2020.04.02

【解説】住宅ローンと不動産投資ローンは両立できる？併用時の注意点とは

【目次】

不動産投資は金額が高額なため、ローンを組み、始める方が多いです。しかしこの不動産投資ローンは住宅ローンとは異なるため注意が必要です。今回は、不動産投資ローンと住宅ローンの違いと、どちらを先に利用すべきなのかについて徹底解説していきます。

不動産投資のローンについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

目的や年齢によってローンの組み方を考えよう！不動産投資ローンの組み方の種類

不動産投資ローンは目的によって様々な組み方があります。不動産投資をしたいけれど、ローンの仕組みや利用方法がわかりづらいと感じている方の相談もしばしば耳にします。ここでは、タイプ別や年齢別でのローンの組み方をご紹介します。

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不動産投資ローン、住宅ローンとは？

そもそもローンとは、主に銀行などが個人に対してお金を貸付し、一定期間内において毎月定められた金額を返済するシステムのことをいい、高額なものを購入する場合等に用います。

個人から見たこのシステムのメリットとしては、一括で全額用意できない金額の商品でも毎月少しずつ支払うことで、購入出来るという点です。逆にデメリットとしては、一般的に借り入れ金額に対して金利が付加されるので、その分余計な出費が嵩みます。

不動産投資において、物件を購入する際にはローンを組むことが一般的です。また、自分の住居用として住宅を購入する際に組むローンもあります。これら2つのローンは建物を購入するという点においては同じですが、ローンの仕組みとしては別物です。

まず、両者の特徴と違いについて見ていきましょう。

不動産投資ローン

不動産投資ローンでは、購入した物件に住む第三者の家賃収入を収益とし、その収益からローンの返済を行います。返済が順調に進むかどうかは、その物件の収益力にかかっています。

それゆえローンを行う金融機関は、ローン返済までのその物件の賃貸による収益や、老朽化によるメンテナンスなどの維持費などを考慮して、ローンを実際に行っても貸し倒されることがないかどうかを審査し、ローンを行うかの判断をします。

収益力が高い物件は、利益を得やすくローンも受けやすいという両面においてメリットがあります。このように不動産ローンでは“物件”が重要になります。

不動産投資ローンの詳細については以下記事を参照ください。

住宅ローン

住宅ローンでは、借り手本人の収入をローンの返済に充てます。つまり、その人の仕事や年齢が重要になってきます。年収が高く、安定した仕事に就いていれば、ローンを行う側から見れば確実に返済を受けられるだろうと期待できるので、ローンが受けやすくなります。

例えば、中小企業よりも大企業に勤めているほうが安定しているので有利に判定されることがあります。また年齢も重要で、高齢であるとローン返済の最中に定年を迎える可能性があり、貸し手にとって返済されない可能性があるとしてリスクになります。

そして、その人の社会的な信用も、クレジットカードの利用状況や今までのローンの返済記録などから判断されます。このように住宅ローンは、借りる“人”が重要になります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

次に、不動産投資ローンと住宅ローンの違いである以下について解説します。

ローン審査の違い
借入金額の違い
金利の違い

ローン審査の違い

まずはローン審査の違いです。不動産投資ローンと住宅ローンでは審査の承認レベルが異なり、不動産投資ローンの方がより厳しく審査されます。これはなぜでしょうか。

前述のような返済システムの違いから、住宅ローンの返済原資となる給与所得の方が、不動産投資ローンの返済原資となる事業所得よりも安定していると考えることが一般的です。つまり金融機関からすると、住宅ローンの方が貸倒れのリスクが低いのです。

また、借り手自身が実際に住む住宅は生活に直結しているため、借り手としてもローンを滞ることなく完済する前提で人生設計を組みます。これに対して不動産投資は、それ自体がリスクをはらんだ事業（ビジネス）であるため、成功することもあれば失敗することもあります。

このような違いも、金融機関にとって不動産投資ローンをより厳しく審査する理由の一つです。
不動産投資ローンは住宅ローンに比べて融資を受けるハードルが高いですが、一度審査の承認を得ることが出来れば、その後の運用実績などにより二回目の融資は受けやすくなることもあります。

不動産投資ローンの審査について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産投資ローンの審査をクリアできる方法は？

不動産投資を始めるにあたって、まず最初にぶつかる資金面の問題。不動産投資ローンを組むことでその問題を解決することができます。しかし、不動産投資ローンを組む場合融資を受ける金融機関の審査をクリアする必要があります。本記事では、不動産投資ローンの審査の内容や、審査をクリアするポイントなどについて詳しく解説していきます。

借入金額の違い

次に、借入金額の違いです。上述したように、住宅ローンの返済原資は借入者本人の給与所得であり、不動産投資ローンの返済原資は事業所得（家賃収入）です。そのため、不動産投資ローンを借り入れるときに物件の収益性が高く評価されれば、住宅ローンを組むときよりも高額の借入が可能なケースもあります。

というのも、不動産投資ローンの場合は借入者の給与収入に加えて、不動産投資による家賃収入も加算される場合もあるからです。つまり、その家賃収入が安定していると見なされれば、その借入者の返済原資は潤沢であると判断されるので、借入金額も住宅ローンより高額になる場合があるというわけです。

金利の違い

また、住宅ローンと不動産投資ローンでは金利も違います。住宅ローン金利は0.5％から2％程度なのに対して、不動産投資ローンは1％台から4％を超えることもあります。その理由にも返済原資が関係してきます。

というのも、住宅ローンの返済原資は給与所得であり、購入する住宅に事業性はありません。一方、不動産投資ローンの返済原資は購入する物件の収益であり、言うなれば「事業（ビジネス）」への融資になります。

そのため、不動産投資ローンには「計画通りに家賃収入を得られない」などのリスクがあるので、不動産投資ローンの方が金利は高めに設定されているのです。

住宅ローンが先か不動産投資ローンが先か？

自宅と投資用不動産のどちらも購入したいと考えている人の中には、住宅ローンと不動産投資ローンのどちらを先に組むべきか迷っている人もいるでしょう。

結論からいうと、

不動産投資ローンを先に組み、投資用不動産を買うべきです。

その理由の1つに「フラット35」のルールが、2020年4月から改訂されました。

そのため、以下より、改定後と改定前の違いも踏まえた上で解説していきます。

残債と与信枠の関係

住宅ローンと不動産投資ローンのどちらを先に組んだ方が良いのかについて、まずは残債と与信枠の関係を知っておきましょう。残債とはローンの残り金額のことであり、与信枠とは借入可能な金額のことです。

■住宅ローンを先に組む
まず、住宅ローンを先に組むと、その残債分は基本的には与信枠から減額されます。
たとえば、自宅の残債が3,000万円あるのであれば、
与信枠が4,000万円ある人でも与信枠が1,000万円（4,000万円－3,000万円）に減るというわけです。

■不動産投資ローンを先に組む
不動産投資ローンを先に組んだ後に住宅ローンを組む際、フラット35という住宅支援機構（国）が提供するローンを組むことで、不動産投資ローンの残債は関係なく住宅ローン（フラット35）を組むことができます。この点が、不動産投資ローンを先に組んだ方が良い理由です。

ですが、ここでフラット35の改定が影響してきます。

＜改定前＞
不動産投資ローンを組み、その後にフラット35を組んで自宅購入した場合、不動産投資ローンの残債は、フラット35の与信枠から減額されませんでした。

＜改定後＞
「一棟の共同住宅を保有するためのローンに限る」と定義づけられました。
つまりは、不動産投資ローンの残債が関係なく住宅ローン（フラット35）を組めるのは、アパートなど「一棟の共同住宅」を保有するときのみとなり、一棟以外の場合は、不動産投資ローンの残債分はフラット35の与信枠から減額されてしまうのです。

では、
一棟以外の区分投資を先に始めた場合、マイホームは購入できないのか？

区分投資の場合は、フラット35の与信枠は減るので、自宅が買えなくなるのではないか、という不安を抱くかもしれませんが、投資物件で収益が上がっている場合は、金融機関から融資時に高い評価を受けられ、結果的に住宅ローンが組みやすくなるとも言えます。

また、家賃収入で自己資金を貯めることが出来るため、その資金をマイホーム購入時の頭金に充てたり、さらには、借入額を抑えることも視野にいれられるようになります。
融資を受けやすくするためにも、金融機関から見て収益性が高いと思われる物件を見極めることが大切です。

※フラット35以外の金融機関でローンを組む際の注意点
一般的に住宅ローンを組むときに不動産投資ローンの残債は加味されて与信枠は減ります。そのため、低金利のネット銀行などで住宅ローンを組む場合、不動産投資ローンを先に組むと住宅ローンの与信枠が減るという点には注意しましょう。

不動産投資のフルローンについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産投資フルローンのメリット・リスクと上手な活用法

フルローンとは、自己資金をほぼ用いることなく不動産投資を行うための方法です。ある程度の自己資金を用いて行う不動産投資に比べ、返済金額とそれに伴うリスクが大きくなるという認識が必要です。フルローンのデメリットやリスクを把握した上で、メリットを最大限に活用し、フルローンで不動産投資を成功させるための方法を解説します。

団体信用生命保険について知っておこう

団体信用生命保険とは、不動産投資ローンや住宅ローンを組むときにのみ適用される保険です。ローンの名義人が万が一死亡や重度障害で働けなくなくなり、返済を続けられなくなった場合に保険会社が残債を肩代わりしてくれるというものです。

名前が「団体」となっているのは、ローンを組む個人が保険会社と直接に契約を結ぶのではなく、金融機関がその顧客を一括して保険に加入させるというものだからです。このようにすることで保険料が安くなるというメリットがあります。

銀行系のローンでは、住宅ローンを組む際には団体信用生命保険への加入が義務付けられていることがほとんどです。その場合、保険金は金利に含まれているケースがほとんどです。一方、不動産投資ローンの場合は義務ではありません。住宅ローン同様に金利に含まれる場合と金利に上乗せされる場合があるので確認が必要となります。

団体信用生命保険の詳細はこちら
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