2017.08.07

一棟所有と区分所有はどっちが儲かる？成功・失敗の明暗を分けるポイントを解説

【目次】

インカムゲインによる不動産投資は、二つの分野に分けることが可能です。
一つはマンション等の一室を所有し賃貸を行う区分所有で、もう一つはアパート一軒を丸ごと所有し賃貸を行う一棟所有です。
同じインカムゲインによる不動産投資ではありますが、この二つにはどのような違いがあるのか、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

自分に合っているのが「低利回り物件」か「高利回り物件」か気になる方は、以下の記事もご覧ください。

低利回り物件vs高利回り物件！あなたに向いている物件はどっち？

不動産投資を実践する際、最も気になるものの一つに「利回り」があるかと思います。当然、同じ物件であれば利回りが高いほうが良いのですが、利回りのみで物件選びを行なってしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性があります。今回は、低利回り物件と高利回り物件を比較した際に、それぞれどのような特徴やメリット・デメリットがあるのかを解説します。

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区分所有と一棟所有の違いは？

「区分所有」と「一棟所有」の違いとは何なのでしょうか。それぞれについての概説を通して、この二つの違いについて見ていきましょう。

区分所有の概説

区分所有と一棟所有の言葉の意味上の違いは文字通りであり、「区分所有」というのはある区分しか所有しないという意味です。
不動産投資における区分所有は、より少ない資金で行うことができるタイプの投資として知られており、一棟全部ではなくあくまでもマンション等の一部を所有するだけなので、初期費用を抑えることができます。
もちろん、一部とは一室のみからマンションの数層を所有する場合まで含みますが、一般的に区分所有の場合は一室あるいは数室のみというケースが多いです。

一棟所有の概説

「一棟所有」は、建物一棟すべてを所有するという意味合いを持っています。こちらの場合では、アパート一棟を所有することが一般的な例として挙げられます。

不動産投資における一棟所有は、より多くの資金を必要とするタイプの投資ですが、初期費用が高い分上手くいけばより大きな利益を上げることのできる投資方法でもあります。

区分所有のメリット・デメリット

では、話を具体的な方向に進めてまずは区分所有にはどのようなメリット・デメリットがあるのかについて詳しく見ていきましょう。

区分所有のメリット

（１）初期費用がそれほど掛からないために始めやすい
不動産は決して安い買い物ではないので、アパート一棟を買うということに対して気が引けてしまうという方でも、必要資金が低く抑えられるので比較的始めようという決断がしやすいです。

（２）売却しやすい
区分所有で購入するのはマンションの一室であることが多く、自らの居住用という目的の層と、投資に使いたいという層の両方がいるため物件の需要が多く、不動産投資をやめようと思ったときに売却先が見つかりやすいということが挙げられます。
何かあったときにすぐに売却できるというのは、不動産投資のリスク管理上の大きなメリットです。

（３）複数購入することが可能
区分所有ならばある特定のマンションの部屋に限らなくてもいいので、異なるマンションの部屋を複数購入することも可能です。
一棟のアパートを所有していて、そこで火災等の事故が起こってしまった場合、そのアパートからの収入はしばらくの間滞ってしまい、大きな損失が出てしまいます。
一方、区分所有ならば、たとえ一か所に不都合が生じてもほかの場所からの家賃収入は継続して入ってくるため、同時に複数の場所からの家賃収入が得られなくなってしまうリスクはかなり低くなります。

区分所有のデメリット

区分所有には様々なデメリットも同時に存在します。

（１）あまり大きな利益は上げられない
そもそもの元手が少ないことから想像がつくように、あまり大きな利益は上げられないという点があります。
マンションの一室から得られる家賃収入は、例えば東京都中野区の平均で一月あたり7~8万円程度です。そこからローンの返済、マンションの管理組合への入金等の諸費用を引くと、手元に残る利益はごくわずかであるということは想像に難くないでしょう。

（２）空室リスクが一棟所有の場合と比較すると高い
例えばアパートを一棟所有していた場合、そのうちの一室の空室が長期間にわたって埋まらなくてもアパート全体で見れば何室かあるうちの一室なのでさほど大きな不利益にはつながりません。
しかし、区分所有で一室しか持っていない状態で、その部屋の空室が続いてしまったら家賃収入はゼロになってしまいます。
区分所有のように初期資金が少なくても始められる投資は、あまり深く考えないままリスクの低いものだという認識を持ってしまいがちですが、空室リスクをしっかりと認識しておくことが必要です。

（３）家賃の設定にあまり自由度がない
同じマンションの中で、同じような条件の部屋を他の方が貸し出していたとします。その場合他の部屋の家賃より高い価格では入居者が付きづらくなってしまいますよね。
そういったところを考えると自由に家賃を設定することが難しくなってしまうのです。

一棟所有のメリット・デメリット

一棟所有はどのような点で優れている、あるいは劣っているのでしょうか。詳しく解説していきます。

一棟所有のメリット

（１）区分所有と比較して大きい利益が上げられる
一棟所有の最大の魅力は何と言っても区分所有と比較して大きい利益が上げられるということでしょう。
アパートを一棟所有すれば、そのアパート全室からの家賃収入が期待できます。
もちろん得られた家賃収入から、物件購入のために組んだローンの返済や、アパートの管理費・修繕費などの諸費用を支払わなければならないですが、それを差し引いてもそれなりの利益は見込めます。たくさんの部屋を同時に管理し、稼働している分、当然と言えば当然です。

（２）空室リスクが低い
アパート一棟を所有していれば、たとえ一つの部屋が空室状態だったとしても、アパート全体の収益を考えてみるとそこまで大きな打撃はありません。
もちろん、空室は極力なくし、高い入居率を維持するための努力をしなければならないというのは不動産投資における基本の一つではありますが、もしも部屋の空室がしばらく続いてしまっても大きな損失にはつながりにくいです。

（３）自分の思い描いているような物件を作り上げやすい
区分所有ではマンションの一室のみ所有している状態なので、管理や修繕などにおいて自由が少なく、管理組合などの方針に沿って行わなければなりません。
しかし、アパートそのものを一棟丸ごと所有していれば、部屋の中はもちろん、建物の外見をどうするのかも自分の自由です。
またこれと関連して、管理費の支出のタイミングをつかみやすいというのもまた一つの大きなメリットです。
マンションなどでは、管理費として毎月一定額が徴収されることが多く、支出が多い月も関係なく徴収されるため経営が難しいですが、一棟所有ならば金銭的に余裕のある月にまとめて修繕等を行うことも可能なので、より選択の幅が広がります。
ですので物件をどのようにしたいか、自分の思い描いている物件を作り上げやすくなります。

一棟所有のデメリット

一方、一棟所有のデメリットもいくつか挙げられます。

（１）空室律が高くなると大きな損失になる
先ほど、一棟所有の場合は空室リスクが少なく、一つや二つ空室があってもそこまで問題ではないと説明しましたが、空室率の高い状態が長きにわたって継続してしまうと非常に大きな損失につながります。初期購入費用等は区分所有よりもはるかに高く、毎月の返済額も多いです。

さらに管理費も当然区分所有より広い領域をカバーしなければならない分高くついてしまいます。アパートの部屋がすべて埋まっていれば、この高い費用を上回る利益を得ることができますが、逆に空室率が高いと大きな損失につながってしまいます。
大きなリターンが見込める分、リスクも高くなるというのはどのような投資においても同じなので「高い利益が見込めるから」とよく計画を立てずに一棟所有による不動産投資を始めてしまうと痛い目を見ることになりかねないので、もしもの時の損失規模もそれだけ大きいということをしっかりと認識しておくことが重要です。

（２）管理や修繕の労力や時間がかかる
管理や修繕などの労力や時間はどうしても多くかかってしまい、自分自身で行う場合その負担は区分所有よりもはるかに大きいです。
区分所有ならば、管理組合やその請負先がすべてやってくれるので管理費さえ納めておけば大丈夫ですが、一棟所有の場合その管理組合の立場にあるのは自分自身だけです。
しっかりと物件を管理し、清潔で住み心地の良い状態を保っていないと入居者が集まらなくなり空室率も徐々に上がってきてしまいます。

しかし、このようなデメリットに関しては、管理方針を説明したうえで自分の所有している物件の管理を管理会社に委託するという方法で解消することが可能です。委託すれば物件管理の手間はだいぶ軽減されるので、ぜひ検討してみてください。

（３）入居者トラブル
最後に入居者とのトラブル、あるいは入居者同士のトラブルも解決しなければならないのも一棟所有のデメリットです。
区分所有の場合は自分の保有している部屋の入居者に注意をする以外のことはできず、あとは当人同士と管理組合等で解決するしかないので、なかなか介入するようなことにはなりません。
一方、一棟所有で入居者同士のトラブルが発生してしまった場合、皆さん自身が入居者の方に対して注意したり、間に入って仲裁をしたりしなければなりません。
様々なトラブルに対処しなければならずそのような点から見ても一棟所有のほうがはるかに大きな負担がのしかかってきます。

こちらについても、管理会社に賃貸の管理を委託すれば入居者同士のトラブルをある程度解決してくれます。
もちろん、トラブルの場合最終的な決定は所有者である皆さんが行わなければならないですが、そこに至るまでの話し合いや仲裁については管理会社のサポートが得られます。
ですので、一棟所有で不動産投資を行う場合は、物件の管理を管理会社に委託することを検討することをおすすめします。

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初心者が不動産投資をはじめるならどっち？

では、不動産投資初心者にとってはどちらがよりおすすめなのでしょうか。

答えは、「どの程度不動産投資に注力するかによる」と言えます。

・不動産投資にそこまで注力する気はなく、そのため資金もあまり多く支払いたくない、あるいは用意できないという場合
そういった方には区分所有がおすすめです。
区分所有ならば比較的少ない元手で投資を始めることが可能なので、不動産投資にそこまで注力する気はなくてもより気軽に始めることができます。
空室リスクが高いというデメリットがあると説明しましたが、メリットとしても述べたように売ろうと思えばそれなりに早く売れてしまうのが区分所有に用いられる物件の特徴なので、不動産投資を続けることが難しい、あるいは魅力を感じないなどという場合にはすぐに物件を売却してしまうこともできます。

さらに、区分所有の場合、一棟所有を行う場合のような物件の修繕などの管理の負担が少ないです。
区分所有ならば、マンションの管理組合などがこれらを行ってくれることが多いので、自分の保有している物件の管理に労力を割きたくない場合や、そのようなことをしている時間がないという場合にも区分所有がおすすめです。

・時間的余裕があり、不動産投資に真剣に取り組みたいという場合
そういう方には一棟所有がおすすめです。
不動産投資に比較的重点を置く場合は、一棟所有のほうが投資による利益を多く得られ、より自由が利くので自分の思うような投資を行うことができます。
空室リスクも区分所有より低く、赤字リスクが低いという点においても、不動産投資に重きを置く場合は一棟所有のほうが優れていると言えるでしょう。
もちろん、自分で物件の管理修繕等を行わなければならないという負担も生じますが、不動産投資をしっかりやろうと考えている方にとっては、より自由もあり利益も大きい一棟所有のほうが魅力的な選択です。

このように、一棟所有と区分所有にはそれぞれメリット・デメリットがあり、多くの場合一方のメリットはもう一方のデメリットであり、その逆もまた同様です。
初心者の場合は一つ一つを精査したうえで選択しましょう。

不動産投資について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

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まとめ

一棟所有と区分所有、それぞれ長所と短所があり、様々な点において異なります。
不動産投資を検討している場合は、自分の生活スタイルや、思い描いている不動産投資の形を明確にしたうえで、最も適切な方法を選択するように心がけましょう。

収益物件について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

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数ある不動産の種類に“収益物件”という不動産が存在することはご存知でしょうか？　収益物件とは、毎月一定の収入がある不動産のことです。優良収益物件のポイント、収益のあがりやすい人気物件、そして収益物件を探す際の注意ポイントもあわせてお伝えします。不動産投資経験者も、これからの方も、収益物件の知識を深めましょう！

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