消費税増税に向けて！不動産投資への影響や購入のタイミングを解説

消費税増税の概要と不動産投資への影響

はじめに、2019年10月に予定されている消費税増税の概要や、不動産投資に与える影響について理解しておきましょう。

消費税増税の概要

安倍首相は2018年10月15日の臨時閣議にて、2019年10月から消費税率を現在の8％から10％まで引き上げることを表明しました。

消費税は1989年の消費税法の施行から開始され、当時の税率は3％でした。その後、1994年11月に3％から4％へ、1997年4月に5％へ、2014年4月には8％へと徐々に税率は引き上げられてきました。その後、景気低迷などを理由に再増税が2014年11月、2016年6月の二度にわたって先送りされていました。

所得税や法人税ではなく消費税を引き上げてきた理由について、財務副大臣（当時）の五十嵐氏は、「特定の者に負担が集中せず、高齢者を含めて国民全体で広く負担する消費税が、高齢化社会における社会保障の財源にふさわしい」と述べており、高齢化が進み、社会保障財源が必要となっていることが増税の主な背景となっています。

また、今回の増税の特徴として、軽減税率という制度が導入されています。軽減税率とは特定の品目に関して消費税を軽減するというものであり、同じ消費税の中でも標準税率と軽減税率という二つの税率が存在することになります。軽減税率の対象となるのは、酒類や外食・ケータリングなどを除く飲食料品、週二回以上発行される新聞とされています。

不動産投資への影響

それでは、不動産投資への影響としてはどのようなものが考えられるのでしょうか。

マンションやアパートの家賃収入は非課税

一点目に、マンションやアパートの家賃収入は非課税であるという点を考慮する必要があります。

家賃などの賃料には、課税対象となるものと非課税のものとの二種類があります。しかし、住宅の貸し付けであれば、貸付期間が一ヶ月に満たない場合などを除いて基本的に非課税とされています。ここでいう住宅とは、「人の居住の用に供する家屋または家屋のうち人の居住の用に供する部分をいい、一戸建ての住宅のほか、マンション、アパート、社宅、寮、貸間等」が含まれると定められています。そのため、家賃収入の額自体に関しては基本的に変化がないと考えて良いでしょう。

それ以外に、土地の譲渡や貸し付けに関しても、課税対象とはなっていません。一方、詳しくは後述しますが、事務所などの建物や駐車場などを貸し出す場合には課税対象となるので注意が必要です。

建築・修繕費に関する影響

二点目に、建築費や修繕費などの消費税負担が増えるという点が挙げられます。建築費や修繕費、その他の維持管理費やランニングコストなどはすべて課税対象ですので、増税により負担が増加します。

また、消費税増税前には駆け込み需要が発生し、建築費などの値上がりが生じる可能性があります。その対策として、2014年4月に消費税が8％まで引き上げられた際には、前年の9月末までに建築工事をしていれば引渡しが2014年4月以降でも消費税が5％のままとなる経過措置がとられました。今回も2019年3月末までに請負契約を結んでいれば税率は8％となる経過措置が予定されています。

不動産投資に関わる消費税

続いて、不動産投資ではどのような消費税がかかってくるのか解説します。

不動産投資を始めるときに課税される消費税

不動産投資を始める際に課税される対象としては、物件の購入代金、物件の建築工事などに関わる代金、仲介手数料、住宅ローン事務手数料、その他司法書士への報酬などが挙げられます。土地譲渡については消費税の課税対象とはなりません。そのため、物件の購入の際には土地価格が非課税、建物価格が課税対象となります。また、詳細な説明は省略しますが、不動産投資では支払いすぎた消費税の還付を受ける「消費税還付」という制度も存在しています。興味のある方は検討してみると良いでしょう。

物件を運営していく上で課税される消費税

先述の通り、一戸建てのほかマンション、アパート、社宅、寮など住宅の貸し付けは非課税となっています。ただし、これらの住宅に付随する駐車場に関しては、

• 一戸あたり1台分以上の駐車スペースが設けられており、自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられている場合
• 家賃とは別に駐車場使用料等を収受していない場合

という二つの条件を満たす場合にのみ非課税となります。

また、土地の貸し付けは課税対象とはならず非課税です。ただし、貸し付けの期間が一ヶ月に満たない場合や駐車場・その他施設の利用に伴って土地が利用される場合は非課税とはなりません。従って、店舗や事務所などの建物を貸し付ける場合には課税対象となります。また、この場合に土地部分と建物部分とで家賃を区分していても、その合計額が建物の貸し付けの対価として課税対象になるので注意が必要です。同様に、駐車場や野球場などスポーツの競技場として貸し付ける場合にも賃料は課税対象となります。

また、賃料以外ではリフォームの代金などが課税対象となります。仮に新築の物件を購入したとしても、年数が経過すれば老朽化が進んで修繕が必要になりますし、中古物件であればなおさらです。リフォーム費用の発生時期は物件によりますが、消費税増税との関係で時期を再考しておくべきかもしれません。

ローンの返済利息は消費とは見なされず、非課税です。物件を購入する際には不動産投資ローンを使用する方が多いかと思われますが、今回の増税が返済計画を直接に乱すことはありません。

また、火災保険や地震保険の保険料も非課税です。ただし、今後消費税の増税に伴って保険料が値上がりする可能性もあるので注意が必要です。というのも、保険料自体は非課税ですが、保険会社が支払うことになる経費には消費税が課されるものも多く含まれているからです。そのため、保険料自体には消費税はかからないものの、増税により値上がりしたコストが価格に上乗せされる可能性があるのです。