不動産投資の成功率と失敗率は?投資目的別に違う成功の定義と成功率UPのコツ

不動産投資の成功率と失敗率は?投資目的別に違う成功の定義と成功率UPのコツ

「不動産投資をしたいけど失敗が怖い、他の投資と迷っている……」そのような方はいらっしゃらないでしょうか。

不動産は決して安い買い物ではないため、失敗した時の損失の大きさも気になりますよね。
しかし、不動産投資の成功率は、情報収集やリスクヘッジなど、自分自身の準備と努力でぐっと上げられます。

その上、不動産の運用、管理の難しい点は不動産会社にサポートを受けられることも大きなメリットです。
それでは、不動産投資を成功に導く方法とコツについて解説していきます。

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不動産投資の成功率と失敗率は何%?

まずは気になる不動産投資の成功率と失敗率ですが、実は、結論からいうと「不明」です。

主な理由としては、以下2点が挙げられます。

  1. 何をもって「成功」とするかは投資家によって違う
  2. 不動産投資を終えた時点でないと「成功」かどうかは分からない

それぞれ詳しく解説していきます。

何をもって「成功」とするかは投資家によって違う

不動産投資の「成功」の定義は人それぞれ違うはずです。

なぜなら不動産投資は、「年金代わりにしたい」、「節税がしたい」などさまざまなニーズで利用できるため、最終目的は人によって異なるからです。

例えば、不動産投資で月10万円の収益を上げられたとします。

その場合、「生活費は本業で十分だけど、+αの自由に使えるお金を不動産で稼ぎたい」という人は成功といえますが、「不動産投資だけで食べていきたい」と考えている人にとっては失敗かもしれません。

このように、何をもって「成功」、「失敗」とするかは人によって違うため、成功率を算出することは難しいのです。

不動産投資を終えた時点でないと「成功」かどうかは分からない

仮に「収益がプラスである」ことを成功と定義した場合でも、明確な成功率を出すことは簡単ではありません。

収益がプラスであるかどうかは、不動産投資を終えた時点でないと分からないからです。

不動産投資の収益には家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)の2種類があります。

その合計が投資額を超えれば(最終的に黒字になれば)成功といえるかもしれませんが、それが分かるのは投資を始めてから10年、数十年経った後です。

そのため、現在不動産投資をしている方たちの成功率に関しては、明確に回答できないのです。

不動産投資の成功の基準とは?投資目的別に紹介

投資において目的は必須ですが、先ほどご紹介した通り、不動産投資の目的は人によってさまざまです。
不動産投資の目的ごとに、どうなったら成功なのか?について紹介していきます。

よくある目的としては以下の4つが挙げられます。

  1. 「節税をしたい」
  2. 「利益を出したい」「早期リタイアをしたい」
  3. 「資産を増やしたい」「子供に資産を残したい」
  4. 「将来不安」「老後のため」

目的に合わせてそれぞれ解説していきます。

「節税をしたい」

節税目的の場合は、以下の2点を満たした時が「成功」といえるでしょう。

  • 不動産を所有していない時より節税できた
  • 節税分を上回る赤字が出ていない

単純に「節税」を目的とするならば、不動産投資の成功率は決して低くはありません。不動産を所有することが、そのまま節税につながるためです。

まず、ローンや管理費、修繕積立費など、不動産運用にかかった費用を経費として計上することで、所得税を抑えられます。

それに加え、不動産の相続税評価額は市場価格より2~3割程度下がるため、贈与税や相続税を圧縮することが可能です。

しかし、「節税できた=成功」ではありません。

たとえ節税できても、不動産投資において節税分を上回る赤字が発生したら、結局のところ損をしてしまうからです。

関連記事:【税理士監修】不動産投資の節税ロジック!効果が高い物件と節税すべき人

「利益を出したい」「儲けたい」「早期リタイアをしたい」

「利益を出したい」、「儲けたい」、「早期リタイアをしたい」という人は、不動産投資を本業にできるほどの規模に拡大ができれば成功といえるでしょう。

最初は区分マンション1室から始め、軌道に乗れば部屋数を増やす、一棟投資に挑戦するなど、次々とステップアップしていく必要があります。

必要な額は人によってさまざまですが、サラリーマンとして得られていた手取り収入と同額以上まで純利益を得ることが理想です。

「資産を増やしたい」「子供に資産を残したい」

「資産を増やしたい」「子供に資産を残したい」という場合は、物件の資産価値をなるべく保つことが成功につながるといえます。

資産価値の高い不動産は安定した収益を生みますし、売却益によってまとまった資産を得られるためです。

特に「子供に資産を残したい」という場合は、資産価値が低下しにくい不動産を選ばなくてはなりません。

資産価値のない物件はそもそも買手がつかず、子供にとって負の遺産になってしまう恐れがあるからです。

例えば、地方の中古物件は利回りこそ高いものの資産価値は低いため、「子供に資産を残したい」という時には向いていないかもしれません。

「将来不安」「老後のため」

「今は仕事をしているけど、老後は年金だけでは不安」という人にとっては、細く長く利益を出すことが成功と定義できます。

たとえ最初はローン返済などで赤字になっても、リタイアの時点でローンを完済してあとは安定した家賃収益を得られる、という投資が向いています。

収益の額としては、毎月の生活費と年金の差額を埋める程度であれば成功であるといえるでしょう。

上記でご紹介した通り、不動産投資の成功基準は投資目的によって大きく異なります。

まずは自分がなぜ不動産投資をしたいのか、その目的を明確にすることが重要です。

投資目的をしっかり設定することで、投資の方針や選ぶべきエリア、物件を絞ることができます。

投資目標や目的の設定が難しい場合は、不動産会社へお問合せなどをしてみることをおすすめします。不動産業界のプロに任せてしまうのも不動産投資成功に近づくための一つの手です。

また、本記事運営会社である「プロパティエージェント株式会社」でも、これから不動産投資を始める皆様向けに、個別相談やセミナーを開催しています。

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不動産投資で失敗する人の特徴

不動産投資に限らず、投資を始める際には投資目的を明確にし、その投資のメリットとデメリットを把握することが重要です。

それを怠ると、投資が失敗に終わることも少なくありません。

不動産投資で失敗する人には以下の3つの特徴が挙げられます。

  1. 情報収集が出来ていない
  2. 短期で高い利益を出そうとしている
  3. 長期運用のリスクを把握できていない

それぞれ詳しく解説していきます。

情報収集が出来ていない

「不動産投資は不動産会社に一任できる」とはいっても、やはり最低限の情報収集は必要です。

不動産投資に関する知識がないと、不動産会社のセールスの言葉を鵜呑みにしてしまい、物件の選定の時点でつまずいてしまいます。

また、目先の利回りだけを気にして、修繕費や税金といった経費などを考慮せずに投資をしてしまい、結果的に赤字になるということにもなりかねません。

不動産投資を行う際には、自ら学ぶ姿勢も必要です。自分に知識があるからこそ、不動産会社に対しても適切に疑問点や不安点を相談でき、良いサポートを受けられます。

短期で高い利益を出そうとしている

不動産投資は長期的に安定した利益を得られる投資であり、一攫千金を目指す人には向いていません。

バブル時代であれば転売で大きな利益を出すこともできましたが、今は短期で物件の価値が上昇することは極めて稀です。

さらに、5年以内に売却すると、短期譲渡となり所得税30%※、住民税9%という多額の税金がかかるため、短期売却の旨味はほとんどありません。

不動産投資は長期計画を立て、長い目で見て運用できる人が成功しやすい投資であるという点は押さえておきましょう。

※令和19年までは、さらに復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付する必要があります。

長期運用のリスクを把握できていない

実は、長期運用さえすれば必ず成功できるのか、というとそうではありません。

不動産を長期的に運用していると、さまざまなリスクが発生するためです。

例えば以下のリスクなどが想定できます。

  • 空室が出ることにより家賃が得られない空室リスク
  • 物件の経年劣化などによる資産価値低下リスク
  • 不動産投資ローンを変動金利で組んだ際に起こりうる金利変動リスク

上記のようなリスクを予測し、対処することを怠ると、思いもよらない大損失が生じ、最悪の場合不動産を手放さなくてはならなくなるかもしれません。

ただし、不動産投資のリスクは、リスクヘッジできます。しっかりと事前に対処しましょう。

関連記事:不動産投資の8大リスクヘッジ法!リスクを制して不動産投資を制す

不動産投資の成功率を上げる方法とコツ

不動産投資を成功に導くために重要なのは、不動産投資に関する知識を収集すること、長期的な計画を立て、先ほど紹介したようなリスクに対して、リスクヘッジをきちんと行うことです。

具体的な方法とコツを3つご紹介します。

  1. 情報収集はプロの手も借りる
  2. 短期的ではなく長期的な視点で考える
  3. サポート力の高い不動産会社を選ぶ

それぞれ詳しく解説していきます。

情報収集はプロの手も借りる

先ほどご紹介した通り、不動産投資を成功させるためには情報収集が非常に大切です。

とはいえ、不動産は「宅地建物取引士」という専門業がいるほど高度な知識や経験を必要とします。

また、不動産市場は常に変化し続けているため、市況は今どのような状態なのか、どのエリアのどの物件が人気なのかなど、トレンドを正確につかむことは困難といえるでしょう。

そこで不動産会社の出番です。実績豊富な不動産会社を選び、最新で正確な情報を提供してもらうことで、安心して不動産投資を行えます。

また、質の良い不動産会社であれば、不動産投資の良い点だけではなく、リスクも包み隠さず説明してくれるため、リスクの予測と対策を行うことも可能です。

不動産投資についてのセミナーを開催している不動産会社も多いので、複数社のセミナーに参加して、情報収集をしてみるとよいでしょう。

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短期的ではなく長期的な視点で考える

不動産投資は10年、数十年という長いスパンで考えることが重要です。

現在の利回りばかりに目を向けて、立地の良くない中古物件を購入してしまうと、修繕費ばかりがかさみ、資産価値は低下の一途を辿るということにもなりかねません。

また、不動産を所有していると必ず向き合うことになる、修繕や設備交換についても事前に計画を立てておく必要があります。

不動産投資は短期的な収支のみに目を向けるべきではありません。少しずつでも利益を積み重ね、リスクに適切に対処し、最終的に目的を達成できるかどうかという、長期的な視点が必要なのです。

サポート力の高い不動産会社を選ぶ

不動産投資に必要な情報を収集し、リスクヘッジを含めた長期的な計画を立てるためには、サポート力の高い不動産会社を選ぶことがとても重要です。

不動産投資においてプロのサポートが必要な局面は何度も訪れます。ざっと例を挙げただけでも、以下のように多種多様です。

物件選定、融資審査、物件の契約・購入、物件の管理・運用、リスクへの対処、確定申告、ローンの借り換え、売却(出口戦略)

こうしたサポートを一気通貫で行える、さまざまな分野のプロが在籍する不動産会社を選べば、不動産投資における手間や負担を軽減できるでしょう。

不動産会社は大切な事業のパートナーです。

複数の不動産会社を比較し、実績やサポート内容、担当者との相性をしっかり見極めたうえで慎重に選びましょう。

関連記事:区分マンション投資【成功のカギ】をオーナーから学ぶ!

不動産投資の種類とそれぞれ向いている人

何度か触れている通り、不動産投資を始める際には投資目的を明確にし、目的に合った不動産を選ぶことが重要です。

不動産投資の種類としては、「新築・中古」、「一棟・区分」、「マンション・アパート」が挙げられます。

不動産投資を始める時には、それらの要素を組み合わせて購入すべき物件を絞りこむことから始めましょう。

不動産投資の種類は以下の3つです。

  1. 新築or中古
  2. 一棟or区分
  3. マンションorアパート

それぞれの特徴と向いている人について解説していきます。

新築or中古

日本では新築が良しとされる傾向にありますが、投資用物件としては新築が良いとは限りません。

中古には中古のメリットがあります。それぞれの特徴と向いている人は以下の通りです。

新築 中古
メリット ・融資を受けやすい
・空室リスクが低い
・修繕やメンテナンスなどの費用がしばらくかからない
・購入費用が安価
・利回りが高い
・すでに運用実績があるため、物件運用計画が立てやすい
デメリット ・物件の価格が高い
・新築時から数年間は資産価値の下落が大きい
・利回りが低い
・融資を受けにくい
・新築と比較すると集客力が低い
・修繕やメンテナンスなどに費用がかかる
向いている人 ・空室リスクをなるべく避けたい人
・長期的に安定した収益を得たい人
・なるべく安価で不動産投資を始めたい人
・高い利回りを狙いたい人
・将来的な見通しをしっかり立てたい人

また、築浅物件やリノベーション済の中古物件などは、新築と中古両方の特徴を持ちます。

条件によっては双方のメリットを享受できる「良いとこどり」の物件であるかもしれません。

築年数だけにこだわるのではなく、物件の状態も考慮しつつ選ぶことが重要です。

一棟or区分

結論からいいますと、不動産投資初心者がいきなり建物一棟を買い切る一棟投資に取り組むのは困難です。

その理由は、一棟投資の購入、運用が難しい点にあります。それぞれの特徴と向いている人は以下の通りです。

一棟 区分
メリット ・空室リスクを抑えられる
・大きな収益を上げられる
・スケールメリットにより経費を抑えられる
・オーナーの意思を運用・管理に反映できる幅が広い
・一棟投資と比較して安価で始められる
・建物全体の管理を管理組合に任せられる
・一室のみの運用のためリスクヘッジがしやすい
デメリット ・災害やエリアの資産価値低下による影響が非常に大きい
・維持管理に費用や手間がかかる
・流動性が低く、好きなタイミングで売却できない場合がある
・空室リスクが大きい(複数の部屋を購入することで軽減可能)
・一棟投資と比較すると利回りが小さい
向いている人 ・不動産投資の知識や経験がある程度あり、規模拡大を目指している人
・「大家さん」を本業にしたい人
・自分の裁量で自由な経営をしたい人
・不動産投資初心者
・副業や年金代わりとして不動産投資を活用したい人
・多額のローンを組むのが不安な人

このように、一棟投資は利益も大きいものの、多大な初期投資費用が必要です。

さらに、建物全体の管理、修繕も行わなくてはならないため、不動産に関する知識や経験も求められます。

まずは一室を購入、運用する区分マンション投資から始めて、一棟投資へとステップアップすると良いでしょう。

関連記事:一棟アパート投資で陥りやすい3つの失敗例

マンションorアパート

マンションとアパートの違いは曖昧ですが、不動産業界においては以下のように区別されるのが一般的です。

  • マンション:鉄筋構造もしくは鉄筋鉄骨コンクリート造で3階建て以上の集合住宅
  • アパート:木造や軽量鉄骨造で2~3階建ての集合住宅

マンション投資は一棟、区分から選べますが、アパート投資は一棟投資がメインです。
それぞれの特徴と向いている人は以下の通りです。

マンション アパート
メリット ・区分投資、一棟投資から資金額や投資目的によって選べる ・マンションの一棟投資と比較すると安価で購入でき、部屋数が少ないので管理の負担が小さい
デメリット 「一棟or区分」を参照 ・郊外や地方の物件が多く、空室リスクや資産価値低下リスクが懸念される
・防音性が低く、入居者同士のトラブルになる場合がある
向いている人 「一棟or区分」を参照 ・地元に持っている土地を有効活用したい人
・費用や手間を押さえつつ一棟投資がしたい人

以上のように、不動産投資には複数の種類があります。投資の目的に合わせて自分に合った物件を選ぶようにしましょう。

関連記事:不動産投資はワンルームマンションがおすすめな理由|リスク・対処法も紹介

不動産投資で成功した人の体験談

最後に、実際にプロパティエージェントで不動産投資に取り組み、現在の運用にご満足いただいているオーナー様の体験談を紹介します。

体験談1:30代前半(看護師)

若い時から投資に興味があったのですが、不動産投資はローンが怖く、なかなか踏み切れませんでした。

プロパティエージェントを選ぶ決め手となったのは、不動産投資の良い点を過剰にアピールするようなことはせず、メリットとデメリット両方の説明がしっかりなされていたことや、私の人生設計に合った選択肢を複数用意してくださったことです。

運用イメージが鮮明になり、不動産投資について具体的に考えられるようになりました。

もちろんローンを組むことへの恐怖感はありましたが、営業担当にしっかりと話を聞き、自分自身でも調べたうえで不動産投資に踏み切りました。

現在は赤羽と芝浦のマンションを購入し、特に問題なく運用を続けています。老後はローンを完済し、沖縄や海外でのんびり暮らしたいと思っています。

体験談2:30代後半(IT企業)

子供たちや老後のために複数の投資を行っていましたが、不動産投資にも興味があり始めてみたいと思いました。

複数の不動産会社を比較検討したうえで、自社物件を扱っていること、また不動産投資について嘘偽りのない姿勢で対応してくれたことが安心感につながりました。

また、プロパティエージェントが所有する物件「クレイシア」の立地の良さや内装のおしゃれさも魅力で、物件の価格やエリアの将来性、空室リスクの広さなどを総合的に判断し、最終的な契約に至りました。

体験談3:20代後半(総合重工業メーカー)

株やFXといった投資に興味はありましたが、相場の変動を常に見続ける必要があり手間がかかる点、失敗すると大きな損失を出してしまう点が気になり、二の足を踏んでいました。

その中で、身近な友人が不動産投資を始めたと聞き、実際に話を聞いてみると、思ったより地味で自分が管理する部分が少ないと感じ、一攫千金ではなく、コツコツと積み立てる不動産投資は、現実的な選択肢になると思いました。

不動産投資を検討するようになったきっかけは老後の先行投資になると感じたためです。

手間をかけずに成果を出せる不動産投資は仕事にもプライベートにも集中させてくれる存在として、大きな魅力を感じています。

関連記事:お客様の声一覧ページ

この記事のまとめ:不動産投資の成功率とは?

不動産投資の成功率や、成功するコツについて解説しました。
最後にもう一度内容を振り返ってみましょう。

  1. 不動産投資の「成功率」は不明。なぜなら、何をもって成功とするかは人によって異なるため。
  2. 不動産投資を始める際には、自身の「投資目的」を明確にすることが重要。
  3. 不動産投資を成功させるためには、情報を収集し、リスクヘッジを含めた長期的な計画を立てなくてはならない。
  4. そのためにも、複数の不動産会社を比較検討して、サポート力の高いところを選ぶことが大事。

プロパティエージェントでは、不動産購入から運用、売却までに起こりうるさまざまな疑問点、不安点にワンストップで対応しています。
個別相談や無料セミナーも随時開催していますので、まずはお気軽にご相談ください。


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