不動産投資の8大リスクヘッジ法!リスクを制して不動産投資を制す

不動産投資は長期的に安定した利益を得られるミドルリスク・ミドルリターンの投資法といわれています。しかし、当然のことながらリスクと無縁ではありません。不動産投資を成功に導くには、起こりうるリスクを把握し、それに対するリスクヘッジを行う必要があります。
今回の記事では、不動産投資の8大リスクと、それに対するリスクヘッジについて解説します。

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不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンと言われる理由

不動産投資では仮想通貨(暗号資産)やFXのように、短期間で資産を大きく増やすというような運用は困難です。
しかし、長期的に安定した収入が期待できることから、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資法であるといわれています。その具体的な理由は以下の通りです。

価格変動が緩やかである

仮想通貨(暗号資産)やFXは価格の変動が激しく、一日で資産を失ってしまう恐れがあります。
それに対して、不動産は現物資産であることから、価値が急に0になることはありません。
不動産投資の主な収益源は家賃収入ですが、物価や景気の変動に多少影響を受けるものの、急激に変動することはほぼありません。

リスクの予測、対策がしやすい

株式やFX、仮想通貨(暗号資産)の価格は、世界情勢や景気、投資家の需要といった要素が複雑に絡み合って変動するため、先読みが非常に難しいという特徴があります。それに加え、価格が下落した際、投資家が取れるのは現状維持・追加購入・損切のいずれかしかありません。

一方、不動産投資は完全にはリスクを読み切れないものの、経年劣化による資産価値低下や空室リスクなど、ある程度予測ができます。また、そのようなリスクに対し、リノベーションや入居者募集方法の見直しを行うなど、自身で対策を練ることができます。

不動産投資の8大リスクとリスクヘッジ方法

先ほどご紹介したように、不動産投資は価格変動が小さく、リスクに対する予測や対処がしやすいという特長があります。
では、不動産投資におけるリスクとは具体的にどういった内容か、対処法とあわせて解説します。

内容主な対策
家賃変動リスク入居ニーズ低下により、家賃を下げざるをえなくなる· リノベーションや入居条件の緩和を行う
· ニーズ低下が起こりにくい人気エリアの物件を選ぶ
ローンの金利上昇リスク金利変動により、選択した金利において不利になる· 経済情勢を把握し、有利な金利を選択する
· 複数の金融機関を比較検討する
価格変動リスク物件の老朽化や景気の影響により、物件価格が低下し、売却益が小さくなる· 物件価格が上昇する要因が起こるまで売却を待つ
· 景気衰退の前に物件を売却する
空室・賃料下落リスク入居ニーズ低下による空室率の上昇、対応策としての賃料下落· 空室期間を短くする
· 入居者募集に強い不動産管理会社を選ぶ
家賃滞納リスク家賃滞納による収入減少、法的措置による時間や手間などの負担· 迅速に対応する
· 家賃滞納リスクの低い入居者を入れる
修繕リスク大規模修繕にかかる多大な費用の請求· 修繕計画が適正に行われている物件を選ぶ
天災リスク地震や火災による物件価値の大幅な下落· 地震や火災の起こりにくいエリア、物件を選ぶ· 保険に加入する
賃貸管理会社の倒産リスク賃貸管理会社が倒産し、家賃回収不能による収入低下や新たな管理会社選定の手間が生じる· 倒産の危険性が少ない管理会社を選ぶ
· 事前に解約時の決まりについて確認しておく

 
各リスクとその対策について、詳しく解説していきます。

家賃変動リスクとヘッジ方法

不動産投資は不動産を購入し、それを人に貸すことで家賃収入(収益)を得ます。
しかし、運用開始時から長期的に同じ家賃を得られるわけではありません。物件の劣化や入居ニーズ、物価の変動などの影響を受け、家賃を下げざるをえない場面も訪れます。
特に家賃変動の要因になりやすい2点の要素について、リスクヘッジ法をご紹介します。


■物件の築年数による家賃変動に備える
物件の築年数が経つと老朽化により入居ニーズが下がります。そのため家賃を下げることも検討しなくてはなりませんが、一度下げた家賃は再度上げることが難しいため最終手段としたいものです。家賃を下げずに入居ニーズを回復させるための手段として主なものは以下の通りです。

  • リノベーションを行う

リノベーションを行い部屋の魅力を高め、家賃を維持したまま入居ニーズを高めるのもひとつの手段です。数百万円程度の費用が必要になりますので、費用対効果を考えたうえで行うことが重要です。

  • 初期費用を安く設定する

敷金、礼金を下げる、フリーレントの期間を設けるなど、初期費用を安く抑えることで入居ニーズを高めることができます。入居段階での利益は減りますが、長い目で見れば家賃を下げなかった分、収益性は保たれます。

  • 入居条件を緩める

ペット飼育や楽器の演奏、ルームシェアを許可するなど、入居条件を緩めることで、入居者の間口を広げることができます。

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■借家の需給による家賃変動に備える
築年数による家賃変動は、いわば「不動産そのもの」に起因する変動要因といえます。しかし、周辺の環境によっても家賃が変動するケースがあります。

例えば、再開発が進み道路や周辺施設が整備されて利便性が上がった場合、そのエリアにある物件のニーズも高まり、家賃上昇が望める可能性があります。
それに対し、物件の周辺にあった企業や大学が移転すると借家需要が減るため、築浅物件であっても家賃を下げざるを得ない場合もあります。
そのため、自分の物件があるエリアの地域経済に敏感になることが重要です。

ローンの金利上昇リスクとヘッジ方

不動産投資ローンを組む際、固定金利と変動金利どちらかを選択することになります。

固定金利:借入期間中金利が同率で固定される
変動金利:定期的に金利の見直しが行われる

変動金利を選択した場合、経済情勢により金利が変わる可能性があります。低金利政策が続いている場合は変動金利が有利ですが、逆に金利が上がった場合は固定金利の方が有利です。
現代日本では10年以上に渡り低金利政策が続いているため、今の時点においては変動金利の方が望ましいとされています。しかし、今後の経済情勢によっては金利が上がり、変動金利を選択している場合、返済額が増えてしまう恐れがあります。これが「金利上昇リスク」です。ローンを組む際には経済情勢を把握し、正しい金利の選択を行う必要があります。

それに加えて、不動産会社や金融機関の選択も重要です。不動産会社が金融機関と連携している場合、優遇金利で貸し付けを行ってくれることがあるからです。
多くの金融機関と提携している不動産会社を選び、複数の金融会社を比較することで、良い条件でローンを組むことができます。それがローンの金利上昇のリスクヘッジにもなりえます。

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価格変動リスクとヘッジ方法

不動産投資が成功裏に終わるか否かは、売却時の価格に大きく左右されます。たとえ家賃収入を上げられていたとしても、売却益が少なく最終的な収支が赤字になってしまっては、不動産投資は失敗したと言わざるをえません。

一般的には住宅は築年数が古くなり、老朽化が進むほど価値が下がります。そのため住宅の売却価格は、多くの場合、購入価格より安くなります。
しかし、「築年数が経過する」=「物件価格が低下する」とは限りません。
以下のような条件により、物件の価格を維持、もしくは上昇する可能性もあります。
価格変動リスクに対するヘッジ方法は次のようになります。


 ■地域の価値の上昇や景気の好転など、物件価値が上昇する変化を待つ
家賃と同じく、再開発が進むなどして住宅があるエリアの価値が上がると、それに伴って住宅の価値も高まります。

■景気が後退する前に売却する
景気が上向きになると不動産価格自体が上昇するため、売却価格が上昇する可能性もあります。また、逆に景気後退が予想される場合、その前に売却することでより価格が低下するリスクを回避できます。

■管理を適切に行い、物件の資産価値を維持する
築年数が経過していても、物件がきちんと管理されていて状態が良い場合、管理状態が悪い物件と比較すると価格低下は抑えられます。

空室・賃料下落リスクとヘッジ方法

空室リスクと賃料下落リスクは同時に考えておいた方が良いでしょう。空室が生じるとそのヘッジ法として家賃減額を検討しなければなりませんが、これは賃料下落リスクを増大させるからです。まずは空室リスクを減らすことで、賃料下落リスクも抑えることができます。

空室・賃料下落のリスクヘッジのポイントとしては、次の2点が挙げられます。


「必ず起きる空室リスク」をどのようにヘッジするか
借家の入居者は必ずいつかは退去します。空室リスクを完全に回避することはできません。そのため空室のリスクヘッジでは、空室期間を短くすること、退去から入居までの間隔を狭めることを目指します。
空室期間を短くするためには、入居ニーズの高い物件を選定することが重要です。
例えば東京23区内などの都心である、駅から徒歩圏内でターミナル駅へのアクセスが容易など、魅力的な物件はすぐに入居者が見つかるため空室期間を短くすることができます。
また、退去から入居までの間隔を短くするために、クリーニング業者と提携しており退去後すぐに清掃に入れる、新規入居者との契約を早期に結べるシステムを設けているなど、空室期間を短くするノウハウを備えている不動産管理会社を選ぶのも有効なリスクヘッジ方法です。

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「空室を増やさない」ためにどのようにリスクヘッジしていくか
空室は必ず生じるものですが、対策を講じることで空室を増やさないようにすることは可能です。その対策として挙げられるのが、高い入居率を誇る賃貸物件を管理している管理会社を選ぶことです。そのような管理会社は不動産管理及び入居者募集に関して、豊富な知識と経験を有していると判断できるからです。

不動産管理会社を選定する際には、入居率と管理戸数に着目し、算出証拠を提示してもらうようにしましょう。悪質な業者の場合、入居率が高いデータだけを提出したり、人気物件に絞って算出したりしている場合があるからです。
管理戸数が多い不動産会社は、それだけ不動産オーナーから信頼されているという証拠にもなります。

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家賃滞納リスクとヘッジ方法

ほとんどの入居者はきちんと家賃を支払うため、家賃滞納リスクが顕在化する確率はそれほど高くありません。しかし、一度、家賃滞納が起こると、大きなトラブルに発展してしまう場合もあります。
入居者の権利は借地借家法で手厚く守られており、オーナーの権限で退去させることは非常に困難です。その結果、家賃のさらなる滞納、立ち退き交渉による手間などが発生するだけではなく、入居者が失踪(夜逃げ)してしまう恐れもあります。
室内のクリーニングや家財道具の保管、法的措置など、金銭的にも時間・手間的にも多大なダメージを被ることになります。

このように、家賃滞納リスクはお金だけでは済ませられない厄介なものですので、生じる確率は低いとはいえ、しっかりリスクヘッジを行う必要があります。
家賃滞納リスクのヘッジ方法は以下のとおりです。


管理会社を活用して、家賃滞納のリスクヘッジをする
家賃滞納リスクを完全に0にすることは不可能であるため、「いかに被害を少なくするか」という視点を持つことが重要です。具体的には以下のような対策を取ることでリスクの軽減が望めます。

  • 定期借家契約で物件を貸す

定期借家契約とは、契約期間に定めがある借家契約のことです。
期間満了時には立退料不要で契約を終了させられるため、家賃を滞納する賃借人はそのままスムーズに退去を求めることができます。
ただし、定期借家契約は普通借家契約より家賃が安くなる場合が多いというデメリットがありますので、注意が必要です。

  • 家賃滞納には迅速に対応する

滞納が生じた際、「そのうち払ってくれるだろう」と楽観視するのではなく、すぐに入居者に督促してください。管理会社に物件管理を委託している場合は、管理会社が対応してくれます。また、家賃滞納が生じた際に金銭的な補償をしてくれる管理会社もあります。そのようなサービスが充実している管理会社を選ぶ事で、家賃滞納リスクをヘッジすることが可能です。

  • 集金代行サービスがあるかどうかを確認する

集金代行とは、家賃の回収から督促までを代行してもらえるサービスです。家賃滞納時の補償がついている場合もありますので、事前に確認しておくと良いでしょう。

  • 家賃保証会社の審査をクリアした人に入居してもらう

家賃保証会社の審査をクリアした入居希望者にのみ入居してもらうことで、家賃滞納リスクは大きく軽減できます。家賃保証会社がついている入居希望者であれば、万が一家賃を滞納しても家賃保証会社が代わりに家賃を支払います。そのため家賃保証会社は入居希望者の年収や家賃滞納履歴を調べ、滞納リスクが高い場合には審査を通しません。家賃保証会社の審査をクリアしているということは、その入居者が信頼できる人であるという証にもなるのです。

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修繕リスクとヘッジ方法

修繕リスクとは、住宅の劣化により魅力が低下した際、それを回復させるために発生する多額の修繕コストが発生するリスクを指します。区分マンション投資において修繕リスクを回避するためには、修繕積立金の計画がなされている物件を選ぶことが重要です。
修繕積立金の支払いや計画がない物件では、月々の支払いは少ないものの、一度大規模修繕が行われると、多大な負担金を請求されることになります。
しかし、修繕積立金があればそれで安心というわけではありません。修繕積立金を上回る修繕が発生した場合はもちろん追加で請求されますし、修繕積立金が正当に使われていない恐れもあります。

マンションの管理会社に修繕積立金の金額や用途、これまでに行ってきた修繕、今後の修繕計画などを確認することが重要です。

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天災リスクとヘッジ方法

天災リスクとは地震や火災といった天災による不動産価値の低下を指します。天災は避けられるものではありませんが、ある程度のリスクヘッジは可能です。


地震リスクとヘッジ方法
地震のリスクヘッジ方法は以下の通りです。

  • 地震発生が少ない地域の、地震被害を受けにくい物件を選ぶ

地震リスクを減らすためには、地盤がしっかりしたエリアの物件を選定することが重要です。地盤については、内閣府がまとめている「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」で確認できますので、こちらを確認してください。
また、1981年以降に建てられた「新耐震基準」を満たした物件を選ぶことで、地震被害を軽減させることができます。

関連記事:新耐震基準と旧耐震基準の違いは?大地震には耐えられるの?

  • 複数の物件を運用する際は、エリアを分散する

複数の物件に投資する場合は、エリアを分散させることで、1戸が被害を受けても他の物件からの収入である程度しのぐことができます。エリア分散は家賃低下リスク、価格変動リスクにも効果的なので、2戸以上物件を購入する際には意識しておくと良いでしょう。

  • 地震保険で万が一に備える

不動産運用は長期に渡るため、どこかの時点で地震に遭遇するリスクは無視できません。万が一に備え、地震保険に加入しておくことは非常に有効なリスクヘッジ方法です。プロパティエージェントでは、スタンダードで地震・火災保険へ加入していただいております。

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火災リスクとヘッジ方法
続いて、火災のリスクヘッジ方法をご紹介します。

  • 火災リスクの高いエリアを選ばない

消防車が入りづらく到着が遅れやすい道幅が狭い場所や、延焼のリスクが高い木造の建物が多いエリアは避けるようにしましょう。

東京都の「地域危険度マップ」のように、地方自治体が公表している火災危険度が高いエリアを確認することも重要です。

  • 鉄筋コンクリート造のマンションを選ぶ

鉄筋コンクリート造のマンションは、木造の建物と比較すると燃えづらい構造となっています。鉄筋コンクリート造のマンションを選ぶことで、ある程度の火災リスク軽減が期待できます。

  • 火災保険に加入する

地震保険と同じく、火災保険は極めて有効なリスクヘッジ法です。強風や雪、雷といった災害だけではなく、水漏れや盗難といった被害にも対応している商品もありますので、確認のうえ加入しておくと安心です。なお、火災保険には地震の補償はありませんので、地震保険は別に加入する必要があります。

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賃貸管理会社の倒産リスクとヘッジ方法

賃貸管理を管理会社に委託している場合、管理会社が管理している家賃を回収できなくなってしまいます。また新たな管理会社の選定や契約に時間的、金銭的コストがかかります。これが賃貸管理会社の倒産リスクです。
リスクヘッジの方法としては、以下のようなものが挙げられます。


倒産のリスクが少なそうな企業を選ぶ
倒産リスクを軽減するためには、信頼のおける不動産会社を選ぶことが重要です。
特に以下3つのポイントについてしっかり確認しておきましょう。

  • 管理戸数が多い

管理戸数が多いとそれだけ手数料収入が多く、また収入源が多いため経営が安定する傾向にあります。

  • 賃貸住宅管理業登録制度に登録しているか

「賃貸住宅管理業登録制度」とは、令和3年6月15日に施行された登録制度です。賃貸住宅管理業を営む管理戸数200戸以上の事業者に対し、国土交通大臣への登録を義務付けるというもので、登録業者は管理業務の実施状況等について、オーナーに対し年1回以上報告する義務を負います。賃貸住宅管理業者に登録されているということは、いわば国のお墨付きということで、信頼性が高いと判断できるでしょう。
賃貸住宅管理業者は国土交通省の検索システムにて調べることができますので、事前に確認しておくと良いでしょう。

  • 創業してからの期間や上場の有無

管理会社のサイトを閲覧すれば、創業時期や上場の有無はすぐに調べることができます。賃貸管理が長いということはそれだけ実績があり、経営が安定している可能性が高いと判断できます。また、株式上場をしている企業は業績を公開しているため、経営状態を把握しやすいという点で安心感があります。


契約前に解約条件を必ずチェックし、管理会社の倒産のリスクヘッジをする
どれだけ倒産リスクが少なそうな会社でも、倒産の確率は0ではありません。万が一の場合に対応できるよう、契約前に解約条件を必ずチェックしておきましょう。
管理会社との間には、一般的に「解約の事前告知期間」が定められています。そのため、倒産の兆候が見られたからといって即解約は困難です。契約によっては、違約金が発生する恐れもあります。
管理会社と契約する際には、解約の事前告知期間と違約金について必ず確認しておくようにしましょう。

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不動産の購入方法について

これまでご紹介してきた通り不動産投資でのリスクを軽減し、高い収益を上げるためには物件選定が非常に重要です。新築物件、中古物件どちらを選ぶか、購入方法も考慮しつつ検討するようにしましょう。

新築物件を購入する場合

新築物件はデベロッパーや販売代理店から購入するのが一般的です。物件情報は新聞の折り込みチラシやネット広告、CMなどから得ることができます。
新築物件の価格は中古物件と比較すると割高ですが、販売元から直接購入する場合は仲介手数料がかからないというメリットがあります。
また、新築物件は入居者に人気のため、空室リスクが抑えられる点も魅力です。

中古物件を購入する場合

中古物件を購入する場合は、仲介業者を通じて売主である個人から購入するのが一般的です。物件情報は新聞の折り込みチラシやネット広告、また仲介会社の店舗の張り紙などを見て収集できます。
中古物件の価格は新築より割安ですが、仲介手数料がかかるため注意が必要です。購入価格が安い分、利回りが高い傾向にある点が中古物件のメリットの1つです。
関連記事:購入前に知っておきたい!中古マンション投資のメリット・デメリット
関連記事:【1033人調査】中古ワンルーム投資のメリットから購入期間・運用トラブル大公開

不動産投資は、本業がある方に向いている投資

不動産投資のリスクヘッジ、購入方法について解説しました。不動産投資は現物資産を扱うことから、価値が急落する危険性が少ないことがメリットです。短期間で急激な利益を上げることは難しいですが、値動きに一喜一憂することなく、長期的に安定した収入を得られるため、本業のかたわら投資をする方に向いている投資法です。

もちろん、投資である以上リスクは避けられませんが、リスクの予測と対策を自身で行える点も大きなメリットです。今回ご紹介した8つのリスクも、いずれもさまざまな方法でヘッジすることが可能です。

リスクヘッジが難しいと感じる場合は、信頼できる管理会社にサポートを受けることをおすすめします。プロとしての実績とノウハウのある管理会社であれば、あらゆるリスクに対応し、大切な資産である物件の価値を守ってくれるでしょう。

プロパティエージェントでは不動産管理のプロとして、物件の選定から販売、管理、売却までを一気通貫で行っており、リスクを隠さず事前にご説明し、リスクヘッジを含めた長期的なプランニングをご提案します。

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不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

「不動産投資TIMES」は、不動産による資産運用サポートを提供しているプロパティエージェント株式会社が運営するメディアです。 投資向けマンションデベロッパー満足度調査で3年連続総合No.1、入居率99.5%以上を実現している東証プライム上場のプロパティエージェントだからこそ発信できる情報をお届けします。 不動産投資の初心者から経験者に至るまで、欲する情報は様々ではありますが、基礎知識から、疑問・不安解決、オーナー体験談、法制度、市場、最新トレンドなど、幅広く網羅的に情報を提供していきます。グレーなイメージを持たれがちな不動産投資ですが、不動産投資Times編集部は、読者の皆様の不動産投資をサポートできる真の情報を発信し続けます。