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不動産投資を始める際、一番気になる「利回り」。投資をするなら、少しでも利回りの高い物件で利益を得たいと考えるのは当然のことです。
しかし、表面的な数字ばかりに気を取られていると、思わぬ出費やリスクにより、計画が大きく崩れることにもなりかねません。
今回の記事では、利回りの基本的な考え方や計算方法を徹底解説します。
不動産投資における利回りの種類
不動産投資の利回りにはさまざまな種類があります。まずはそれぞれの算出方法や値の意味を押さえておきましょう。
表面利回り
不動産広告やネット上の物件情報に記載されている「利回り」は、この「表面利回り」を指している場合がほとんどです。最も多く目にする、そして最もシンプルな利回りです。
計算方法は以下の通りです。
| 表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 |
例えば、物件購入価格が3,000万円、家賃が月々10万円、空室が一切なかったとして計算してみましょう。
| 10万円×12ヶ月 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 4％（表面利回り） |
上記の物件の利回りは4％となります。
このように、表面利回りは年間家賃収入と、物件価格という2つの数値のみで簡単に算出でき、不動産収益の目安を把握するのに役立ちます。
実質利回り
「表面利回り」は、2つの数値のみで計算できるシンプルな利回りです。
それに対し、実質利回りは、物件購入に必要な経費や、不動産運用を続けるうえで継続的に支払うことになる年間経費も考慮に入れて算出します。
詳しいコストについては「こちらの記事」を参照ください。
実質利回りの計算方法は以下の通りです。
| 実質利回り（％） （年間家賃収入-年間運営経費） ÷ （物件購入価格＋物件購入時の経費）×100 |
たとえ家賃収入が高い、もしくは物件購入価格が低くても、物件購入時や運営時の経費がかさむと利回りは低くなります。
こちらも具体例を挙げて計算してみましょう。
先ほどと同条件の購入価格、家賃の物件に、以下のように経費がかかるとします。
- 物件購入価格：3,000万円
- 年間家賃収入：120万円（月々10万円×12ヶ月）
- 物件購入時の経費：200万円
- 年間運営経費：24万円（管理費・修繕積立金が月1万円、賃貸管理手数料が月1万円）
※空室なし
以上の値から実質利回りを計算すると、以下のようになります。
| （120万円-24万円） ÷ （3,000万円＋200万円） × 100 ＝ 3％（実質利回り） |
経費を算入することで、表面利回りとは大きく違う結果が出ることが分かります。
表面利回りで算出された利益を想定していると、大きく計画が崩れてしまうことになりますので注意が必要です。
その他の利回り
不動産投資において「利回り」といえば、上記の表面利回り、実質利回りを指していることがほとんどですが、利回りには、これ以外にも種類があります。簡単にご紹介しましょう。
【1】借入金返済利回り
実質利回りで考慮した年間経費の要素に加え、ローンの返済額も加味して算出した利回りです。
不動産投資を行う際にはローンが組まれることが多いため、借入金返済利回りについても把握しておくと良いでしょう。
【2】自己資金投資利回り
自己資金拠出額に対して出た利益の割合を示す利回りです。不動産投資はローンを組むことで、自己資金投資利回りの高い投資が可能であるという特長があります。
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不動産投資の対象ごとの利回りの特徴
表面利回りの数字から分かる通り、家賃が高ければ高いほど、また購入価格が低ければ低いほど利回りは高くなります。
例え家賃が高くても、購入価格が高いのであれば利回りは低くなります。加えて、これらの要素は立地や築年数、物件の構造ごとに異なります。
それでは、利回りの高い物件にはどのような特徴があるのでしょうか。
不動産投資の対象ごとの利回りを見ていきましょう。
立地ごとの利回り
多くの場合、都心など好立地の物件の方が利回りは低くなります。
一つの例として、東京都港区と八王子市の物件において表面利回りを算出すると以下のようになりました。
| 物件価格（万円）※1 | 年間家賃収入（万円）※2 | 表面利回り※3 | |
| 東京都港区 | 2,979 | 140 | 4.70％ |
| 東京都八王子市 | 684 | 66 | 9.65％ |
※1国土交通省 不動産取引価格情報にて、港区及び八王子市のマンション（1K）を抽出し、平均価格を算出（1,000円以下四捨五入）。（サンプル数：港区 n=33 八王子市 n=12）
※2 ライフルホームズの「家賃相場情報」より算出（1,000円以下四捨五入）
※3 小数点第3位以下四捨五入
都心の物件の利回りが低くなる理由として、物件価格の高さが挙げられます。上記の表では、港区と八王子市では年間家賃収入の差が約2倍に対し、物件価格は約4倍の差があります。
間取りが同じでもエリアによって家賃が変わるのはもちろんですが、それ以上に物件価格が数倍以上の差が出ることが多く、表面利回りに影響してきます。
都心のような好立地の物件では、購入価格に対して得られる家賃収入が相対的に低くなるため、表面利回りは小さくなるというわけです。
新築・中古物件の利回り
利回りの数値は築年数にも大きく関係しています。
不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）が発表したデータによると、2021年時点での首都圏における築年別の利回り（区分マンション）は、築10年未満で4.38％、築10年～20年未満で4.89％、築20年以上で7.70％となっています。
他のエリアにおいてもこの傾向は同様で、築年数が上がると利回りは高くなります。
この理由は立地による利回りの違いと同様、物件価格と家賃収入の差から生まれるものです。
中古になればなるほど家賃収入は低下しますが、それ以上に物件価格が低くなるため、表面利回りは大きくなります。
物件の構造ごとの利回り
物件の構造ごとの利回りの違いを見ると、木造が最も利回りが高く、続いて鉄骨構造、RC造となります。
こちらも上記2例と同じく、物件価格に対する家賃収入の差がポイントとなっています。
構造が頑丈であればあるほど物件価格は高くなりますが、家賃収入の増加率は物件価格ほどではないため、結果として利回りは低くなるのです。
物件の立地、築年数、構造によって利回りに大きな差があることが分かりました。
逆に考えると同エリア、同条件の物件では利回りに差が生まれづらいということでもあります。
その中で、利回りが低いのはもちろんのこと、妙に利回りが高い物件にも注意が必要です。
物件を選定する際には、利回りの高さだけではなく、エリア内の相場に対してその利回りが適正であるかどうかを確認することが重要です。
不動産投資における表面利回りの平均相場
それでは、地域別の表面利回りの平均相場を、日本不動産研究所が公表している「不動産投資家調査」が発表したデータに基づいてご紹介しましょう。
■地域別平均相場
| 地域名 | ワンルームマンションの表面利回り |
| 札幌 | 5.3％ |
| 仙台 | 5.3％ |
| 東京都（城南地区）※1 | 4.0％ |
| 東京都（城東地区）※2 | 4.3％ |
| さいたま | 5.0％ |
| 千葉 | 5.0％ |
| 横浜 | 4.5％ |
| 名古屋 | 4.8％ |
| 京都 | 5.0％ |
| 大阪 | 4.6％ |
| 神戸 | 5.0％ |
| 広島 | 5.5％ |
| 福岡 | 5.0％ |
※1 城南地区：目黒区、世田谷区（渋谷、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線）
※2 城東地区：墨田区、江東区（東京、大手町駅まで15分以内の鉄道沿線）
参照）日本不動産研究所 第45回「不動産投資家調査」（2021年10月現在）
このように、主要都市におけるワンルームの表面利回りの相場は4～5％程度となっています。
また、先ほどご紹介した通り、首都圏よりも地方の方が表面利回りは多少高くなる傾向にあることが分かります。
不動産投資の利回りのシミュレーション
不動産投資を実際に行う際には、実質利回りでシミュレーションをする必要があります。
表面利回りは不動産投資に必ずかかる経費が計算に入っていないため、実際の利益率とは大きな乖離が生じるためです。
それでは、実際に具体例を挙げて、不動産投資の実質利回りをシミュレーションしてみましょう。
新築区分マンションのシミュレーション
まずは新築区分マンションを想定してシミュレーションをします。例えば、以下のような物件を購入したとします。
- 物件：新築1LDKのマンション
- 立地：東京都内（東京都目黒区/東急東横線・都立大学駅徒歩5分）
- 物件価格：4,000万円
- 年間家賃収入：129万6,000円（月々10万8,000円×12ヶ月）
- 物件購入時の経費：400万円
- 年間運営経費：18万円（管理費1万5,000円×12ヶ月）
※物件価格は仮の価格です。実際の購入価格とは異なります
※計算を簡易にするため、年間運営経費を管理費のみに設定しています
■表面利回り
| （108,000円×12ヶ月） ÷ 4,000万円 × 100 ＝ 3.24％ |
実質利回りは上記の値に購入時諸経費、年間運営経費を算入して計算します。
結果は以下の通りになります。
■実質利回り
| （108,000円×12ヶ月-15,000円×12ヶ月）÷（4000万円＋400万円） ≒ 2.54％ （小数点第3位四捨五入） |
計算の結果、表面利回り、実質利回りは以下のようになりました。
表面利回り：3.24％
実質利回り：2.54％
今回は計算をシンプルにするため、年間運営経費を年間管理費のみに限定して算出しましたが、不動産運用には他にもさまざまな経費がかかります。それらの経費を入れると、実質利回りはさらに小さくなります。
地方と比較した場合、都心マンションの利回りは低く、利回りの数値だけみると魅力的に見えないかもしれませんが、都心のマンションは需要が高く、空室リスクが小さいというメリットがあります。
中長期的に見れば、安定した収入が得られるため、着実に収益を上げることができるでしょう。
中古区分マンションのシミュレーション
続いて、中古区分マンションの利回りをシミュレーションします。例えば、以下のような物件を購入したとします。
- 物件：中古1LDKのマンション
- 立地：北海道札幌市（北海道札幌市白石区/札幌市営地下鉄東西線・菊水駅徒歩4分）
- 物件価格：500万円
- 年間家賃収入：52万8,000円（月々4万4,000円×12ヶ月）
- 物件購入時の経費：50万円
- 年間運営経費：3万6,000円（管理費3,000円×12ヶ月）
※物件価格は仮の価格です。実際の購入価格とは異なります
※計算を簡易にするため、年間運営経費を管理費のみに設定しています
■表面利回り
| （4万4,000円×12ヶ月） ÷ 500万円 × 100 ＝ 10.56％ |
実質利回りは上記の値に購入時諸経費、年間運営経費を算入して計算します。
結果は以下の通りになります。
■実質利回り
| （4万4,000円×12ヶ月−3,000円×12ヶ月） ÷ （500万円＋50万円） × 100 ≒ 8.95％（小数点第3位四捨五入） |
計算の結果、表面利回り、実質利回りは以下のようになりました。
表面利回り：10.56％
実質利回り： 8.95％
このように、地方の中古マンションは物件価格及び家賃が低いため、高利回りになる傾向にあります。
しかし、中古物件は大規模な修繕やリフォームが必要になる場合もあり、大きな出費が生じることもあります。そうなると、実質利回りはさらに下がります。
中古物件を購入する際には、すでにリフォームがされている物件を選ぶと良いでしょう。
また、地方・中古のマンションは空室リスクが高いという特徴があります。空室ができれば当然、年間家賃収入は下がりますので、利回りはさらに下がることになります。
このように、地方の中古物件は、利回りは高いもののリスクも多くはらんでいます。利回りの数値だけにとらわれず、居住ニーズや管理状態などもしっかりと確認して選定する必要があります。
不動産投資における利回りの注意点
最後に、不動産投資における利回りの注意点について解説します。
「高利回り＝投資に適した物件」とは限らない
利回りは不動産投資の収益性を推測するための重要な指標とですが、高ければ高いほど良いというわけではありません。特に以下のような物件には要注意です。
【1】利便性の悪い物件
駅から遠い、周辺に店や病院などがないといった、利便性の低い物件は、販売価格自体が低いため利回りが高くなります。
しかし、そのような物件はニーズが低いため、入居付けに費用がかかる、空室になり家賃が得られないといったリスクが高い傾向にあります。
【2】管理状態の悪い中古物件
中古物件も同様に、販売価格が低いため利回りは高くなります。しかし、中古物件は修繕やリフォームが早い段階で必要になり、想定外の出費に見舞われる恐れがあります。
【3】管理費や積立金が高い物件
販売価格自体は低くても、管理費や積立金が高いと実質利回りは低下します。
不動産を購入する際には、月々のランニングコストを算出し、大まかにでも実質利回りを把握しておくことが重要です。
不動産投資には経費がかかる
先ほど触れたように、一般的に用いられている表面利回りは経費が考慮されていません。
しかし、不動産投資は購入時も、また運用時にも多種多様な経費がかかります。主なものをご紹介すると、以下のようになります。
【1】不動産取得時
- 融資事務手数料
- 融資保証料
- 印紙代
- 登記費用
- 司法書士等への報酬
- 仲介手数料
- 不動産取得税
- 固定資産税の清算金
- 火災保険料
- 地震保険料
【2】不動産運用時
- 固定資産税
- 管理委託手数料
- 管理費
- 広告費
- ローン返済
- リフォーム費
- 修繕費
- 修繕積立金
- 火災保険料・地震保険料
- 税理士および弁護士費用
物件情報に記載されている「実質利回り」に注意
先ほどご紹介した通り、物件情報に記載されている利回りは「表面利回り」を指す場合が多いですが、中には実質利回りで記載している情報もあります。しかし、その利回り通りの利益を得られると期待するのは早計です。
なぜなら、不動産投資にかかる経費は非常に多岐に渡るため、その全てを計算に盛り込んでいるとは限らないからです。
実質利回りが記載されている場合は、ランニングコストや諸経費などに、どのような項目を用いているかを確認しましょう。
当初の利回りを維持することは困難
不動産は現物資産であり、経年とともに劣化します。
物件が古くなるとニーズが減少するため、入居付けのために家賃を下げざるを得なくなります。それに加え、修繕費が必要になりますので、実質利回りは減少することになります。
購入時の利回りが維持できると想定して不動産運用を行っていると、利益が減少した際に持ちこたえられなくなる恐れもあります。
不動産投資を行う際には、利回り低下のリスクも盛り込んで、中長期的なシミュレーションを考えなくてはなりません。
まとめ
不動産投資において重要な指標となる「利回り」についてご紹介しました。しかし、利回りばかりに気を取られていると、空室リスクや経費が高くなり、期待していた利益が得られない危険性もあります。
不動産投資を行う際には利回りだけではなく、立地やエリアの将来性、物件の管理状況などを、多面的に検討し、慎重に選ぶ必要があります。
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Last Updated on 2022.8.9
