした。
結果、自殺は入居者の善管注意義務違反にあたるとして、
相続人及び連帯保証人に対し損害賠償を認めた。
(東京地裁)
色んな判例の中でポイントとなったのは、
●賃料差額(下落分)約1年~2年分が、入居者の相続人もしくは連帯保証人に請求でき、容認されるケースが多いこと。
●自殺もしくは事件性がある事故物件は、告知義務が必要だが、孤独死については、自然死にあたり「心理的瑕疵」にあたるケースは極稀で、告知義務違反に抵触することは少ないそうです。
●事件性があった事故物件でも、入居者が入れ替わり約1年半〜2年が経過すれば、告知する義務がなく通常の賃料に戻すことが可能なこと。
ただ、過去に上記のような判例があるからといって、
今後裁判をした際に、判決通りになるかというと、それは不確定です。
また、裁判にならずとも、日本賃貸住宅管理協会の判断になるようです。
■事故物件が多い物件は?
私が賃貸営業の経験上で言えることは、
●戸建て、木造アパート、ファミリーマンション
●オーナーが、所有物件を自ら管理している物件
の事故物件が多いです。
自ら管理しているオーナーの大半は、高齢です。
管理体制も乏しいので、入居内でトラブル等があってもすぐに対処できないからでしょう。
都心のワンルームマンション(単身者用)が事故物件になったとしても、
2年も経過すれば、通常賃料での募集が可能ですし、入居者の入れ替わりが多く、
隣人が定住するケースも極稀なので、噂もすぐ消えます。
私もワンルームマンションに長く住んでいましたが、
隣人との付き合いは挨拶を交わす程度で、交流などあるはずもなく、町の行事にも
一度も参加した事はありませんでした。
その反面、分譲マンション、ファミリー用マンションやアパートについては、
建物に定住する人も多いため、当分噂が消えることは無いようです。
オーナーからすれば、奥様方の井戸端会議って面倒かもしれませんね。
やはり不動産投資の中で、事故物件リスクをヘッジするためのポイントは、
・お部屋の管理体制(管理会社)
・入居審査の厳しさ
・不動産投資はワンルームマンション
上記3点です。
■少額短期保険
アパート経営やファミリーマンション経営を既にされている場合、
もし本当に事故物件リスクを気にされるなら、
少額短期保険に加入することもひとつの手段です。
事故物件になってしまった場合、家賃下落分、原状回復費用も負担する保険会社です。
参考までに、1部屋 月額300円~加入が可能です。
ご不明な点がありましたら、いつでもお気軽にご相談くださいね。
今回は「事故物件」について勉強しました。
次回も、トラブル防止!ハヤシの不動産投資勉強会をお楽しみに!
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