【2021最新】プロ投資家が狙う!東京・再開発で資産価値UP!

[2021 latest] Professional investors aim! Increased asset value in Tokyo redevelopment!

投資対象となるエリアの不動産価値は、人口の増減、新駅の設置や快速電車のダイヤ改正といった交通事情や、行政の施策など、さまざまな要素によって変動します。中でも不動産相場の上昇に大きく影響するのが街の再開発です。

今回は、至る所で再開発が進んでいる、東京の注目エリアについてご紹介します。効果的な不動産投資を実現するために情報をアップデートしておきましょう。

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東京の再開発エリアはどのようにみつける?

東京では260地区もの再開発が進んでいます(令和2年9月30日時点)。
これは、東京オリンピック開催に伴い都市の整備が加速したのが大きな要因です。
また、サスティナビリティーの観点から台風・地震などの災害に強い都市をつくるための施策が進行していることも大きく関係しています。

開発エリア・再開発エリアは新聞報道で発表されることもありますが、開発が終わり、竣工した時に報道されることが多く、不動産投資に役立てるには遅すぎます。
情報のソースである東京都、市区のホームページで確認したり、不動産会社などが提供するコラム・ブログ記事を検索したりすると有益な情報を得ることができます。

【確認方法1】東京都都市整備局のHPで区や市ごとに確認

東京都の市街地再開発事業が正式決定されると、東京都のHPのニュースフィードや東京都都市整備局のページで発表されます。決定はすみやかに公表され、内容も詳しいことから、こちらで情報をキャッチアップするのは非常に有益です。

都市整備局のページにアクセスすると、地区ごとに都市計画決定日の順に再開発事業が一覧になっており、発表資料をPDFでダウンロードすることができます。
発表資料には、再開発計画の場所、位置図、総面積、工事スケジュール、イメージパース(開発後のイメージ図)を見ることができるため、どの程度の規模の開発がいつ竣工予定なのかがわかります。

※参考:東京都都市整備局HPはこちら

【確認方法2】ネット検索

不動産投資に関するコラム・ブログを検索してみるのも情報を収集する方法の一つです。
公的なホームページでは事実のみですが、コラムではプロによる解説が入っているものもありわかりやすい内容になっているものがあります。
東京都都市整備局の情報とあわせて、読んでみるのもよいでしょう。

当社で実施したアンケートでは、不動産販売会社の営業担当や、現地調査にいって、再開発の情報を知った、といった声もありました。

▼情報収集ツールについてのアンケートもあわせて参考にしてみてください。
【調査レポート】不動産投資の際の貴重な情報って何?誰から聞けば良いのか?

2030年までの大注目の再開発エリア

東京都の大規模な再開発というと、
やはり中野区、中央区、港区、新宿区、千代田区の大型の開発に注目が集まります。

上記、5エリア以外では、板橋周辺地域や江東区の亀戸、江戸川区の小松川・大島地域、そして葛飾区立石周辺地域の再開発は街を一変させる大開発エリアになっています。

今回は特に注目度の高い、中野区、中央区、港区、新宿区、千代田区について詳しく解説していきます。

【注目エリア1】中野区

プロジェクト名主な開発事業者竣工時期
中野二丁目地区市街地再開発事業住友不動産2022年
中野駅新北口駅前エリア拠点施設整備事業野村不動産JR東日本など2028年

 

中野二丁目地区市街地再開発事業(2020年3月30日住友不動産ニュースリリースより)

中野区では長らく開発されなかった駅近の警察大学校跡地が「中野四季の都市」として生まれ変わり、街が様変わりしています。さらに北口と南口で大型の再開発が進行中であり、今まで以上に魅力的な街になりそうです。

まず北口では、昭和の時代から数々の伝説的なコンサートが開催されるなど中野のシンボルであった「中野サンプラザ」が解体され、周辺土地とあわせて大規模な開発がなされることになりました。2028年を目処に、「中野サンプラザ」は「NAKANOサンプラザシティ」として文化の発信基地としての機能を継承しつつ、中野新駅舎や駅ビルの商業施設と一体としてシームレスな開発が進行していきます。
先駆けて、2026年には、中野駅の北口・南口を結ぶ南北通路が竣工予定で、住居や古くからの商店街を中心とする南口から中野ブロードウェイ・NAKANOサンプラザシティへの人のネットワークもスムーズになりそうです。

南口では地上20階建てのオフィス棟と地上37階建ての住居棟からなる再開発が進行中で、来年の竣工を予定しています。南口の駅前広場に隣接する土地ですが、これからの南北道路の竣工で北口エリアとの駅と周辺建物との一体感のある開発になることでしょう。

【注目エリア2】中央区

プロジェクト名主な開発事業者竣工時期
八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業三井不動産2022年
東京駅前八重洲一丁目東A,B地区第一種市街地再開発事業タカラ不動産東京建物2025年
日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業三井不動産野村不動産2025年

 

東京駅前八重洲一丁目東A,B地区第一種市街地再開発事業
(2020年12月23日国土交通省発表)

東京駅の周辺では、丸の内エリア、大手町エリアの大規模開発が進み新しい超高層ビルがいくつも建設されるとともに、明治から昭和にかけての建物の景観や情緒を残す工夫がされた開発が行われました。

次の開発の中心は八重洲エリアです。
東京駅八重洲口はビジネスと交通のターミナル機能を果たしてきました。しかし、多くの歩行者、バスやタクシーが行き交い、しばしば交通渋滞が起こるなど、少し乱雑な駅前という印象があったことも事実です。

再開発では、八重洲二丁目北地区ビルの地下2階にバスターミナルを配置し、交通の動線がかなり整理されます。また、地下1階には歩行者のための屋内広場が開設されるなど、東京駅と周辺地域を結ぶ歩行者ネットワークが形成されることで、地方や海外からの旅行者にも優しい八重洲エリアに刷新される予定です。

2022年には、ビルの低層部に公立小学校が組み込まれ、さらに最上層部には、国際最高水準の宿泊施設として「ブルガリホテル」が開業することが決定されています。このようにハイブランドとホテル運営者がコラボして新しいホテルを運営するのは流行のカタチとなっており、どんなホテルになるのか今から楽しみです。

また日本橋の方に足を向けると、「コレド日本橋」に隣接する土地で大規模な再開発が進んでおり、「コレド日本橋」も併せて一部改修工事が行われています。こちらも47階建ての超高層ビルの最上層はヒルトンホテルが経営する「ウォルドーフ・アストリア東京日本橋」が2025年に開業する予定となっており、今から待ち遠しいですね。

【注目エリア3】港区

プロジェクト名主な開発事業者竣工時期
虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業森ビル2023年
虎ノ門一・二丁目地区第一種市街地再開発事業(虎ノ門ヒルズ)森ビル2023年
三田三・四丁目地区第一種市街地再開発事業住友不動産2023年

 

虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業
(2019年8月22日森ビルプレスリリースより)

虎ノ門・六本木・赤坂などビジネスと商業の中心地をいくつも発展させてきた一方で、三田・麻布・赤坂・青山などの瀟洒な高級住宅地をかかえる港区。再開発の総仕上げともいえるプロジェクトが進行中です。

2014年の「虎ノ門ヒルズ 森タワー」開業後、2020年6月には、56年ぶりとなる東京メトロ日比谷線の新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が開通し、交通インフラの整備が開始されました。また、「虎ノ門一丁目地区第一種市街地再開発事業」の一環として、地上36階建ての大規模オフィスとショッピング施設を併設した「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」が開業しました。周辺地域において、さらに開発エリアを広げ、現在は再開発の最終段階です。

また、日比谷線「神谷町駅」から「六本木一丁目駅」あたりの「虎ノ門・麻布台地区エリア」は古くからの木造住宅が密集するエリアで、建物が老朽化し防犯・防災面で不安のある地域でした。30年の時を経て事業着工にこぎつけた再開発では、住居を中心とした3棟の超高層ビルと公園や商業施設、文化施設、インターナショナルスクールが整備され、未来の街づくりが推進されています。エリアに建設される住居は総戸数1,400戸以上、居住者数約3,500人、オフィス総貸室面積213,900㎡においては、就業者数約20,000人、想定年間来街者数2,500~3,000万人と、圧倒的な規模を誇ります。2019年8月5日に着工を迎え、竣工は2023年3月末を予定しています。

三田地区に目をむけると、JR「田町駅」(三田口)西側の国道15号線と三田通りが交わった札ノ辻交差点周辺で、高層ビルの建設が進行中です。地域全体の利便性向上を目的とし、バリアフリーを採り入れた歩行者デッキを新設や、田町駅側から快適にオフィスタワーにアクセスできる歩行者デッキの建設を予定しています。今回の開発では、住宅棟、オフィスタワー、教育施設が配置され、広場や公園もあわせて点在させるなど、働く人にも、住む人にとっても利便性向上を目指す内容となっています。

【注目エリア4】新宿区

プロジェクト名主な開発事業者竣工時期
歌舞伎町一丁目地区開発事業(新宿 TOKYU MILANO)東急電鉄2022年
新宿駅西口再開発事業小田急電鉄2029年

 

新宿駅西口再開発事業(2020年9月9日付小田急電鉄プレスリリースより)

新宿駅周辺では、大型のバスターミナル「バスタ新宿」が開業するなどいままでの再開発の中心は南口周辺エリアでした。これからは、いよいよ満を持して東口、西口の大開発がスタートします。

まず、ゴジラロードを中心に街の景色が変わっている東口ですが、2022年に竣工する「新宿TOKYU MILANO」は新しい新宿東口の顔となります。新宿ミラノ座といえば懐かしい思い出がある人も多いでしょう。開発後は劇場や映画館、ライブホールを中心とした娯楽・文化施設となる予定です。

近年になって新宿駅西口のメトロ地下街が閉店するなど、少しずつプロジェクトの準備が進められていました。そのような中で遂に2021年7月に小田急百貨店の閉店・解体が発表され、いよいよプロジェクトは本格的に始動となりました。長らく新宿のランドマークとして愛され続けた小田急百貨店ですが、建て替え後は東京都庁よりも高い地上48階の超高層ビルと生まれ変わります。新宿西口では最も高い建物となる予定です。

今までは、西口周辺エリアは超高層ビルが立ち並ぶビジネス街、東口は歌舞伎町や新宿三丁目を中心とする遊興・飲食・商業街と街の特色がはっきり分かれていました。
今回の西口再開発事業では、新宿駅のJR線上空に大きな歩行者デッキを建設し、東西を自由に行き来できる通路を開設することによって新しい人の流れを作る「新宿グランドターミナル」として再編します。2035年までに、東西デッキと東西駅前広場を一部完成させ、2045年までに事業完了の予定です。

思い出横丁など新宿人の憩いの場は残しつつ、新宿駅の線路上部の空中を利用して何層にもわたる空中デッキを建設し、様々な高さ・角度から新宿の街を感じることができる空間を創出します。

【注目エリア5】千代田区

プロジェクト名主な開発事業者竣工時期
TOKYO TORCH(東京駅前常盤橋プロジェクト)三菱地所2027年

 

TOKYO TORCH(東京駅前常盤橋プロジェクト)(TOKYO TORCH HPより)

最後は、千代田区大手町周辺の大規模開発プロジェクト「TOKYO TORCH」です。

2021年7月には「TOKYO TORCH常盤橋タワー」が開業し、常盤橋タワーを中心とした再開発はすでに低層階のレストランはオープンしており、日本各地の地場食材や料理をコンセプトにしたレストランや料亭が目を引きます。

2027年の竣工予定の「TOKYO TORCH TOWER」は、高さ390mと、あべのハルカス(地上60階、高さ300m)を超え、日本一高い高層ビルとなります。中層階・高層階はオフィス中心ですが、シェアリングエコノミーの流れをひくコワーキングスペースや貸会議室、カフェテリアが併設される予定です。

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投資用不動産を購入すべきオススメエリアは

今回紹介した再開発エリアは東京の中でも超一等地で、すでに不動産相場が高騰しているエリアです。こう考えると、投資用不動産を購入しようとしてもすでに値上がりした後の物件しか残っていないのではないかと諦めてしまう人も多いかもしれません。

確かに、今回のエリアは人気エリアで投資対象となる商業ビルや一棟マンションは少なくなっていますが、これらのエリアへの人の流れを考えると投資対象が広がります。
再開発によって人の流れが変わると、そのエリアへの交通の便が良いエリアについても地価が値上がりする傾向にあるのです。

都心の再開発エリアの一等地ではなかなか手が出しにくいという人は、再開発の最寄駅から30分以内で乗り換えなしで行けるところ、少し広げても乗り換え1回で行けるところのエリアを探すのはおすすめです。

とくに、墨田区、大田区、板橋区などのエリアはまだこれから値上がりが見込めるところもあることから、不動産投資のプロに相談しながら、物件を探索してみましょう。

▼注目度UP中の5エリアから30分以内!今、狙うべきエリア

「墨田区」詳細はこちら  「両国・森下」詳細はこちら

「大田区」詳細はこちら  「板橋区」詳細はこちら

まとめ

オリンピックが延期されながらも無事開催となり、それに紐づいて開発があちこちで進む東京。不動産投資の対象としては魅力がいっぱいです。東京は新旧が混在した街で、山手線の内側でも都市開発が進んでいるエリアと古くからの木造住宅が立ち並ぶエリアがあります。街並みが今後どう変わっていくのか、こまめに情報をアップデートしていきましょう。
プロパティエージェントでは東京23区、神奈川の一部に特化した仕入れを自社で行い販売、管理までワンストップで行うので安心です。不動産投資を始めようとしている方、2戸目、3戸目の投資物件を探している方は是非、お問い合わせをお待ちしております。最新の不動産情報で皆さんの不動産投資を成功に導きます。

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