不動産投資ローンとは | 住宅ローンとの違いから解説

不動産投資ローンとは | 住宅ローンとの違いから解説

不動産投資のほとんどは、
不動産投資ローンを組み、融資を受けて不動産を購入するところからスタートします。

ローンと聞くと、
借金を背負って投資をするのか・・・
と不安になってしまい一歩踏み出せない方も少なくありません。

不動産投資ローンには自己資金以上の大きな利益を生み出したり、
万が一の際の備えになったりと、さまざまなメリットがあります。

今回の記事では、不動産投資ローンについて徹底解説します。

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不動産投資ローンと住宅ローンの違い

「不動産を購入するために利用するローン」
と聞くと、「住宅ローン」が思い浮かぶという方が多いのではないでしょうか。
しかし、住宅ローンと不動産投資ローンは全く別物であることを押さえておきましょう。

最も大きな違いは「使用用途」です。

住宅ローンは住宅(自己居住用)を購入する際に利用されるローンです。
ローンで購入した住宅に、契約者やその家族が居住することが条件になります。

また、返済は主に契約者の給与所得が原資となるため、
審査の際は、職業や勤務年数、収入といった契約者の属性が重視されます。

一方、不動産投資ローンは先述のとおり投資用不動産購入時に利用されるローンです。

いうなれば不動産投資という「事業」に貸し出すものであることから、物件の収益性も重視されます。

そのため、審査において、契約者の属性に加えて物件の収益性も重要な審査基準になります。
返済原資は主に事業で得られた収入、すなわち家賃収入となるため審査基準になっています。

それでは、使用用途以外の違いについても詳しく見ていきましょう。

融資額

一つ目の違いは「融資額」です。

先述のとおり住宅ローンの返済原資は給与所得であり、融資額は収入(給与)に大きく依存します。
そのため、融資額は年収の約5~6倍の金額が限度であるとみておきましょう。

一方、不動産投資ローンは投資用不動産を貸し出すことによって得られる家賃が返済原資です。
家賃は継続的な利益になるだけではなく、それをもとに新たな投資用不動産を購入するなど、
事業を拡大するための資金にもなりえます。

不動産投資は、その事業性の強さから、融資限度額も高くなっており、
年収の最大20倍の融資を受けられる可能性があるともいわれています。

また、すでに住宅ローンを組んでいる場合でも、追加で不動産投資ローンの融資を受けることも可能です。

金利

現在の日本では、国として生活の拠点である「住宅」の購入を奨励しているため、
住宅ローンの金利は約0.3~1.5%と低めに設定されています。

一方、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利は高めで、約1.5~2.5%が金利相場です。

住宅ローンと不動産投資ローンを比較すると、どうしても不動産投資ローンの金利は高くみえがちですが、
現在の日本は世界的に見ても非常に低金利です。

2000年代の不動産投資ローンの金利平均は約3.5%となっており、比較してみても、
今の日本は「不動産投資が始めやすい環境」であると言えるでしょう。

注意点

住宅ローンは金利が低いため、投資用不動産も住宅ローンで購入したほうが得だと思われるかもしれません。

しかし、住宅ローンで投資用不動産を購入するのは契約違反です。

最悪の場合金融機関から一括返済を要求される恐れがあります。
また、信頼関係が崩れてしまうため、以降その金融機関から融資を受けることは不可能になるでしょう。

「黙っていればバレない」なんてことはありません。
金融機関の営業マンの訪問や、金融機関からの郵便物不着などにより、不正はバレます。

不動産会社が住宅ローン使用を勧めてくることもありますが、住宅ローン不正利用の斡旋です。
このような提案をする会社は信用に欠けると判断し、取引しないことをおすすめします。

不動産投資ローンのメリット

「ローン=借金=悪」と考える方も少なくありませんが、
不動産投資ローンを上手に使うことにより、自己資金だけではなしえない高い収益を上げることができます。

それに加え、自身に万が一のことがあった際、
残された家族を経済的なリスクから守れる生命保険のような効果も期待できるため、
まずはローンを組むポジティブな面を見ていきましょう。

レバレッジ効果

不動産投資におけるレバレッジ効果は一言で「少ない自己資金でより大きな利益を得る」ことを指します。

具体的には、少ない自己資金+金融機関からの融資によって、
当初の自己資金だけでは実現できないような投資効果を得ることができるということです。

同じ自己資金でも、融資を活用することで、より大きな利益を得るという仕組みです。

同じ10万円を使っても・・・

不動産投資  ⇒ 融資を受けれる為、2000~3000万円の物件を運用することが可能
株式投資など ⇒ 自己資金分(10万円分)の運用しかできない

生命保険効果

不動産投資ローンを組む際には、ほぼ全てのケースで団体信用生命保険への加入が義務付けられています。

団体信用生命保険とは、契約者が死亡、もしくは所定の高度障害になった場合、
生命保険会社がローン残債を肩代わりしてくれる保険を指します。

契約者自身に万が一のことがあっても、ローンが完済された状態の不動産が家族の手元に残ります。
インカムを得続けるのも良し、売却してキャピタルゲインを得るのも良し、
大きな安心を家族に遺せるため、生命保険として非常に大きな役割を果たすことでしょう。

不動産投資ローンの審査

不動産投資ローンを利用するためには、金融機関の審査が必須です。
審査に通過しないと、そもそも不動産投資ローンが利用できません。

不動産投資ローンの審査基準は、大きく分けて以下の2つです。

・物件の収益性の評価
・借り手の返済能力

それでは、それぞれの項目を詳しく見ていきましょう。

物件の収益性の評価

不動産投資ローンの融資審査で重要視されるのは、まず物件の収益性です。

不動産投資は一種の事業として見られます。

事業がうまくいかないであろう物件(立地が悪い・入居が見込めないetc…)には、
金融機関は融資に対して後ろ向きです。

一方、収益性が高い物件であれば、返済が滞る危険性は低いと判断され、
万が一債務不履行に陥った場合も、高額での売却が見込めるため、資金回収が可能です。
そのため、金融機関から融資が下りる可能性は高いでしょう。

・ 「満額」融資が下りる物件 ・・・収益性が高く安定運用が見込める物件
・ 「一部」融資が下りる物件 ・・・収益性は見込めるが貸し倒れのリスクもある物件
・    融資が下りない物件
 ・・・収益性が低く貸し倒れのリスクが高い物件
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主な審査項目

物件 位置するエリア
・築年数
・構造
・家賃
・売買履歴 など
・住環境の良さ
・交通の利便性
・災害リスク など

借り手の返済能力

借り手の返済能力も重要な審査基準になります。
たとえ物件の収益性や資産価値が高くても、借り手の返済能力が低いと判断されると融資は下りません。

主な審査項目

・年齢
・職業
・年収
・雇用形態
・借入の有無

上記の総合的に見て、金融機関は融資可否を判断します。
融資が通りやすい方には以下のような特徴があります。

年収が500万円以上で、会社員・士業の方

勤続年数が長い方は、選択肢が増え優遇金利で融資を受けられる可能性が高まります。

プロパティエージェントでは、不動産投資検討時にお客様の情報をお伺いし、
金融機関に「匿名」で融資の打診を行うことも可能です。

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審査に落ちたら

審査に落ちてしまった場合は、その理由を確認しましょう。主な理由としては以下のようなものがあります。

【1】返済能力が低いと判断された

勤務年数が低い、勤務先の信頼性が低い、
正社員として働いていない(例:契約社員・パート・アルバイト・フリーランス)など、
安定した収入が見込めず返済能力が低いと判断された場合、融資審査を通過できません。

【2】契約者の信頼性が低い

融資するにあたって、信頼に足る人物であるかどうかという点も審査基準に入ります。
クレジットの使用や融資において支払の遅延や滞納がある場合、
信頼がないと評価されてしまう場合があるので注意が必要です。
また、融資審査の時の身だしなみや言葉づかい、態度なども見られる場合もあります。

【3】物件の収益性が低い

中古の木造物件や入居ニーズの低いエリアに立地している物件など、
収益性の低い物件には融資が下りない場合があります。

【4】自己資金が少ない

自己資金が少ないとそれだけ融資額を増やす必要が生じるため、審査が厳しくなります。
また、十分な資金を確保できていないことから、
経営者としての計画性がないと判断されることもあるでしょう。

 

返済能力が低い・契約者の信頼性が低い、と判断されてしまった場合は、
保有金融資産のエビデンスを提出することで審査をパスできるようになる可能性があるので、
再度相談してみましょう。

物件の収益性が低いと見なされた場合は、投資先の物件を見直すべきです。

自己資金が少ないと判断された場合は、頭金を増やす必要があります。

審査基準は金融機関によって異なるため、
Aの金融機関で断られても、Bの金融機関では融資審査に通ることもありえます。

不動産投資ローンの融資先として、不動産会社が提携している金融機関を紹介するケースも多いです。
そのため提携金融機関数が多い不動産会社をパートナーに選ぶと、融資先の選択肢を増やすことができます。

まとめ

不動産投資ローンはレバレッジ効果や生命保険効果があるため、
適切に利用することでリスクを抑えつつリターンを最大化できる点が大きなメリットです。

プロパティエージェントの提携金融機関数は業界トップクラス。
その中からオーナー様に適した金融機関をご紹介し、融資まで徹底的にサポートします。
また、独自のスコアリングにより厳選した優良物件のみを仕入れ、販売しており、入居率は99%以上を維持
高い収益性と資産価値を持つ物件から、オーナー様の資金や投資目的に合ったものをお選びいただけます。

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※2022年8月~2023年7月の運用実績より

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しかし、どんな投資においてもリスクは存在します。購入者の状況、不動産投資の目的、税金を考慮したキャッシュフロー、空室時のリスクなどしっかり把握し、リスクに対する対応策を事前にどれだけ準備出来るかで、結果が大きく変わってきます。そのため、投資や運用に関する信頼出来るプロフェッショナルな専門家探しが最も重要だと言っても過言ではありません。
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