不動産投資におけるワンルームマンション投資の特徴とは？

ワンルームマンション投資の特徴

ワンルームマンション投資とは、一人暮らし用（1R・1K・1DK）のマンションを購入して、その家賃収入や売却益によって利益を得る方法のことを言います。ただし、大きな売却益を得るためにはエリアの開発計画や物件の流行などを読みきる必要があり、不動産についての知識が必要不可欠です。
もちろん、不動産投資にはワンルームマンション投資以外の方法も存在します。複数の部屋を持つ物件一棟を購入して経営する一棟投資や、戸建住宅を購入して経営する戸建て投資などがその例です。
それらの投資手法に比べて、ワンルームマンション投資は投資対象として優れた点があると言われています。まずはそれらの特徴を整理しておきます。

単身者・高齢者の需要増加

晩婚化や高齢化がもたらす住まいの在り方の変化は、ワンルームマンション市場を活性化させると考えられています。たとえば晩婚化により若い単身者が増え、都心部への交通の便が良いワンルームの人気が高まりました。このため都心の好物件は空室率が低い傾向にあります。また、高齢者による単身世帯の増加もワンルームマンション需要を支える要素と言えます。
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回転率の高さ

ワンルームマンション賃貸市場には、回転率が高いという特徴があります。例えば、転勤がある単身の会社員は、数年スパンで各地を転々とするため、長期的に住むことがありません。また、地方出身の大学生がワンルームに入居するのも一般的ですが、およそ4年で部屋を離れるのが普通です。
入居者の回転率が高いことで、定期的に室内のクリーニングをすることができますので、長い目で見たときに部屋を良い状態で保つことが出来ます。

ファミリータイプは高コストになりやすい

単身者が住むことを前提としたワンルームに対して、家族が住むことを前提にした物件をファミリータイプと呼びます。ファミリータイプはワンルームと比べ、コストが高くついてしまうという特徴が知られ、投資物件としては難度の高い物件と言われています。
ファミリータイプの難しさとして、いくつかの理由を挙げてみましょう。そもそも、ファミリータイプのマンションは価格が高く、購入費用がワンルームの2～3倍もかかるケースもあります。かといって、家賃を2～3倍に設定してしまうと入居者をつけるのが難しくなってしまいます。このことから、利回りの面でも不利になりがちです。また、一度住み始めると長期的に使ってもらえますが、家族構成や子供の年齢によって住む家の形は変化することもあり、やはり居住者がつきにくいと言われています。加えて、部屋面積が大きいためにリフォーム費用も高くなってしまいがちで、総じて投資としてはリスクを意識しなければなりません。

売買が活発で比較的流動性が高い

ワンルームマンションは、不動産の中でも活発に取引されています。売買が活発なことで、現金化がしやすいという特徴もあります。不動産は売買が成立して現金化するまでに時間がかかる資産と言われがちですが、その中ではワンルームマンションは比較的有利と言えます。

少額なので一棟購入よりもリスクが低い

銀行の融資を活用して、自己資金ゼロでも不動産投資を始められるというハードルの低さがワンルームマンション投資の魅力でもあります。物件価格が抑えられている他、以上の特徴から銀行の融資も受けやすく、持ち合わせている自己資金よりも高い物件を購入する望みがあります。
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ワンルームマンション投資のリスクと失敗事例

魅力的なワンルームマンション投資ですが、同時にリスクも考慮しなければなりません。
以下に挙げる代表的な四つのリスクが考えられます。

収入がゼロになるというリスク

ワンルームマンション投資では空室のリスクを念頭に入れておきましょう。一棟投資の場合、複数の戸数があるため、どこかで空室が発生しても他の部屋からの収入は確保されます。ところが、1部屋しか所有していない場合、その1部屋のワンルームで空室が発生すると賃貸収入が途絶えてしまう可能性があります。
このリスクに備えるため、複数戸を所有する方法が考えられます。このとき同じマンション内である必要はないため、別のマンションにも投資をするなど、空室リスクを軽減する手段をとることができます。あるいは単純に空室期間をあらかじめ想定し、収益の一部を保管して空室時のローン返済などに補填する備えはしておくべきでしょう。このように、空室になっても収入がゼロにならないような工夫を意識する必要があります。
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固定費の発生・借入金の返済

不動産投資を行う際には、所有しているだけでかかる固定費、固定資産税や保険料が生じます。さらに、不動産投資ローンを組んでいる場合には借入金の返済も生じます。投資を開始する時点で、慎重にシミュレーションを行って、無理のない投資計画を立てるようにしましょう。
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売却まで時間とコストがかかる

ワンルームマンションは一棟アパートに比べれば売れやすい部類に入りますが、それでも株ほどスムーズに売却できるものではありません。物件の売却も投資計画に加えるのであれば、それに向けた用意をしておくようにしましょう。

また、売却時に純粋に収入のみが発生すると考えるのは誤りです。売却を仲介した不動産会社には仲介手数料を支払うことになりますし、売却益が生じた場合には税金も発生します。売却益でキャピタルゲインを得ようとする場面では、一度それらのコストも評価しておくことを強くおすすめします。
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同じ建物内のオーナー間で値下げ競争

新築のワンルームマンションであっても、年数が経ち古くなれば徐々に人気がなくなることでしょう。いずれ入居者がつきにくくなり家賃を下げなければいけない状態に陥ります。同じマンション内に空室が複数ある場合、入居者はより安い部屋を求めます。つまり、空室が目立ってくると、同じ建物内で値下げ競争が起こり、自分の力では収拾がつかなくなるという恐れがあります。

新築ワンルームマンション投資の失敗例

ここで、実際にワンルームマンション投資に着手し、残念ながら失敗してしまった例を紹介します。

Aさんは2,500万円のワンルームマンションを購入しました。

費用は全額を不動産投資ローンで賄い、月々の返済は家賃収入で相殺できると考えました。家賃収入は13万円で、利回りは6％以上です。月々の返済額は10万円程度で、入居付けさえうまくいけば問題のない計画のはずでした。しかし実際に経営をはじめてみると、管理委託費用や税金もあって、収支はちょうど0になるような状態だとわかりました。それでも入居付けができればと思っていた矢先、3ヶ月間の空室期間が生じ、30万円を自らの貯蓄から支払わなければならなくなりました。この原因は近くに建設された別のマンションの登場で、競争に対応するため不動産会社の説明に従って家賃を12万円に1万円だけ下げることになりました。しかしこれによって毎月1万円の赤字状態に陥ります。家賃は年数の経過によって一層下落が続くことを考え、Aさんは早めに売却の手続きを進めることになりました。

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