大きな収益を得るには？不動産投資のレバレッジについて徹底解説

そもそもレバレッジって？

レバレッジはそもそも「テコ」を意味する単語です。
テコの原理を利用すれば、小さな力で大きな効果を発揮することができます。
不動産投資におけるレバレッジとは、自己資金に加えて金融機関からの借入を活用し、より大きな投資を行う仕組みを指します。

自己資金だけで投資する場合と比べ、少ない元手で投資規模を拡大できる点が特徴です。

レバレッジの仕組みと自己資本収益率

レバレッジの考え方を理解するうえで重要なのが、自己資本収益率です。
これは、自分が出資した資金に対して、どれだけの収益を得られているかを示す指標です。

レバレッジを活用した投資の流れは次のようになります。

①投資資金を借り入れる。
②借り入れた資金と自己資金をあわせて投資をする。
③投資した不動産から収入を得る。
④借入金の利息分を返済する。
⑤借入金分のローンを返済する。

借入を行うことで利息の支払いは発生しますが、
自己資金の投入額が抑えられるため、結果的に自己資本収益率が高くなるケースがあります。

例えば、年間100万円の収益が見込める、価格1,000万円の物件を想定します。

■自己資金1,000万円で購入した場合
自己資本収益率=100(万)÷1000(万)100=10%
■自己資金500万円、借入金500万円（金利5％）で購入した場合
・年間利息 ＝ 借入金 × 金利
＝500万円×5％＝25万円
・手元に残る収益 ＝ 年間収益 − 利息支払い
＝100万円−25万円＝75万円
自己資本収益率=75(万)÷500(万)×100=15％

このように、自己資金が少ない分、収益効率は高くなることが分かります。

より大きな投資を計画する

レバレッジの大きな特徴は、投資規模そのものを拡大できる点にあります。
例えば、自己資金500万円のみで投資した場合、利回り10％で得られる収益は50万円です。
一方、500万円を元手に借入を活用すれば、より高額な物件への投資が可能となり、利息を差し引いても手元に残る収益を増やせる可能性があります。

なお実際には、利息の支払いだけではなく、ローンの返済も物件の収益から差し引かれます。
利息は銀行に支払われるだけで自分の得にはなりません。
一方ローン返済は単なる支出ではなく、同時に負債を減らしていく行為でもあります。
完済後には不動産がそのまま資産として残り、家賃収入が純粋な収益となる点も、不動産投資ならではの特徴です。

レバレッジの最大の利点は投資規模を拡大できる点にあります。

良い借金と悪い借金

ここまで、レバレッジには借入金が必要であると説明しました。
「借金」という言葉から、ネガティブな印象を持たれるかもしれませんが、借金には、資産形成につながる「良い借金」と、資産を減らす「悪い借金」があります。

将来の収益を生み出す投資に使われ、返済計画が立っている借金は、結果的に資産を増やす手段となりえます。

不動産投資におけるレバレッジも、この条件を満たせば「良い借金」となります。一方で、収支計画が曖昧なまま借入額を増やせば、レバレッジは一転してリスクの大きいものになります。

借入額と返済能力のバランスを見極めることが不可欠です。

レバレッジで借入金を使うリスク

レバレッジはたしかに効率的な利益獲得の手法です。
しかし、それはあくまでも、投資が成功して見積り通りの不動産経営ができた場合に限ります。
借金の返済義務と利息の支払い義務にとどまらず、レバレッジの手法には固有のリスクが生じる点に注意が必要です。

「逆レバレッジ」とは

レバレッジを利用する際に注意しなくてはならない現象に「逆レバレッジ」があります。
借入金利が不動産の収益率を上回る状態になると、レバレッジは逆効果となり、自己資本の収益性を下げてしまいます。

この状態が発生した場合、自己資本の投資から得られた収益を返済に充てることになります。
これは自己資本のみで投資していた場合には必要なかった支出です。
したがって、計算するまでもなく自己資本のみで運用したほうが効率的だったという結果になってしまいます。

自己出資率を下げるほどリスクは大きい

レバレッジをかけて自己資本率を下げると、自己資本収益率と同時に、リスクも大きくなります。
借入金が多ければ、それだけ支払う利息金額も大きくなります。
収益率が保たれている間は巨額の利息を支払うこともできますが、ひとたび収益率が落ちてしまえば、それだけ膨大な額の支払いを不動産利益以外から捻出する必要が生じます。

一例として、自己資本500万円を出資するとして、自己出資率が50％の場合と5％の場合を比較してみましょう。

・自己出資率が50%で、1,000万円の物件を購入した場合
不動産の収益率は10％を見込んでいましたが、実際は3％しか収益を上げられませんでした。
金額としては、100万円の収益予想が30万円にまで落ち込んでしまいます。
金利が5％の場合、500万円の借入金に対し25万円の利息を支払わなければなりません。
残る利益は5万円となってしまい、さらにローンの返済をすれば利益はごくわずかに止まります。
それでも、赤字になるのは避けることができそうです。

・5％の出資率で1億円の投資をした場合
同様に見込みの収益率10％に対して実際が3％の収益率だったとしてみましょう。
1,000万円の収益予想が300万円にまで落ち込むことになります。
支払いの方はというと、金利5％が借入金9,500万円にかかり、475万円の利息を支払わなければなりません。
300万円の収入に対し475万円の支払いですから、この時点で175万円もの赤字が生じています。
このうえローンの返済も加わることを考えると、そのリスクの大きさを感じずにはいられません。

このように、レバレッジには運用失敗時のマイナス幅をも増大させる効果があります。
収益効率ばかりに目を取られ、この危険性を見落せば、逆に巨額の負債を抱え込むことにさえなりえます。
レバレッジは有効な手段ではありますが、同時に慎重さを要求される手法でもあるのです。