不動産投資の融資の種類と仕組みを解説

不動産投資を行う際には、その資金に金融機関からの融資を充てるのが一般的です。その際、金融機関とローン契約を結び、金利が発生します。

このとき、金融機関によって金利が異なるのはもちろん、そのシステムにも違いがあることに注意が必要です。金利についての詳しい説明は次のトピックで解説しますが、ここではまず融資の種類と融資までの流れを見てみましょう。

融資の種類

融資の種類には、銀行系の不動産担保ローンとノンバンク系の不動産担保ローンの二つがあります。

母体の大きい銀行系のローンは資金源が豊富ゆえに金利が低く、融資可能金額も高額で、さらに借入期間が長くとれるという特徴があります。しかしそれだけ審査が厳しく、今までの実績や個人の資金力などを精査されます。
一方でノンバンク系では、金利は銀行系より高めに設定されていますが、ビジネスローンなどよりは低くなっています。審査も通りやすいものとなっており、手続が簡易で審査期間も短くなっています
また、担保とする不動産の価格によって融資可能金額が変わり、場合によっては銀行系を超えることもあります。

融資までの流れ

①融資を依頼する金融機関を選ぶ
選ぶ際にポイントとなるのは、金利です。もちろん金利が安いものを選択するようにしましょう。この時点で、網羅的に多くの金融機関を調べ、自分に合ったものを複数選んでおきます。
その際に相談を受けてくれる金融機関も多いので、積極的に尋ねに行ってみましょう。

②事前審査の申し込み
金融機関を選択したら、事前審査を申し込みます。事前審査を行う場合には、不動産仲介業者と売買契約の前に行うことになります。事前審査は約1週間で終わります。また、事前審査に通れば8割方本審査に通ると言われています。
しかし、本審査のみですべての審査を行う場合もあります。その場合には、不動産仲介業者と売買契約を結んだ後で金融機関の融資審査を受けることになります。

③本審査の申し込み
事前審査に通過したあと、不動産の売買契約を結んだのち、本審査の申し込みを行います。必要書類が多くなり、審査が終わるまでに2、3週間かかるのが一般的です。

④内定、契約
本審査が受理されれば、内定が通知されます。内定の通知後、実際のローン契約が行われます。

⑤融資
金利などの選択を行い、融資に関わるすべての契約が結ばれれば、融資が行われます。
融資は確実に受けられるものではありません。審査に通らないことも念頭に置き、事前審査の申し込みはいくつかの金融機関に送りましょう。

また、事前審査と審査でおよそ一カ月かかるので、それを見越して投資計画をたてる必要があります。

各金融機関の不動産投資ローンの金利と融資条件を比較

不動産投資ローンの金利については、変動型と固定型の二つがあります。

変動型では、市場金利の変化に連動して、年に二回ローンの金利が見直されます。一般に、変動型の金利は固定金利より低いという利点が知られています。
その一方で、いつどのタイミングで金利が上昇するかがわからないということが欠点です。

固定型では、市場金利の動向にかかわらず、借りたときから返済するまで一定の金利が適用されます。変動型よりも若干金利が高くなるデメリットを抱えていますが、一方で返済の見通しを立てやすいのがメリットです。
特に、計画的にキャッシュフローを計算し事業の道筋を立てたい場合には、固定型が適しています。
金利の実際の値と借入期間については、金融機関によって様々です。借入期間によって金利が変わってくることもあります。参考までに、実際にいくつかの金融機関について、融資条件を含めて整理しておきました。

オリックス銀行

変動型の金利は年2.675％となっています（2017年12月1日現在）。一方の固定型は3年固定特約型と5年固定特約型の二つがあり、3年では金利は2.300％、5年では2.500％です。借入れ可能な金額は1,000万円から2億円以内、借入期間は最長で35年となっています。

融資条件は以下の条件を満たす人と明示されています。

①借り入れ時の年齢が満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満の方。

②同一勤務先に3年以上勤務されている方（自営業の場合は営業開始後3年以上経過されている方）。

③前年度の税込み年収（自営業の方は所得）が500万円以上で、返済期間中、安定した収入が見込める方。

④団体信用生命保険にご加入いただける方。

⑤保証会社の保証が受けられる方。

関西アーバン銀行

変動型の金利は年2.675％となっています（2017年12月1日現在）。固定型には3年固定、5年固定、7年固定、10年固定の4つがあり、金利は3年では年2.85％、5年では年3.00％、7年では年3.20％、10年では年3.25％となっています。借入れ可能な金額は1億円以内（10万単位）、借入期間は最長で35年となっています。

融資条件は以下の条件を満たす人となっています。

①融資実行時満20歳以上満70歳未満で採集返済時満80歳以下の個人。

②原則1年以上継続して同一勤務先に勤務している給与所得者。

③取扱店舗の営業区域内に住居又は勤務している方。

④団体信用生命保険に加入できる方。

⑤当行の定める保証会社の保証が受けられる方。

クレディセゾン

変動型のみで、年2.95％（2017年12月現在）となっています。金利の見直しは長期プライムレート（みずほ銀行）を基準として、年2回行われます。借入れ可能な金額はS地域：1物件につき300万円以上3,000万円以内、A地域：1物件につき300万円以上2,000万円以内（1万単位）、借入期間は最長で35年となっています。

融資条件は以下の条件を満たす人となっています。

①お借入時の年齢が満20歳以上70歳未満で、約定完済時年齢が満80歳未満の方。

③日本国籍または永住許可を有する方。

東京スター銀行

変動型は年0.90％～8.40％、固定型は1.30％～8.95％となっています（2017年12月1日現在）。借り入れ可能な金額は100万円から1億円以内（10万単位）となっており、借入期間は最長で20年となっています。

融資条件は以下の条件を満たす人となっています。

①日本国籍の方または外国籍で永住権をお持ちの方。

②年収200万円以上の方。

③申込時年齢が満20歳以上69歳以下の方で、完済時の年齢が84歳以下の方。

④郵送契約をご希望の方については、インターネットによるお手続きがご利用いただけるＰＣ環境をお持ちの方。

⑤その他、当行所定の審査基準を満たしている方。

みずほ銀行

連動金利方式（変動金利）、固定金利選択方式、全期間固定金利方式が選べます。借入れ可能な金額は50万円から5億円以内（1万単位）です。
借入期間は1年以上35年以内（1年単位）で、固定金利選択方式で2年以上35年以内（固定金利適用期間：2年、3年、5年、10年、15年、20年のいずれかをお選びいただけます。）、全期間固定金利方式は11年以上20年以内となっています。
固定型を含め、金利水準は頻繁に改定されるため、店頭で確認する必要があります。

融資条件は以下の条件を満たす人となっています。

①満20歳以上の方。

②安定した収入のある方で、前年度税込年収200万円以上の方。

楽天銀行

固定型のみで、年3.66～9.56％となっており、5年毎に見直されます。借り入れ可能な金額は100万円から3,000万円以内（10万単位）となっており、借入期間は最長で25年（１ヶ月単位）となっています。

融資条件は以下の条件を満たす人となっています。

①お借入時年齢満20歳以上70歳未満で、完済時年齢が満80歳未満の方。

②日本国籍を有する方、または永住許可等を受けている外国人の方。

③継続して安定した収入がある方。

④株式会社セゾンファンデックスの保証を受けることができる方。

低金利はいつまで続く？金利の推移をもとに、不動産投資のやり方を考えよう

不動産投資の金利は現在(2017年12月1日)、過去30年間で低い水準となっています。この原因は、ゼロ金利政策などの政府の政策によるものと考えられます。実際、直近10年(2008年～2017年)では低い水準が安定して続いています。
金利が今後どのように変化していくのか、正確な予測は立てられませんが、ゼロ金利政策で値の底をついているため、これ以上下がるとは考えにくいでしょう。

反面、物価の上昇により金利が上昇することを考えれば、アベノミクスによる経済政策で実質賃金が高い水準で安定すれば、物価が上昇して金利も上昇すると考えられます。

このように、今後金利が上昇する可能性は大いにあるので、それを見越した借り入れを行うべきです。このことを念頭に置いたローン戦略を見ておきましょう。

変動型か固定型か

変動型は短期的に見れば金利が安いというメリットがあります。一方の固定型では、長期的に見たとき現在の低金利が継続されることでメリットを享受することができます。
今後、変動金利が下がることは考えにくいため、長い視点で見ると変動金利の場合、上昇するものだと思っておいたほうがいいでしょう。

とはいえ、現時点で比べた場合、固定型は変動型より遥かに金利が高いので、高い水準だが安定した金利を選ぶのか、変動の可能性はあるが長い期間で均した場合を想定した金利を選択するのかはご自身の投資方針次第となります。

金融機関の選択

金融機関によっては金利が1％前後のところもあります。近年競争に伴う低金利化が続き、各金融機関は顧客の獲得のために通常の基準金利よりも引き下げを試み続けています。

そうした条件で契約すれば、たしかに有利に契約を結ぶことができます。しかし変動金利で契約していた場合、半年後に金利を見直す権利を持つのは金融機関側です。もしも金利設定が一時的なものに過ぎなかった場合、相場に従った金利に戻ることも想定しておかなければなりません。金融機関を考える際には、広告されている一時的な引き下げだけではなく、過去の中長期的な金利設定の経過も確認しておきたいところです。

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金利交渉のテクニック

不動産投資を行うにあたって金融機関から借り入れる際に発生する金利については、交渉次第では低く抑えることができます。その際注意すべきポイントとコツについて見ておきましょう。

借り換えを提示する

借り手側からの交渉カードは、主に借り換えの可能性を金融機関側に伝えるというものです。借り換えとは、今使っている金融機関から別の金融機関に乗り換えるというものです。

顧客側で借り換えを行うメリットは、現在の金融機関よりも金利が低い金融機関と契約することで、その金利差分の費用を抑えるというものです。
金融機関にしてみれば、借り換えは顧客の流出を意味し、金利分の収益の損失に繋がります。そのため、多少金利を下げてでも流出を妨げようと考えることとなります。

この交渉を行う際には、ほかの金融機関に対して実際に借り換えの仮申請を行い、その情報を提示するのが一つの手段です。また、借り換えによる具体的な利益額を金融機関に持っていくことで、金融機関側に具体的な数字で金利引き下げを迫ることができます。
たとえこの交渉がまとまらなかったとしても、金利を見直し、より有効な返済プランによって利益が増えるならば、それだけで十分に意義があります。

相手を選ぶ

ただし、ネット銀行において金利交渉を行おうとするのは現実的ではありません。大手の銀行や地方銀行ならば、個別の交渉に応じてくれる場合もあるかもしれません。また、金融機関の規模も重要になります。

自分の借りている金額が相手の金融機関にとって大きな額となるなら、あなたは重要な顧客と言えます。もしそのような状況なら、金融機関側から良い条件を引き出すための交渉の余地が生じます。

態度

金利交渉を勧めるように書いてきましたが、交渉とはあくまで対等なパートナーシップの元に行うものであることを忘れないようにしましょう。高圧的に低金利を要求するのは交渉ではなく、威圧・脅迫です。

それぞれの金融機関がどの程度の金利を提示できるのかを見極めながらも、いざ契約を継続することになった場合にも良い関係を保てるようにしなければなりません。

まとめ

不動産投資における融資と金利について整理しました。融資を受けるためには審査に通る必要があり、この際あなたは様々な側面から審査されます。
審査に通らないこともあるかもしれませんが、融資は不動産投資に必要不可欠です。金融機関の種類による審査条件の違いも考慮しながら、何度もチャレンジしてみることが大切です。

また、金利については、自分の投資計画に合った方法をとることが大切です。
細かい事業計画をたてる習慣をもち、その計画に基づいて金利を評価し、必要があれば交渉に臨みましょう。慣れないうちは計算にも交渉にも苦労しますが、積極的にチャレンジして良質な投資計画の実現を目指しましょう。

不動産投資ローンについて、関連する記事を紹介します。これらも参考にして頂ければ幸いです。

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関連記事：不動産投資ローンとは？具体例や金融機関の選び方、融資審査に通るコツを解説！
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