不動産投資を種類から学ぶ | メリット・リスク・特徴を徹底解説

不動産は、長く注目されている現物資産です。
不動産と一口に言っても、マンション・アパート・戸建てなど、その種類は様々です。

不動産投資とはいっても、不動産の種類が様々である以上、どの不動産に投資するか選択が必要となります。

	ワンルームマンション	一棟マンション・アパート	戸建て	オフィスビル	REIT	不動産投資クラウドファンディング
始めやすさ	〇	×~△	△	×	◎	◎
利回り	△	〇	〇	〇	△	△~〇
安定性	〇	△	△	△	〇	〇
融資活用	◎	〇	△	〇	×	×

 

この記事では、不動産投資の種類から、不動産投資の利益の出し方、リスクとその対策、さらには成功事例に至るまで、幅広く見ていきましょう。

不動産投資について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

▶不動産投資の相談をする（オンライン）

ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資は、その名の通りワンルームマンションの一室を購入し、賃貸に出す運用方法です。

ワンルームマンションは、その小さなサイズと比較的安価な価格帯により、初期投資が低く抑えられる点が特徴です。

また、不動産投資の中でも、安定して収益が望める投資のため、金融機関から購入のための融資が下りやすいこともポイントです。

不動産会社次第で、フルローンでの購入も可能です。

ワンルームマンション投資のメリット

初期投資が少額

他の不動産投資に比べて、ワンルームマンションは初期費用が低い傾向があります。
そのため、投資を始めるハードルは低めであると言えるでしょう。

需要の安定性

日本では単身者世帯が年々増加傾向にあり、高い入居ニーズが見込めます。
不動産投資において、入居需要は非常な重要な部分であり、満室経営の実現に直結します。

管理のしやすさ

基本的に、ワンルームマンションにおいて建物の維持管理は、建物管理会社が行うため、手間はほとんどかかりません。
入居者周りの管理を行う賃貸管理は、オーナー自身で行うことも可能ですが、多くの場合、賃貸管理会社と管理委託契約を結び、管理の手間は極力減らすようにすることが一般的です。

ワンルームマンション投資のデメリット

短期的な投資には向かない・・・

ワンルームマンション投資は、その仕組み上、長期的に運用して初めてメリットを生むものです。

「毎月家賃収入で儲かります！」というものではなく、毎月コツコツとお金を積み上げていき、数年・十数年先に向けて、効率良く資産を拡大していくものです。

そのため、短期的に利益を求める人には、あまり向いていないと言えるでしょう。

一棟マンション・アパート投資

一棟マンション・アパート投資は、マンション・アパートを一棟丸々購入し賃貸に出す運用方法です。

先述したワンルームマンション投資と運用する内容は大きく変わりませんが、1部屋の運用と複数部屋の運用という違いがあります。

一棟マンション・アパート投資のメリット

期待利回りが高い・・・

一棟マンション・アパートは高稼働で運用することができれば、高い収益が期待できます。

一般的に、8%～10%程度の利回りと言われています。

物件管理が柔軟に行える・・・

区分投資などと違い、オーナーは自分自身のみのため、物件の維持管理などの行動は、柔軟に取ることが可能です。

一棟マンション・アパート投資のデメリット

初期費用が高額・・・

1戸ではなく1棟なので、購入費用もかなり高額です。

基本的に全額融資を受けて運用することは難しく、一定以上の頭金が必要になる場合がほとんどでしょう。

管理業務が大変・・・

メリットで先述したように、管理の柔軟性がある一方で、裏を返せば、オーナーへの負担が大きいということになります。

一部、業務委託できるものもありますが、規模が大きいため、委託費用はそれだけ高額になります。

満室経営が難しい・・・

複数の部屋を同時に運用するため、それだけ入退去の頻度は高いです。

そのため、入居の維持はかなりハードルが高いものになります。

戸建て投資

戸建て投資は、一軒家を購入し、賃貸に出す運用方法です。

価格帯は低額帯から高額帯まで様々です。

一方で、物件の維持管理や入居付けの難易度がかなり高めの特徴があり、金融機関からの融資が下りにくいとも言われています。

戸建て投資のメリット

入退去の頻度が比較的少ない・・・

入居者の対象が、ファミリー世帯のことがほとんどなため、単身者世帯と比べると1世帯あたりの入居期間が長期化しやすい傾向にあります。

そのため、入居が決まれば長期に渡り家賃収入が期待できます。

戸建て投資のリスク

融資が下りにくい・・・

戸建て物件は、投資用不動産ローンが下りにくい傾向にあります。
そのため、ほとんどの場合、多額の購入資金が必要です。

入居が付きづらい・・・

入居者のターゲットがファミリー層になるため、入居が付きづらい特徴があります。

ファミリー層が退去し辛いということは、入居する物件を探している世帯もその分少なくなるからです。

入居付けの難易度が高いことは、金融機関から購入に際して融資が下りづらいことの要因に直結します。

オフィスビル投資

オフィスビル投資は、ビルを一棟丸々購入し、各フロアを主に企業向けに賃貸することで収益を得る運用方法です。

居住用の不動産投資と比べて、規模感が大きく、高い収益性が見込める一方で、初期投資の額もかなり高額となります。

オフィスビル投資のメリット

長期間の入居が見込める・・・

オフィスビルのテナントの平均入居期間は、9~10年と非常に長期なため、一度入居付けに成功すれば安定した賃料収入が継続して期待できます。

物件管理費用の一部が入居者負担である・・・

マンションやアパートの類の不動産投資は、退去費用がオーナー負担ですが、オフィスビルにおいてはテナントの入居負担となります。

オーナーが負担すべき項目が少ないことは、投資家目線でメリットと言えるでしょう。

オフィスビル投資のデメリット

初期費用が高額・・・

オフィスビルは、居住用不動産よりも比較的高額なものがほとんどです。
始めるには、ハードルの高い部類であると言えるでしょう。

不景気の際には、入居が決まりにくくなる可能性がある・・・

居住用不動産の入居は、経済状況によって大きく影響を受けることは少ないですが、オフィスビルは違います。

経済が低迷すると、倒産などによってテナントが撤退する可能性が上がり、その状態だと新しい入居も付きづらい状況が続きます。

REIT（不動産投資信託）

REIT（リート）とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、
そこから得られる家賃収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、
一般的に「不動産投資信託」とよばれています。

REITのメリット

流動性が高い・・・

REITは、株式などのように、手軽に売買取引を行うことが可能です。
現物不動産であれば、購入・売却には数カ月もの期間を要すことも多く、流動性の高さはメリットだと言えるでしょう。

様々な種類の不動産に同時に投資できる・・・

J-REIT（リート）の投資対象物件は居住用住宅だけでなく、オフィスやホテル・旅館、物流施設、ヘルスケアや病院など多岐にわたります。

また、単一の用途に特化した「単一特化型」や複数の用途に分散して投資する「複数型、総合型」があり、リスク分散や収益性の観点から好きな商品を選ぶことができます。

REITのデメリット

投資先の物件が選べない・・・

「単一特化型」や「複数型、総合型」といったメニューは選択できますが、
どのエリアの、どの物件に、
といったものまでは基本的に選べません。

エリアと物件が重要である、不動産投資において、ここが選択できないことは1つのデメリットです。

価格変動の幅が大きい・・・

これはメリットともデメリットとも捉えられますが、不動産は価値の安定性が売りの商品です。

なので、価格の変動幅が大きく損失が生じる可能性があるというのは、デメリットと言えるでしょう。

不動産投資クラウドファンディング

不動産投資クラウドファンディングとは、運用会社が複数の投資家に出資を募り、運用会社がその資金をもとに不動産投資を行う投資法です。

案件にはそれぞれ、目安となる利回りが設定されており、期間満了で出資金額に応じた配当金を得ることができます。

▶不動産投資クラウドファンディング「Rimple」

不動産投資クラウドファンディングのメリット

少額から投資が可能・・・

不動産投資クラウドファンディングは、ほとんどの場合が1万円から投資可能な商品です。
そのため、不動産投資の入り口として手軽なものと言えるでしょう。

元本割れリスクが低い・・・

一部の不動産投資クラウドファンディングでは、優先劣後方式を採用しています。
一般出資者からの出資金は「優先出資」、運営会社からの出資金は「劣後出資」として分けられます。

運用で損失が発生した場合、劣後出資が優先的に負担するシステムのため、「優先出資」の元本割れリスクは軽減されます。

投資先の物件を選べる・・・

多くのファンドが、この物件を運用しますと打ち出して募集している場合がほとんどです。
よくREITと何が違うのかと、言われる方が多いですが、「物件で選べる」「物件を選べない」ことの違いは大きい違いと言えるでしょう。

不動産投資クラウドファンディングのデメリット

中途解約が難しい・・・

不動産クラウドファンディングは、基本的に運用中の途中解約ができません。
中途解約時には、違約金が発生する場合がほとんどのため、運用期間中は資金がロックされてしまうことに繋がります。

安定性がある一方で、流動性に欠ける投資商品であると言えるでしょう。

クラウドファンディングについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

不動産投資の利回りを理解する

不動産投資を検討していく中で、
利回りの表記を目にすることが多くなります。

しかし、一言で利回りといっても、
計算方法が複数あるため、
利回りの種類ごとの計算方法を抑えておきましょう。

表面利回り

まずは、表面利回りについてみていきましょう。

表面利回りは下記の計算式で算出されます。

表面利回り（％）=(年間家賃収入÷物件購入価格)×100

例えば、3000万円で購入した物件が年間120万円の家賃収入を生む場合、
表面利回りは4％となります。

簡単に算出できる一方で、
表面利回りは物件の購入価格と年間家賃収入のみを考慮するため、
運用にかかる諸経費や将来の価値変動は反映されません。

表面利回りは、不動産投資の初歩的な分析ツールとして役立ちますが、
より深い分析と総合的な判断が求められることを理解することが不可欠です。

表面利回りのみで投資判断を下すのではなく、
次で解説する実質利回りも考慮するようにしましょう。

実質利回り

実質利回りは、不動産投資の収益性をより正確に評価するための重要な指標です。

年間の家賃収入から運用にかかる諸経費を差し引いた後の利回りを示し、
投資物件の実際の収益性を反映します。

実質利回りは下記の式で計算されます。

実質利回り（％）=物件購入価格÷（年間家賃収入−年間運用経費）×100

例えば、3000万円で購入した物件が年間120万円の家賃収入を得ているが、
年間の運用経費が20万円の場合、実質利回りは3％となります。

実質利回りは、物件の管理費、修繕費、税金などの運用経費を考慮に入れるため、
実際の収支により近しい利回り指標と言えるでしょう。

実質利回りは、表面利回りよりも詳細な投資分析を可能にしますが、
不動産投資の実施可否は、
物件の立地や将来性などの、様々な情報を元に
決断を下すことが必要です。

まとめ

不動産投資には、どのようなものがあるのかを紹介しました。

しかし、「どの不動産に投資すべきなのか」
と、お思いの方がほとんどでしょう。

投資先を決める際は、まず投資の目的を明確にすることから始めるべきです。

資産形成・税金対策・年金対策　など、
始める目的は多岐に渡ります。

加えて、使用できる自己資金の額によっても投資先の物件は変わります。

例えば、
自己資金に余裕がある方は、オフィスビルや一棟アパート
自己資金をあまり使わずに始めたい方は、新築・中古ワンルームマンション投資
など違いが生じます。

・何のために、不動産投資を始めたいのか
・不動産投資にどれくらいの自己資金を使えるのか

この2点を、持って不動産投資の専門家に質問することを、
始める第一歩としておすすめします。

不動産投資TIMESの運営企業である、
プロパティエージェントでは、
ニーズに合わせた様々な相談会を開催中です。