資産価値がた落ち!?事故物件の悲劇と救済措置の決定版

最近聞いた驚きの話があります。今、日本で暮らしている10代のうら若き人々の寿命についてです!
今の10代が100歳まで生きる確立って何%くらいだと思いますか?
ちなみに日本で生まれ育っている10歳以下は120歳まで生きる方たちも増えるそうなんですが、一説では今の10代100歳まで生きる確率50%だそうです。
願わくば、健康寿命も延びてほしいですよね。

さて、今回は世にも怖い事故物件についてです。
事故物件をまったく気にされない方もいらっしゃいますが、やはり自分が住むのはもちろんのこと、資産運用のために始めた不動産投資で投資物件において事故がおきたら「絶対イヤ」な方が大多数だと思います。

今回は事故物件について可能な限りリスクと失敗を抑え、万が一のときのためのハウツーをお伝えしたいと思います。

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事故物件の定義

実は“事故物件”に明確な定義はありません。

当該物件を「買う」「借りる」方の賃貸借・売買契約時に告知義務が発生するのは“人の死”があった場合とされておりますが、告知しなければらならない死因に縛りはありません。
しかし、ネットがこれだけ普及し人の噂話を止めることが不可能な昨今、貸す・売る業者からすると後から賠償やクレームになるくらいであれば初めから告知しているところが多いです。
もし事故が起きた場合不動産関連の団体に相談し、解決をしている業者が多いです。

主に下記のようなことがあると事故物件として告知されます。

告知が必要な事例

・殺人現場
・孤独死現場
・自害現場
・暴力団施設近辺
・宗教団体施設近辺
・(病院搬送後に死亡した)事故現場
・火災による焼死現場
・飛び降りが行われた部屋、etc…

告知が必要な期間・範囲

・事故から1~3代以内の代替わり
・事故から1年半~10年以内
・マンションの場合は事故物件と同フロア
・戸建(土地)の場合は同敷地内、etc…

明確な定義はありませんが「買う」「借りる」方が少しでも嫌がる可能性がある事故であればと業者が告知をすることが多いです。
期間や範囲に関しては人が集中している都心と、あまり人の出入りがない地方とでは感覚的に差がでることもあります。
では、自分の住みたい・買いたい物件が事故物件かどうかを確認したいときはどうすればいいのか?!

事故物件かどうかの確かめ方

自分が不動産を借りるとき・買うときに事故していないものと出会うために確かめるには、「心理的瑕疵物件ではないか」確認を取ることをお勧めします。
柱や設備に始めから欠陥や不良があることを物理的瑕疵といいますが、事故物件は心理的瑕疵と呼びます。
ぜひ業者さんに聞いて確認しましょう。
どんな細かい事故にも対応している事故物件サイトもありますから是非検索してみてください。

所有している不動産が事故物件になったら?!

一番の問題はここですよね。
事故物件は保険でカバーできる天災を越える人災リスクです。
残念ながら対処法は限られています。
家賃の下落分や想定される売却額の下落分、原状回復費を保証人や遺族にご負担していただくしかありません。(100%余談ですが、事故物件の話を聞いていると人に迷惑をかけない生き方は寿命を全うすることだと良く感じます。)

そのため、事故物件にならないための対策が大切です。

事故物件への対処法

・裁判や司法などの対応などもしてくれる保障会社を選ぶ。
・入居者に保証人・保障会社をきちんとつけられる入居者を選定する。
・入居者のターゲットを若者にする。

こうして並べてみると案外出来ることが少ないですね。
しかし、案外驚きなのが東京のワンルームなど出入りの多い物件でも地方のファミリー物件でも事故になってしまったからといって家賃に相違はさほどありません。
ネットなどでは、家賃の金額が派手に半額や三分の一などになってしまったというものも見かけますが、そういったものはレアケースです。

プロの私の経験では8万円弱の東京23区内のマンションで1000円引きや、地方の12万円のファミリー物件が2万円落ちなど、案外我々が想像しているより落差はありません。
事故から2代目からは告知をしても元々の家賃より高く貸せた話もあります。

投資物件の場合はとくに事故の有無関係なく、人が借りたい物件であることが1番の対策になるということですね。
人生100年時代を楽しむためにも、春の桜の木など人生を楽しむコツを身につけないといけませんね!

最後に、こうしたリスクを最小限にするためにポートフォリオを考えて組むことが重要になってきますので、以下の記事もあわせてご確認ください。
関連記事:20代必見!資産運用で重要な”理想的なポートフォリオ”の作り方
 

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