なぜ東京？不動産投資の有望エリアとは？データから解説！

東京の人口推移

不動産投資を行う際、投資先のエリアとしてまず思い浮かぶのは東京でしょう。日本人口の1割が居住する東京は賃貸ニーズも物件の資産性も非常に高く、安定した家賃収入と高い売却益が期待できます。
しかし現在では、少子高齢化やテレワークの推進による地方移住が進みつつあります。そのような変化は、東京における不動産投資市況にも少なからず影響を与えると考えられます。
まずは、データから、東京の「今後」を読み解いていきましょう。

人口推移の予測

まずは、東京都が発表した「2060年までの東京の⼈⼝推計」を参考に、東京都全体の人口推移の予測を見てみましょう。

参考：2060年までの東京の⼈⼝推計
※2005年～2015年は実績値、2020年～2040年は予測値です。

東京都の総人口は2025年にピークを迎え、その後は緩やかに減少していくとの予想になっています。
ただし、東京都23区に限定すると、ピークを迎えるのは少し遅れて2030年と予想されています。その後の減少率も東京都全体よりは緩やかであることから、入居ニーズが劇的に変化する可能性は低いと考えられます。

世帯構成の変化

続いて世帯数と世帯構成の変化を見ていきましょう。東京都の予測としては、人口のピークが2025年（23区は2030年）に訪れるのに対し、世帯数のピークは2035年（23区は2040年）と10年の開きがあります。これは世帯構成人員が減少する、つまり単身世帯の増加が予想されていることを意味しています。
実際、東京都の一世帯当たりの平均世帯人員は減少を続けており、2015年に1.99人と2人を切りました。その後も減少が予想され、2060年には1.89人になるとの予測値が出されています。

それでは、東京都における世帯数と、世帯構成の割合の推移を見ていきましょう。

参考：東京都世帯数の予測（平成31年）
※2005年～2015年は実績値、2020年～2040年は予測値です。

世帯構成で見ると、今後大きく減少するのは親と子供で構成された世帯、いわゆるファミリー層であると予想されています。単身世帯は人口が減少に転じる2025年以降も増加すると見られており、単身者向けの物件に関しては、今後も安定したニーズがあると期待できます。

地方との比較

新型コロナウイルスの感染拡大や働き方改革の影響を受け、テレワークを導入する企業が増えていることから、地方への人口流出が予想されています。地方と比較した場合、東京の今後の居住ニーズはどのように変化していくのでしょうか。

みずほ総合研究所が発表した政令指定都市の今後の人口動向（2015年～2045年）の予測値と東京都23区の人口増加率を比較すると以下のようになります。

参考：みずほ総合研究所　調査リポート（2019年1月17日）

このように主要な政令指定都市でも人口減少が見られる中、東京23区は2045年までは現在と同程度の人口水準を保つと予想されています。そのため、懸念されている地方への人口流出は見られず、今後も東京一極集中が続くと考えられます。

▼テレワークの実態についてはこちら
テレワーク影響で都心離れは本当？実態と投資物件への影響をデータ解説

人口・世帯数の推移予測から分かること

これまで見てきたデータから分かるのは以下の通りです。

以上のことから、
「東京都、特に23区における単身者向け区分マンションのニーズは今後も堅調である」
という予測が導き出せます。

東京23区の「単身世帯」増加見込みランキング

先ほどご紹介したとおり、東京23区における区分マンション投資は今後も安定した利益が得られると考えられます。
それでは、今度は23区の中から特に今後のニーズ増加が期待できるエリアはどこか、データから読み解いていきましょう。
同じく「東京都世帯数の予測（平成31年）」を参考に、23区別の単独世帯数の増加率（2020年から2040年）を算出しました。ランキング形式で、トップ5までをご紹介しましょう。

参考：東京都世帯数の予測（平成31年）

23区内でも中央に位置する区について、世帯数が大きく上昇することが予想されています。特にトップ3の千代田区、中央区、港区は再開発が進められており、将来性も抜群です。それぞれの開発状況については後ほどご紹介します。

東京の単身者向け賃貸住宅の「空室率」

それでは現在に戻り、東京（ここでは特に23区に絞り）の賃貸住宅の空室状況を見てみましょう。
以下のグラフは不動産調査会社である株式会社タスが提供しているもので、東京23区全体の間取り別空室率TVI^※（2018年1月～2021年5月）の推移を示しています。

※空室率TVIは株式会社タスが独自の計算法で算出した数値で、募集物件の空室傾向を示す指数です。一般の空室率とは異なりますのでご注意ください。

このように、単身者向けの間取りであるワンルームや１Kは空室率TVIの増加が著しく、やや広めの間取りである1DK、1LDKもわずかながら空室率TVIの増加が見られます。これはコロナ禍の影響による人口流入の減少が要因であると考えられます。
では、単身者向けマンションは空室が多くなり、利益性が減少してしまうのでしょうか。

ここでもうひとつ、株式会社タスのデータをご紹介しましょう。こちらは東京23区別の2020年度の空室率TVI増減をグラフにしたものです。

エリアや間取り、面積により、空室率TVIには大きな差があることが分かります。

全体的に見ると、空室率TVIの増加は東京都23区の中でも外側に位置する区が高い傾向にあります。これはアパート系の住宅が多いことが要因であると考えられます。

単身世帯向けの住居はやや空室率TVIの増加が認められるものの、要因となっているのはアパート系賃貸住宅であり、マンションはさほど影響を受けていないといえるでしょう。

東京23区で注目すべきエリア

上記でご紹介したとおり、同じ東京23区でもエリアによって入居ニーズは大きく異なります。それでは、どのようなエリアを選べば良いのでしょうか。注目すべきは「アクセス力」と「将来性」です。現在の利便性はもちろん、再開発が行われているなど、将来性があるという点も考慮しましょう。特におすすめのエリアをご紹介します。

都心5区・再開発エリア

まずは都心5区の再開発エリアをご紹介します。現在でも人気が高いエリアですが、今後さらに資産価値が上がることが予想されるため、空室率リスクのさらなる軽減と売却益アップが期待できます。

【1】中野区
中野区では駅周辺の再開発が進んでいます。中野のシンボルとして親しまれていた「中野サンプラザ」が解体され、中野新駅舎や駅ビルの商業施設と一体化した「NAKANOサンプラザシティ」へと生まれ変わろうとしています。また、高層のオフィス棟や住居棟が竣工中で、駅周辺が統一化された、利便性の高いエリアになると期待されています。

【2】中央区
東京駅のある千代田区は、丸の内エリア、大手町エリアの開発を経て、現在では八重洲エリアの開発計画が進んでいます。交通の導線整備や高級ホテル開業などを通じ、旅行客が訪れやすいエリアに変貌しつつあります。

【3】港区
ビジネスの中心地として、また高級住宅街として知られる港区は、東京23区の中でも特に不動産ニーズの高いエリアです。2020年には東京メトロ日比谷線の新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が開通、同年に「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」が開業しました。

日比谷線「神谷町駅」から「六本木一丁目駅」あたりの「虎ノ門・麻布台地区エリア」や三田地区でも再開発が進んでおり、住宅やオフィスはもちろんのこと、商業施設、文化施設、公園なども整備され、より快適に働き、住める場所へと変貌しつつあります。

【4】新宿区
新宿駅周辺では東口に大規模な娯楽・文化施設「新宿TOKYU MILANO」跡地に「東急歌舞伎町タワー」の竣工が予定されているほか、新宿西口では「新宿グランドターミナル構想」として、東京都庁より高い地上48階建ての超高層ビルの建築や、駅の東西を結ぶ上空デッキと広場の建設も予定されています。

【5】千代田区
千代田区大手町周辺では「TOKYO TORCH」と呼ばれる大規模開発プロジェクトが進行中です。2021年7月には「TOKYO TORCH常盤橋タワー」が開業、2027年には「TOKYO TORCH TOWER」が竣工される予定です。こちらはオフィスをメインに、コワーキングスペースや貸会議室、カフェテリアなども併設されるため、テレワーカーのニーズも満たせる場所として賑わいを見せることでしょう。

関連記事：【2021最新】プロ投資家が狙う！東京・再開発で資産価値UP！

都心へ30分圏内のエリア

続いてアクセス力の高いエリアをご紹介します。
再開発による都心の利便性向上により、都心にアクセスしやすいエリアの人気もさらに上昇すると予想されます。都心と比較して物件取得価格が安い点も、投資家にとっては大きなメリットです。

【1】墨田区
墨田区にある錦糸町駅はJR総武本線、JR総武線、東京メトロ半蔵門線の3路線の乗り入れがあり、東京駅まで8分、品川駅まで18分、新宿駅まで25分でアクセス可能です。スカイツリーやソラマチがある押上駅にも近く、気軽にレジャーを楽しむこともできます。

関連記事：再開発で人口増加中！注目される墨田区・錦糸町の区分マンション投資

【2】江東区
下町情緒を残しながらも発展を続ける江東区は、都心に近く利便性の高いエリアでもあります。江東区亀戸駅にはJR総武線、東武亀戸線の2路線が乗り入れ。東京まで10分、新宿まで21分と都心へのアクセスは抜群です。JR総武線を利用して、四谷・新宿エリアにもスムーズなアクセスが可能です。

関連記事：亀戸・門前仲町…「江東区」の不動産投資はなぜ人気？を徹底分析！

【3】練馬区
ショッピングや飲食に便利な繁華街と、緑豊かな住宅街という2つの顔を持つ練馬区は、23区内でも2位の人口を誇る活気あふれる街です。最主要駅である練馬駅には都営大江戸線、西武池袋線、西武有楽町線、西武豊島線の4路線の乗り入れがあり、東京駅まで30分、新宿駅まで18分でアクセスできます。駅周辺には飲食店やショッピングモールも立ち並び、特に単身者にとっては利便性の高いエリアでもあります。

関連記事：成功への近道！地価UP＆人口増加が続く「練馬区」の不動産投資

【4】板橋区
板橋区は都心へのアクセス力が非常に高いエリアです。板橋駅から池袋駅まで4分、新宿駅まで8分、東京駅まで24分でアクセス可能です。企業や大学の多い水道橋駅や大手町、神保町へのアクセスも良く、単身世帯に住みやすいエリアといえます。

関連記事：意外と穴場!?単身者のニーズが高く区分マンション投資で注目される「板橋区エリア」

【5】品川区
品川区は都心に近く、品川駅利用で東京まで8分、新宿駅まで21分とアクセスは良好です。それに加え、2020年3月には「高輪ゲートウェイ駅」が新設、居住施設や文化施設、商業施設、オフィスなど、高品質な施設が整備される「品川開発プロジェクト」も進んでおり、その経済効果は1兆円ともいわれています。今後ますます便利に、また洗練された街へと変わる品川区は、利便性・将来性共に抜群のエリアです。

【6】大田区
大田区は23区から最も都心から離れた最南端に位置しています。しかし都心へのアクセス力は高く、蒲田駅や大森駅を利用すれば、20分程度で東京駅まで行くことができます。さらに品川駅までは蒲田駅が9分、大森駅なら6分と非常にスムーズにアクセスできます。
先ほどご紹介した通り、品川では大規模な開発が進んでおり、高い経済効果が望めることから、品川へのアクセス力が高い大田区の不動産価値や入居ニーズの上昇も期待できます。

関連記事：品川・横浜方面のアクセス抜群！大田区の区分マンション投資の魅力

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空室リスクが低い物件選びがカギ

不動産投資を成功に導くためには、利益性の高い物件、すなわち空室リスクが低い物件を選ぶことが非常に重要です。単に「好立地にある」、「最新の機能が備わっている」というような一部分に目を向けるのではなく、そのエリアやターゲットのニーズを読み解き、それにあらゆる面で合致する物件を見極めなくてはなりません。

空室リスクが低い物件を選ぶために特に注視すべきポイントを解説します。

利便性が高い立地

不動産で最も重要なのは立地だといえます。人気エリアは安定した入居ニーズが望めるため、仮に退去者が出てもすぐに次の入居者を確保することができます。
その立地の利便性を調べるためには、実際に訪れ、自身の足と目で調査するのが一番です。また、調査は1回で終わらせるのではなく、曜日や時間帯を変えて何度か行うことをおすすめします。
調査をする際には、特に以下の点に気をつけましょう。

【1】駅へのアクセス
物件情報の「徒歩○分」という言葉を鵜呑みにするのではなく、自身で歩いてみましょう。坂が多い、車通りが多い、夜になると外灯が少なく危ないなど、何らかの問題が見つかるかもしれません。

【2】最寄り駅とターミナル駅の接続
最寄り駅からターミナル駅への接続も確認しておきましょう。ターミナル駅へのアクセスが容易な駅が最寄り駅であるエリアは人気があります。できれば一度ラッシュ時に電車に乗り、込み具合などを確認するのも良いでしょう。

【3】周辺の施設
単身世帯であれば、周辺にコンビニや深夜営業のスーパー、飲食店などがあると便利です。ただし、居酒屋が多く酔客の往来が多い、コンビニに人がたむろして騒々しいなど、マイナスポイントになる場合もありますので注意が必要です。
病院や銀行といった日常的に利用する施設や、公園、レジャー施設などについても確認しておきましょう。

適切な管理や修繕がされている

「不動産は管理で買え」という言葉があります。同じ築年の物件でも、管理や修繕が行き届いているかどうかで賃貸ニーズは大きく変わります。壁や内装が汚れている、設備が古くなったまま放置されているというような物件には誰も住みたがらないでしょう。

区分マンション投資を行う際には、管理会社に管理費を払って共有部分の管理・修繕をしてもらうことになります。マンションに入っている管理会社の質を見極めるためには、以下のようなポイントに目を向けると良いでしょう。

【1】物件の共有部分を確認する
物件の外壁や玄関、廊下などの共有部分を見て、清潔に保たれ、破損箇所はきちんと修繕しているかどうかを確認しましょう。

【2】業務報告レポートを見せてもらう
管理会社はオーナーに対し、業務報告レポートを提出しています。可能であればそのレポートを見せてもらい、実際にどのような管理をしているかを確かめると良いでしょう。

【3】実際に話をしてみる
管理会社の担当者に会って話をしてみましょう。入居者募集の方法やトラブル時の対応、リフォームや設備交換の計画など、詳しく聞いてみましょう。身だしなみや対応がきちんとしているかという点も重要なチェックポイントです。

▼管理会社選びの判断基準を解説！
賃貸管理会社選びは、チェック項目3点を確認しよう

ニーズに合わせた設備が整っている（時代・地域など）

最近流行のIoT住宅や、広々としたロビーや庭のある豪華なマンションは一見人気がありそうに見えます。しかし、ニーズに合っていない設備は入居者にとってかえって不便になってしまいます。
IoTの使い方が分からずまったく使っていない、庭があるために落ち葉がマンションの周りに散らばって汚れるなど、豪華な設備には何らかの落とし穴が潜んでいる場合もあります。

最新である、豪華であるという点にこだわるのではなく、そのエリアやターゲットのニーズに合った設備であるかどうかを見極めることが必要です。
単身世帯であれば、不在時に荷物を入れておける宅配ボックスや、24時間利用可能なゴミ置き場などが喜ばれるでしょう。

相場にあった利回り

不動産投資を行う際、やはり利回りの数値は気になります。利回りが高ければ高いほど早く利益を出せますので魅力的に感じるかもしれません。
しかし、利回りというのはあくまで家賃を物件取得費で割った数字に過ぎません。入居者が入らなければ、当然のことながら利益はありません。
物件価格と家賃が適正であれば、利回りはほぼ相場に近いものになります。複数の不動産を比較検討し、対象エリアや間取りごとの利回りの相場をつかんでおきましょう。

▼区分マンションの利回り目安とは？
【最新】利回り推移から分析！区分マンションの不動産投資

実績のある不動産投資会社から購入する

不動産投資会社の中には、自社で利益の出ない物件を「利回りが高い」、「節税できる」というような甘言を使って販売してくるような悪質なところもあります。
不動産投資会社は購入時だけではなく、購入後の運用から売却に至るまで大切なパートナーになりますので、しっかり選ぶようにしましょう。

【1】不動産投資の実績がある
不動産会社のホームページには、多くの場合実績が掲載されています。扱っている物件の戸数や種類、入居率、利回りなど、複数のデータを比較検討し、豊富な実績のある不動産会社を選ぶようにしましょう。

【2】オーナーの視点に立った提案をする
不動産投資を成功させるためには、資産や運用目的などから自分に適した物件選定とプランニングを行う必要があります。一方的に物件を勧める不動産会社は避けましょう。

【3】リスク説明がある
不動産投資には空室リスクや資産低下リスクなど、さまざまなリスクが存在します。不動産投資の美点ばかりを主張し、そうしたリスクの説明をしない不動産会社は危険です。不動産投資のリスクについて説明し、それらのリスクがいつ、どのような条件で生じるか、またリスクを回避、軽減するためにはどうすれば良いかまでアドバイスをくれる不動産会社は信用できます。

▼良い不動産投資会社を選ぶための方法
優良な不動産会社を選定したければコレを聞け！本質を探る９つの質問
その会社、危ないかも！？悪質不動産会社がやりがちな提案内容とは？

コロナ禍中も入居率99％のプロパティエージェントへ

先ほどご紹介したとおり、不動産投資を成功させるためには、実績豊富で信頼性の高い不動産会社をパートナーにすることが重要です。

プロパティエージェントは豊富な知識と経験を有するプロフェッショナルが多数在籍しており、オーナー様の不動産運用をサポートしています。空室リスクの上昇が叫ばれる現在においても、入居率99％と高い水準を維持しています。
プロパティエージェントの持つ強みと、その理由をご紹介します。

独自のスコアリングにより、高品質の物件のみを厳選仕入れ

プロパティエージェントは新築・中古両方を販売する総合不動産会社です。その豊富な経験から積み重ねたビッグデータを元に設定された「SSスコアリング」により、資産性・収益性の高い物件のみを仕入れ、販売しています。

参考動画：中古不動産の絶対評価？ビッグデータを活用した独自の仕入れ基準「SSスコアリング」とは？

仕入れから売却までをワンストップで行える

プロパティエージェントは総合不動産会社として、仕入れから販売、賃貸管理、建物管理、売却までをワンストップで承っています。営業担当者に連絡するだけで各部門のエキスパートからのサポートを受けることができるため、安心して不動産投資に取り組んでいただけます。

参考動画：不動産投資は「ワンストップ体制」の会社に全てお任せ！総合不動産会社ならではの強みとは？

マンション管理のプロとして物件の資産価値を守る

プロパティエージェントは不動産管理のプロとして、マンション管理が適切に行われているかどうかを判断し、オーナー様の大切な資産を守ります。
専門的な知識がないと難しい収支予算案・決算案の作成や収支状況の報告、出納業務、長期保全計画の改善提案などを行ない、管理組合様とオーナー様をサポートします。

参考動画：マンション管理のプロが語る！不動産投資で見落としがちなマンション管理の重要性

賃貸管理も安心して任せられる

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参考ページ：プロパティエージェント事業案内（賃貸管理）

まとめ

東京の人口推移や空室率TVIといったデータから、東京における不動産市況の現状を分析し、今後ニーズが高まると期待できる不動産やエリアについてご紹介しました。少子高齢化や郊外への人口流出による入居ニーズの低下が懸念されていますが、今後も東京は若年層の単身世帯が多く、単身者向け区分マンションの需要は大いにあると予想されます。

入居ニーズの高い不動産やエリアを厳選することはもちろん、信頼できる不動産会社を味方につけ、適切な管理、運用をすることが、不動産投資を成功に導く鍵となります。

プロパティエージェントではオーナー様のライフプランや運用目的に合った良質な物件をご提案し、管理・運用を徹底的にサポートします。ぜひ、一度ご相談ください。

※本記事で解説した内容は現段階でのデータから導き出した予想であり、実際の動向とは異なる場合があります。不動産投資の購入や運用などの最終的なご判断は、ご自身で行っていただくようお願いいたします。

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