マンション投資のメリットと3大リスク|失敗事例と成功談・よくあるQ&A

マンション投資のメリットと3大リスク|失敗事例と成功談・よくあるQ&A

マンション投資をしてみたいけど、仕組みが分からない、リスクが心配…そんな悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

マンション投資はマンションという「現物」に投資をするため、金融投資とはまた異なる特徴があります。

今回の記事では、マンション投資の仕組みやメリット、リスク、事例を分かりやすくまとめました。

マンション投資になんとなく興味がある、とりあえず大まかなイメージをつかみたい、という方にぴったりの内容です。ぜひ、最後までお読みください。

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マンション投資とは?仕組みを図解!

マンション投資は「家賃収入」をメインに運用していく投資方法です。

バブルの時代はマンションを安く買って高く売って儲けるという短期的な方法もありましたが、現在では家賃収入を得て、コツコツと長期的に運用をしていくのが一般的になりました。

マンション投資をする際には、まずマンションを購入しなくてはなりません。多くの場合はローンを組むことになるでしょう。

購入したマンション(の部屋)を入居者に貸し、得られた家賃でローンを返済しながらマンションを運用するのがマンション投資の基本パターンです。

このように、資産を所有することで定期的に得られる収入を「インカムゲイン」、物件の転売のように資産を売却して得る収入を「キャピタルゲイン」といいます。

マンション投資はインカムゲインをメインとした投資方法です。そのため一攫千金は望みにくいですが、長期的に安定した利益を得られる点が大きな魅力といえます。

マンション投資の種類

マンション投資と一口にいっても、さまざまな種類があります。中には自分でマンションを所有しないタイプもありますので、違いをしっかり押さえておきましょう。

特徴 初期費用 利回り(*)
ワンルーム
(区分)
マンションを一部屋単位で購入、運用して家賃収入を得る 数百万円~数千万円※ローンを組めば数十万円~数百万円で着手可能 3~10%
一棟 マンションを一棟まるごと購入し、運用して家賃収入を得る 数千万円~1億円※ローンを組めば数百万円程度から着手可能 5~8%
J-REIT 不動産に投資するタイプの投資信託。複数の不動産に分散投資できる 数万円~数十万円 3~6%
クラウドファンディング型 投資家から資金を集めて不動産のプロが物件を購入、運用し、その利益を投資家に分配する 1万円~10万円 3~8%

(*)利回りはあくまで目安です。投資する物件の条件(築年数や立地など)、REITに関しては商品によって異なります。

関連記事:不動産投資の「利回り」計算方法と平均相場とは?注意点も解説!

上記の4種類の投資方法は、その特徴によって以下のように分けられます。

  1. 自分で所有する:「ワンルーム(区分)マンション」と「一棟マンション」
  2. 自分で所有しない:「J-REIT」と「クラウドファンディング型」

「J-REIT」は、不動産の投資信託で、複数の不動産に分散投資できます。

「クラウドファンディング型」は、投資家から資金を集めて不動産のプロが物件を購入、運用し、その利益を投資家に分配する仕組みの不動産投資です。

どちらも少額から比較的手軽に始められ、経費がかからない点はメリットですが、自分で所有しないためマンションの運用に関わることはできません。

自分でマンションを運用したい、ローンを利用して自己資金以上の大きな投資がしたいという場合は【1】のワンルーム(区分)マンション、または一棟マンションの投資がおすすめです。

ただし、いきなり一棟投資から始めるのはあまりおすすめできません。

一棟投資したマンションが火災や地震に見舞われてしまうと家賃収入が得られなくなるためです。また、マンション周辺の環境変化により、家賃水準が下がってしまうというリスクもあります。

ワンルーム(区分)投資であれば、さまざまなエリアの部屋を複数所有することで、空室リスクや災害リスクを分散させることが可能です。

現物の不動産に投資をしたいのであれば、まずはワンルーム(区分)マンションから始めましょう。

マンション投資のメリットとは?

マンション投資はマンションという実物に投資する投資方法であり、株などの金融投資にはないメリットが数多くあります。

マンション投資のメリットとして特に大きい以下の4つについて解説していきます。

  • 老後の年金代わり・生命保険の代わりになる
  • 景気に左右されにくい実物資産
  • 運用費用が意外と安い
  • 相続税対策になる

老後の年金代わり・生命保険の代わりになる

先ほどご紹介した通り、マンション投資は長期的に安定した利益を得られる投資方法であるため、ローン完済後は家賃収入を老後の年金代わりに受け取ることができます。

また、不動産投資ローンには、団体信用生命保険(団信)がついていることが多く、万が一の際に団信利用ができる点も大きなメリットといえるでしょう。

団信とは、ローンの返済期間中に返済者が死亡、または高度障害状態になった時に、保険金で残りのローンが完済される保険です。

もちろんマンションは手元に残りますので、自分もしくは家族がマンションを運用し、家賃収入を得ることが可能です。

上記の理由から、不動産投資は「生命保険代わり」としても活用できるといえます。

不動産投資は、リタイア後や不測の事態により、働けなくなった時の強い味方になってくれるのです。

景気に左右されにくい実物資産

マンション投資は株やFXといった金融資産と比較すると、景気に左右されにくいという特長があります。

マンションは実物資産であり、なおかつ「住まい」は人が生きていくうえで必要不可欠なものであるため、需要が減ることはありません。

そのため、不景気で株価が暴落しても、家賃が下がることはなく、長期的に安定した収入が得られるのです。

なので、株やFXのように相場の変動に一喜一憂する必要もなく、良い意味で「ほったらかし」にできる投資方法といえるでしょう。

運用費用が意外と安い

区分マンション投資であれば、初期費用や運用費を比較的安く抑えることができます。

まず、初期費用に関しては不動産投資ローンが利用可能なので、条件によっては10~15万円から始められ、少額の自己資金で大きな投資ができます。

また、運用はマンションの管理会社が行うことがほとんどです。区分マンションのオーナーは管理会社に修繕積立金を支払い、それをもって管理会社は大規模修繕を行います。

修繕積立金とは、マンションの壁やエントランスなどの共有部分を修繕するために入居者から毎月徴収し、積み立てておく費用のことです。

急に大きな修繕が必要になり、多額の出費を準備しなければならないということは、基本的にありません。

ただし、管理会社の質によっては修繕リスクが大きくなる恐れがあります。こちらは後ほど詳しくご紹介します。

関連記事:不動産投資はワンルームマンションがおすすめな理由|リスク・対処法も紹介

相続税対策になる

不動産投資は相続税対策としても有効です。その主な理由としては、以下2点が挙げられます。

【1】相続税評価額が市場価格より低いため

亡くなった人の財産(不動産や現金など)を相続する際には相続税がかかります。

本来、相続税は相続時の資産価値によって税金が決まります。しかし、不動産を相続する際は、本来の価値の7割程度に対して税金がかかるため、現金を相続するより不動産の形で相続した方が相続税を軽減できるというわけです。

【2】土地の持分が少ないため

区分マンション投資では、土地を総戸数で割ったものが自分の持ち分となります。

つまり、高層マンションのように総戸数の多いマンションは、それだけ土地の持ち分は少なくなるわけです。その結果、時価と評価額の差が拡大することから、より効果的な相続税対策になります。

関連記事:不動産投資がなぜ相続税対策に?

マンション投資の3大リスク

上記でご紹介した通り、マンション投資にはさまざまなメリットがありますが、リスクも存在します。特に注意したいのは以下の3つです。

  • 空室リスク
  • 修繕のリスク
  • 資産価値下落リスク

これらのリスクは比較的予測・対処しやすいという特徴があります。リスクの内容と対策をしっかり把握していれば、必要以上に怖がる必要はありません。

それでは、上記3つのリスクについて以下に詳しく解説します。

空室リスク

空室リスクとは所有している部屋に入居者がつかず、収入がなくなるリスクを指します。

特に区分マンション投資で1室しか所有していない場合、その1室に入居者がいないと収入は全く得られません。

しかし、ローン返済や管理費、修繕積立金、各種税金といった出費はかかりますので、経営収支はマイナスになってしまいます。

家賃を下げれば入居者は現れるかもしれませんが、一度下げた家賃はそう簡単に上げられないため、なし崩し的に家賃が低下を続けるリスクにつながってしまうことにもなりかねません。

空室リスク対策としては、入居ニーズの高い好立地の物件、そのエリアに合うニーズの物件を選ぶことが重要です。

人気エリアであれば家賃も資産価値も低下しにくいため、インカムゲインの面でもキャピタルゲインの面でも望ましい不動産投資ができるでしょう。

修繕のリスク

マンションは現物資産であるため、経年による老朽化は避けられません。経年劣化により設備交換や大規模修繕など、さまざまな出費が生じることを「修繕のリスク」と呼びます。

区分マンション投資では、建物全体の修繕は管理組合が委託した管理会社が行うのが一般的です。マンションのオーナーは管理組合に修繕積立金を支払い、それが大規模修繕に充てられます。

しかし、管理会社の計画不備などにより、修繕積立金が適切に集められなかった場合、いざ大規模修繕、という時に多額の修繕費を徴収されることにもなりかねません。

修繕費は必ずかかりますが、計画外の急な出費は回避したいものです。

その場合、優秀な管理会社が入っているマンションを選ぶことで、修繕リスクを軽減することができます。

修繕積立金の金額や用途、これまでに行ってきた修繕の内容、今後の計画などを確認し、信頼できる管理会社を見極めることが重要です。

資産価値下落リスク

「資産価値下落リスク」は、経年劣化やエリア自体のニーズ低下により、マンション自体の価値が下がってしまうリスクを指します。

物件の資産価値が低下すると、売却益が小さくなるのはもちろんのこと、買い手がつかずに売却できない、ということにもなりかねません。

資産価値下落リスクの対策としては、好立地の物件を選ぶことが最も有効です。駅やオフィス街から近いなど、入居者のニーズに合った人気エリアの物件であれば、資産価値低下リスクはある程度抑えられます。

マンション投資をしている人ってどんな人?

本メディアを運営している「プロパティエージェント株式会社」でも、区分マンションを取り扱っています。

以下の円グラフは、実際に弊社でオーナー様になられた方々のデータです。

PAのオーナ様の属性

円グラフの通り、年齢は20代~30代、年収は400万円~700万円の方々が多くマンション投資を行っております。

不動産投資は、ローンを組んで運用していく投資方法なので、早く始めるに越したことはありません。

興味があるか迷っている……という方は、是非一度プロパティエージェントのセミナーに参加してみませんか?

どなたでも無料で参加できますので、まずはお気軽に相談からでもぜひお待ちしております。

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マンション投資のよくある失敗事例

そうとは言え、投資で失敗するのは怖いし不安ですよね。

この見出しで紹介する「よくある失敗事例」は、誰しもが躓きがちな場面なので、実際に不動産投資に踏み出す前にしっかりと確認しておきましょう。

また、マンション投資が成功するか失敗するかは、実は最初の選択でほぼ決まっているといっても過言ではありません。それほど良い物件、良い不動産を選ぶことは重要なのです。

それでは、マンション投資においてよくある失敗事例を、「物件選び」、「不動産会社選び」それぞれにわけてご紹介します。

不動産投資の失敗談について知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

物件選びの失敗

まずは、物件の選び方から紹介していきます。次のような選び方には注意が必要です。

  • 安い物件
  • とにかく利回りが高い物件

物件価格が低く利回りが高い物件の代表格は地方の中古マンションですが、立地が良くないと入居者がつかず、結局利益が得られないということにもなりかねません。

不動産投資は細く長く家賃収入を得ることに意義があります。

物件価格の低さや利回りの高さばかりに注目するのではなく、安定した入居ニーズが得られるかどうかという観点から選びましょう。

また、現時点での状態はもちろんのこと、将来についても考えることが重要です。

例えば、大企業や大学が近くにあり、入居者が多いマンションがあったとします。一見、安定した入居ニーズがあり空室の心配はないように思えますが、それが将来に渡って続くとは限りません。

倒産や移転などで企業や大学がなくなってしまうと、立地によっては需要がなくなってしまい、入居者が集まらなくなってしまうこともありえるからです。

企業や大学から近く、ターミナル駅へのアクセスも良好など、多少の変化があっても複数の安定した入居ニーズが期待できる物件を選びましょう。

投資用物件で最も重要なのは、空室リスクが低い物件を選ぶことです。

不動産会社選びの失敗

不動産会社はマンション投資という事業を、長期に渡ってともに行っていく「パートナー」のような存在です。

例え条件の良い物件を所有できても、不動産会社の質が悪ければ、マンション投資が失敗に終わるリスクが高くなってしまいます。

不動産会社選びのよくある失敗事例をご紹介していきます。

【1】サブリース契約による収益減

サブリース契約は入居率に関わらず一定の収益が得られるため、一見便利に感じられます。

しかし、オーナーに支払われる家賃は、サブリース会社が不動産を経営するための手数料を差し引くため、直接賃貸経営を行ったときより少なくなる場合が多いのです。

それに加え、サブリース契約は数年ごとに見直されます。「マンションが老朽化しているから」「入居ニーズが下がっているから」とさまざまな理由をつけられて、家賃を下げられてしまうことも少なくありません。

その結果、自分で賃貸経営を行う時よりも収入が減ってしまい、赤字になる危険性があります。

サブリースについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

【2】節税効果を強調したセールストーク

マンション投資の節税効果を全面に押し出したセールストークには注意が必要です。

確かにマンション投資には節税効果があると耳にすることがあるかもしれませんが、一定以上の収入や財産がある人でないと思うような効果は望めません。

それどころか、節税効果のために購入したマンションで節税額以上の損失を出してしまうというような、本末転倒の結果になる場合もあります。

マンション投資の節税効果はあくまで「オプション」です。

節税効果を過度に強調する不動産会社は、「節税しかとりえのない物件を勧めようとしているのでは?」と疑ったほうが良いかもしれません。

【3】購入後のサポート不足による負担増大

不動産投資は運用の多くを不動産会社に任せられる点が大きなメリットです。

しかし、不動産会社のサポートが十分に得られないと、空室や家賃滞納、設備の汚損といったトラブル発生時にうまく対処できず、精神的負担や費用がかかってしまうことになりかねません。

不動産会社と契約を結ぶ際には、以下の点をしっかり確認しておきましょう。

  • 不動産投資の良い点だけではなく、リスクも説明してもらえるか
  • そのリスクに対してどのようなサポートをしてもらえるか
  • 不安点、疑問点を気軽に相談できる窓口はあるか

関連記事:不動産投資の成功率と失敗率は?投資目的別に違う成功の定義と成功率UPのコツ

マンション投資の成功体験談

当社のマンションを購入していただいているオーナー様の体験談をご紹介します。物件や不動産会社の選び方や重視したポイントなどにご注目ください。

2つの不動産会社から3件を所有(40代男性)

資産形成としては株価や先物取引を行っていましたが、チャートを見るのが億劫になり、手間のかからない不動産投資に踏み切りました。

1件目、2件目は他社物件を同時購入し、運用を行っていましたが、転職前に3件目の購入を決断。3件目はリスク分散の観点から会社を変えることにしました。

プロパティエージェントでの不動産投資は、1オーナー1担当制(*)で地方に住んでいても安心して任せられること、透明性の高い説明をしてもらえること、オーナー会や確定申告作成の相談会サービスなどのアフターフォローがあるなど、充実したサービス面に満足しています。

2つの不動産会社と付き合った経験から、不動産会社は会社の規模や物件の収支、立地だけではなく、顧客志向のサービスが充実しているかどうかも考慮して選ぶことが重要であると実感しました。

(*)2022年7月現在は1オーナー2担当制

28社を比較検討してから購入(30代女性)

時代に左右されにくい投資商品であり、ミドルリスク・ミドルリターンが期待できる不動産投資に興味を持ち、28社もの不動産会社から話を聞きました。

その中で唯一、物件だけではなく、人生を考え、「物件の持ち方」を提案してくださったプロパティエージェントに興味を持ち、不動産投資に対する疑問点や不安点に対し、しっかり深掘りした回答をいただけた点が好印象でした。

プロパティエージェントからの提案をもとに「保険代わりにできる不動産」という観点から長く所有できる資産価値の高い物件ということで新築に対象を絞り、ベストな物件を選ぶことができました。

長く所有でき、老後の資産形成にも活用できることから、いつか「この物件があって良かった」と実感する日が来ると思っています。

参考:そのほかのオーナー体験談はこちら

マンション投資についてよくあるQ&A

最後に、マンション投資について良くある質問について、Q&Aでお答えします。

マンションは決して小さな買い物ではありませんので、疑問点、不安点は徹底的に解消しておきましょう。

Q.ローンが返済できなくなったら?

不動産投資が赤字になり、ローンが返済できなくなったら、マンションを手放さざるをえなくなる場合があります。

不動産投資ローンは、そのローンで購入する物件を担保にして融資を行います。そのため、ローンの返済が滞った場合、マンションを差し押さえられてしまうのです。

差し押さえられたマンションは競売もしくは任意売却によって現金化され、ローンの残債に当てられます。それでも返済ができない場合は自己破産も検討しなければなりません。

ローン返済不能に陥らないようにするためには、以下の点に気をつける必要があります。

  • 入居率の高いマンションを選ぶ
  • 無理のない返済計画を立てる

プロパティエージェントでは独自のスコアリングにより物件を厳選して仕入れており、過去1年間において入居率98%以上を維持しています(*)。

また、業界トップクラスの13行の金融機関と提携、オーナー様に適した金融機関のご提案やローン借り替えの相談も可能です。

(*)2022年7月現在

関連記事:ローンが支払えないときの解決策「任意売却」とは

Q.マンション投資に向いている人は?

不動産投資は一攫千金こそ望みにくいですが、長期的に安定した収入を得られる投資方法です。そのため、以下のような人に向いています。

副業として投資をしたい人

本業があり、+αの副収入がほしいという人には、不動産投資はうってつけであるといえます。

安定した収入があるため融資審査にも通りやすく、不測の事態に対応できる資金をプールできるためです。

長期的な視点でものを見られる人

不動産投資は長く時間をかけて利益を積み立てていく投資方法です。

最初はローン返済などで思うように収益が得られなくても、長期的な視点のもとコツコツと投資ができる人に向いています。

リスクを抑えて投資したい人

株式やFXのような金融資産は、価格が激しく変動するため、場合によっては一夜にして資産価値がなくなってしまう危険性も0ではありません。

しかし、マンションは先ほどご紹介したとおり現物資産であり、なおかつ人の生活に必要不可欠なものであるため、価格が急落する危険性は低いといえます。

資産価値の変動に一喜一憂したくない、リスクをなるべく抑えたいという方は、金融投資よりも不動産投資の方が向いているでしょう。

Q.どのような物件を選べば良い?

投資用不動産を選ぶに当たり、特に重視したいのは「立地」と「管理状態」です。

この2点が優秀な不動産は、資産価値の低下が起こりにくいということが理由として挙げられます。それぞれ、以下のような点に注目すると良いでしょう。

立地
・駅から近い
・ターミナル駅へのアクセスが容易
・周辺にお店や病院など必要な施設が揃っている
・防犯性が高い(近くに警察署がある、外灯が多いなど)
・災害リスクが低い(高台にある、地盤のしっかりした場所にあるなど)
・将来性が高い(再開発が予定されているなど)
管理状態
・共用部分(玄関、廊下、外壁など)がきれいである
・適切な修繕計画が立てられている
・修繕積立金の額が適切である
・トラブル発生時における管理会社のサポート体制が整っている

関連記事:失敗しない!投資用マンションの選び方を徹底解説

Q.新築と中古どちらが良い?

新築と中古、どちらが良いかは一概には答えられません。投資目的によって選ぶべき物件が異なるためです。

新築と中古のメリット・デメリットをまとめましたので、参考にしてみてください。

新築
中古
メリット
・比較的空室リスクが低い
・しばらくは修繕の必要がない
・融資が下りやすい
・購入価格が安く、利回りが高い
・資産価値が安定している
デメリット
・購入費用が高い
・購入して数年で資産価値が大きく下がる恐れがある
・購入してすぐ修繕が相次ぐ場合がある
・新築と比較すると空室リスクが高い
・融資が下りにくい

Q.地方に住んでいても出来る?

地方の方が都心の不動産に投資するなど、現地から離れたエリアへの投資も問題ありません。

不動産を取得した後の管理は基本的に管理会社に任せられるからです。以下の点さえしっかり押さえておけば、遠方への投資も安心して行えるでしょう。

▼購入予定の物件のあるエリアが営業圏内である金融機関を選ぶ
地方銀行や信用金庫などは、エリアを限定して投資を行っているところもあります。自分が投資するエリアが営業圏内である金融機関を探すことが重要です。

▼サポート力の高い管理会社を選ぶ
遠方のエリアで不動産投資を行う場合、何らかのトラブルが生じても現地へ行くことは困難です。急を要する修繕や住民同士のトラブル、空室や家賃滞納への対応などを素早く行ってくれる管理会社を選びましょう。

【まとめ】マンション投資の未来とは

マンション投資は現在だけではなく、未来においても安定した収入が得られる投資方法です。

将来的には少子化高齢化が加速し、マンションは供給過多になることから空室リスクが増加するのではないか、と不安に感じる方もいるかもしれません。

確かに、エリアによっては資産価値低下や空室のリスクが大きくなることは考えられます。

だからこそ安定した入居ニーズが望める都心部などの好立地の物件を選ぶことが重要なのです。

物件選びさえしっかり行えば、人が生きていくうえで必要不可欠な「住」のニーズが低下することはありません。マンション投資は、将来に渡って安定した資産形成ができる有効な手段であるといえます。

プロパティエージェントでは、オンラインによるセミナーも開催しており、遠方の方でもお気軽にご参加いただけます。

他のオーナー様との交流も行えますので、先輩オーナーの体験を聞いたり、意見を交換したりしながらマンション投資の疑問点・不安点を解消できます。ぜひ、一度ご参加ください。


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