ワンルームマンション投資とは | 数字で見る人気の理由

ワンルームマンション投資とは | 数字で見る人気の理由

昨今、資産形成の重要性が高まる中「不動産投資」が注目を浴びています。

しかし、コストが大きくかかりそう、手間がかかりそうと思えることから、ハードルが高いと感じていらっしゃる方は多いです。

ワンルームマンション投資は、「不動産投資」のなかでも初期費用が10万円で始めることができ、手間もほとんどかからない投資方法です。

そのため、多忙なサラリーマンの方々でも取り組むことが容易で人気の投資手法になりつつあります。

今回の記事では、ワンルームマンション投資の仕組み・メリット・リスクから、投資物件の選び方について解説します。

ワンルームマンション投資とは?

ワンルームマンション投資とは、分譲マンションを一室単位で購入し、賃貸物件として貸し出す形で運用する投資法です。

近年、都心のワンルームマンションは空室率が低く、資産価値が下がりにくいという点から、堅実な資産形成の手段として注目を集めています。

ワンルームマンション投資における収益は「インカムゲイン(運用益)」と「キャピタルゲイン(売却益)」の2種類に分けられますが、多くの方がインカムゲインを得ることを目的に投資を行っています。

ここからは物件の購入方法と運用の仕組みをみていきましょう。

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物件の購入方法と運用の仕組み

ワンルームマンションの価格相場は、人気の東京・神奈川エリアだと1500万円~3000万円ほどの価格帯です。

新築・中古や立地によって異なるため、価格の選択幅は広いといえるでしょう。

ワンルームマンション投資における物件の購入は、基本的に金融機関から融資を受けて購入します。

そして購入した物件を入居者に貸し出して家賃収入を元手に、借入を返済していくことで、
融資の大部分を家賃収入で返済することができるため、手元のお金をほとんど使わずに不動産を所有することができるのです。

不動産投資の融資について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

途中で売却して売却益を得るのもよし、持ち続けて借入完済後に家賃収入を得るのもよし、運用パターンは様々です。

自身に合った運用プランを見つけるには、プロの意見が一番の近道です。
ネット」・「書籍」・「不動産会社」の情報を駆使してベストな運用プランを見つけましょう。

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ワンルームマンション投資が向いている人の特徴

ワンルームマンション投資の最大の利点は「他人の資本で資産形成に取り組める」という点が大きいです。

人の生活に欠かせない衣食住の中にあり、現物資産である「住(不動産)」は株式やFX、金などとは異なり、価値に持続性があることに加えて、インフレとともに価値が上がるため、社会情勢の変化に強い資産であるという側面もあります。

その他の「不動産投資」と比較して、ワンルームマンション投資は初期費用が安く、管理にも手間がかかりません。

そのため、副業や資産形成の一つとして、サラリーマンをはじめ多くの人が取り組んでいます。
特に以下のような人は検討すべきと言えるでしょう!

・初めて不動産投資を検討する人
・本業やプライベートが多忙な人
・短期的な収益よりも長期的な収益を重視する人
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ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資は費用と手間をかけずに、資産形成に取り組めるという特徴があるとご紹介しました。

それでは、もう一歩踏み込んで、具体的なメリットをみていきましょう!

10万円から取り組める

マンションやアパートの一棟投資は、融資を活用したとしても数百万~数千万円の頭金が必要となる場合がほとんどです。取り組むハードルは高いと言えるでしょう。

一方、ワンルームマンション投資は物件の担保評価が高いため、10万円ほどの初期費用で始めることが可能です。

少額不動産投資について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

ランニングコストが少額

不動産の修繕はオーナーの仕事で、費用は基本オーナー持ちです。

一棟投資では、各部屋はもちろんのこと、屋根や外壁、エントランス、エレベーターといった共用部分の修繕を自分で行わなくてはなりません。大規模な修繕となるため膨大な修繕費用が必要になり、大きく赤字に傾いてしまう可能性もあるでしょう。

それに対し、ワンルームマンション投資では、自分が所有している部屋の修繕や設備交換のみとなり、
共用部分の修繕は管理組合に任せることができます。

管理組合への修繕積立金の支払いは必要ですが、綿密に修繕計画が立てられている場合がほとんどのため、
急に多額の出費が生じ、キャッシュフローが一気に悪化してしまうリスクは回避できるのです。

投資物件における修繕のタイミングや目安のコストについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

手放し運用ができる

不動産投資を行う上で、運用中の管理は非常に手間がかかります。

・入居付けや家賃の回収といった、入居者周りの管理を行う「賃貸管理
・修繕計画の作成や実行といった物件維持の管理を行う「建物管理
と分類されますが、ワンルームマンション投資におけるこれらの管理は、管理会社に委託する場合がほとんどです。

管理業務を委託すると、手数料の支払いが生じますが、大幅に運用にかかる手間が軽減されるため兼業不動産投資家のほとんどの方が管理委託契約を利用しています。

なかにはワンルームマンション投資を行っているオーナー様で「不動産投資をしていることを忘れてしまう」とおっしゃる方までいるほど手放しで運用することが可能です。

ワンルームマンション投資のリスク

ワンルームマンション投資は安定した運用ですが、
「投資」なだけあり、リスクが生じます。

損をしないために、リスクをきちんと理解し、万全な対策を講じましょう。

ワンルームマンション投資には8つのリスクがあるといわれていますが、その中でも特に気を付けるべきリスクをピックアップし、その対処法について解説します。

不動産投資の8つリスクヘッジについて知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

空室リスク

ワンルームマンション投資において、空室は発生すると家賃収入が得られず、キャッシュフローを悪化させる要因になるため避けたいリスクの1つです。

空室は非常に大きなリスクではありますが、逆に空室リスク対策さえ徹底すれば、不動産投資の成功率をぐんと上げることができると言われています。

そもそも、ワンルームマンションは入居需要が高く、アパートや一戸建てと比較すると空室リスクが低いため、ワンルームマンションを購入すること自体が効果的な空室リスク対策といえるのです。

特に都心など好立地のマンションを選べば、入居付けに苦労することは少ないでしょう。

入居者リスク

ワンルームマンション投資は入居者ありきの投資です。

しかし、たとえ入居者が付いたとしても、家賃を滞納したり、トラブルを起こしたりされると、対処に奔走しなければならず、身体的・精神的負担がかかります。

ワンルームマンション投資を行う際には、質の良い入居者を呼び込み、トラブルなく運用を行うことも考えていく必要がありますが個人ではなかなか難しいといえます。

そのため、不動産管理会社と委託契約を結び、入居者の募集やその後の管理を任せる方法が一般的で、会社によっては滞納保障がついている場合もあるため、管理委託することをおすすめします。

参考:プロパティエージェント 管理実績

金利上昇リスク

基本的に、ワンルームマンション投資は融資を受けて行う投資です。

そのため、金利の上昇により返済額が増加してしまう恐れがあります。

対策としては、ローンの乗り換え売却して利益を確定するといった手段があります。

運用中に、金利が上昇し運用プランを見直す際は、信頼できる不動産会社に相談しましょう。

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ワンルームマンション投資は都心がおすすめ

ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資は立地が命です。

おすすめエリアは、ずばり、東京・川崎エリアです。

その理由をみていきましょう!

理由その① ー 空室リスクが抑えられる

人口の地方流出が囁かれていたコロナ禍においても東京への人口一極集中は続いており、特に単独世帯が多いという理由から、高い入居ニーズを維持している東京・川崎のワンルームマンションには高い需要が望めます。

東京・川崎でワンルームマンション投資を行うことは、空室リスクはかなり低減することに繋がります。


出典:「日本の世帯数の将来推計全国推計)2018(平成30)年推計」(国立社会保障・人口問題研究所)

東京都世帯数の予測 -統計データ- 平成31年3月

※2015年を100として増加率の予測値を算出


都心の単身者人口の増加率は全国と比較しても高く、また将来にわたってその差は開いていくと予想されています。

少子高齢化により不動産の需要が低下するとの懸念もありますが、都心への人口一極集中は続く見立てが有力です。

実際、プロパティエージェントでは東京23区・横浜川崎エリアの多くの物件を管理していますが、その入居率は99.78%※ 非常に高い数値です。

※2023年3月実績

理由その②-賃料の上昇が見込める

今後ますます上昇が見込めるという点も都心部の魅力です。

ここ10年の東京都の賃料の推移を見ると10年間で1.3倍もの値上がりを見せています。

同時期の消費者物価指数の上昇率が1.08ですから、インフレ以上に値上がりしていることがわかります。


東京カンテイ 賃料月別推移より作成
2014~2022年は年間平均賃料、2023年のみ3月時の賃料


東京エリアの賃料が上昇している理由は種々ありますが、建築費や人件費の高騰やワンルームマンション規制によるマンションの供給減が一因となっている可能性が高いです。

コロナ禍によりテレワークやオフィスのコンパクト化が推進され、若年層の郊外流出が予想されていましたが、東京の持つ利便性や住環境の良さ、多くの企業が変わらず東京に拠点を持っているため、高いニーズが維持されています。

このように供給に対して需要が高い状態が続いていることから、東京エリアの賃料は今後も上昇すると考えられます。

理由その③-再開発による資産価値向上

エリア選定における重要な要素のひとつに「将来性」があります。将来性のあるエリアの不動産は資産価値が下がりにくく、長期にわたり賃貸需要が望めます。

最近の事例としては中野区の中野3丁目付近で行われている再開発事業があります。

同エリアでは中野のシンボルとして50年にわたり愛されてきた複合施設「中野サンプラザ」が解体され、新たにシンボルタワーや複合施設の建築が進行中です。また、並行して区役所の新庁舎建設も進んでおり、地元では「百年に一度の大開発」と呼ばれるほどの大規模な開発が行われています。

2022年3月22日に発表された都内の公示地価において、中野3丁目36付近は地価上昇率が4.5%で、23区の商業地でトップとなりました。

このように、地価上昇は再開発後ではなく、再開発中に今後の需要増を見越して生じます。そのため、再開発情報は早めにチェックすることが重要です。

不動産投資における東京の再開発について知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

都心物件はプロパティエージェントにお任せ

ワンルームマンション投資は費用や手間が比較的かからないため、不動産投資初心者にも取り組みやすい投資法です。もちろん、投資である以上空室リスクや入居者リスクといったリスクは存在しますが、入居ニーズの高いエリアの物件を購入し、質の良い管理会社に管理を委託することで、リスク軽減が可能です。

プロパティエージェントでは、都心エリアに特化した収益性、資産性の高い物件を厳選して取り扱っています。また、管理部門を有しており、不動産管理のプロフェッショナルとして不動産運用を徹底的にサポートします。

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近年、不動産投資はサラリーマンの方も気軽に始められるようになり、家賃収入などのインカムゲインや節税対策として有効な手段として注目されていますが、ごく一部の悪徳商法や、高い利回りを謳い文句にした強引な契約などには注意が必要です。
しかし、どんな投資においてもリスクは存在します。購入者の状況、不動産投資の目的、税金を考慮したキャッシュフロー、空室時のリスクなどしっかり把握し、リスクに対する対応策を事前にどれだけ準備出来るかで、結果が大きく変わってきます。そのため、投資や運用に関する信頼出来るプロフェッショナルな専門家探しが最も重要だと言っても過言ではありません。
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