【2023年版】不動産投資家が狙う!東京・再開発 特集

【2023年版】不動産投資家が狙う!東京・再開発 特集

不動産投資は数十年という長期にわたり取り組みます。

そのため、物件を選ぶ際には、現在の価値だけではなく「将来の価値」を考慮する必要があります。

将来性を計る重要な要素が「再開発」です。

再開発が行われることで利便性が上がり、人口が流入することが予想されます。

そのため将来にわたる資産価値の維持・向上が期待できることから、不動産投資に取り組むのにおすすめです。

今回の記事では、再開発エリアで不動産投資に取り組むメリットや再開発エリアの探し方、特に注目したい厳選再開発エリアについて解説します。 

再開発エリアを見つけるには?

2023年現在、東京は活発な再開発が行われています。
現在は54地区が再開発事業中、17地区が計画予定されており、多くの地区が、さらに安全・快適なエリアに生まれ変わろうとしています(2023年4月5日時点)。

東京オリンピック開催に伴い都市の整備が加速したのが要因の一つで、
加えて、サスティナビリティ(持続可能性)の観点から台風・地震などの災害に強い都市をつくるための施策が進行していることも大きく関係しています。

開発エリア・再開発エリアは新聞報道などでチェックできますが、報道された時点で、すでに開発や竣工が終わっている場合がほとんどです。
報道を見てから開発エリアの物件を買おうとしても、人気のある物件はすでに他の投資家に購入されていたり、値上がりした後ということも少なくありません。

では、再開発の情報をいち早く知るためにはどうすればいいのでしょうか?

資料ダウンロード

東京都都市整備局のHPで区や市ごとにチェックする 

都内の再開発に関する情報源として最も有益なのは東京都のHPです。

東京都の市街地再開発事業が正式決定されると、東京都のHPのニュースフィードや東京都都市整備局のホームページで発表されます。決定から掲載までのスピードが速く、内容も細かく掲載されるため、こまめにチェックをしていきましょう。

都市整備局のページにアクセスすると、再開発事業の一覧を見ることができます。エリアや都市計画決定日で整理されているため非常に見やすく、PDFでのダウンロードも可能です。

また、再開発計画の場所や位置図、総面積、工事スケジュール、イメージパース(竣工後のイメージ図)も確認でき、開発の規模や竣工予定日の把握に役立ちます。


「東京都都市整備局HP」より市街地再開発事業地区一覧
(中央区、港区、新宿区、品川区、中野区の事業中及び計画中の事業を一部抜粋)
※進捗状況『―』は都市計画決定から事業認可前の地区

区名

区別

地区名

施行者

面積

都市計画

事業計画

進捗状況

詳細

番号

決定年月日

認可年月日

2中央区

20

勝どき東

組合

3.7ha

平成26年6月16日

平成27年11月20日

事業中

PDF

24

晴海五丁目西

個人

18.0ha

平成27年12月17日

平成28年4月22日

事業中

PDF

25

大手町二丁目常盤橋 ※

個人

3.1ha

平成28年4月19日

平成28年9月29日

事業中

PDF

29

日本橋一丁目中

組合

3.0ha

平成30年3月16日

平成30年12月14日

事業中

PDF

3港区

26

虎ノ門・麻布台

組合

8.1ha

平成29年9月12日

平成30年3月27日

事業中

PDF

27

三田三・四丁目

組合

4.0ha

平成29年9月12日

平成30年6月22日

事業中

PDF

29

虎ノ門一・二丁目

組合

2.2ha

平成30年3月16日

平成30年11月14日

事業中

PDF

4新宿区

20

西新宿三丁目

組合

4.8ha

平成31年3月15日

PDF

9品川区

22

東五反田二丁目第3

組合

1.6ha

令和2年10月23日

令和4年2月9日

事業中

PDF

14中野区

7

囲町東

組合

2.0ha

平成27年12月17日

令和2年9月16日

事業中

PDF

※参考:東京都都市整備局HPはこちら

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インターネット検索を活用する

不動産投資に関するコラム・ブログも良い情報源になります。
公的なホームページでは事実のみですが、コラムではプロによる解説が入っているものもあり、エリア選定の参考になります。東京都都市整備局の情報とあわせて読んでみると良いでしょう。

専門家(プロ)に聞く

当社で実施した不動産投資の際の情報源に関するアンケートでは、
「不動産販売会社の営業担当」・「現地調査で近隣の住人」から情報収集をするといった声もありました。
手間はかかりますが、実際に専門家の話を聞いたり、現地を見に行ったりすることで「生きた」情報を集められる点で、有効な手段といえるでしょう。

▼情報収集ツールについてのアンケートもあわせて参考にしてみてください。
【調査レポート】不動産投資の際の貴重な情報って何?誰から聞けば良いのか?

再開発エリアで不動産投資をするメリット

再開発エリアの魅力は、なんといってもその将来性にあります。

不動産投資は数十年という長期にわたり行うため、将来的に価値が上昇するエリアを選ぶことが重要です。

なぜ再開発エリアは「将来性がある」と言われるのでしょうか。
その理由と、再開発エリアで不動産投資をする際のメリットをみていきましょう。

利便性が向上する

不動産を選ぶうえで特に重視したいポイントが利便性です。

再開発エリアでは、駅を中心に導線の整備や施設の導入が行われます。周辺道路や幹線道路が整備され、駅周辺には商業施設や病院、オフィス、公的施設が立ち並び、日常生活はもちろんのこと、休日のショッピングや遊びにも便利なエリアに生まれ変わることで、入居者ニーズが高まります

オフィスビルが集中する

再開発エリアでは、駅前など利便性の高いところにはオフィスビルが集中して建てられる傾向があります。
その結果、労働力人口の流入が増え、周辺地域の居住用不動産への入居ニーズが高まり、空室リスクの回避や資産価値の向上につながります。

住環境が整備されブランド力が上がる

上記2つのメリットは、再開発をしなくても道路やオフィス、商業施設の増設でも見込めます。

しかし、高層施設の乱立により景観が悪くなったり、観光客や酔客が集まることで、治安の悪化・ゴミの増加・騒音といったトラブルが引き起こり「住みづらい街」としてイメージが付くと、入居ニーズが高まるどころか低くなってしまうことにも繋がるため注意しましょう。

その点、再開発はエリア一帯の資産価値向上を目的として行われます。
そのため、景観や治安などの向上も考慮に入れた快適に住める街づくりがなされ、エリア全体のブランド力が上がり、物件の価値も高まるといえるのです。

参考記事:不動産投資家必見!マンションの資産価値は間取りで決まる!?

今注目の再開発エリア

現在、特に都内で注目を集めている再開発エリアは中野区、中央区、港区、新宿区、品川区です。
その再開発の内容を以下に詳しくみていきましょう。

※2023年4月5日時点の情報
※竣工時期は全て予定

【注目エリア①】中野区

引用元:100年に一度の街づくり”を進める「中野駅前再開発」の概況

プロジェクト名

主な開発事業者

竣工時期

中野二丁目地区第一種市街地再開発事業

住友不動産株式会社

2024年度

(仮称)中野四丁目西地区市街地再開発事業

中野四丁目西地区市街地再開発準備組合

2025年度

(仮称)中野四丁目新北口駅前地区第一種市街地再開発事業

野村不動産株式会社(代表事業者)

東急不動産株式会社

住友商事株式会社

ヒューリック株式会社

東日本旅客鉄道株式会社

2028年度

中野区では長らく開発されなかった駅近の警察大学校跡地が「中野四季の都市」として生まれ変わり、街が様変わりしています。さらに北口と南口で大型の再開発が進行中であり、今まで以上に魅力的な街になりそうです。

まず北口では、昭和の時代から数々の伝説的なコンサートが開催されるなど中野のシンボルであった「中野サンプラザ」が解体され、周辺土地とあわせて大規模な開発がなされることになりました。2028年を目処に「中野サンプラザ」は「NAKANOサンプラザシティ」として文化の発信基地としての機能を継承しつつ、中野新駅舎や駅ビルの商業施設と一体としてシームレスな開発が進行中です。
中野サンプラザに隣接する中野区役所の移転も計画されています。新庁舎は現区役所の北東にて建設中、2024年2月に竣工が予定されており、中野駅の北口における拠点施設整備事業として注目を浴びています。

加えて、2026年には中野駅の北口・南口を結ぶ南北通路が竣工予定で、住居や古くからの商店街を中心とする南口から中野ブロードウェイ・NAKANOサンプラザシティへの人のネットワークもスムーズになる可能性も?

中野区は、不動産投資家注目の期待エリアの一つです。

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【注目エリア②】中央区

引用元:日本初進出「ウォルドーフ・アストリア東京日本橋」2026年開業

プロジェクト名

主な開発事業者

竣工時期

東京駅前八重洲一丁目東B地区第一種市街地再開発事業

東京建物

都市再生機構

2025年度

日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業

三井不動産

野村不動産

野村ホールディングス

2026年度

月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業

住友不動産株式会社

東京建物株式会社

大和ハウス工業株式会社

一般財団法人首都圏不燃建築公社

2026年度

月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業

三井不動産レジデンシャル

野村不動産

大成建設

2027年度

日本橋室町一丁目地区第一種市街地再開発事業

三井不動産(予定)

2028年度

八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業

鹿島建設

住友不動産

都市再生機構

阪急阪神不動産

ヒューリック

三井不動産

2029年度

東京の中心地である中央区では、数多くの再開発が行われてきました。
特に東京駅周辺の再開発では、丸の内エリア・大手町エリアの大規模開発が進んでいます。

今後、八重洲エリアを中心に再開発が進められていく予定です。

八重洲エリア

既に2022年に再開発が竣工完了している北地区では、バスターミナルや歩行者のための屋内広場が整備され、一層利便性の高いエリアになっています。
2024年度には中区の再開発も着工予定です。都内最大級となる約2haの敷地に超高層大規模ビルが建設され、オフィスや商業施設、劇場、地下ターミナルの整備が行われます。

八重洲エリアは、進化を続ける大注目のエリアの一つです。

月島エリア

月島エリアでは、北地区・南地区で並行して再開発が進行中です。築年数の古い木造家屋が多く、防災面での課題を抱えていた北地区では、58階建てのタワーマンションを中心とした街区の整備が行われており、保育所やデイサービス、障がい者グループホームの導入が予定されています。南地区では、720戸の共同住宅や子育て支援施設、約1,500㎡の広場などが開発中です。

今後は、若い世代からの入居ニーズの高まりに期待できそうです。

【注目エリア③】港区

引用元:港区ホームページ

プロジェクト名

主な開発事業者

竣工時期

虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業

森ビル

2024年度

虎ノ門一・二丁目地区市街地再開発事業(虎ノ門ヒルズ)

森ビル

2025年度

三田三・四丁目地区第一種市街地再開発事業

住友不動産

2025年度

三田小山町西地区第一種市街地再開発事業

三井不動産レジデンシャル株式会社

日鉄興和不動産株式会社

2028年度

港区は、虎ノ門・六本木・赤坂などビジネスと商業の中心地をいくつも発展させてきた一方で、
三田・麻布・赤坂・青山などの瀟洒な高級住宅地をかかえています。

現在、再開発の総仕上げともいえるプロジェクトが進行中です。

虎ノ門エリア

2014年の「虎ノ門ヒルズ 森タワー」開業後、2020年6月には、56年ぶりとなる東京メトロ日比谷線の新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が開通し、交通インフラの整備が開始されました。また、地上36階建ての大規模オフィスとショッピング施設を併設した「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」が開業しました。周辺地域において、さらに開発エリアを広げ、現在は再開発の最終段階です。

また、日比谷線「神谷町駅」から「六本木一丁目駅」あたりの「虎ノ門・麻布台地区エリア」は古くからの木造住宅が密集するエリアで、建物が老朽化し防犯・防災面で不安のある地域でしたが、住居を中心とした3棟の超高層ビルと公園や商業施設、文化施設、インターナショナルスクールが整備され、未来の街づくりが推進されています。

エリアに建設される住居は総戸数1,400戸以上、居住者数約3,500人、オフィス総貸室面積213,900㎡においては、就業者数約20,000人、想定年間来街者数2,500~3,000万人と、圧倒的な規模を誇ります。2019年8月5日に着工、2023年竣工予定で、今後多くの入居ニーズが生まれることが想定できます。

三田エリア

三田地区に目を向けると、JR「田町駅」(三田口)西側の国道15号線と三田通りが交わった札ノ辻交差点周辺で、高層ビルの建設が進行中です。地域全体の利便性向上を目的とし、バリアフリーを取り入れた歩行者デッキを新設や、田町駅側から快適にオフィスタワーにアクセスできる歩行者デッキの建設を予定しています。今回の開発では、住宅棟やオフィスタワー、教育施設が配置され、広場や公園もあわせて整備されます。
また、三田一丁目地内に位置する三田小山町西地区では、細分化された土地の集約化や道路の整備・拡充、公園や広場の整備が行われる予定です。
目玉は3棟から構成される約1,400戸の共同住宅で、その周辺にはオフィスや店舗、保育園、公園が一体で開発されます。
オフィスや住宅、周辺施設が充実しつつある三田地区は、働く人にも、住む人にも過ごしやすい街として、注目すべきエリアといえるでしょう。

【注目エリア④】新宿区

引用元:都市再生特別地区(新宿駅西口地区) 都市計画(素案)の概要

プロジェクト名

主な開発事業者

竣工時期

歌舞伎町一丁目地区開発事業

東急電鉄

2023年1月

(竣工済)

新宿駅西口地区開発計画

小田急電鉄株式会社

東京地下鉄株式会社

2029年度

西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業

野村不動産

住友商事

東京建物

首都圏不燃建築公社

前田建設工業

2031年度

※一部抜粋

新宿駅周辺では、大型のバスターミナル「バスタ新宿」が開業するなど今までの再開発の中心は南口周辺エリアでしたが、現在は東口と西口の大開発が進行中です。

新宿 東エリア

ゴジラロードが有名な東口では、2023年4月14日に新宿ミラノ座の跡地に「東急歌舞伎町タワー」がオープンしました。劇場や映画館、ライブホールを中心とした娯楽・文化施設として、新しい東口のランドマークになってくれることでしょう。

新宿 西エリア

新宿駅西口周辺エリアは超高層ビルが立ち並ぶビジネス街、東口周辺エリアは歌舞伎町や新宿三丁目を中心とする遊興・飲食・商業街と街の特色がはっきり分かれていました。
今回の西口再開発事業では、新宿駅のJR線上空に大きな歩行者デッキを建設し、東西を自由に行き来できる通路を開設することによって新しい人の流れを作る「新宿グランドターミナル」として再編します。

加えて、長らく新宿のランドマークとして愛され続けた小田急百貨店ですが、建て替え後は東京都庁よりも高い地上48階の超高層ビルと生まれ変わります。新宿西口では最も高い建物となる予定です。

また、西新宿では10を超える再開発が計画中という情報があります。2024年度に着工が予定されている西新宿三丁目西地区では、総戸数3,200戸のツインタワーマンションや複合施設の建設が行われます。道路や歩行者通路、広場、一時滞在施設なども整備され、アクセス力も防災面もさらなる向上が期待できるため、今後に注目です。

【注目エリア⑤】品川区

引用元:株式会社 JR東日本建設設計

プロジェクト名

主な開発事業者

竣工時期

品川開発プロジェクト(第Ⅰ期)

東日本旅客鉄道株式会社

2025年

泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業

東急不動産株式会社(代表者)

京浜急行電鉄株式会社

2028年

大井町駅周辺広町地区開発

東日本旅客鉄道株式会社

2026年

品川エリア

品川区で今最も注目すべきなのは、泉岳寺駅・高輪ゲートウェイ駅から品川駅をつなぐライン上のエリアで行われている大規模な再開発です。
駅に沿う形に設けられる「高輪ゲートウェイシティ(仮称)」では、4つの街区にそれぞれ住宅棟(1街区)、文化創造棟(2街区)、複合棟Ⅱ(3街区)、複合棟Ⅰ(4街区)が建設中です。
建築中に出土した高輪築堤も重要な遺産として保存し、展示や文化創造棟におけるプログラムに取り込むなど、柔軟性のある開発が進められています。
駅と街全体を一体的につなぐ「エキマチ一体」型のエリアに生まれ変わり、国際ビジネスの交流拠点として、地域とつながる場所として、重要な役割を果たしてくれることでしょう。

大井町エリア

品川駅から約3㎞南に位置する大井町駅でも大規模な再開発が行われます。住宅・ホテル棟とオフィス棟からなるツインタワーが建設され、全施設が大井町駅と歩行者ネットワークでつながります。
大井町駅はJR京浜東北線・東急大井町線・東京臨海高速鉄道りんかい線の3路線の乗り入れがあり、他区はもちろんのこと、横浜へのアクセスも良好です。その大井町駅が再開発により活性化することで、品川区と他エリアの導線が強固になり、さらに多くの人が品川に訪れるようになると期待されます。

不動産投資のおすすめエリアは?

今回紹介した5つの再開発エリアは、東京の中でも超一等地で、すでに価格が高騰しています。再開発が行われるからといって投資用不動産を購入しようとしても、すでに値上がりした物件しか残っていないのではないかと諦めてしまう人も多いかもしれません。

たしかに、今回のエリアは投資先としての人気も高く、投資対象となる商業ビルや一棟マンションは少なくなっています。しかし、これらのエリアへの人の流れを考えると、投資対象が広がります

再開発エリアが活発化すると、そのエリアへのアクセス力が強いエリアも地価が値上がりする傾向にあるためです。

再開発エリアの最寄り駅から30分以内で行けるところがおすすめです。乗り換えなしが理想ですが、乗り換え1回で行けるエリアも、十分再開発の恩恵を受けることができるでしょう。

 ▼注目度UP中の5エリアから30分以内!今、狙うべきエリア

 ・「墨田区」詳細はこちら  「両国・森下」詳細はこちら

 ・「大田区」詳細はこちら  「板橋区」詳細はこちら

 ・「江東区」詳細はこちら  「練馬区」詳細はこちら

特に墨田区、大田区、板橋区などのエリアはまだこれから値上がりが見込めるところもあります。一等地にこだわらず、不動産投資のプロに相談しながら物件を探していきましょう!

まとめ

再開発エリアの魅力と、都心で今後再開発が行われるエリアについて解説しました。

再開発中及びその周辺のエリアは単に利便性がアップするだけではなく、治安や防災にも配慮された、住みやすい街であることが保証されているといえます。

プロパティエージェントは、東京23区の物件在庫数が業界トップクラス。再開発エリア周辺の物件ももちろんご案内可能です!

・再開発エリア周辺の物件を探している
・再開発エリア周辺での不動産投資に興味がある
・手ごろな価格で将来性のある不動産を買いたい

そのような方は、ぜひ個別セミナーまで!

単に好立地の物件をご紹介するだけではなく、お客様にしっかりヒアリングを行い、予算や投資目的、ライフスタイルに合わせてベストな物件提案を実現します。

なんとなく話を聞きたいというだけでももちろん大歓迎です。ぜひお気軽にご参加ください。

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