不動産投資の利回りの計算方法を徹底解説

不動産投資における利回りの種類

不動産投資においてはいくつかの種類の利回りの値があります。
計算方法については次の項以降で詳しく解説しますが、ここではまず、いくつかある利回りの値について概要を説明していきます。

表面利回り

不動産投資の利回りのうち、最もよく目にするのが表面利回りです。

一般的に不動産会社が提示している利回りはこの表面利回りとなります。表面利回りは物件の価格と年間の家賃収入の額の2点のみで算出し、表面的な利回りを把握するためのものだと考えましょう。

 
■表面利回りの計算方法
表面利回りは以下の計算式で計算します。

表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格

この式からもわかるように、表面利回りは年間の家賃収入の合計を物件の価格で割るだけで算出できるものであり、非常にシンプルな計算方法です。

 
■表面利回りの具体例
物件購入価格が2,000万円、家賃設定が月々10万円の場合の表面利回りを考えてみましょう。年間の合計家賃収入は120万円ですので、

表面利回り ＝ 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 6％

となります。

実質利回り

表面利回りに対してよく利用されるのが、実質利回りです。

実質利回りは、物件価格と年間家賃収入の値に加え、物件購入に必要な経費や、不動産経営を行っていく上で必要となる年間経費を考慮して算出します。

物件購入のための経費としては印紙税、ローン事務手数料、登記費用など、不動産経営の経費には各種税金や保険料、管理修繕積立金や空室損失費用などが含まれます。

詳しいコストについては以下記事を参照ください。
関連記事：不動産投資にかかるコストは購入費だけではない！毎月かかる管理コストとは？

 
■実質利回りの計算方法
実質利回りの計算は、物件購入や不動産経営にかかる経費をどこまで考慮に入れるかによって変わってきます。

しかしここでは簡単で便利な計算式として、運営経費を考慮した計算式を考えてみます。

実質利回り ＝ (年間家賃収入 － 年間運営経費) ÷  物件購入価格

表面利回りの算出で考慮した物件価格と家賃収入だけでなく、実際に不動産を運営する上でかかる経費の年間合計額を考えた計算式となっていることがわかると思います。

そのため、表面利回りよりも不動産経営の実態に即した計算方法であり、物件同士を比較する際に、より現実的な数字で比べることができます。

しかし、一方でデメリットとして、年間運営経費を厳密に予想することは少し難しいということがあります。特に空室損失費用などは正確に予測することが困難であり、そのために実質利回りを自分で計算することに対して抵抗感を抱いている方も多いのではないでしょうか。

そのような場合には、いったんは空室損失費用など予測しにくい経費を考慮せずに、代表的なもののみを考えるというのも一つの手段です。

例えば、区分所有マンションであれば管理組合に支払う管理費・修繕積立金と賃貸管理会社に支払う賃貸管理手数料が主な経費となるため、物件を選ぶ際の目安としては、この二つの経費のみを考慮した実質利回りを考えると、比較的容易に計算することが可能です。
 

■実質利回りの具体例
それでは具体例を用いながら、上で述べたように管理費・修繕積立金と賃貸管理手数料を主な年間経費と仮定した上での、比較的簡単な実質利回りの計算を行ってみましょう。

表面利回りを計算した時と同じく、物件価格が2,000万円、家賃設定が月10万円の場合を考え、その上で、管理費・修繕積立金が月1万円、賃貸管理手数料が月1万円の場合を想定します。

まず、家賃・管理費・修繕積立金・賃貸管理手数料についてそれぞれを12倍して、年間額を出します。するとそれぞれ年間家賃収入は120万円、管理費・修繕積立金と賃貸管理手数料はそれぞれ12万円となります。

これらの数値を上記の計算式に当てはめると

実質利回り ＝ (120万円 － 12万円 － 12万円) ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 4.8％

つまり4.8％となります。

同じ物件でも、月1万円ずつの管理費・修繕積立金と賃貸管理手数料を考慮にいれると、このような値の差が出るのです。

その他の利回り

不動産投資においてよく用いられる利回りの値は表面利回りと実質利回りですが、それ以外にも借入金返済後利回り、自己資金投資利回りなどの利回りも存在します。

借入金返済後利回りは、実質利回りの際に考慮した年間経費の要素に加え、ローンの返済額、固定資産税も含めて考えたものであり、この利回りがマイナスにならなければ、ローンを組んで物件を購入したとしても、理論上は黒字になるということになります。

一方、自己資金投資利回りは、自己資金に対してどの程度の利益が得られるのかを表すものです。これまでの利回りの値は物件の価格をもとに考えていましたが、この利回りは投資した自己資金の額に対する収益の割合を示すものであるという違いがあります。

ただし、不動産投資においてはやはり表面利回りと実質利回りが代表的ですので、ここからはこの二つの利回りについて説明します。

表面利回りの平均相場

表面利回りを比較するときに、相場を知っておくことで物件の利回りが高いのか低いのか判断することができます。
また、表面利回りの相場は地域によって異なるものです。

ここからは地域別で表面利回りの平均相場をご紹介します。

地域別平均相場

まずは主な都市の表面利回りの相場を見ていきましょう。
日本不動産研究所が公表している、第42回「不動産投資家調査」（2020年4月現在）のデータによると地域ごとの表面利回りの平均相場は以下の通りです。

主要な都市部の表面利回りは、4～5%台で推移していることが分かりました。

また、首都圏よりも地方の方が、表面利回りは高くなる傾向にあります。これは、地方の物件価格や地価が低いためです。

購入価格が安い、または家賃収入が多いほど、表面利回りは高くなります。

このように、物件のある地域によって表面利回りの平均相場は異なります。
不動産投資を検討する際は、物件のある場所の平均的な表面利回りを把握しておくことが必要です。