不動産投資ローンを借り換えすべきタイミングは？コツ・メリットと注意点も解説

借り換えをするデメリット・注意点

続いて、借り換えをするデメリットや注意点について解説します。

借り換えをする際には、デメリットを超える借り換え効果があるかどうか、良く検討しましょう。

借り換えをするデメリットや注意点は、以下の３つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

手数料がかかる

先述の通り、借り換えには手数料がかかります。また、借り換え手数料以外にも以下のような出費が必要です。

借り換えに必要な費用の総額が借り換えによる利息の削減額を上回っている場合は、借り換えをするだけ損になってしまいます。

「借り換え効果」を計算し、本当に借り換えをするかどうかを見極めることが重要です。

また、借り換えには時間や手間といったコストもかかります。

借り換えが可能な金融機関の選定や融資審査の準備、前の金融機関との解約手続きなどが必要になり、特に副業で不動産投資をしているサラリーマンにとっては大きな負担になってしまうでしょう。

ローンが安くなるとは限らない

金利が安いから、という理由で借り換えたにもかかわらず、最終的な利息の支払いが多くなってしまうケースもあります。

そのような事態に陥りやすいのが、固定金利から変動金利への借り換えです。

一般的に固定金利は変動金利に比べて金利が高く設定されています。そのため変動金利に借り換えると、最初のうちは金利が安くなり、得かもしれません。

しかし、変動金利は将来的に金利が上昇する可能性があります。上昇率によっては元の固定金利よりも金利が増えてしまうこともあるため、注意が必要です。

前の銀行と取引ができなくなる場合がある

銀行は、借り換えをされると融資残高が一気に減ってしまいます。

担当者や支店の業績が落ちてしまうことから、融資担当者の気持ちを害してしまうことにもなりかねません。

そのため、新たに不動産投資をする際にも、その銀行では融資を受けられない恐れがあります。

借り換えができる金融機関一覧と選び方

ローンの借り換えをする際、最も重要なのは、やはり金利の低さです。

基本的には金利が低くなればなるほど借り換え効果が高くなりますので、いくつかピックアップした中でも金利の低い金融機関から申請していくと良いでしょう。

それに加えて、借り換え効果を大きくするためには手数料の低さも重要です。金利だけではなく、手数料についても必ず確認しましょう。

また、金融機関によってはローン借り換えによる特典があります。

あくまでオプションではありますが、特典に関してもチェックしておくと良いでしょう。

借り換え可能な金融機関の例

それでは、不動産投資ローンの借り換えをしている金融機関の一例をご紹介します。

※金利などの融資条件は2022年8月現在のものです。詳細は各金融機関にお問い合わせください。

【1】オリックス銀行

オリックス銀行は不動産投資ローンに力を入れている金融機関として知られています。

投資用不動産に関するノウハウが豊富で、不動産の市場価値を適切に検証し、現在のローンよりも融資期間、金利ともに有利な条件での借り換えの提案をするといった強い対応力も魅力です。

融資額は1,000万円以上2億円以下と幅広く、区分マンションはもちろんのこと、一棟投資や戸建て投資にも利用できます。金利は以下の3種類があります（2022年8月現在）。

参考：オリックス銀行

【2】イオン住宅ローンサービス

イオン住宅ローンサービスは、大手イオングループの企業のひとつで、不動産投資ローン「マンションオーナーズローン」を主に取り扱っています。

ローンの借り換えにも対応しており、1件当たり最大3,000万円までの融資を受けることが可能です。

借入金利は、年2回見直し型の変動金利で、金利は2種類から選択できます（金利によって手数料が異なります）。

ただし、資金用途は東京23区内及び神奈川県横浜市内か川崎市内・大阪府大阪市内にある最寄駅から徒歩10分圏内、築20年未満の投資用物件に限定されているため注意が必要です。

また、提携している販売業者からしか申し込みできないので、現在取引をしている不動産会社が提携しているかどうか確認しましょう。

※プロパティエージェントは、イオン住宅ローンサービスと提携しています。

参考：イオン住宅ローンサービス

【3】SMBC信託銀行

SMBC信託銀行の不動産投資ローンは、融資額500万～1億円と幅広く、ローン残債が少ない場合の借り換えにも対応できます。

また、団体信用生命保険の保険料は銀行負担、保証料・保証事務手数料が不要など、ローンに関わるさまざまな費用がかからない点も魅力です。

金利は以下の5種類があります（2022年8月現在）。

参考：SMBC信託銀行

実際に借り換えるときの流れや必要書類

最後に、実際に借り換えをするときの流れや必要書類について解説します。

金融機関の探し方や借り換えの手続きに不安がある場合は、信頼できる不動産会社に相談すると良いでしょう。

STEP1：借り換え効果を調べる

まずは、現在のローンと借り換えローンの候補を比較検討し、借り換え効果があるかどうかを計算します。

先ほどご紹介したとおり、ローンの借り換えには費用や手間といったコストや、変動金利の場合は金利上昇のリスクがあります。

そうしたデメリットを織り込んだうえで、借り換えをした際のシミュレートをしてみましょう。

そのうえでやはり借り換えをした方が得になる、と判断した場合は、次のステップに進みます。

STEP2：借り換え先を決め、審査の申し込みをする

借り換えをすることを決めたら、次は借り換え先を決めます。

ステップ１で候補に挙げた借り換え先から、先ほどご紹介した「金融機関の選び方」も参考にしつつ申請をする優先順位を決めると良いでしょう。

また、審査を申し込む際には各種書類が必要です。必要書類としては、主に以下のようなものがあります。

これ以外にも各金融機関によっても必要書類が異なるため、事前に調べておきましょう。

STEP3：元の金融機関にローンを一括返済し、新しい金融機関と契約を結ぶ

審査に通ったら、元の金融機関に残金一括返済の手続きをします。手続きをすることで、金融機関の利息を止めることが可能です。

新しい金融機関と契約を結び、融資が下りたらこれまでのローンを一括返済し、今後は新しい金融機関へローンを返済することになります。

この記事のまとめ

ローンの借り換えのメリットやデメリット、方法について解説しました。

不動産投資ローンは多額かつ長期に渡るため、少しでも金利の低いほうに借り換えることで毎月のキャッシュフローを改善し、トータルの支出を減らすことが可能です。

しかし、ローンの借り換えには費用だけではなく、時間や手間といったコストもかかります。そういったコストやデメリットと借り換えによる効果を比較し、本当に借り換えをするかどうかを見極めることが重要です。

プロパティエージェントの提携金融機関13行と、オーナー様に合った金融機関をご紹介可能です。

また、金融審査やローン借り換えのサポートもしますので、ローンの手続きに慣れていなくても、安心して不動産投資に集中していただけます。

「不動産投資をしたいけど、ローンのことが良く分からない」という方は、ぜひプロパティエージェントにご相談ください。

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