サラリーマンにとって不動産投資は節税になる？メリットと注意点とは？

サラリーマンの不動産投資節税シミュレーション

次に、上述した点に関して、実際にサラリーマンの方が不動産投資をしてどのくらい節税できるのかシミュレーションしてみましょう。

今回シミュレーションするのは、所得税・住民税・相続税に関してです。

所得税と住民税の節税シミュレーション

まずは、課税される所得（給与）が700万円のサラリーマンの方には、どのくらい所得税がかかるか計算してみます。所得税率は累進課税といって、所得が高いほど税率が高くなります。

所得が700万円の場合は「700万円×※23％－※控除額63.6万円＝97.4万円」が所得税額です。
※所得税・控除額はこちらを参照ください

次に、建物価格2,500万円で取得した、鉄筋コンクリート造のマンション（区分）投資をしている場合の所得税額を計算してみます。仮に、マンション投資で家賃収入が年間150万円あり、必要経費（減価償却費用除く）が120万円だとすると、そのマンション投資で年間30万円の収益が出ているということです。

しかし、建物価格2,500万円のマンションの減価償却費用は、「2,500万円×0.022＝55万円（年間）」となるので、この費用も家賃収入から差し引くことが可能です。つまり、本当は30万円の収益が出ているものの、減価償却費用を計上することで不動産所得は「家賃150万円－経費120万円－減価償却55万円＝マイナス25万円」になります。

そして、不動産所得は損益通算できるので、給与所得の700万円と不動産所得のマイナス25万円を合算することで、給与所得が675万円まで下がります。つまり所得税率も23％から20％まで下がり、所得税は、「675万円×20％－42.75万円＝92.25万円」となるので、給与所得700万円のときよりも5.15万円節税され、還付をされるということです。

また、住民税に関しても所得がマイナス25万円になるということで、「25万円×10％＝2.5万円」の節税になります。つまり、不動産投資をすることで年間30万円の収益がある上に、トータル7.65万円の節税効果もあるということです。

不動産投資の節税効果について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

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相続税のシミュレーション

次に相続税のシミュレーションをします。今回のシミュレーションは、現金8,000万円を現金のまま相続する場合と、その現金で不動産を購入した場合のシミュレーションです。仮に、法定相続人は妻と子供1人の合計2人だとします。そして、相続税は以下の手順で計算します。

• 基礎控除：3,000万円＋法定相続人×600万円（今回の場合は4,200万円）
• 相続税の計算式：（課税資産の評価額－基礎控除）×税率×控除額

この計算式に当てはめると、8,000万円の現金を相続したときの相続税は「（8,000万円－基礎控除4,200万円）×20％－200万円＝710万円」です。一方、この8,000万円を土地価格4,000万円、建物価格4,000万円の投資用アパートを取得したときの相続税を見ていきましょう。その場合、上述したように、課税資産の相続税評価額は大きく下がります。

• 土地：4,000万円×80％＝3,200万円
• 建物：4,000万円×6割×7割（貸家）1,680万円
• 合計：4,880万円

このように、現金で持っているよりも3,120万円も相続税評価額が下がります。この3,120万円の相続税評価額の場合には、基礎控除額の4,200万円で全額控除できるので、相続税はゼロ円ということです。つまり、現金で相続するのではなく投資用不動産を購入し相続することで、本来発生するはずの710万円という相続税がゼロ円になります。

ただし、どのくらい評価額が下がるかは物件によって異なるので、詳細については税理士へ相談ください。

サラリーマンが節税対策をする際の注意点

このように、不動産投資は節税効果が高い投資であることは事実です。特に、個人事業主や経営者と比べて、経費計上などができず節税し難いサラリーマンの方は、節税効果が高いというだけで魅力を感じる方もいるでしょう。しかし、サラリーマンが節税対策する際は以下の注意点があることは認識しておきましょう。

節税が主たる目的ではない

まず、不動産投資の本質は家賃収入を安定的に得ることであり、節税が主たる目的ではありません。投資用物件を探すときには、その物件の利回りやキャッシュフローなどを計算して、安定して継続的に家賃収益を得られるか、が最も重要なポイントといえます。

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しかし、所得税の節税を主たる目的に置いてしまうと、利回りやキャッシュフローよりも「どのくらい節税できるか？」という点を主眼に置いているということです。そうなると、収益性が低い物件でも購入してしまうリスクがあります。ただ、次項で解説する「減価償却費用が計上できなくなる状況」になってしまうと、節税効果が極めて小さくなるため、収益性の低い物件が手元に残るというリスクにつながるのです。

これは、所得税の節税だけでなく相続税の節税も同じです。相続税評価額が低くなる土地や建物だから…という理由で物件を選んだとしても、その物件の家賃収益がマイナスであれば、結局節税する意味がなくなってしまう可能性があります。そのため、あくまで節税は不動産投資のメインではなく、副次的なメリットと認識しておくことが重要です。

節税できるのは減価償却費用があるから

また、上述したように所得税・住民税が節税できる主な理由は減価償却費用があるからです。言い換えると、減価償却費用を計上せずに所得がマイナスということは、そもそも不動産投資をしていることで赤字になっており、収入を得るどころから手元からお金がなくなっている状態です。

一方、減価償却費用は実際に支出があるわけではないものの、減価償却費用を計上することで会計上は赤字になることがあり、これこそが不動産投資における所得税の節税効果が高い主な要因です。つまり、減価償却費用を計上できなくなったときは、節税効果は極めて小さくなるのです。

そのため、減価償却費用の計上期間である以下を理解しておく必要があります。

なお、建物の耐用年数は木造で22年、軽量鉄骨造で19年～27年、重量鉄骨造で34年、鉄筋コンクリート造は47年です。

• 築年数＞耐用年数：法定耐用年数 × 2(端数切り捨て)
• 築年数＜耐用年数：(法定耐用年数 – 築年数) ＋ 築年数 × 0.2(端数切り捨て)

仮に、築24年の木造建築物の場合は築年数が耐用年数を超えているので、「法定耐用年数22年×0.2＝4年」が減価償却費用を計上できる年数です。一方、築24年の鉄筋コンクリート造であれば、築年数が法定耐用年数を超えていません。

そのため、「（法定耐用年数47年 – 築年数24年） + 築年数24年 × 0.2 ＝ 27年」が減価償却費用を計上できる年数になります。このように、構造や築年数によって減価償却費用の計上期間が異なり、この点は節税に大きな影響を与えます。そのため、不動産投資は節税がメインでないとはいえ、減価償却費用を計上できる期間は計算した上で、プランニングをした方が良いでしょう。

経費化できる項目を間違えない

また、不動産投資が節税効果の高い理由の中には、経費として計上できる項目が多いという点もあります。経費計上できる項目は上述したもの以外に、以下のような項目もあります。

• 物件管理のために使った電車やバスなどの交通費、自家用車のガソリン代
• 物件管理のために必要であったホテル宿泊費用
• 不動産投資を勉強するための書籍やセミナー代
• 不動産投資に関して必要な備品（パソコンや携帯電話など）
• 管理会社との打ち合わせにかかったカフェの費用　など

ただし、上記はあくまで「不動産投資」に関連するもの限定であり、プライベートで利用したものは経費として計上できません。しかし、その点を勘違いしてしまうと計上できる経費を高額に見積もってしまい、結局は経費計上できずに節税効果が低くなる…という事態になりかねないので注意しましょう。

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サラリーマンが不動産投資を行う上での注意点

ここからは、サラリーマンの方が不動産投資を行うにあたって押さえておいた方が良いポイントをいくつか挙げて解説します。

不動産投資のリスクについて考えておく

不動産投資には様々なリスクが存在しますが、特に考えておくべき代表的なリスクは下記となります。

■空室リスク

不動産投資の収入としては家賃収入と売却がありますが、物件を貸して運用している時には前者の家賃収入が収入源となります。そのため、空室が発生してしまうとどんなに利回りの良い物件であっても空室の部屋からは収入が得られず、赤字になってしまう可能性もあります。

この空室リスクへの対策としては、一つ目に物件を選ぶ際に立地条件に注意するということが挙げられます。「不動産投資は立地がすべて」という言葉もあるほど、不動産投資において物件の立地は非常に重要な要素です。立地は賃貸需要の有無に直接的に影響してくるため、できる限り人気のあるエリアを選んで物件を購入するのが安全だと言えます。駅からの距離や周辺環境などを考慮しつつ、ターゲットとしている層がどのような立地条件を好むのかをよく考えた上で物件を選ぶことが大切です。

また、賃貸需要という意味では、ターゲットのニーズに合わせた設備を設けることも重要です。例えば、オートロックや防犯カメラを装備する、風呂とトイレを別にするといったように、設備面での工夫によって需要の増加が期待できます。

空室リスクについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

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■家賃滞納リスク

次に注視すべき代表的なリスクは家賃滞納のリスクです。家賃滞納が生じてしまうと家賃収入が途絶えてしまい、場合によっては赤字につながり、ローン返済などにも影響が出てきます。

家賃滞納リスクへの対策としては、まずは管理会社側のサービス内容をしっかりと確認し契約することが挙げられます。管理委託の契約によっては家賃滞納保証があったり、管理会社に家賃管理や滞納時の督促なども任せたりすることができるので、その際に安心して任せられるサービスがある管理会社を選びましょう。

また家賃滞納を未然に防ぐという観点も重要です。一般的に、入居希望者に対しては入居前に審査を行いますが、審査を厳格にして入居者を選別することで、滞納が発生する確率を下げることができます。審査を厳しくしすぎてもなかなか入居者を決めることができませんが、空室リスクを過度に恐れて基準を緩めてしまうのも家賃滞納のリスクを高める恐れがあるので、適切な審査基準を設定することが必要です。

不動産投資に関する主なリスクについては以下記事を参照ください。

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不動産を購入し、運営していく際には主に2種類のやり方を選択することが一般的です。一つは物件の管理から入居者の募集まで全て自分で行う完全自主管理、そして二つ目がそういった業務を専門の管理会社に任せる管理委託です。サラリーマンの方が不動産投資を行う場合には、本業が忙しく不動産投資にさほど時間を回すことができないことが想定されるため、管理委託を選択される方が圧倒的に多いです。

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管理会社を選ぶ際のポイントはいくつかあります。一つは管理実績が豊富であるかという観点です。管理実績が豊富であるということは、それだけ多くの物件所有者が信頼して管理を任せてきたということなので、安心して管理を委託することができます。加えて、応対する担当者が親身で信頼できるかどうかという点も管理会社への相談の際に併せて確認するようにしましょう。

さらに、客付け能力が高い（入居率が高い）会社かという点も確認しておきましょう。管理会社には不動産の住環境の管理を専門にしている会社もあれば、入居者の募集も行う会社もあります。客付け能力とは、入居者の募集を行う管理会社が、入居してくれる顧客を惹きつける能力のことです。忙しいサラリーマンの方は特に自分で不動産屋を回って物件を売り込むことが難しいので客付けを依頼することは必要不可欠ですし、客付け能力が優れている会社に委託できれば後で述べる空室リスクを減らすことができます。

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確定申告の必要性

不動産投資を行う場合には、確定申告は必須です。不動産投資を行い、そこで得た収入から経費を差し引いた不動産所得が20万円以上である場合には本人もしくは税理士が確定申告を行う必要があります。不動産所得が20万円以下の場合は必ずしも確定申告をする必要はありませんが、上で述べた損益通算などを適用する上では確定申告をすることが必要となるため注意が必要です。

確定申告に関するサポートや税理士の紹介などがある不動産会社を選ぶとより安心かもしれません。

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まとめ

今回はサラリーマンの不動産投資における節税や、不動産投資を始める上での注意点などについて解説してきました。サラリーマンの方でこれから不動産投資を始めようか迷っている方はぜひ参考にしてみてはいかがでしょうか。

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