【最新版】不動産価格は今後どうなる？投資家は今動くべきなのか

現在、不動産投資はバブル期を迎えているといわれており、その波に乗ろうと国内外の多くの投資家が日本の不動産に目をつけています。

しかし、皆さんご存じのように価格急騰の後には急落の危険があるのも事実です。
経済情勢の変化による打撃は大きく、最近では全米16位の総資産を誇るシリコンバレー銀行が債券の利上げによって経営破綻を余儀なくされるなど、豊かな資産を持つ金融機関ですら崩壊してしまうこともありえます。

急落の危険性を恐れるあまりに不動産投資に踏み切れないという方も多いのではないでしょうか。
まずは不動産価格がこれからも上がり続けるのか、それとも下がるのか、冷静に読み解く必要があります。

今回の記事では、不動産価格が下落する要因や、今後の動向について解説します。

不動産価格が下がる要因は？

まずは、不動産価格が下がる要因を読み解いていきましょう。
不動産に限らず、モノの価格は需要と供給のバランスによって変動します。価格が下がる際は、供給が多くなり、需要が少なくなった時です。
不動産の需要が下がる主な要因として、以下のようなものが挙げられます。

不動産は人の生活に必須のものであり、無価値になるほど価格が急落する可能性は限りなく低いため、不動産は価値の安定した現物資産と言われています。

世界経済に影響を与えた出来事として特に印象深い「バブル崩壊」と「リーマンショック」の際を振り返ってみましょう。

バブル崩壊

不動産価格の急落といえば、まず思い浮かべるのは1990年代に起こったバブル崩壊でしょう。
1985年9月に締結された「プラザ合意^※」によって、日本は円高ドル安へと向かった結果、輸出が減少し、日本経済は不況へ向かいました。
その対策として日本政府は公共事業の拡大と低金利政策を打ち出します。結果として、日本はいわゆる「金余り」の状況になり、円高ドル安による為替差損の影響もあって国内の株式や不動産への投資が加速、株価や地価は急激に上昇し「バブル景気」が訪れます。
これまでの常識を遥かに超える地価の急騰に危機感を抱いた政府は、対策として総量規制を打ち出します。その内容は不動産向け融資の伸び率を総融資の伸び率以下に抑えるというもので、いうなれば不動産投資への実質的な融資制限でした。
この総量規制により不動産の売買が鈍化し、政策で急騰した地価が急落、その後、公定歩合の段階的な引き上げによる日経平均株価の急落も相まって、バブル景気は崩壊し、日本は長きにわたる不況の時代に陥りました。

※プラザ合意 ・・・ ドル高解消のため、G5各国が為替市場への協調介入を行うことへ合意したことの通称

リーマンショック

2008年9月15日、米国の投資銀行であるリーマンブラザーズが、米国の住宅バブル崩壊をきっかけに経営破綻し、連鎖的に世界規模の金融危機が発生しました。これがリーマンショックです。

日本の株式市場にも不況の大波が押し寄せ、リーマンショック前には12,000円前後であった日経平均株価が大幅に下落、同年10月28日には6,994円90銭と約半値まで下落しました。

景気低迷により銀行の財務状況は悪化し、その対策として企業に融資の早期返済、いわゆる「貸し剥がし」を求め、企業の資金調達を悪化させる結果となりました。

そのため、特に小規模の不動産会社は、物件の仕入れや販売ができなくなり倒産に至るケースもあったようです。
しかし、不動産の価格は株式の下落から半年～1年程度遅れて減少を見せたものの、その後は上昇傾向にあり、
2023年時点での不動産価格はリーマンショック以前の価格より高値で推移しています。

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「バブル景気～現在まで」不動産価格の動向を読み解く

不動産は価格の変動幅が小さいとはいえ、世界情勢や市況に影響を受けて価値が上下する場合があります。

上昇傾向にあるからといって不動産投資を始めると、購入した途端に価格が急落し大損してしまうかもしれない…と不安になってしまうかもしれません。

一時的な値動きに一喜一憂せずに、長期目線で投資を行うことが不動産投資において重要なポイントです。

まだまだ不動産価格は上昇トレンド

先述したように、不動産は一過的に価格が下落することはあっても、長期でみると上昇トレンドを維持しています。

1980年から2022年までの新築マンションの価格を見てみましょう。

※不動産経済研究所のデータより作成/グラフ内点線は近似曲線

首都圏のマンション価格をみると、バブル崩壊時に乱れを見せていますが、長期スパンで見ると順調に上昇を見せていることが分かるでしょう。
また、バブル期以外は極端な上昇・下落は見られず、安定性が高いことも読み取れます。

・2023年現在、不動産価格は上昇トレンドである

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株価と不動産価格は直結する？

次に、上記のグラフを日経平均株価の推移と重ねてみましょう。

不動産経済研究所のデータ及び世界経済のネタ帳　日経平均株価の推移(1980～2023年)より作成
※首都圏新築マンションは2023年のデータなし

こうして見ると、日経平均株価とマンション価格には相関関係があるようにみてとれます。

基本的に上昇・下落のタイミングはリンクしている場合がほとんどであると言えるでしょう。
現在、日経平均株価は上昇傾向にあるため、連動して不動産価格も上昇傾向です。

一方で、価格の変動幅は大きな乖離があります。

まず注目したいのは1885～1993年のバブル時代～崩壊期です。バブル時代には不動産価格も急上昇していますが、株価の上昇率はそれをさらに上回っています。
また、1991年以降のバブル崩壊による下落幅も、不動産価格より株価のほうが圧倒的に大きいことが分かります。
次に、リーマンショック（2008年）の株価とマンション価格を比べてみましょう。リーマンショックの影響を受け、株価は大きく下がっていることが分かります。しかし、マンション価格はごくわずか下落しているものの、すぐに持ち直しています。

「不動産価格は景気の影響を受けるが、価格の変動幅はその他金融資産と比較しても軽微である」と言えるでしょう。

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都心は価格が下がりづらい

不動産の中でも、特に都心のワンルームマンションは需要（入居ニーズ）が供給を超えている状態が続いているため、価格が下がりづらい安定した投資先です。

需要が高ければ、家賃を高く設定しても入居者が望めるため年間収益が上がります。投資用不動産の価格は年間収益を還元利回りで割って得られる「収益還元法」で試算されるため、年間収益が上がれば上がるほど資産価値が上昇するからくりです。
新型コロナウイルス感染拡大の影響によりテレワークが推進されたことから、都心から郊外への人口流出が起こるのではないかとも考えられていました。しかし、実際は都心の一極集中は緩和されたものの、人口は増加し続けています。

それに加え、都心部ではワンルームマンション規制により、ワンルームマンションの建設に制限がかけられています。その結果、需要に対して供給が不足している状態が恒常化しており、都心のマンション価格は上昇傾向が続いています。

東京都の統計のデータ及び　東京カンテイプレスリリース　新築コンパクトマンションの供給動向推移検証　より作成
※コンパクトマンション：専有面積30㎡以上60㎡未満

以上のことから、東京都の単身世帯向けマンションは供給不足の傾向にあり、価格は今後も下がりにくいといえるでしょう。

・不動産全体が価格上昇トレンドにあること
・需要が供給を上回っていること

上記の理由から、今始められる不動産投資として、ワンルームマンション投資は非常におすすめです。

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まとめ

不動産投資は価格の変動幅が小さく、株式やFXのように大きく儲けることは難しいですが、景気に左右されづらく、安定した収益を長期間にわたって得ることが可能です。

特に高い資産価値を維持できる都心のワンルームマンションは入居ニーズも高く、安定した価格上昇が見込めるため、投資初心者におすすめの投資商品です。

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