不動産投資でサブリース契約は本当に必要?解約で大損の危険も解説!

Do you really need a sublease contract for real estate investment? Explain the danger of big loss by canceling!

賃貸管理会社に不動産を貸し出し、不動産運用を委託するシステムである「サブリース」は、オーナーにとっては「不動産運用の手間がかからない」、「空室リスクに関係なく一定の賃料が得られる」というメリットがあります。
しかし、サブリースにはオーナーが思ってもみなかったような落とし穴も多々あり、場合によっては大きな損失に繋がってしまうこともあります。
今回の記事では、サブリースのデメリットや起こりうるトラブル、損失を出さない不動産投資の方法について解説します。

なお、サブリースの概要や仕組みについては、以下の記事をお読みください。
関連記事:便利?怪しい?サブリースの特徴・仕組み・注意点をわかりやすく解説!

不動産投資のご相談・お問い合わせで
プロパティエージェントの不動産投資がよくわかる資料セットプレゼント!

コロナ禍でサブリース契約による不動産投資トラブルが増加

国民生活センターによると、
2020年度に全国の消費者生活センターに寄せられた投資用マンションを巡る苦情・相談は1380件に及び、そのうち6割以上が2030代を占めています。

「サブリース契約で空室でも収入があるといわれたが振り込みがなくなり、連絡もつかない」といった相談もあり、悪質な業者とのサブリース契約により不利益を被るケースも増えていることが分かります。

若い世代が不動産投資のトラブルに巻き込まれる理由の一つにコロナ禍による生活や将来への不安が挙げられます。副収入を得る手段として不動産投資を始めたのは良いものの、成功談ばかりを信じてリスクを把握せず、契約書もきちんと確認しないまま契約を結んでしまった結果、多額の損失を負うことになる…というケースも少なくありません。

リスクゼロの投資は存在しないことを認識し、投資法や契約先、契約内容を吟味してから投資を始めるという姿勢が求められます。

サブリース関連の過去トラブル

サブリース契約自体には違法性はありませんが、サブリース契約を悪用し、オーナーに不利益となる運用を行う業者も少なくありません。特に大きな社会問題に発展した事例をご紹介します。

レオパレス問題
2018年に発生した事件です。この事件での「サブリース契約」とは、レオパレスと契約を結んだ土地所有者がアパートを建築し、レオパレスに貸し出すという形になっていました。レオパレスは契約前には「家賃収入は30年変わらない」と伝えたものの、契約後に借地借家法32条を取り上げてオーナーに家賃の減額を迫り、トラブルに発展しました。

▼詳細についてはこちら
関連記事:便利?怪しい?サブリースの特徴・仕組み・注意点をわかりやすく解説!

かぼちゃの馬車問題
同じく2018年に発生した事件です。スマートデイズという不動産会社が「かぼちゃの馬車」と呼ばれる女性向けのシェアハウスをオーナーに販売し、サブリース契約を結んで一括で借り上げ、運用するというビジネスを行っていました。
こちらも「30年間家賃保証」を謳っていましたが、経営不振により同社は倒産、オーナーは多額の負債を抱えることになってしまいました。
「かぼちゃの馬車」自体が本来の相場よりも非常に高い価格が設定されていたこと、メリットばかりを強調した不適切な勧誘がなされていたことも問題になり、社会的な事件として知られるところとなりました。

▼詳細についてはこちら
関連記事:「かぼちゃの馬車」事件から学ぶ【不動産投資の被害者にならないために】

サブリース契約のデメリット

上記のような事件発生を防止するため、
20206月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(サブリース新法)」が公布されました。それにより、サブリース会社には誇大広告や不当勧誘の禁止、契約締結時にオーナーに書面にてリスクなどの重要事項を説明する義務が課されました。

▼新法の詳細については以下記事を参照ください。
関連記事:サブリース新法施行開始!不動産投資への影響と注意点とは?

しかしながら、最終的に契約を結ぶのはオーナーである自分自身です。サブリース契約にはメリットも十分にありますが、一般的な不動産運用にはないデメリットも多く存在します。そのデメリットを把握したうえで、サブリース契約を結ぶか否かを判断するようにすることが重要です。
サブリース契約におけるデメリットとして、主なものをいくつか解説します。

 賃料から手数料が差し引かれる

サブリース契約の場合、サブリース会社に支払う「手数料」が発生します。賃料固定型(家賃保証型)の場合、相場としては賃料の10~20%程度であると考えておくと良いでしょう。
そのため、空室率が低い場合は一般的な不動産投資より収益性が低くなります。後ほど「集金代行と家賃保証、収益はどちらが高い?」の章で、例を挙げて詳しくご紹介します。

※サブリースには、賃料固定型(家賃保証型)と、実績賃料連動型(パススルー型)の2種類があります。詳しくは「こちら」を参照ください。

更新時等に賃料見直しがあり、賃料が下げられることがある

サブリース契約の最大のメリットは「月額の収入が保証されている」という点にあります。不動産運用自体はサブリース会社が行うため、空室が生じてもオーナーはその不利益を被ることはありません。

しかし、契約締結時の家賃保証額が契約期間中、継続して何年も保証されるということではありません。一般的には2年に一度の更新時等に賃料見直しがあり、賃料が下がる場合がほとんどです。

礼金や更新料を受け取ることができない

家賃以外の収入である「礼金」や「更新料」などは基本的にサブリース会社の収益となります。礼金や更新料を不当に高い額にして空室リスクを上げ、それを理由に更新時に賃料値下げを提案する業者もいますので、契約前に礼金や更新料をいくらに設定しているかを確認するようにしましょう。

設備更新やリフォーム費用はオーナー負担

サブリース契約では不動産管理の手間がかからないというメリットがありますが、費用自体はオーナーの負担となります。不動産の老朽化による設備更新やリフォームを行う際には、オーナーがその費用を出す必要があります。また、修繕の内容や修繕を依頼する業者を選ぶことはできません。

免責期間が設けられている場合がある

サブリース契約によっては、
募集開始時や入居者が退去した後の1ヶ月~半年間程度「免責期間」として家賃保証を行わない期間が設けられている場合があります。

この「免責期間」の設定は空室があっても家賃保証がなされるというサブリース最大のメリットを覆すものです。必ず契約前に免責期間の有無や期間の長さを確認するようにしましょう。

入居者を選ぶことができない

一般的な不動産投資では、不動産管理会社に管理を委託している場合でも、オーナーが入居希望者の入居可否を判断することができます。

しかし、サブリースの場合はサブリース会社が不動産運用も行うため、オーナーは入居者を選ぶことができません。それだけではなく、入居者の情報を得ることすらできない場合もあります。
その結果、サブリース会社が選んだ入居者がほかの入居者とトラブルを起こしたり、不動産の資産価値低下を引き起こしてしまったりする事態が起こりえないとはいえません。

売却時の資産価値が減少する場合がある

サブリース契約は運用時だけではなく、売却時にも影響を与える可能性があります。

投資用マンションの査定で適用される「収益還元法」では、対象となる不動産が将来生み出すと予測される収益を元に価格を決定します。
サブリース契約を結んでいると、業者に手数料を支払う分収益は小さくなります。そのため、一般的な不動産投資を行っていた場合よりも査定額が低くなってしまうことがあります。
特に賃料の高い都心の物件においては、この差が大きくなります。「契約形態によって売却時の資産価値も変わる?」の章にて、例を挙げて詳しく解説します。

▼収益還元法についてはこちらで解説しております。
関連記事:失敗しない!投資用マンションの選び方を徹底解説

サブリース会社が倒産するリスクがある

先ほどご紹介した「かぼちゃの馬車」の事件であったように、物件を借り上げていたサブリース会社が倒産してしまうケースもあります。
所有していた部屋に入居者がいる場合は、直接契約を結んで部屋の貸し出しを継続することは可能ですが、それに至るまでの手続きが煩雑なうえ、すでに入居者がサブリース会社に賃料を支払ってしまっている場合は、その回収も行わなくてはなりません。
時間や手間がかかるだけではなく、ローン返済に充てる賃料がすぐに手に入らないため、不動産運用自体を続けられないという危険性もあります。

サブリース契約を解約すれば解決する?簡単に解約できない事情と違約金

上記のように、サブリース契約はその契約内容や物件の状態によっては、オーナーに不利になる場合もあります。その場合は解約すれば良い、と思われるかもしれませんが、実はサブリース契約はそう簡単には解約できません。その理由を解説します。

「中途解約が難しい」といわれる理由

サブリース契約は借主がサブリース会社であるという以外は、一般的な賃貸契約と変わりがありません。そのため、借主を保護する「借地借家法」が適用されます。

借地借家法では、貸主から借主を簡単に解除することができません。
貸主から解約を申し出るためには「正当事由」が必要であると定められています。しかし、この「正当事由」には明確な基準が設けられていないため、正当かどうかの判断はサブリース会社の判断に委ねられます。

なお、「家賃保証額が下がったから解約したい」という事由は正当であるとは認められません。借地借家法32条において、「契約条件に関わらず、賃借人は家賃の増・減額を請求できる」と定められているからです。

先ほどご紹介した「レオパレス問題」においても、契約前に家賃保証を伝えておきながら、契約後オーナーに家賃減額を迫られたのも、この借地借家法32条の存在があったためです。
基本的には「オーナーが期待した収益にならないから(損失が出たから)」というのは正当な事由にはならないと考えておいた方が良いでしょう。

▼「借地借家法」の詳細は、以下を参考にしてください。
関連記事:不動産投資家必見!借地借家法について徹底解説

「高額な違約金」具体的にいくらかかる?

サブリース会社の中には中途解約時に違約金が発生すると定めているところもあります。違約金は家賃3ヶ月~6ヶ月程度かかるのが一般的ですが、12ヶ月分もの違約金が必要なケースもあります。

違約金が高過ぎて解約できず、サブリースを続けるしかないものの収益は下がり続け、修繕費用ばかりがかさむという事態になり、大きな損失を出してしまう危険性もあります。

なぜ「サブリース契約」を薦める会社があるのか

上記でご紹介したように、サブリース契約はメリットもありますがデメリットも多く、オーナーにとって不利な契約であるケースが多いようです。なぜ、このようにオーナー側に不利になる契約を勧める会社があるのでしょうか。

もともと、サブリース契約は物件の販売促進のために用いられていました。空室リスクを心配して物件購入を躊躇する投資家に対して、サブリース契約を提案して安心感を与えるという意味合いが大きかったのです。そのため、月々の保証賃料が実際の家賃と変わらない、もしくは家賃より高いというケースもありました。

しかし現在では、サブリース契約は管理収入を得るための手段として用いられています。そのため、相場より家賃を高く設定して投資利回りを高く見せたり、そもそも収益性のない物件を販売して、とにかくサブリース契約を結ばせる、という会社も存在していると考えられます。

一度サブリース契約を結んでしまえば、上述の通りすぐに解約することはできません。サブリース会社からすると安定した手数料が得られ、状況によっては保証賃料を下げられるサブリース契約は「おいしい商売」となるわけです。

サブリース契約はオーナーとサブリース会社がwin-winの関係になる契約ではありません。一方が利益を得られるときは、もう一方が不利益を被るときです。
そして、多くの場合不動産に対する知識や経験が豊富なサブリース会社の方が得をするシステムになっています。サブリース契約を結ぶ前に、その点について十分に理解しておくことが必要です。

不動産投資のご相談・お問い合わせで
プロパティエージェントの不動産投資がよくわかる資料セットプレゼント!

都心物件の不動産投資ではサブリースは不要!その理由

プロパティエージェントでは、集金代行と家賃保証(サブリース契約)、2パターンの賃貸管理形態をご用意しています。
しかし、ほとんどのオーナー様が集金代行を選択します。都心エリアに特化した資産性、収益性の高い物件を厳選し、適正な家賃でご提案しているためです。
都心の優良物件であればサブリースは不要であるばかりか、却って収益性が低くなってしまいます。例を挙げてその理由を解説しましょう。

集金代行と家賃保証、収益はどちらが高い?

まずは、集金代行と家賃保証の収益を比較してみましょう。

入居率:99.22%(当社実績 2021年6月時)
家賃:10万円
賃貸管理手数料:集金代行 3.5% 家賃保証 10%

上記の条件で、30年間不動産運用を行った場合の手数料及び収益の差を比較してみましょう。(今回は家賃、入居率に変動がない想定で計算しております。)

集金代行の方が家賃保証より約200万円収益が高いことが分かります。

賃貸管理手数料の差は234万円となり、これは約2年分の家賃に当たります。

入居率が高い都心の優良物件においては、家賃保証は賃貸管理手数料ばかりがかかり、収益は少なくなってしまうことが分かります。
なお、入居率が93.26%を下回る場合は家賃保証の方が有利になります。しかし、当社では長期に渡り99%以上の高い入居率を維持しているため、今後も集金代行の方が有利な状態が続くと考えられます。

契約形態によって売却時の資産価値も変わる?

先ほどご紹介した通り、サブリース契約は月々の収益が低くなるため、収益還元法においては査定額が低くなってしまうというデメリットがあります。
当社の賃貸管理手数料を例に挙げて計算してみましょう。

物件の属性:家賃10万円 築5年 利回り5%
賃貸管理手数料:集金代行 3.5% 家賃保証 10%

上記の条件で、2パターンの契約形態における査定額を、収益還元法(直接還元法)を用いて算出すると以下のようになります。

上記の結果から、
家賃保証は集金代行より156万円も査定額が低くなってしまうことが分かります。家賃に換算すると15ヶ月分ですから、かなり大きな差であるといえます。

この差は家賃が高くなればなるほど大きくなり、家賃が12万円なら約187万円、15万円なら234万円もの差がつきます。特に都心の優良物件は賃料も高めになりますので、売却時においてもサブリース契約は不利に働くといえるでしょう。

※なお、プロパティエージェントでは賃貸管理手数料が無料になるサービスを行っています。条件等詳細はお問い合わせください。
参考1分動画:管理手数料が無料に?不動産投資の利回りを左右する「賃貸管理手数料永年無料サービス」

まとめ

サブリース契約のデメリットや注意点についてご紹介しました。サブリース契約は空室リスクを懸念する方や、不動産管理に手間をかけられない方には魅力的なシステムに感じられますが、実際のところは手数料が高いことや、免責期間や賃料値下げがあることから、思ったような収入が得られないというケースも多々あります。
サブリース契約を選ぶ際には、契約内容を十分に確認し、リスクやデメリットを理解したうえで契約を結ぶようにしましょう。

また、そもそも空室リスクの低い優良物件においては、サブリース契約は不要です。むしろ一般的な集金代行の方の方が月々の家賃収入も売却時の査定額も高くなりますので、まずは信頼できる不動産会社を選び、優良物件を紹介してもらうのが不動産投資を成功に導く近道であるといえます。

プロパティエージェントは独自のスコアリングのもと、好立地・高品質の物件を選り抜いて仕入、販売することにより、入居率99%以上をキープしています。そのためサブリース契約を結ばなくても、安定して高い収益を見込むことができます。
不動産投資をこれから始めたいという方は、ぜひ一度プロパティエージェントにご相談ください。お客様の大切な資産を守るため、不動産の販売から管理、売却までを徹底的にサポートいたします。

「不動産投資TIMES」の記事一覧を見る
不動産オーナー体験談・調査レポートを読む

LINE登録