もうやめたい!不動産投資の失敗事例で学ぶ“原因と回避法”を確認

「もうやめたい……」不動産投資で失敗に陥ってしまう原因と回避する方法とは?

そもそも不動産投資の失敗原因とは、「利益」「物件選定」「会社選定」の3つであることがほとんどです。投資に絶対安全、ということはなく、失敗することも可能性としてはありますが、やりがちな失敗事例を知っておくことで、失敗を回避することは可能です。

今回はよくある失敗原因とその回避法を、一つ一つ詳しく解説していきます。この記事を参考にして、ぜひ不動産投資を成功に導いてください。

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利益に関する失敗

利益に関する失敗には、どのようなものがあるのでしょうか。
利益は出ているのに、税金や維持費、返済金などがあって結局赤字になった、などということがないようにする必要があります。
利益に関する失敗にはどのようなものがあるのか、一つずつ解説していきます。

税金による収益減

一つ目は、税金に関する収益減です。思ったよりも税金を取られてしまい、収益が減ったことによって不動産を維持管理することが難しくなってしまった、ということがあります。そのようなことにならないためにも、事前に税金の種類を理解しておく必要があるでしょう。

不動産投資を行う際にかかる税金は、1年目は不動産取得時にかかる不動産取得税・印紙税・登録免許税の3種類です。2年目以降は毎年払わなければならない、管理運営費用としての税金があります。それが、固定資産税/都市計画税・所得税/住民税・個人事業税・消費税です。

1年目は不動産所得に関する経費があるため、税金の支払いについてもそこまで多くかかったという印象はないでしょう。しかし、2年目以降では、収入は変わらないものの必要経費が少なくなるため、増えた税金分はすべて負担することになります。その分、減収ということになり、収入に対して支出の方が大きければ、当然赤字になります。
また、必要経費のうちの減価償却費はいずれなくなってしまう項目なので、それまでにしっかり税金を支払える体制にしておくことが肝心です。

1年目のキャッシュフローだけでなく、2年目、3年目のキャッシュフローも作成し、先を見据えた計画を立てておく必要があります。

不動産投資に関する税金についてはこちら
不動産投資に関わる税金のこと、理解していますか?【保存版】

維持費の発生

不動産を取得すれば、当然維持費も支払わなければなりません。
維持費には、共用部分の電気代や水道代だけでなく、退去者が出た際の部屋のクリーニング代、給湯器やトイレなどの設備が壊れた際の修繕費、不動産物件全体の修繕費などがあります。

物件を取得しても、管理会社に丸投げしておけば大丈夫、維持費は管理会社の手数料だけなどと甘く考えてしまうと、思わぬ維持費の多さに結局、物件を手放さなくてはならない、という羽目に陥りかねません。

物件に大規模な修繕が必要ならば、10年、20年単位で計画を考えておく必要があります。また、家賃、もしくは礼金の中から毎月一定額を積み立てておくことで、部屋のクリーニング代や給湯器などの設備修繕費を手持ちの資金から持ち出すことなく、支払うことが可能になります。

修繕費に関する失敗事例
修繕積立金がない物件購入による不動産投資の失敗例

返済計画の考慮不足

ローンの返済は、不動産物件の管理維持に対する最も大きな部分です。そのため、ローンの返済計画を最後まできっちり立てて、支払いが滞るということがないようにしましょう。返済計画を甘くし、考慮不足にならないようにすることが肝心です。

大きな支出が何回か重なった場合に、ローンの返済ができなくなる、ということがないように、多少想定外の事態が起こり、出費がかさんだとしても返済が滞らないよう、余裕を持った返済計画を立てておきましょう。

また、金利についても返済計画の中に組み込んでおく必要があります。将来的に多少トラブルがあることを想定し、返済プランを具体的にしておくと安心です。

繰り上げ返済の概要についてはこちら
不動産投資ローンの繰り上げ返済の仕組みとメリット・デメリットを解説

物件選定に関する失敗

物件選定に関する失敗には、どのようなものがあるのでしょうか。そもそも、不動産投資をする際に、どのような物件を選ぶのかを決めておく必要があります。目的に合わせた物件選定を行いましょう。

目的を見失った物件選び

物件選びの際に、目的を見失っては意味がありません。
たとえば、競売に参加することで物件を安く購入することができます。競売物件には多様な種類があり、一見、安くお得に購入できるように見えます。

しかし、安いのはそれだけのリスクがあるからだということを知っておく必要があるでしょう。たとえば、購入した後で多額の修繕費がかかる場合です。本当はマンションを購入したかったけれど、競売で安いアパートが出ていたからと、購入を決めてしまい、購入した後で多額の修繕費がかかって逆に検討していたマンションよりも高くついてしまったということもあります。

また、競売物件の中には、家財道具がそのまま部屋に残されている場合もあります。物件選びの際は目先の金額に惑わされることなく、もともと目を付けていた物件、もしくは本来の目的に沿った物件を選択するようにしましょう。

競売物件の失敗例はこちら

空室続きの赤字物件

物件選びの際に、空室続きの赤字物件を選ばないように注意が必要です。赤字物件にはそれなりの理由があるため、物件の条件をよく吟味しましょう。赤字になるということは供給過多、つまり需要が少ない物件ということです。

たとえば立地条件が悪く、アクセスが不便な物件は、よほど安いか設備が豪華、もしくは築浅などの条件がなければ入居したいと思う人は少ないでしょう。また、相場より高い家賃設定では、なかなか入居したい人は見つかりません。空室をなくして入居者を集めたいのであれば、物件の立地選びが大切です。

そのほか、エリアごとの需要を見極めることも大切で、学校の近くであればファミリータイプの需要があり、病院の近くであればバリアフリーに気を遣った物件、大学の近くならコンパクトな1LDKなどです。

ただし、デザイナーズマンションには注意しましょう。キレイで豪華なマンションが安く売りに出されている、となっても購入を検討するのなら必ず部屋を内覧してください。一見するとスタイリッシュで格好のいい物件は、案外日常生活を営むのに適していません。自分なら本当に長くその部屋に住みたいのか、と考えてみることをおすすめします。

デザイナーズ物件の詳しい概要はこちら
その物件、投資向き?「豪華な設備・デザインマンション」の落とし穴

唯一の強みが引き起こす物件価格の下落

強みが一つだけしかない物件は、その強みがある間は良いですが、なくなってしまえば物件の価格が急速に下落してしまいます。たとえば大学が近くにある、大企業の本社へのアクセスが良好、などという強みのある物件は入居者に困ることはありません。

しかし、大学や企業の本社が移転してしまった場合は、どうなるでしょう。物件の立地にもよりますが、需要がかなり低くなるため入居者が集まらなくなる可能性も否定できません。そのようなことにならないように、少なくとも2つ以上の強みがある物件を購入しましょう。たとえば大学に近いほかに駅にも近く、どこに行くにもアクセス良好といった条件などです。

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不動産会社選定に関する失敗

物件選びと紐づき、管理する不動産会社の選定も重要です。
管理体制に問題のある会社やサポートのない会社では逆にオーナーの負担が増大することもあるからです。物件の管理をする不動産会社は慎重に見極めましょう。

サブリース契約による収益減

一時話題になったサブリース契約は、決して万能ではなく大きなリスクをはらんでいます。サブリース契約とは、オーナーが所有している物件を、不動産会社がオーナーから借り上げるというものです。

たとえば、1室30,000円でオーナーから不動産会社が借りるとします。

たとえ物件が空室であっても、オーナーには賃貸料が不動産会社から支払われます。不動産会社は、1室30,000円で借り上げた部屋を60,000円で貸し出すなどして、利益を得ることになります。

しかし、価格は不動産会社が自由に決められる契約もあるため、注意が必要です。騙されて多額の借金を背負ってしまったオーナーもいるため、必ず契約書を作って内容を詳細まで確認する必要があります。

サブリース契約が本当に必要なのか、判断することが重要です
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節税効果をうたった提案

節税効果をうたっている不動産会社もありますが、あまり大げさに言っているところはやめておきましょう。実際にそれを宣伝している不動産会社のほとんどは、言っているほどの節税は期待できず、効果があったとしてもごく一部と限られている場合がほとんどです。そのため、派手に節税を宣伝しているようなところは避けたほうが無難です。

また、営業が確定申告を行なっている会社は危険です。確定申告は本人か税理士が行うと定められているからです。

そのため、確定申告を営業が「私がやっておきますので」などというところはあり得ないですし、危険なので選ばないように注意しましょう。

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購入後のサポート不備による負担増大

購入後のサポートがなく、オーナーの負担が増えるような不動産会社も却下しましょう。たとえば、不動産では空室が増えてしまうと利回りに響き、非常に困った事態になります。そのため、空室を埋めるための提案が必要です。物件の詳細を見直すいい機会だととらえましょう。

しかし、物件の見直し、提案も行わずにただ広告を出すことを促すだけの不動産会社には注意が必要です。広告を出せば、それだけオーナーが管理会社に支払うお金は増額されます。収入が減っている中、さらに広告費を余分に支払うのはオーナーとしては避けたいところです。
有能な不動産会社を見つけたいのなら、家賃や管理費などの変動要請に対してきちんとした説明を行ってくれる不動産会社を選びましょう。また、空室時のサポートやアフターフォローがしっかりしている不動産会社もおすすめです。

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不動産投資で失敗した事例2選

不動産投資で、実際に失敗した事例を見てみましょう。

失敗事例1:空室が埋まらない

Aさんは、会社員で毎月かなりの収入があります。
しかし40代に差し掛かり、将来的にも何か副収入を得たいと考えていました。
そんな時、不動産会社の相談に行ったら中古マンションを1棟購入して、不労所得を得ることを提案されます。

現在は8割程度、部屋が埋まっている状態で、残りの2割もすぐに入居する予定とのことです。シミュレーションをしてみたところ8割埋まっていれば毎月3万円ほどの赤字になりましたが、その程度なら給与から十分返せる額ですし、マンションの購入費用自体も一括で出せる額だったため契約しました。

何より残りの2割の部屋が埋まれば十分黒字になるからです。決め手は「将来的には資産になるから」という不動産会社の言葉でした。しかし、空室があったのは物件の立地が悪いためであり、結局その後も入居者は減り続け、家賃を相場より下げざるを得なくなりました。

さらに中古マンションだったために修繕費もかかってしまい、出費ばかりが増えていくという状況です。残念ながら、購入したときの8割ほどの金額でマンションを手放すことになったAさんでした。

不動産投資において、提案された計画書がマイナスになっている場合は、なぜマイナスになっているのか、という理由や状況をきちんと見定めることが大切です。それが一時的なものなのか、今後も継続、多発する可能性が高いものなのかによって、購入の決断をしましょう。

失敗事例2:紙面上の利回りや外観の誤算

たまたまインターネットで不動産会社の広告を見ていたBさんは、よさそうな物件を見つけました。スーパーや病院まで車があればすぐに行くことが出来、大通りも近い物件です。

駅は多少遠いですが、そもそも郊外のため、車があれば問題ない立地でした。郊外にしては利回りもよく、掘り出し物件に思えたのでしょう。デザイナーズマンションで、かなりおしゃれな作りだったのも決め手です。しかし、Bさんの住んでいる場所からは少々物件が遠く、見に行くのは面倒だったため不動産会社にメールで連絡して、そのまま全てメールでのやり取りで完結してしまいました。

購入後に新規で入居者を募集しようと物件のある地元の不動産会社を回ったところ、駐車場がないうえに内部がコンクリート打ちっぱなしで住みづらく、人気のない物件ということがわかりました。結局、購入したばかりなのに購入金額よりも安く手放さざるを得なくなり、借金だけが残ることに…。

不動産を購入するなら、信頼できる会社を選ばなくてはなりません。もちろん現地に行って、自分で物件をチェックすることも大切です。立地はどうか、住みやすい物件か、人気がある間取りかなどをチェックしてから購入を検討してください。

事例から学ぶ不動産投資にありがちな失敗と4つの教訓

成功するためには何が必要なのかを知っておくことが重要です。
失敗事例から、教訓を学びましょう。

1.情報収集・習得を怠らない

不動産に対する知識の不足は、失敗に直結します。契約内容を確認するにも、不動産会社の営業の言うことを吟味するにも知識が必要です。プロ並みといわないまでも、ある程度、勉強しておかなければ騙されてもわからないからです。不動産投資そのものの仕組みを勉強することはもちろん、失敗事例や体験談などの情報も積極的に収集してください。そうすることで、体験談を語っている人と同じ失敗を繰り返すことが避けられるでしょう。

不動産投資家が実践している情報収集とは?
【調査レポート】不動産投資に関する知識や情報ってみんなどうやって収集しているの?

2.利益だけにとらわれない

目先の利益だけにとらわれない、ということも重要です。たとえ高利回りとうたっていても、好条件には罠が潜んでいるかもしれません。すぐに飛びつくことなく、リスクがないか、瑕疵(かし)などがないかチェックしておきましょう。

3.予想外の事態へのサポート体制を築く

不動産投資には、予想外の事態がつきものです。部屋がごみ屋敷になっている、家賃を払わず退去してしまうなどのトラブルから、近くにあった企業や大学、スーパーが移転してしまうなどの立地的なトラブルまで様々です。そんな時、柔軟に対応し、サポートしてくれる不動産会社を見つけておくことが重要です。信頼できる不動産会社と契約することが、不動産投資を成功させるための近道です。

4.自分の目で見る

物件は、必ず自分の目で確認するようにしてください。インターネットや広告の情報だけでは、わからないことも多くあります。現地を見なければ問題点には気づけず、いざというときに結局損をしてしまうでしょう。変な物件をつかまないためにも、必ず自分の目で見てチェックしましょう。自分で見に行けない場合は、不動産会社の営業に写真を撮ってきてもらうなど、何かしら実物を確認できる方法を検討することをお勧めします。

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不動産投資をやめたくなった時の対処法

不動産投資で失敗する人には、いくつかの共通点があります。
目先に提示された利益に飛びつく、不動産会社の言うことをそのまま信じてしまう、不動産投資に関する知識不足などです。この3点を注意していながらも、収支がマイナス続きで改善されず、不動産投資をやめたくなった場合には、以下の対応を検討しましょう。

支出・利回りの改善ができないか検討する

赤字物件ばかりを所有している場合、どうしても毎月の負債ばかりが膨らんでいきます。そうすると、いずれは借金が増えてしまい自己破産をしなければならなくなるかもしれません。そうなる前に、支出を減らすことや、利回りを上げることを検討する必要があります。しかし、どうしてもだめな場合は、不動産会社を通じて物件を売却しましょう。

物件をできるだけ高く売却する

不動産をより高く売却するためには信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。ただし、不動産会社にすべての主導権を明け渡してはいけません。あくまでも最終的な判断は自分でしてください。また、自分で相場を調べることも重要です。できる限り自分で調べて、高く売却できるように努力しましょう。

売却の基礎知識はこちら
今は売り時?不動産投資における7つの「売却タイミング」と見極め方

まとめ

不動産投資をやめたいと思うとき、投資計画の失敗が少なからず関わっています。不動産投資を始める際には、きちんと下調べをして包括的な資金計画を立てることはもちろん、その内容をよく理解しておかなければなりません。税金、思わぬ修繕費、空室、長期的なローンによる不安感など、計画時には見落としがちな要素は多くあります。しかしこれらの不安要素も、他の投資のリスク同様、知識や行動次第で回避することができます。失敗事例を参考に、失敗しないための方法を実践していきましょう。

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不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

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