築年数に注目!経年劣化による不動産投資影響と価値下落を回避する物件選定法

築年数に注目!経年劣化による不動産投資影響と価値下落を回避する物件選定法

不動産投資を行うとなると、人気の高い新築物件を選択するのが無難であると考える方が多いかもしれません。しかし、新築物件は人気があり高い賃料が期待できるものの、経年劣化による家賃下落率が高いといったリスクがあるのも事実です。
それに加え、物件の劣化に対応するため、修繕や設備交換の費用も必要になります。もちろん中古マンションにも同じことが言えますが、家賃の下落率や修繕が必要になるタイミングが新築とは違ってきます。築年数やその他の条件によっては、中古のほうが高い利回りが望めるケースもあります。

今回の記事では、中古マンション投資を行う際に押さえておきたい、経年による賃料の変化や修繕費用の解説に加え、不動産投資をするにあたってどのような中古マンションを選ぶべきかをご説明します。

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中古マンション投資における築年数と賃料推移の関係性

当然のことながら、マンションは経年と共に劣化し、それに従って家賃も下落します。住宅市場関係者の間では、経験則として家賃は1年に1%ずつ下落していくと考えられていることが多いようです。

しかし、下落率は一定ではありません。まずは東京23区のマンションを対象に、築年数と家賃下落率の関係についてご紹介しましょう。

築3年~築10年は最も賃料が下落しやすい

築3~10年の間に家賃は大幅に下落します。株式会社三井住友トラスト基礎研究所が発表した「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」によると、この期間での家賃下落率はシングル(18㎡以上30㎡未満)で1.7%、コンパクト(30㎡以上36㎡未満)で2.2%となり、目安として挙げられる家賃下落率1%を大きく上回ります。築3~10年程度の物件は築浅物件として、新築物件との競合関係にあることから、賃料の下落が大きくなる傾向にあるのです。

築11年~築20年は下落速度が落ち着く

築11年を過ぎると賃料の下落率は緩やかになり、シングルで0.6%、コンパクトで0.9%と落ち着いてきます。新築物件の賃料と比較されにくく、築年数が数年違ってもそれほど大きな差と捉えられないことが、下落率が緩やかになる理由であると考えられます。
なお、築0~25年の平均家賃下落率は1%程度で、住宅市場関係者の間隔と一致します。

言い方を変えると、築10年で1割、築20年で2割程度家賃が下落すると考えておくと良いでしょう。

参考:経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由 株式会社三井住友トラスト基礎研究所

マンションの賃料が変わる要素

このように、マンションの賃料は築年数によって下落し、一定の年数が経つとほぼ横ばいになることが分かります。しかしこれはマンション単体やエリアで見た時の変化であり、不動産市場全体の動向ではありません。全体的な賃料の動向と、築年数以外で賃料に影響を与える要素についてご紹介しましょう。

首都圏や地方都市の賃料は上昇傾向にある

現代は少子高齢化によりマンションの需要が減り、空き家が増えることで賃料は下がると考えられがちです。しかし、実際のところマンションの賃料は部分的に見ると上昇傾向にあります。

アットホーム株式会社が2020年9月に公表した「 マンション賃料インデックス」によると、首都圏及び大阪、京都、札幌、仙台、福岡といった地方都市において、賃料は前年比で0.85~3.8%程度アップしています。少なくとも首都圏や多くの地方都市では、需要低下により賃料が下落する傾向は見られないと考えて良いでしょう。

参考:マンション賃料インデックス

競合マンションの存在

先ほどご紹介した通り、築3~10年程度の比較的築浅の時期は、新築マンションと競合関係にあり、家賃が大きく下落する傾向にあります。その下落率は、新しく建てられたマンションの数に影響を受けます。

先ほどご紹介した「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」には、築浅物件が多かった2007~2009年において、築3~10年程度の物件の家賃下落幅が特に大きかったという結果も記されています。

しかしその反対に、今後もし新築マンションの供給量が下がれば、築浅時代の家賃下落幅も小さくなる可能性があります。経年劣化による家賃の下落を予想する際は、その物件だけではなく、エリア内の新規供給数にも注目する必要があるでしょう。

参考:経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由 株式会社三井住友トラスト基礎研究所

マンションの大規模修繕を行うタイミングとは?

マンションの大規模修繕は12年周期で行うのが良いとされています。その根拠となっているのは国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」のなかで「外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度」などの記載があるからです。そのため修繕業界内でも12年周期が常識とされ、それを前提として長期修繕計画が立てられるケースが多いようです。

しかし、12年というのはあくまで目安です。マンションが建設された際の塗装の性能や施工技術、また気候や周辺の状況により、建築物の劣化具合は大きく変わります。12年周期という数字にとらわれず、自分自身でマンションの状態を把握し、修繕計画を立てることが重要です。

修繕費用の目安や実施するタイミングについての詳しい点については以下記事を参照ください。
関連記事:投資物件の価値を左右する!修繕タイミングと目安コスト

設備の耐用年数と修繕費用

築年数が経過すると破損や汚れ、設備の不具合といった老朽化が進んでいきます。設備の修繕サイクルは設備によって異なるため、その耐用年数や修繕・交換に要する費用の相場を把握し、長期的な修繕計画を立てることが重要です。マンションの設備にはさまざまなものがありますが、特に区分投資を行う際に知っておきたい、専有部分(室内の部分)の設備をいくつかご紹介します。

なお、経過年数や費用はあくまで一般的なものです。施工方法や設備の品質、使用状況によっては表の通りにならないこともありますので、管理会社やリフォーム会社と相談をしながら、修繕計画や予算を考えていきましょう。

経過年数設備名称費用(一戸当たり)
15年空調設備約10万円
20年自動火災報知機約3~4万円
30年給排水管約10~20万円(補修)
約40万円(交換)
空調設備(2回目)約10万円

築年数と立地から物件を選ぶことの重要性

築年数の経過による家賃低下は不動産投資を行う中で避けられない問題です。しかし、物件選定時に資産価値の下がりにくい物件を選ぶことで、家賃下落率を軽減させることは可能です。投資用の中古マンションを選定する際、特に注意したいのが「築年数」と「立地」です。さまざまなデータを参考に、どのような物件を選べば良いのかを読み解いていきましょう。

築年数は融資を受けるうえでも重要

中古マンションを築年数という観点で選ぶ際、押さえておきたいのが融資期間です。不動産投資を目的とした融資を受ける場合、融資期間はマンションの耐用年数を参考にして決められます。鉄筋コンクリート造(RC造)の法定耐用年数は47年ですが、RC造は頑丈であることから、法定耐用年数を超えた55年を耐用年数として融資期間を定める金融機関もあります。これは、築20年のマンションを購入する場合でも、返済期間が35年となるケースもあるということです。マンションを選ぶ際は、築年数や耐用年数から融資期間がどの程度になるかも考えておく必要があります。

関連記事:不動産投資で融資を受けるためのポイントとメリットとは

コロナの影響による首都圏の人口の変化

2020年初頭から新型コロナウイルスの感染拡大が深刻な社会問題となっています。緊急事態宣言が解除された現在でも、「新しい生活様式」と呼ばれる新しい働き方、生き方が模索され続けています。それでは、コロナによる「都心離れ」はあるのでしょうか。

当社が行った緊急事態宣言後の住まいに関する意識調査(※)では、首都圏(東京23区内、横浜、川崎)にお住まいの方のうち1年もしくは数年以内に首都圏以外への移住を計画している方の割合は7%という低水準に留まっています。「新しい生活様式」の導入により仕事のあり方は大きく変化しましたが、それが首都圏からの人口流出に必ずしも結び付かないことが分かります。都心不動産の賃貸ニーズはコロナの影響をそれほど受けず、以前と変わらず堅調であると考えられます。

(※)プロパティエージェント調べ:新型コロナウイルスに関する入居者動態調査アンケート(2020年9月実施調査)

首都圏における都心離れをデータから考察した記事もオススメです。
関連記事:テレワーク影響で都心離れは本当?実態と投資物件への影響をデータ解説

東京都の世帯数予測から需要の高まる物件を考える

不動産投資は数十年という長いスパンで考えなくてはならない投資法です。長期間安定した利益を得るためには、購入時から未来において需要が維持できる、もしくは高まる物件を選定しなくてはなりません。そのためにも、人口や世帯種別の推移を把握しておくことが重要になります。

総務省統計局が発表した都道府県の転入超過数(2018~2019年)を確認すると、東京都及び神奈川県に転入する人が多いことが分かります。首都圏周辺の不動産に対するニーズは今後も高まることが予想されます。

それでは、東京都における世帯種の推移についても見ていきましょう。東京都総務局統計部が公表した「家族類型別世帯数の推移」によると、それぞれの世帯種別ごとの推移予想は以下のようになっています。

この表を見ると、今後増加が見られるのは単独世帯、次いで夫婦のみの世帯です。ファミリータイプのマンションよりは、ワンルームやコンパクトマンションの需要増加が見込まれます。

また、同資料内で示された「東京都の高齢世帯数」を見ると、高齢世帯数が今後ますます増加していくとの予想がされています。

この2つの資料から、今後は高齢者の単独世帯、もしくは夫婦世帯が増えると考えられます。

このことから、階段設備しかないアパートよりも、エレベーターやホームセキュリティなどの施設設備が整ったマンションのニーズが上がることが予想されます。

参考:住民基本台帳人口移動報告 2019年(令和元年)結果 総務省統計局
統計局ホームページ/住民基本台帳人口移動報告 2019年(令和元年)結果 

参考:東京都世帯数の予測 東京都総務局統計部
東 京 都 世 帯 数 の 予 測

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プロパティエージェントの中古物件がおすすめ

中古物件は新築物件よりも状態や設備にバラつきが多く、その中から利益の出る不動産を選ぶのは新築以上に難しいものです。プロパティエージェントは「資産性」、「収益性」という観点から定量的なスコアリングを行い、それをクリアした中古物件の実をお客様に販売しています。

また、長期計画を立ててのリスクヘッジや、購入後のアフターフォローも充実しています。プロパティエージェントで中古物件を購入することのメリットをご紹介します。

好立地に絞った物件選定

先ほど、首都圏や地方都市では賃料は上昇しているとご説明しましたが、郊外では人口流出や地方創生の遅滞から賃料が下降しているケースもあります。

プロパティエージェントでは東京23区内、横浜、川崎エリアをメインとした、賃料が下がりにくい好立地の物件を取り扱っており、安定した賃料収入が期待できます。

弊社の仕入れ担当が語るプロパティエージェントの中古物件の選定基準についてはこちらの記事と動画を参照ください。

▶記事:優良・要注意物件4大特徴はコレ!プロパティエージェントの中古物件仕入れ担当が解説

▶1分動画:プロパティエージェント独自のビッグデータを活用した仕入れ基準「SSスコアリング」のご紹介はコチラ

築浅の物件が多い

プロパティエージェントで販売している中古物件は、築15年未満の比較的築浅の物件がほとんどです。築浅物件は新築よりも安価で購入でき、築古物件より融資を受けやすいというメリットがあります。

築浅物件で気になるのが家賃の下落率ですが、先ほどご紹介した通り、プロパティエージェントの提供する中古物件は資産価値の下がりにくいものを厳選し販売しています。また、マンション管理のプロフェッショナルとして、定期清掃や建物点検、長期修繕計画の見直しに関する助言など、要望に沿った円滑なマンション管理を行い、マンションの資産価値を守るお手伝いをいたします。

長期シミュレーションとリスクヘッジの設定

プロパティエージェントでは、物件を販売してしまえばそれで終了、というようなことは行っていません。物件の良いところだけではなく、リスクも隠さずにご説明します。不動産投資には修繕リスクだけではなく、空室リスクや災害リスク、金利上昇リスクなど不動産特有のさまざまなリスクが存在します。長期的なシミュレーションを行う中で起こりうるリスクを想定し、それに対処する方法もご提案します。

まとめ

不動産は現物資産のため、経年劣化による資産価値の低下は避けられません。しかし、経年劣化による資産価値下落率を最小にするような対策や、需要の高い不動産を選ぶことで資産価値を保ち、安定した収入を得ることは可能です。

一口に中古マンションといっても、築年数や立地、間取り、設備などによって資産価値は大きく異なります。そのエリアの今後の開発状況や世帯数、世帯構成の変化といったミクロの要素から、日本全体における経済情勢、人口の変化といったマクロ的要素まで広く見渡して、資産価値を高水準で維持できる中古マンションを選択する必要があります。

プロパティエージェントでは不動産デベロッパーとしての確かな知識、経験を元に中古マンションを厳選し、販売、管理、売却までをワンストップで行います。無料セミナー(来場のほかZoom、電話などのWEB受講も可能)を開催しているほか、個別相談(対面・WEB)も承っております。ぜひ、一度ご相談ください。

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