不動産取得税はいつ払う?算出法・軽減措置・トラブル徹底ガイド

投資用不動産、実需用不動産など不動産を取得した際に支払う「不動産取得税」。
購入金額ばかりに気をとられがちですが、不動産取得後、半年から1年以内に必ず不動産取得税の納付書が届きます。届いてから慌てなくて済むように、今回は不動産取得税の税額や支払い方、トラブル対応などについて解説します。

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不動産取得税とは?

不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり、家屋を建築したりするなどして不動産を取得した際にかかる税金です。不動産の取得方法(有償・無償)や取得原因、用途、登記の有無などに関わらずかかります。そのため、贈与や等価交換で不動産を取得した際も課税対象になります。
不動産の用途も問わないため、居住用、不動産投資用、どちらの場合においても納税が必要です。しかし、居住用に関しては非課税や減税制度が適用される場合もあります。詳しくは「非課税・減税制度」を参照ください。
参考:東京都主税局「不動産取得税

申告方法と納付先

不動産を取得したら、不動産の所在地を所管する税事務所へ申告を行います。
申告期限は地方自治体によって異なりますが、一般的には60日以内、東京や大阪のような都心では30日以内と定められています。

申告には以下のような書類が必要になります。申告する地方自治体や、軽減措置の適用の有無によって必要な書類は異なりますので、税事務所に確認するようにしましょう。

  • 不動産取得税申告書
  • 不動産取得税課税標準の特例申請書
  • 土地の不動産取得税減額適用申請書
  • 建物の不動産取得税減税適用申請書
  • 売買契約書のコピー
  • 建物全部事項証明書
  • 住宅家屋証明書(中古住宅の場合)

算出法

不動産取得税の算出方法は以下になります。

不動産取得税 = 取得した不動産の価格(固定資産税評価額) × 税率

 
家屋の税率は住宅・非住宅によって変わります。この場合の「非住宅」は店舗・事務所・工場・倉庫等を指し、用途に関わらず「人が住む」不動産であれば、マイホーム・別荘・投資用マンション等用途は問わず、「住宅」として扱われます。

2008年4月1日から2024年3月31日に取得した土地、家屋についての税率は以下の通りです。
※一定の条件を満たした場合は軽減措置が適用されます。

 土地家屋
住宅33
非住宅4
※住宅については、住宅取得の負担を減らすため、一時的に3%に軽減されています。税率軽減の適用期限は、2024年3月31日まです。
参照:国土交通省「不動産取得税に係る特例措置

固定資産税評価額とは

上記でご紹介したとおり、不動産取得税の税額は「固定資産税評価額」を用いて算出します。
これは総務大臣が定めた固定資産評価基準によって算出、決定したものであり、実際の購入価格や建築費とは異なります。一般的には、市場で取引される金額よりも低くなる傾向にあります。

固定資産税の詳しい解説はこちら

非課税・減税制度

不動産取得税は、ある条件を満たした場合、非課税、もしくは減税となります。

【1】相続により不動産を取得した場合
相続によって不動産を取得した場合、その用途に関わらず非課税となります。

例えば、大家をしていた父親がなくなり、所有していた賃貸アパートを相続した場合には不動産取得税はかかりません。これは、本人の意思ではない場合もある相続に、不動産取得税をかけるのは適切ではないという税務上の配慮によるものです。

ただし、不動産を相続したことにかかる「税金」が完全に免除されるわけではありません。
不動産を含めた遺産の合計が規定額を超える場合は、相続税の申告が必要となります。
なお、生前贈与や代償分割は「相続」には含まれません。

【2】新築の場合
新築住宅を購入した場合、用途に関わらず不動産取得税の軽減措置を受けることができます。
要件と計算方法は以下の通りです。

 要件計算方法
建物戸建て:課税床面積が50㎡以上

戸建以外の貸家住宅:1戸当たり40㎡以上240㎡以下

(固定資産税評価額 − 1,200万円)× 3%
土地· 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと

· 土地を先に取得した場合、土地の取得から3年以内(2021年3月31日までの特例)に建物を新築すること

· 土地を借りて建物の建築を先行した場合、新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

(固定資産税評価額 × 1/2 × 3%)− 軽減額(下記AかBの多い金額)

A = 45,000円

B =(土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2)×(課税床面積 × 2[200㎡限度])× 3%

 

上記の条件を満たしている場合、具体的な数値で算出すると、不動産取得税は以下のようになります。

■例
【建物】固定資産税評価額:1,500万円 床面積75㎡
【土地】固定資産税評価額:2,700万円 面積180㎡ の場合の不動産取得税

 

【建物の不動産取得税】 
(1,500万円– 1,200万円)×3%=9万円

【土地の不動産取得税】
2,700万円×1/2×3%=40万5,000円

土地に関しては、上記から、税額控除を引く必要があります。
控除額は「土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2 × 床面積の2倍 ×3%」で算出します。
当てはめると以下になります。

15万円(土地1㎡あたりの固定資産税評価額) × 1/2 × 150(床面積の2倍) × 3% = 33万7,500円

従って、
40万5,000円−33万7,500円=6万7,500円が土地の固定資産税となり、
これに建物の9万円を足して、合計で15万7,500円が不動産取得税となります。

※中古住宅に関しても軽減措置はありますが、「個人が自己の居住用に取得した住宅であること」が条件となるため、投資用では適用されません。

【3】価格が低い場合
課税標準額となるべき額が以下の金額未満の場合は、不動産取得税はかかりません。

  • 土地:10万円
  • 家屋(新築、増築、改築):23万円
  • 家屋(その他売買等):12万円

なお、この場合の「課税標準額となるべき額」というのは、固定資産評価額から軽減等を適用させた後の金額を指します。
※軽減措置は原則申告制です。自身のケースが該当する場合は、不動産取得後すみやかに税事務所に申告しましょう。

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支払うタイミングと方法

不動産の取得を申告すると、税事務所・支庁がその不動産を調査し、納税額を算出します。調査にはある程度時間がかかるため、取得してすぐに納税というわけにはいきません。
一般的には、申告から納税通知書が届くまでに、半年から1年程度かかります。

納税通知書が届いたら、添付されている納付書で支払いを行います。
納付先は税事務所・税支所・支庁・金融機関・郵便局を始め、現在ではコンビニエンスストアやPay-easy(ペイジー)・クレジットカード・スマートフォン決済アプリで支払いができる地方自治体もあります。納付書に記載されている納付先、納付方法に従って納付しましょう。

不動産取得税は基本的に一括で納税します。
固定資産税とは異なり、支払い義務は1回のみです。
また、一括での納税が難しい場合は、分割払いが認められるケースもあります。
どうしても支払いが困難な場合は」の章で詳しく解説します。

納付書を紛失した場合

不動産取得税を納税するためには納税通知書に添付されている納付書が必要です。
ですが、中にはその大切な納付書を紛失してしまったという方もいるかもしれません。
ここでは、納税通知書を紛失してしまった場合、そして万一届かないという場合の対処法についても解説します。

納付書を紛失した場合

納税通知書に添付されている納付書を紛失してしまった場合は、不動産を管轄している税事務所に連絡し、再発行の手続きをしてください。ただし、納付期限を過ぎてからの再発行は、延滞金が発生する場合がありますので注意が必要です。
なお、納税通知書に関しては原則として再発行ができませんので、紛失しないよう、しっかり保管しておきましょう。

納付書が届かない場合

先ほど触れた通り、納税通知書及び納付書は不動産取得の申請を行った後、半年から1年後に手元に届きます。もし届かない場合は、以下のような原因が考えられます。

【1】評価に時間がかかっている
不動産取得税の税額は、個々の事案ごとに不動産の価値を評価したうえで決定されます。
特に軽減適用の調査が必要な新築の家屋については、評価に時間がかかるため納付書の送付が遅れる場合があります。

【2】軽減制度の適用等により税額が発生しない
軽減制度が適用される、非課税の対象であるなどの理由から税額が発生しない場合は、納税通知書自体が送付されません。

【3】住所変更により納付書が届かない
納税通知書の送付先は原則として登記上の住所に送付します。
住民票を異動しても送付先は変更されないため、自分で申告することが必要です。
不動産の所在地を所管する税事務所・支庁に連絡して、納付先の変更を行います。

納付書が届かない原因について、【1】、【2】のケースは問題ありませんが、【3】は自己責任となります。
「引越し先に納税通知書が来なかったから納税できなかった」等の言い訳は通じませんので、住所が変わったら必ず手続きを行いましょう。

住所変更を忘れていた場合を含め、納税が遅れた場合のペナルティと対処については、次項「怠ると納税所が届かない」で詳しくご紹介します。

怠ると納税書が届かない

先ほどご紹介したとおり、引越しをして住民票を異動させても、納付書はその住所には届きません。不動産の取得から納付書の到着には半年から1年程度かかるため、その間に引越しをする人は少なくなく、納付書が届かないため支払い忘れが生じる原因になります。

そのまま支払いを忘れて期日が過ぎてしまうと、延滞税の発生や財産の差し押さえなど、さまざまなペナルティがあります。

延滞税

期日までに納税を行わなかった場合、延滞税が発生します。
当然、延滞税に加えて従来の不動産取得税を支払わなくてはなりませんので、納税が遅れれば遅れるほど、負担が大きくなります。

財産の差し押さえ

滞納が確定すると20日以内に督促状が届きます。督促状を送っても納税が行われない場合は、電話や訪問によって催促されることもあります。
法律上は督促状が届いてから10日を経過しても納税されない場合、財産の差し押さえが実行されることになっています。
場合によっては不動産が売却され、滞納した税金に充てられることになります。
差し押さえは法律で定められており、財産の所有者の同意がなくとも実行できるため、気づいたらせっかく購入した不動産を失い、ローンだけが残ってしまうという事態にもなりかねません。

上記のようなペナルティを避けるためにも、住所が変わった場合には必ず手続きをしておきましょう。
また、納付書が届いたら速やかに納付を済ませることで、納付書の紛失や支払い忘れといったトラブルを避けることができます。

どうしても支払いが困難な場合は

不動産取得税はある程度まとまった額になるため、支払いが困難になるケースもあります。
どうしても支払いが困難な場合や、支払額が高すぎて納得がいかない場合の対処法について解説します。

納税額に納得がいかない場合

基準評価額が想定より高く、納税額に納得がいかない場合は、納付書を受け取ってから原則3ヶ月以内に、管轄地の都道府県知事に対して審査請求書を提出することで不服申し立てをすることができます。

審査請求書の入手先や提出方法などについては、各地方自治体の税事務所にお問い合わせください。

支払えない場合は分割も可能

不動産取得税は、原則として全納(一括支払い)をしなくてはなりません。
しかし、納税通知書に記載されている税事務所に相談し、合理的な理由があると認められた場合は分割支払いが可能です。

分割回数は自由に設定できますが、6ヶ月以内に全納しなくてはならないケースがほとんどです。また、分納が認められたからといって、延滞税納付の義務から免れるわけではありません。
最初に設定された納期を過ぎてしまうと、その分延滞税が上乗せされますので注意が必要です。

クレジットカード支払いで分納が可能な地方自治体もある

「支払うタイミングと方法」にてご紹介したとおり、不動産所得税をクレジットカードで支払える場合もあります。クレジットカードであれば分割納付も可能なので、全納が難しいという方はクレジット払いを選択するのもひとつの手段です。
ただし、クレジットカード利用による手数料は自己負担となりますので、事前に確認しておきましょう。

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まとめ

不動産取得税の基礎知識とトラブル時の対処法についてご紹介しました。
不動産取得税は金額こそ大きいものの、一度支払えばその後の納税義務はないため、固定資産税や管理費といった定期的な出費と比較すると計画が立てやすいといえます。

しかし、不動産取得を申告してから納税通知書が届くまでに半年から1年程度のタイムラグがあるため、その間に不動産運営やライフスタイルの変化などで予算を使ってしまった場合、支払いが難しくなる恐れもあります。

滞納をすると、当然のことながら延滞金や差し押さえといったペナルティが生じますので、不動産取得前に必要な予算を確保しておくことが重要です。

不動産取得税を含め、不動産投資にはさまざまな税金や出費がかかります。
不動産投資を成功に導くためには、キャッシュフローを正確に抑え、健全な運用を続けていけるよう計画をしっかり立てる必要があります。

プロパティエージェントでは、購入前のプランニングやリスクヘッジの提案はもちろん、所有後の各手続きや、申請書類などのフォローも承っております。運用開始後における管理や確定申告、出口戦略についてもお客様のタイミングにあわせてご提案させていただきますので、安心してご相談いただければと思います。

※不動産取得税は地方税であり、申告に必要な書類、申告期限、支払い方法などは地方自治体によって異なります。必ず、不動産を所轄する地方自治体に確認してください。

【監修】小嶋 英樹(税理士)

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