キャッシュフローも大事！不動産投資の利回りは目安に過ぎない！

表面利回りと実質利回りの違い

そもそも利回りとはどのようなものでしょうか。簡単に言ってしまえば、年間に得られる利益率を表す指標です。つまり、利回りが高ければその分、投資金額に対してより多くの利益が見込める物件であり、逆に低ければリターンが少ない物件ということになります。

不動産の利回りには、主に表面利回りと実質利回りの二種類があります。投資物件において利回りという記載のみがあった場合は基本的に前者の表面利回りのことを指します。この両者の違いについて詳しく解説します。

表面利回り

表面利回りは以下のような式で表されます。

表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100％

この計算で用いられる年間家賃収入は、満室時のものを想定しています。また、経費等を含めていないので、わかりやすい目安として用いられます。

表面利回りはリスクと関係しており、一般に表面利回りが高い物件ほどリスクが高い物件と言われています。表面利回りが極端に高い場合、満室時の年間家賃収入に対して物件価格が安い状態にあります。この場合、物件の状態が悪い、入居者が現実には集まらないなどの事情が背景にある場合がほとんどです。

ただし、これらのリスクは表面利回りの多寡に関わらず常につきまといます。もちろん満室になる確率が高ければ高いほどリスクは小さくなりますが、借り手が見つからずに空室になるケースが多ければ、その分だけリスクは大きくなります。つまり、表面利回りだけでその物件の利益率を厳密に精査することは不可能なのです。

実質利回り

実質利回りは以下のような式で表されます。

実質利回り ＝ （想定年間家賃収入 － 想定年間諸経費） ÷ 物件の購入価格 × 100％

想定年間家賃収入とは、満室時における年間家賃収入－想定される空室や貸倒れ等による損失額を指します。また、想定年間諸経費とは、維持費・管理費、税、保険料等々の想定される費用のことです。

実質利回りは表面利回りよりも現実的な数値となっています。表面利回りとは異なり、空室リスクが考慮されている他、必要な経費も勘定されているので、実質的な投資計画としての評価が数字に反映されています。したがって、物件を選ぶときは実質利回りを参考にするべきでしょう。

実質利回りの計算方法と相場

しかし、実質利回りの計算式にも「想定」という言葉が含まれています。その算出方法を知っておかなければ、実質利回りの意味を本当に理解したことにはなりません。そこで、実質利回りの計算方法について、詳しく見ていきましょう。

実質利回りの計算

実質利回りを自分で計算するために必要な数値は主に4つあります。それは家賃・管理費・修繕積立金・物件価格です。

先に挙げた式

実質利回り ＝ （想定年間家賃収入 － 想定年間諸経費） ÷ 物件の購入価格 × 100％

をこれらの具体的な数値に置き換えることで、実質利回りを計算することができます。まず、想定年間家賃収入は家賃から求めることができます。一方、想定年間諸経費は管理費＋修繕積立金で構成されています。そして物件の購入価格はそのまま物件価格となります。つまり、実質利回りの「想定」のカラクリを紐解くと、次のような式に置き換えられます。

実質利回り ＝ （家賃 – 管理費 – 修繕積立金 – 税金等） ÷ 物件価格 × 100％

計算を行うときの注意点

ただし、これらの数値も購入時に示されているものが妥当であるとは限りません。特に家賃の額については、計算を行う前に以下に示すような事情を評価する必要があります。

• 空室物件

現在空室が生じている物件の利回りを計算・評価するときには注意が必要です。
空室物件では、現在設定されている物件価格・家賃ともに想定価格にすぎず、実質利回りには多分に想定が含まれてしまいます。表示されている価格は実際に買い手のつく適正な価格であるかどうかわかりません。また、空室が生じている以上、家賃もその地域の相場や物件の質に比して高く設定されている可能性があります。
実質利回りを適正に計算・評価するためには、物件価格・家賃の設定が適正かどうか、その地域で似たような物件を探して確かめる必要があります。

• 空室物件以外

空室が生じていない物件であっても、家賃の設定には注意が必要です。
特に居住者が長く住んでいた場合、家賃が更新されずに入居契約当時の家賃のまま計算されている場合があるからです。これも同様に、似たような条件の物件から現在の家賃設定を見積もって、実質利回りを再評価する必要があります。

• 経年劣化による利回りの減少

以上は中古物件で注意すべきことでしたが、新築であっても家賃の設定には注意が必要です。
というのも、物件の価値は年を経るごとに減少していきます。それにより見込める家賃収入も減少していきます。また、修繕費等が必要になる分だけコストが生じます。つまり、年数が経てばその分だけ利回りも減少してしまうのです。特に新築のリスクの低い安定した低利回り物件では、わずかな利回りの減少によってローン返済とのバランスが崩れてしまう危険性があります。
自身の投資計画が何年でローンを完済するもので、どの程度の利回り低下まで許容できるのかを評価しておく必要があるでしょう。

利回りの相場（表面利回り）

利回りは地域によって大きく変わってきます。東京などの都心では表面利回りは低く、平均すると約5％となっています。
空室リスクは全体に低いため、表面利回り10％以下であっても十分によい物件といえます。一方、地方のマンションともなれば、表面利回りは約12～15％に達することもあります。地域の状況によっては空室リスクも高くなるため、高い表面利回りに無思慮に飛びつかないように注意しなければなりません。

• 平均的な利回りの物件：都内（新築）

家賃：90,000円/月

管理費：6,400円/月

修繕積立金：1,000円/月

価格が記載されている間取り等の図等：2,545万円　ワンルーム（25.66 ㎡）

表面利回り：（90,000×12ヶ月）/2,545万×100（％）＝4.24％

• 平均的な利回りの物件：地方（新築）

家賃：72,000円/月

管理費：5,000円/月

修繕積立金：1,430円/月

価格が記載されている間取り等の図等：1,780万　ワンルーム（26.07 ㎡）

表面利回り：（72,000×12ヶ月）/1,780万×100（％）＝4.85％

重ねて強調しておきますが、利回りが高いからといって利益が常に見込めるわけではありません。
利回りには空室率が反映されておらず、地域によってはむしろ高い表面利回りの物件に大きなリスクが内包されている可能性があります。その点、都心の物件の利回りは相対的に低くとどまりますが、需要が多いために空室リスクが低いという特徴があります。

このように、利回りだけではその物件価値を判断することはできません。

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