不動産投資の利回りの相場とは？高利回り物件のリスクを知ろう

不動産投資の利回りの相場

利回りについてのざっくりとしたイメージを掴むためにも、まずはワンルームマンションや一棟物件における利回りの実際の相場を見ていきましょう。

都市部にある物件の利回りの相場

新築ワンルームマンションの利回りの平均的な相場は、4％前後です。中古ワンルームマンションでは築年数によって差が生まれ、比較的築年数が浅い物件（～築20年まで）で4～5％、築年数がそれよりも長い場合だと6～10％が平均的な利回りの値となっています。一方、一棟物件も状態によって差があります。例えば都心部にある木造の新築一棟物件では、平均的な利回りの相場は5～6％であり、中古一棟物件では6～8％となっています。
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都心と地方では違いがあるのか？

地方では利回りの相場はどのようになっているのでしょうか。都心部では物件の利回りが10％を上回ることはまずないと言ってもよいですが、地方物件の利回りの平均は10％程度という高い水準です。この背景には、価格上昇が続く都心物件と比べ、地方物件では価格が低く留まっていることがあります。後ほど詳しく説明しますが、不動産広告などでしばしば用いられる利回りの値は、家賃収入による年間収入額の、物件購入価格に対する割合として求められます。そのためごく単純に考えると、物件購入価格を低く抑えられる地方物件の方が、利回りが高くなると考えられます。つまり地方物件については、都心部の物件よりも利回りの想定を高めに考えておく必要があると言えます。

ところで、都心部の物件とは利回りで差がある地方物件への投資には、どのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。地方物件の良い点としては、物件購入価格が低い傾向があるために投資を始めやすいことに加え、大学や工場があり人が集まりやすい地域を選べば、十分な家賃収入を見込めることがあります。一方で、都心部に比べると人口が少ない地方では、空室の危険性が低くはありません。家賃相場が都心部の物件よりも低いのにも拘らず入居率が悪い状態が続いてしまうと、十分に利益を上げられませんし、物件を手放そうとしても買い手がつかないことも十分に考えられます。利回りが高いという事実だけで判断して購入を決めてしまうのではなく、多くの人々が住んでみたいと思うような魅力的な物件を選択する必要があります。

都心部と地方の物件の比較を見たい方は、「【都心vs.郊外】不動産投資を始めるならどちらのエリアを選ぶべき？」をご覧ください。

利回りとは？

さて、ここまで「利回り」として説明してきた数値はそもそもどのように計算されるものなのでしょうか。また、物件を選ぶにあたって利回りの値をどのように参考にしたら良いのでしょうか。ここでは、利回りの計算方法、そして「利回りが高い」ということは何を意味するのか、という2点に絞って見ていきましょう。

利回りが示すものとは？

利回りとは簡単に言えば、物件購入費用に対してどのくらいの家賃収入が得られるのかを表した数値であり、物件を選定する時に見るべき指標の一つです。皆さんが普段から不動産会社の資料等を通してよく目にしている利回りは、表面利回りと呼ばれる値です。表面利回りは、実際に部屋を購入し管理する際に必要となる費用や税金を全く加味しておらず、次のような計算式で求められます。

表面利回り = 満室時の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100（単位：%）

表面利回りは購入時や運用時の必要経費を全く考慮に入れていないため、実際に物件を運用する際の利益率をイメージすることは難しいと言えます。

一方で、表面利回りの計算では加味されていない諸経費を考慮して算出される利回りも存在します。それが実質利回りと呼ばれる値です。実質利回りの計算方法は次の通りです。

実質利回り=（満室時の年間家賃収入－管理費等の諸経費）÷（物件購入価格＋購入時の諸費用）× 100（単位は％）

表面利回りと実質利回りとでは上のような大きな違いがあります。そのため、不動産投資を始める前には、広告や不動産会社の説明で出てくる物件の利回りがどのように計算された値なのかを確認し、必要に応じて自分で利回りの計算ができるようにしておく必要があります。

さらに、表面利回りも実質利回りも、年間を通して満室である時の家賃収入を想定しているため、空室が出る可能性を考慮できていません。これらの利回りの値はあくまで、物件への投資でどれだけの利益を上げられるかを、大まかにシミュレーションする上で参考になる指標だということも理解しておきましょう。

利回りの計算方法について詳しく知りたい方は、「不動産投資の「利回り」計算方法と平均相場とは？注意点も解説！」をご覧ください。

利回りが高いとは？

利回りが高くなるのは、年間家賃収入が高いか、物件購入価格が低いためだと考えられますが、家賃収入額がそれほど高くなくても利回りの値が高くなることがあります。その原因は主に三つ考えられます。

①地価が安いために物件価格が低い場合

②中古物件であるために建物価格が低い場合

③管理や修繕にかかる費用を低く見積もっている場合

こうした要因も利回りを上昇させることがあるため、高い利回りが必ずしも収益性の高さを意味するわけではありません。利回りは物件の収益性を完璧に反映できるわけではなく、あくまでも物件を評価するための判断材料の一つなのです。

高利回りで、収益性の高い物件の探し方は、「高利回り投資物件の特徴と失敗しないための攻略法」をご覧ください。