不動産投資の「利回り」計算方法と平均相場とは？注意点も解説！

不動産投資の利回りのシミュレーション

不動産投資を実際に行う際には、実質利回りでシミュレーションをする必要があります。表面利回りは不動産投資に必ずかかる経費が計算に入っていないため、実際の利益率とは大きな乖離が生じるためです。
それでは、実際に具体例を挙げて、不動産投資の実質利回りをシミュレーションしてみましょう。

新築区分マンションのシミュレーション

まずは新築区分マンションを想定してシミュレーションをします。例えば、以下のような物件を購入したとします。

• 物件：新築1LDKのマンション
• 立地：東京都内（東京都目黒区/東急東横線・都立大学駅徒歩5分）
• 物件価格：4,000万円
• 年間家賃収入：129万6,000円（月々10万8,000円×12ヶ月）
• 物件購入時の経費：400万円
• 年間運営経費：18万円（管理費1万5,000円×12ヶ月）

※物件価格は仮の価格です。実際の購入価格とは異なります
※計算を簡易にするため、年間運営経費を管理費のみに設定しています

■表面利回り

実質利回りは上記の値に購入時諸経費、年間運営経費を算入して計算します。
結果は以下の通りになります。

■実質利回り

計算の結果、表面利回り、実質利回りは以下のようになりました。

表面利回り：3.24％
実質利回り：2.54％

今回は計算をシンプルにするため、年間運営経費を年間管理費のみに限定して算出しましたが、不動産運用には他にもさまざまな経費がかかります。それらの経費を入れると、実質利回りはさらに小さくなります。

地方と比較した場合、都心マンションの利回りは低く、利回りの数値だけみると魅力的に見えないかもしれませんが、都心のマンションは需要が高く、空室リスクが小さいというメリットがあります。中長期的に見れば、安定した収入が得られるため、着実に収益を上げることができるでしょう。

中古区分マンションのシミュレーション

続いて、中古区分マンションの利回りをシミュレーションします。例えば、以下のような物件を購入したとします。

• 物件：中古1LDKのマンション
• 立地：北海道札幌市（北海道札幌市白石区/札幌市営地下鉄東西線・菊水駅徒歩4分）
• 物件価格：500万円
• 年間家賃収入：52万8,000円（月々4万4,000円×12ヶ月）
• 物件購入時の経費：50万円
• 年間運営経費：3万6,000円（管理費3,000円×12ヶ月）

※物件価格は仮の価格です。実際の購入価格とは異なります
※計算を簡易にするため、年間運営経費を管理費のみに設定しています

■表面利回り

実質利回りは上記の値に購入時諸経費、年間運営経費を算入して計算します。
結果は以下の通りになります。

■実質利回り

計算の結果、表面利回り、実質利回りは以下のようになりました。

表面利回り：10.56％
実質利回り： 8.95％

このように、地方の中古マンションは物件価格及び家賃が低いため、高利回りになる傾向にあります。しかし、中古物件は大規模な修繕やリフォームが必要になる場合もあり、大きな出費が生じることもあります。そうなると、実質利回りはさらに下がります。

中古物件を購入する際には、すでにリフォームがされている物件を選ぶと良いでしょう。
また、地方・中古のマンションは空室リスクが高いという特徴があります。空室ができれば当然、年間家賃収入は下がりますので、利回りはさらに下がることになります。

このように、地方の中古物件は、利回りは高いもののリスクも多くはらんでいます。利回りの数値だけにとらわれず、居住ニーズや管理状態などもしっかりと確認して選定する必要があります。

不動産投資における利回りの注意点

最後に、不動産投資における利回りの注意点について解説します。

「高利回り＝投資に適した物件」とは限らない

利回りは不動産投資の収益性を推測するための重要な指標とですが、高ければ高いほど良いというわけではありません。特に以下のような物件には要注意です。

【1】利便性の悪い物件
駅から遠い、周辺に店や病院などがないといった、利便性の低い物件は、販売価格自体が低いため利回りが高くなります。しかし、そのような物件はニーズが低いため、入居付けに費用がかかる、空室になり家賃が得られないといったリスクが高い傾向にあります。

【2】管理状態の悪い中古物件
中古物件も同様に、販売価格が低いため利回りは高くなります。しかし、中古物件は修繕やリフォームが早い段階で必要になり、想定外の出費に見舞われる恐れがあります。

【3】管理費や積立金が高い物件
販売価格自体は低くても、管理費や積立金が高いと実質利回りは低下します。不動産を購入する際には、月々のランニングコストを算出し、大まかにでも実質利回りを把握しておくことが重要です。

不動産投資には経費がかかる

先ほど触れたように、一般的に用いられている表面利回りは経費が考慮されていません。しかし、不動産投資は購入時も、また運用時にも多種多様な経費がかかります。主なものをご紹介すると、以下のようになります。

【1】不動産取得時

• 融資事務手数料
• 融資保証料
• 印紙代
• 登記費用
• 司法書士等への報酬
• 仲介手数料
• 不動産取得税
• 固定資産税の清算金
• 火災保険料
• 地震保険料

【2】不動産運用時

• 固定資産税
• 管理委託手数料
• 管理費
• 広告費
• ローン返済
• リフォーム費
• 修繕費
• 修繕積立金
• 火災保険料・地震保険料
• 税理士および弁護士費用

物件情報に記載されている「実質利回り」に注意

先ほどご紹介した通り、物件情報に記載されている利回りは「表面利回り」を指す場合が多いですが、中には実質利回りで記載している情報もあります。しかし、その利回り通りの利益を得られると期待するのは早計です。

なぜなら、不動産投資にかかる経費は非常に多岐に渡るため、その全てを計算に盛り込んでいるとは限らないからです。実質利回りが記載されている場合は、ランニングコストや諸経費などに、どのような項目を用いているかを確認しましょう。

当初の利回りを維持することは困難

不動産は現物資産であり、経年とともに劣化します。物件が古くなるとニーズが減少するため、入居付けのために家賃を下げざるを得なくなります。それに加え、修繕費が必要になりますので、実質利回りは減少することになります。
購入時の利回りが維持できると想定して不動産運用を行っていると、利益が減少した際に持ちこたえられなくなる恐れもあります。不動産投資を行う際には、利回り低下のリスクも盛り込んで、中長期的なシミュレーションを考えなくてはなりません。

まとめ

不動産投資において重要な指標となる「利回り」についてご紹介しました。しかし、利回りばかりに気を取られていると、空室リスクや経費が高くなり、期待していた利益が得られない危険性もあります。不動産投資を行う際には利回りだけではなく、立地やエリアの将来性、物件の管理状況などを、多面的に検討し、慎重に選ぶ必要があります。

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※2022年3月14日時点の情報です。