オーナーチェンジ物件とは？｜選ばれる理由、注意点も解説

投資用不動産を選定する際、耳にすることがある「オーナーチェンジ物件」。すでに入居者がいることから、空室リスクを軽減できるというメリットがあります。

しかし、なぜ入居者がいるにもかかわらず、旧オーナーは物件を手放したのでしょうか。また、オーナーチェンジ物件は、本当に空き物件と比べて得なのでしょうか。

今回の記事では、オーナーチェンジ物件が市場に出回る理由やオーナーチェンジ物件のメリット・デメリット、選ぶ時の注意点などについて解説します。

不動産投資について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

売却に最適なタイミングだった

不動産投資は月々の家賃（運用益）と売却益の総和で利益が確定します。利益を最大化させるためには、売却のタイミングを見極めることが重要です。

最適なタイミングで売った結果、たまたま入居者がいたということもあり得ます。

他の物件に買い替えるため

他の物件に買い替えるために、物件を売却するオーナーもいます。

例えば、事業拡大のために区分投資から一棟投資に切り替える場合などに物件を手放し、その売却益を買い替え資金とするわけです。

まとまった資金が急に必要になった

マイホーム購入などでまとまった資金が必要になり、物件を売却するというケースです。不動産投資は長期的に安定した家賃収入が得られる点はメリットですが、一攫千金は望めません。

そのため、一時的に資金が必要になった場合は物件を売却することで、まとまった資金を手に入れる方法があります。

経営が成り立たないため

不動産運用がうまくいっておらず、経営が成り立たないという理由で売却されたオーナーチェンジ物件には注意しなくてはなりません。

「家賃収入が安定していない」「高い金利で融資を受けている」など、キャッシュフローが悪い場合があるためです。

買取業者にだまされた

買取業者にだまされて物件を売却してしまったというケースもあります。

悪質な買取業者による「押し売り」ならぬ「押し買い」で、何度も家を訪問して「普通なら売れませんが、うちなら買取ができます」と不安をあおり、相場より安く買い取り、他者に高く売却するというのが主な手口です。

オーナーチェンジ物件のデメリット・注意点

オーナーチェンジ物件は一般的な入居者のいない物件と比べて得なのでしょうか、それとも損なのでしょうか。

それを判断するためには、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを知る必要があります。

まずはオーナーチェンジ物件ならではのデメリットや注意点を解説していきます。

入居者と契約の変更ができない

詳しいことは後述しますが、オーナーチェンジ物件では既存の入居者との契約はそのまま新オーナーに引き継がれます。

そのため、新オーナーが結んだ契約でないにもかかわらず、契約によって生じた義務も負わなくてはなりません。

例えば、家賃が相場より安い、ペットを飼ってOKなどです。新オーナーにとって不都合な契約であっても、現在住んでいる入居者と前オーナーが結んだ契約内容を破棄・変更することはできないのです。

また、オーナーの権限により賃貸料の変更や立ち退き要求を行うことはできますが、煩雑な手続きが必要になるうえ、入居者とのトラブルに発展する恐れもあります。

もう一点注意しないといけないのがサブリース契約です。

サブリース契約の場合、相手はサブリース業者になります。サブリースには安定した収入が得られるというメリットがありますが、その反面契約見直しの際に家賃が引き下げられる恐れもあるため注意が必要です。

サブリースの概要や注意点については以下の記事も参考にしてください。

関連記事：便利？怪しい？サブリースの特徴・仕組み・注意点をわかりやすく解説！
関連記事：不動産投資でサブリース契約は本当に必要？解約で大損の危険も解説！

建物の調査・室内状況の確認が難しい

オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、建物の調査や室内状況の確認が困難です。

外観や書面上でしか確認できないため、実際に見ないと分かりづらいような物件の構造や室内の瑕疵を把握できない恐れがあります。

瑕疵とは、物件の価値を下げる要因となる建物の傷や欠陥のことです。

一般的には定められた期間（不適合を知った日から1年以内）に瑕疵を発見すれば、契約不適合責任により損害賠償を請求できます。

しかし、売主と買主の合意により、期間短縮や免責などを売買契約に盛り込むことも可能です。

オーナーチェンジ物件では、期間を引き渡しから2～3ヶ月に設定されることも多いので注意しなくてはなりません。

なぜなら、入居者が退去した後瑕疵に気づいても期間が過ぎており、旧オーナーに責任を問えないという事態も起こりえるためです。

事前調査ができないというのは、後々のトラブルを引き起こすというリスクにもなりえます。

関連記事：瑕疵担保責任、隠れた瑕疵とはどんなもの？2020年4月民法改正の内容も解説

入居者について事前に把握できない

オーナーにとって、入居者の属性は物件と同じくらい気になるポイントでしょう。

家賃を滞納する、マンションのルールを守らない、近隣住民とトラブルを起こすなど、問題のある入居者は避けたいものです。

自分で新規に入居者を募集する場合は、信頼できる不動産会社に入居者の募集と審査を委託することで、問題のある入居者を避けられます。

一方、オーナーチェンジ物件は入居者を選べません。そのうえ、事前にどのような入居者か把握することも困難です。

旧オーナーに入居者について尋ねる、もしくは自身で入居者に会いに行くという手がありますが、いずれも期待はできません。

仮に入居者に問題がある場合、旧オーナーにとっては物件売却の支障になるため、あえて情報を提供するとは考えづらいといえます。

また、入居者にしてみればオーナーが替わることへの関心は薄いため、わざわざ新オーナーと会ってくれる可能性は低いでしょう。

物件価格が割高な場合もある

オーナーチェンジ物件は相場より割高になる場合があります。

投資用不動産の価値を評価する方法の一つである「直接還元法」を用いて評価した場合、家賃によって価格が求められるため、相場より家賃が高いと物件価格が割高になってしまうのです。

特に満室の一棟投資は価値が高くなります。

割高なオーナーチェンジ物件を購入する際には、本当にその価格に見合う価値があるのかを慎重に検討しなくてはなりません。

悪質なオーナーチェンジ物件がまぎれている

オーナーチェンジ物件の中には悪質な物件も存在します。

ごくまれに購入後すぐに入居者が退去してしまうケースです。これはオーナーや不動産会社が入居率を良く見せるために用意した「サクラ」であったことが考えられます。

特に満室の一棟マンションは価値が高く、高額で販売されることがありますが、購入後入居者が一斉退去してその後入居付けができないという事態も起こりうるため注意が必要です。

また、詐欺ではなくても入居者が長く入居しており、割高な賃貸料を払っているというケースもあります。

その入居者がいる間は良いのですが、退去後新しい入居者を募集する際には、家賃を下げる必要が生じるかもしれません。

その結果キャッシュフローが悪化してしまう恐れがあります。

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オーナーチェンジ物件のメリット

先ほどご紹介したとおり、オーナーチェンジ物件は思わぬ出費やトラブルを招く恐れもあるため、注意しなくてはなりません。

しかし、良いオーナーチェンジ物件が手に入れば、入居者のいない物件より低コストで高い利益を上げられる可能性があります。

ここからは、オーナーチェンジ物件のメリットをご紹介していきます。

相場より安い値段で購入できることがある

先ほどご紹介したとおり、家賃を高く設定しているオーナーチェンジ物件は、その分割高になります。しかし逆に考えると、家賃が相場より低い物件は安く購入できるということです。

当然、得られる家賃収入は少なくなりますが、引き継いだ入居者が退去した後は、賃貸料を自由に設定できます。

家賃設定を相場に合わせて引き上げることで、購入当初に見込まれた利回りよりも高い利回りが期待できるのです。

また、物件価格を直接還元法で評価する場合、家賃の引き上げによって物件価格も上げられます。運用益・売却益ともに購入額より割高な、「お得な買い物」ができるわけです。

入居者募集の手間や費用が省ける

オーナーチェンジ物件を購入することで、入居者募集に必要な手間や費用を省けます。

もし、入居者を新たに探すのであれば、以下のような作業をしなくてはなりません。

一つひとつに手間や費用がかかるだけではなく、場合によっては上記の作業を全て行っても、入居者が現れないことさえあります。それだけ入居付けは不動産運用にとって重要でシビアな問題なのです。

オーナーチェンジ物件であれば、入居募集にかかる手間、費用、時間、精神的負担を全てカットできます。

特に、入居募集のノウハウを持たない賃貸経営初心者にとっては、入居者がいる状態でのスタートは安心できるものになることでしょう。

購入後、すぐに家賃が得られる

オーナーチェンジ物件では既に入居者が付いているため、購入した時点から家賃収入が得られます。入居者がいない物件の場合、前述した数々のステップを踏み、入居者が現れるのを待たなければなりません。

場合によっては数ヶ月から1年以上かかることもありえます。その間は家賃収入が得られず、管理費や修繕積立金、各種税金のような経費のみがかかってしまうのです。

そのような空白の期間が生じないことはオーナーチェンジの大きな利点といえるでしょう。

投資計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件には、投資計画が立てやすいというメリットがあります。その主な理由は以下の3点です。

【1】築古のため新築のような家賃の急落がない

新築物件は入居ニーズが高く家賃を高めに設定できますが、築古になると家賃を下げざるをえないというデメリットがあります。

一方、オーナーチェンジ物件は築古のため、新築のような家賃の急落は基本的にありません。そのため、投資計画は立てやすい傾向にあります。

【2】最初の空室期間を考慮しなくても良い

不動産投資の運用計画を立てる際には、空室の変動や設備の修繕・交換費用など、不確定な要素を織り込む必要があります。

特に、投資初心者にとってはハードルが高いといわざるをえません。

しかし、先ほどご紹介したとおり、オーナーチェンジ物件であれば購入から入居者が現れるまでの空白期間を考慮する必要がありません。不確定要素が1つ減るため、投資計画が立てやすくなります。

【3】旧オーナーの運用ノウハウを参考にできる

オーナーチェンジ物件であれば、旧オーナーの運用ノウハウを参考にできます。

もちろん、不動産運用にはある程度のセオリーはありますが、その地域や物件固有の情報は、実際に運用を行っていた旧オーナーしか知りえないものです。

今まで行ってきたリフォームや入居者募集の中で効果的だったものや、これまで運用を行ってきた中で困ったことなどを尋ねるだけでも今後の参考になります。

そうした「生きた」情報を反映させることで、より精度の高い投資計画の作成が可能になるでしょう。

融資が通りやすい傾向にある

比較的、融資が通りやすい点もオーナーチェンジ物件のメリットです。

金融機関は借主の属性（年齢や職業、年収など返済能力に関する要素）に加え、物件自体の資産価値や収益性も調査し、融資を実行するかどうかを判断します。

安定した収益を出している実績があるオーナーチェンジ物件は返済能力が高いと判断され、融資が下りやすくなるのです。

ただし、たとえ入居者がいても家賃が安く収益性が低い、立地や物件の状態が悪く資産価値が低いと見なされた場合は融資が通りにくくなる場合もあります。

審査に通りやすいのはあくまで「収益性の高い」物件であり、「オーナーチェンジ物件」ではないという点は押さえておきましょう。

良いオーナーチェンジ物件の選び方

上記でご紹介したとおり、オーナーチェンジ物件には懸案事項も多々ありますが、ポイントをしっかり押さえさえすれば、思わぬ「掘り出し物」が見つかる可能性も十分あります。

オーナーチェンジ物件を購入する際に特に注意すべき点をいくつかご紹介しましょう。

できる限り情報を集める

オーナーチェンジ物件は室内の状況や入居者など、細かい情報を集めづらいというデメリットがあります。

しかし、その中でも物件を適切に評価できるよう、できる限り情報を集めなくてはなりません。特に必要な情報は以下のとおりです。

【1】契約内容

既存入居者との契約内容を変えることはできませんが、契約内容をあらかじめ調べることは可能です。

契約書には賃貸料の設定はもちろん、保証人の有無、敷金の扱いなど、重要な情報が記載されています。

入念に確認し、不安な点については旧オーナーに問い合わせましょう。また、問い合わせた内容も併せて記録しておくとトラブル防止に役立ちます。

【2】過去の経営情報

契約内容と合わせて、重要事項調査報告書や修繕履歴から過去の経営情報も集めておきましょう。

重要事項調査報告書は、いうなれば「管理に関しての説明書」のようなものです。

管理会社の情報、マンション自体の会計（修繕積立金の残高や借入金情報）、物件の状態や問題点（瑕疵やトラブル状況など）が記載されています。

修繕履歴は、建物や設備を修繕・更新した際の工事履歴が記録されたものです。いずれも不動産会社に依頼すれば入手できます。

これらの書類を良く確認して、物件の経営状態を把握しましょう。特に、以下の点は入念なチェックが必要です。

【2.修繕積立金は適切に積み立てられているか、値上げの予定はないか】
修繕積立金が十分に積み立てられていない場合、大規模修繕の際に一時金を徴収される恐れがあります。また、修繕積立金の値上げもキャッシュフロー悪化につながりますので、必ず確認しておきましょう。

【3】物件を売り出した理由

物件を売り出した理由も重要な情報です。旧オーナーに問い合わせると分かる場合があります。

しかし、経営状態が良くない、入居者とのトラブルがあるなど、不利益な情報は話してもらえないかもしれません。また、例えば離婚や失業など、個人的な理由なので話したくないというケースもありえます。

物件を売り出した理由が不明瞭な場合は、契約内容や経営情報と照らし合わせながら、購入しても問題がないか精査することが重要です。

【4】物件とその周辺の環境

物件の内覧はできませんが、外装や共用部分は見られます。必ず現地に足を運び、物件の状態をチェックしましょう。

上記のような点をチェックすると、管理状況はもちろんのこと、どのような入居者がいるのかも見えてきます。

また、周辺環境も併せて確認しましょう。

チェックは一度だけではなく、時間帯や曜日を変えて複数回行うと、より多くの情報を得られます。

安過ぎるオーナーチェンジ物件に注意

「安い」という理由だけでオーナーチェンジ物件を選ぶのは良くありません。

物件の立地や状態が悪く、入居者が退去した後で次の入居者が現れない可能性があるためです。

オーナーチェンジ物件は「安い」ものではなく、「相場より安い」ものを選びましょう。先述のとおり、割安な物件を購入できれば、現入居者が退去した後で家賃を上げられる可能性があるためです。

エリア内の類似物件の家賃や資産価値について調査し、相場を把握することで、「お得な買い物」ができるでしょう。

信頼できる業者から購入する

先ほどご紹介したとおり、オーナーチェンジ物件の中には「サクラ」の入居者がいるなど悪質なものも存在します。

「入居者がいるのですぐに家賃収入がありますよ」というような不動産会社のセールストークを鵜呑みにして安易にオーナーチェンジ物件を購入すると、すぐに退去してしまい家賃収入が0になってしまった、ということにもなりかねません。

その不動産会社が信頼できるかどうかをしっかり見極めることが重要です。そのためには、以下の点を確認すると良いでしょう。

信頼できる不動産会社であれば、オーナーチェンジ物件にせよ、そうでない物件にせよ、良質かつ、それぞれの投資目的に合った物件を提案してくれるはずです。

プロパティエージェントの保有物件数は業界TOPクラスで、独自のスコアリングにより厳選した物件のみを取り扱っており、質の面も安心です。

新築・中古両方を扱っているため、それぞれのメリット・デメリットを公平に説明し、ご希望に沿った物件をご提案します。