ワンルームマンション投資はやめろと言われる理由 | それでも投資家が多いのはなぜ

「初期費用10万円から始められる」「税金対策になる」といった理由から、サラリーマンをはじめとして多くの人が取り組んでいるワンルームマンション投資。

しかし、ネット上には「ワンルームマンション投資はやめとけ」「ローン返済地獄になる」といったマイナスの意見が数多く見送られます。

このような意見の背景には、ワンルームマンション投資のむずかしさがあります。

価格の安さやフルローンであることから始めやすいワンルームマンション投資。そこには大きく分けて8つのリスクが存在します。

このなかで、「空室リスク」「家賃下落リスク」「家賃滞納リスク」は投資するうえで最も重要なリスクの一つです。

ワンルームマンション投資において、家賃収入はローン返済に充てられるためキャッシュフローに直接かかわってきます。そのため家賃収入にかかわるリスクが高ければ高いほど損をしやすくなり、適切な物件選びが必要不可欠です。

この物件選びのむずかしさから「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる理由の一つなっています。
ワンルームマンション投資のリスクについてはのちほど詳しく解説していきます。

そうはいっても、実際にワンルームマンション投資で利益を得ている人がいることも事実です。
それではなぜワンルームマンション投資の投資家が多いのか、リスクや失敗事例と合わせて解説していきます。

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、分譲マンションを一室単位で購入し、賃貸物件として貸し出す形で運用する投資法です。

まず、物件購入時には自己資金や金融機関からのローンを利用して購入資金を調達します。
賃貸に出した物件からの家賃収入が主な収益源となり、この収入からローンの返済や管理費、修繕費などの経費を差し引いたものが実質的な利益となります。

また、物件の価値が時間とともに上昇すれば、売却益（キャピタルゲイン）を得ることも可能です。
特に東京都心部などの人気エリアでは、地価が上昇しやすく、物件の価値も上がりやすいです。
適切なリノベーションや設備投資で物件の競争力を維持することも重要です。

しかし、運営には管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費が発生するため、これらを見込んで収支計画を立てることが不可欠です。また、空室リスクや入居者トラブルなどのリスク管理も重要です。

安定した収益を得るためには、信頼できる不動産管理会社を選び、長期的な視点で計画的に運営する必要があります。

意外と維持費がかかるワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資には、物件の購入費用以外にも様々な運営費用が発生します。

例えば、毎月の管理費に加え物件が古くなれば修繕費が必要になります。

さらに、固定資産税や都市計画税といった税金も毎年支払う必要があり、これらは物件の評価額に基づいて計算されます。

加えて、物件を貸し出すためには火災保険や地震保険などの保険料も必要です。
入居者が退去した際には、クリーニング費用やリフォーム費用も発生します。
特に長期間の入居後は、設備の更新や内装のリニューアルが必要になる場合があります。

こうした物件の管理を賃貸管理会社に委託する場合は、管理委託料が発生します。

これらの運営費用をしっかりと見積もり、毎月のキャッシュフローを正確に把握することがワンルームマンション投資では必要不可欠です。

物件の購入方法と運用の仕組み

ワンルームマンションの価格相場は、人気の東京・神奈川エリアだと1500万円～3000万円ほどの価格帯です。
新築・中古や立地によって異なるため、価格の選択幅は広いといえるでしょう。

ワンルームマンション投資における物件の購入は、基本的に金融機関から融資を受けて購入します。

そして購入した物件を入居者に貸し出して家賃収入を元手に、借入を返済していくことで、
融資の大部分を家賃収入で返済することができるため、手元のお金をほとんど使わずに不動産を所有することができるのです。
このように少ない自己資金で始めることができることから、多くの人がワンルームマンション投資する理由の一つとなっています。

ただ、前で述べた通り、物件の購入費以外にも費用が掛かるため、成功している人は自分に合った最適なプランで投資を行っています。

自身に合った運用プランを見つけるには、プロの意見が一番の近道です。

やりがちなワンルーム投資の失敗事例

それでは、ワンルーム投資で実際に損をしてしまう人がやりがちな失敗事例を見ていきましょう。

立地選びによる失敗

不動産投資において、立地選びは重要です。

需要の少ないエリアや治安の悪い地域、交通の便が悪い場所など、立地の悪い物件を購入することで、空室が続き家賃収入が得られない失敗事例があります。

家賃収入を得ることができなければ、収入がゼロになり、その結果、ローンの返済をすべて自己資金で行わなければなりません。これは投資家にとって大きな負担となります。

空室が長期間続くと、賃料を下げて入居付けをしなくてはなりません。
加えて、一般的に投資用不動産の市場価格は、賃料から逆算する収益還元法という計算方法で決定されるため、賃料の下落は物件価格（資産価値）の低下に直結します。

こうした失敗を防ぐためには、物件の立地をきちんと調査し、将来的な賃貸需要や不動産価値を正しく見積もることが必要です。立地選びの際には、交通アクセスの利便性、周辺の治安、地域の発展性などを総合的に評価することが求められます。

物件の適切な管理ができておらず価値を下げてしまう失敗

物件の管理を怠ったり、質の低い管理会社に任せてしまうと不動産価値を下げることにつながり、結果として家賃収入の低下だけでなく、売却時の売値が本来の価値よりも下がってしまうことになります。

ワンルームマンション投資は、長期にわたって不動産を運用していきます。
不動産も、何もしなければ建物や共用部分のメンテナンスが行き届かず、物件は劣化していきます。加えて、住環境が悪化すれば入居者の満足度は低下し、退去者の増加や新規の入居ニーズが下がり空室が長期化してしまう恐れも生じます。

不動産で安定して収益を得るためには、物件の適切な管理が必要不可欠です。また、メンテナンスが遅れれば修繕費がさらに必要になる可能性もあります。
その結果、最終的にその不動産を売却するとき、不動産価値が大幅に低下し、想定した売値で売却できないことにもなりかねません。

したがって、収益性の高い物件を購入することに加え、適切な管理会社を選ぶこともワンルーム投資では重要です。
管理会社を選ぶ際には、実績や評判、提供されるサービス内容をしっかりと確認することが大切です。
さらに、契約前には管理会社の担当者と直接会い、信頼関係を築くことができれば、安心してワンルームマンション投資を行えるでしょう。

 多くの人がワンルームマンション投資に取り組む３つ理由

これまで解説した通り、ワンルームマンション投資には様々なリスクが存在します。

それではなぜ多くの人がワンルームマンション投資に取り組むのか。
その理由について解説していきます。

 10万円から取り組める

マンションやアパートの一棟投資は、融資を活用したとしても数百万～数千万円の頭金が必要となる場合がほとんどです。このため、初期投資額が高く、資金力が求められることから、取り組むハードルは高いと言えるでしょう。特に、複数の物件を所有する場合にはさらに多額の資金が必要となり、リスクも大きくなります。

一方、ワンルームマンション投資は初期費用10万円で始めることが可能です。ワンルームマンションはその物件の担保評価が高いため、金融機関からの融資が受けやすく、自己資金が少なくても投資を開始できます。
このように、少額の資金で始められるため、初心者や資金に余裕がない方でも手軽に投資を始められることはワンルームマンション投資の強みと言えるでしょう。

10万円から始められるワンルームマンション投資は、初めて不動産投資に挑戦する方や資金に限りがある方にとって非常に有効な選択肢です。

安定運用が見込める

現在の日本では、晩婚化が進んでいる背景などもあり、単身者の賃貸ニーズは非常に高い水準となっています。そのため、単身者向けワンルームマンションは安定した賃貸ニーズにより安定した運用が可能になっています。

東京23区やその近郊のワンルームマンションであれば、単身者、学生、若い社会人などの需要が高く、これらの層は就職や進学といったタイミングで賃貸物件を必要とします。

また、需要の高い東京23区やその近郊では、土地の価値が上昇しやすいため将来的な資産価値の増加が期待できます。都心部では、常に再開発やインフラ整備が進んでおり、人口増加が見込まれています。

このことから、安定した賃貸需要を生み、空室リスクが低くなることから低リスクで運用できます。

ほったらかし運用ができる

不動産投資を行う上で、運用中の管理は非常に手間がかかります。

・入居付けや家賃の回収といった、入居者周りの管理を行う「賃貸管理」
・修繕計画の作成や実行といった物件維持の管理を行う「建物管理」

と分類されますが、ワンルームマンション投資では、管理会社に委託する場合がほとんどです。

管理業務を委託すると、手数料の支払いが生じますが、大幅に運用にかかる手間が軽減されるため兼業不動産投資家のほとんどの方が管理委託契約を利用しています。

なかにはワンルームマンション投資を行っているオーナー様で「不動産投資をしていることを忘れてしまう」とおっしゃる方までいるほどほったらかしで運用することが可能です。

ワンルーム投資で成功するための４つの方法

これまで説明してきたように、ワンルーム投資は多くの落とし穴があります。
ただ、適切なプロセスをもとに正しい方法で投資を行えば、高い確率で利益を得ることができます。

それでは、ワンルーム投資で成功するための4つの方法について見ていきましょう。

信頼できる不動産投資会社を選ぶ

投資用不動産のなかには、将来的に収益性が大きく下がる物件や、そもそも収益を見込めないような物件も数多くあります。

もしそうした物件を購入してしまった場合、数千万円の負債と毎月のローン返済を背負うことになります。また、収入が高かったとしても個人の持つ与信には限りがあります。収益性の低い物件で与信の枠を使ってしまえば、それ以上投資ができなくなる場合もあります。

そのため、将来のビジョンや運用方針を踏まえた提案をできるような、信頼できる不動産投資会社を選ぶようにしましょう。

立地がいい物件を選ぶ

前に述べた通りワンルームマンション投資のリスクの一つとして、空室リスクが挙げられます。

空室が続くと家賃収入が得られず、キャッシュフローが悪化することは避けられません。
このリスクを軽減するためには、立地条件の良い物件を選ぶことが重要です。特に駅から近い物件は通勤・通学に便利なため、賃貸需要が高く安定した収入を期待できます。

また、東京近郊のエリアは賃貸需要が旺盛で、安定した収益を見込めるためおすすめです。
首都圏の経済圏に位置するこれらのエリアは、人口が集中しており、賃貸市場が活発です。さらに、再開発が進んでいる地域も狙い目です。再開発によって周辺環境が整備されると、住環境が向上し、賃貸需要がさらに高まることが期待されます。

したがって、資産価値が上昇する見込みのある物件は、将来的な売却益も見込めるため、投資効率が高くなります。

加えて、物件選びの際には周辺の生活利便施設もチェックしましょう。スーパーやコンビニ、病院などが近くにあることで、入居者の生活満足度が高まり、長期的な入居を促進することができます。

これらの要素を総合的に考慮し、空室リスクを最小限に抑える物件を選ぶことが、ワンルームマンション投資で成功するためのポイントとなります。

長期運用を前提に考える

不動産投資において、長期的な視点で運用することは極めて重要です。

物件購入には、1500万円～3000万円ほどのローン返済が伴い、これらを回収するためには一定の期間が必要です。
短期的な利益を追求するよりも、長期的に安定した収益を継続的に得る方がリスクを低減しやすくなります。

そのときに、ローン返済額の他に固定費としてかかる管理費や保険料、税金なども含めた毎月のランニングコストと家賃収入予測をもとに収支計画を立てることで、リスクを最小限にすることができます。

また、長期運用を前提にすることで、一時的な収益の低下や計画的な修繕計画の策定など、投資全体の収益性を高めることができます。

このように、長期的な視点での運用を前提に考えることは、投資全体の利益を考えたときに必要不可欠です。

不動産投資についての継続的な情報収集

ワンルームマンション投資を行う上で、継続的な情報収集は長期的な利益を目指すために重要です。

購入する物件を検討するうえで、地域の経済状況や再開発の有無、賃貸需要を常にチェックすることでリスクを最小限に抑え運用することができます。
例えば、大学や企業の進出、公共交通機関の整備などが予定されているエリアは、将来的に賃貸需要が高まる可能性が高いです。

こうした情報をいち早く入手することは、物件購入の際に優位に進めることができ、長期的な安定収益を実現するための基盤となります。

セミナー参加や不動産投資のプロをうまく活用して、ワンルームマンション投資で賢く投資しましょう。

ワンルームマンション投資は都心がおすすめ

ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資は立地が命です。

おすすめエリアは、ずばり、東京・川崎エリアです。

その理由をみていきましょう！

理由その① ー 空室リスクが抑えられる

人口の地方流出が囁かれていたコロナ禍においても東京への人口一極集中は続いており、特に単独世帯が多いという理由から、高い入居ニーズを維持している東京・川崎のワンルームマンションには高い需要が望めます。

東京・川崎でワンルームマンション投資を行うことは、空室リスクはかなり低減することが可能でしょう。

出典：「日本の世帯数の将来推計全国推計）2018（平成30）年推計」（国立社会保障・人口問題研究所）

東京都世帯数の予測　－統計データ－　平成31年3月

※2015年を100として増加率の予測値を算出

日本の世帯数の将来推計（全国推計）
全国：55,705(2020)→57,532(2030)→52,607(2050)(千世帯)

東 京 都 世 帯 数 の 予 測
東京都区部：520.8(2020)→546.5(2025)→555.9(2030)→561.8(2035)→563.6(2040)→563.4(2045)(万世帯)

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都心の単身者人口の増加率は全国と比較しても高く、また将来にわたってその差は開いていくと予想されています。

少子高齢化により不動産の需要が低下するとの懸念もありますが、都心への人口一極集中は続く見立てが有力です。

実際、プロパティエージェントでは東京23区・横浜川崎エリアの多くの物件を管理していますが、その入居率は99.81％と非常に高い数値です。

※2024年4月実績

 理由その②-賃料の上昇が見込める

今後ますます上昇が見込めるという点も都心部の魅力です。

ここ10年の東京都の賃料の推移を見ると10年間で1.3倍もの値上がりを見せています。

同時期の消費者物価指数の上昇率が1.08ですから、インフレ以上に値上がりしていることがわかります。

東京カンテイ　賃料月別推移より作成
2014～2022年は年間平均賃料、2023年のみ3月時の賃料

三大都市圏・主要都市別/分譲マンション賃料月別推移

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東京エリアの賃料が上昇している理由は種々ありますが、建築費や人件費の高騰やワンルームマンション規制によるマンションの供給減が一因となっている可能性が高いです。

コロナ禍によりテレワークやオフィスのコンパクト化が推進され、若年層の郊外流出が予想されていましたが、東京の持つ利便性や住環境の良さ、多くの企業が変わらず東京に拠点を持っているため、高いニーズが維持されています。

このように供給に対して需要が高い状態が続いていることから、東京エリアの賃料は今後も上昇すると考えられます。

理由その③-再開発による資産価値向上

エリア選定における重要な要素のひとつに「将来性」があります。将来性のあるエリアの不動産は資産価値が下がりにくく、長期にわたり賃貸需要が望めます。

最近の事例としては中野区の中野3丁目付近で行われている再開発事業があります。

同エリアでは中野のシンボルとして50年にわたり愛されてきた複合施設「中野サンプラザ」が解体され、新たにシンボルタワーや複合施設の建築が進行中です。また、並行して区役所の新庁舎建設も進んでおり、地元では「百年に一度の大開発」と呼ばれるほどの大規模な開発が行われています。

2022年3月22日に発表された都内の公示地価において、中野3丁目36付近は地価上昇率が4.5％で、23区の商業地でトップとなりました。

このように、地価上昇は再開発後ではなく、再開発中に今後の需要増を見越して生じます。そのため、再開発情報は早めにチェックすることが重要です。

不動産投資における東京の再開発について知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

都心物件はプロパティエージェントにお任せ

ワンルームマンション投資は費用や手間が比較的かからないため、不動産投資初心者にも取り組みやすい投資法です。もちろん、投資である以上空室リスクや入居者リスクといったリスクは存在しますが、入居ニーズの高いエリアの物件を購入し、質の良い管理会社に管理を委託することで、リスク軽減が可能です。

プロパティエージェントでは、都心エリアに特化した収益性、資産性の高い物件を厳選して取り扱っています。また、管理部門を有しており、不動産管理のプロフェッショナルとして不動産運用を最初から最後まで徹底的にサポートします。