不動産投資を失敗しないために|失敗事例とその回避方法を解説

【必見】不動産投資のリスクと対処法

不動産投資はメリットを期待できる一方で、様々なリスクが潜んでいます。

投資家が直面する可能性のある主要なリスクと、
それらのリスクを最小限に抑えるための対処法を見ていきましょう。

市場の変動や経済状況の影響を受けやすい不動産投資を成功に導くためには、
これらのリスクを正しく理解し、適切な対策を講じることが不可欠です。

1. 空室リスク

不動産投資における最大のリスクといえるのが「空室リスク」です。

物件の空室期間が長くなると、
家賃収入が得られず、投資の収益性が低下してしまいます。

空室リスクの原因と対策を見ていきましょう。

空室リスクの主な原因とその詳細

対策方法

・　好立地の物件を選ぶ
・　周辺の家賃相場と比較した際に優位性のある物件を選ぶ

空室リスクは、不動産投資の収益性を大きく左右する要因です。
そのため、上記の対策をしっかりと講じることで、安定した家賃収入を得ることができるでしょう。

空室のリスクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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2. 修繕リスク

不動産投資における「修繕リスク」は、
物件の老朽化や設備の故障により突如として発生するコストです。
このリスクを適切に管理しないと、収益性が大きく損なわれる可能性があります。

主な修繕リスクの発生原因

これらのリスクは、物件の価値や入居者の満足度に直接影響を及ぼすため、
投資家としては十分な注意が必要です。

リスク回避のポイント

①　購入前に管理状態を確認する

物件の設備や清掃状態を確認し、きちんと管理が行われているかを判断しましょう。
物件管理が行き届いている物件は、入居者からの評価が高くなり、
入居を維持できる可能性がぐんと上がるでしょう。

②　物件の修繕計画が適切かを確認する

物件の修繕計画と修繕積立金の蓄積状況を確認しましょう。

修繕計画がきちんと立てられており、積み立てが順調にされている物件は、
修繕タイミングで、意図せぬ出費が発生するリスクが大きく抑えられます。

修繕のリスクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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3. 金利上昇リスク

不動産投資における「金利リスク」は、
金利の変動によってローンの返済額が変わってしまうというリスクです。

金利が上昇すると、返済額が増加し、投資の収益性が低下してしまう恐れがあります。

金利変動による影響

金利の変動は、中央銀行の金融政策や経済の状況によって左右されるため、
投資家としては常に金利の動向を注視する必要があります。

金利変動リスクの対策

①　低金利のタイミングで繰り上げ返済を行う

低金利のタイミングで、繰り上げ返済を行うことによって、
大きく元本を減らし、金利上昇に備えることが可能です。

万が一、金利が上昇してしまっても、
元本が計画以上に減らすことができていれば、
大きく負担が増えることを防ぐことができます。

②　物件を売却する

金利が上昇するタイミングは、一般的に景気が良くなっていることがほとんどです。

そのため、不動産価格も総じて上昇している可能性が高く、
当初の想定よりも、高い価格で物件の売却が期待できます。

金利上昇時は、売却益（キャピタルゲイン）を得られるタイミング
の可能性があることを、覚えておきましょう。

金利上昇のリスクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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4. 家賃滞納リスク

不動産投資の中で「家賃滞納リスク」は、
入居者が家賃を滞納してしまうことで、
家賃収入が0になってしまう可能性を指すリスクです。

家賃滞納の主な原因と影響

家賃滞納は、入居者の経済状況や契約内容の不明確さなど、
さまざまな要因によって引き起こされることがほとんどです。

家賃滞納リスクへの対策

①　入居者の審査強化

入居者の信用情報や収入状況をしっかりと審査することで、
入居リスクは大幅に削減できます。

②　明確な契約内容の作成

家賃の支払い方法や期日、遅延時のペナルティなどを契約書に明記し、
トラブルを未然に防ぐことが重要です。

一部、賃貸管理会社では、
家賃滞納が発生した場合に、入居者の肩代わりをして
管理会社がオーナーに家賃を支払う規約がある場合もあります。

5. 地震・自然災害リスク

日本は地震や台風などの自然災害が頻発する国であり、
不動産投資において「地震・自然災害リスク」は避けて通れない要因となっています。

このリスクが現実となると、物件の損傷や価値の低下、さらには収益の途絶える可能性も・・・

自然災害の主な影響

これらのリスクは、物件の立地や建物の構造によっても大きく変わるため、投資時の選定が非常に重要です。

自然災害リスクへの対策

①　耐震性の高い物件選定

最新の建築基準（新耐震基準）に基づいた耐震構造の物件を選ぶことで、地震リスクを低減できます。

記憶に新しい大型地震である、東日本大震災を例にあげると、
震源地である宮城県の新耐震基準の物件は、

被害なし・・・630件
軽微　　・・・456件
小破　　・・・135件
中破　　・・・12件
大破　　・・・0件

という結果でした。
この結果から、新耐震基準を選ぶことで、
地震による倒壊リスクは大きく軽減できると言えるでしょう。

参考：外部サイト：東京カンテイ

②　立地の慎重な選定

洪水や土砂災害のリスクが低いエリアを選ぶことも重要です。
エリアの自然災害危険度は、ハザードマップで確認できます。

参考：ハザードマップポータルサイト
参考：外部サイト：ハザードマップの見方をわかりやすく解説！

地震・自然災害リスクは、不動産投資の収益性や安定性に大きな影響を及ぼす要因です。

適切な物件選定とリスク管理により、リスクコントロールを徹底しましょう。

地震のリスクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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6.倒産リスク

不動産投資における「倒産リスク」とは、
取引先の不動産会社が経済的な困難に見舞われ、
倒産してしまうリスクを指します。

このリスクが現実となると、投資物件の管理や運用が困難となり、
収益が途絶える可能性が高まります。

倒産の主な原因と影響

倒産リスクは、
購入した会社の倒産ではなく、
管理を委託している管理会社が倒産してしまうリスクのことを指します。

管理会社が倒産してしまうと、
入居付けや、家賃の回収などの業務が止まってしまい、
運用が立ち行かなくなることに繋がります。

倒産リスクへの対策

信頼性の高い取引先を選定する

実績や良好な信用評価を持つ不動産会社を選定することで、
倒産リスクは低減可能です。

たとえ管理会社が倒産しても日本賃貸住宅管理協会に加盟していれば、
管理協会が新たな委託先を探してくれるので、
加盟の有無を確認しましょう。

参考：公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会

不動産投資での会社選びについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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7.不動産価格変動リスク

「不動産価格変動リスク」とは、
市場の需給バランスや経済状況の変化により、
物件の価格が上下するリスクを指します。

このリスクが現実となると、投資物件の資産価値が低下し、売却時に損失が発生する可能性があります。

価格変動の原因と影響

価格変動リスクへの対策

賃貸ニーズのあるエリア・物件に投資をする

投資用不動産の価格は、
基本的に、賃料から逆算して決定します。

そのため、賃料が下がりにくい物件を選ぶことで物件価格の下落も抑えられるということです。

賃料を下げる最も大きな要因が「長期の空室期間」であるため、
賃貸ニーズのある物件に投資をすることが、
物件価格の下落を抑えることに繋がります。

築年数による家賃の推移について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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不動産投資を成功に導く方法

不動産投資の成功は、適切な方法と戦略の選定にかかっています。

賃貸需要の高いエリアの選定、繰上返済の戦略、物件の用途変更、
そして賃貸管理会社の選び方など、成功への道を示すポイントを詳細に解説します。

賃貸需要の高いエリアを見つける

不動産投資の成功の鍵は、賃貸需要の高いエリアを見極めることです。

エリア選定の際の基本的なポイントは、
・交通の便利さ
・商業施設の充実度
・住環境の良さ
です。

これらの要素が揃っているエリアは、常に高い賃貸需要が期待できます。

これらのポイントを基に、具体的なエリアのデータや情報を収集し、
投資先として最適な場所を選定することが重要です。

適切なエリア選定により、安定した賃貸収入を得ることが可能となります。

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繰上返済の戦略

不動産投資におけるローンの繰上返済は、資産の健全な運用をサポートする重要な戦略の一つです。

繰上返済の主なメリットは、利息の総額を削減し、早期の収益化を目指せることです。

繰り上げ返済は、必ず必要なものではありませんが、
キャッシュフローを良くする利点があるため、
手持ちの現金資金に余裕がある場合は、前向きに検討していきましょう。

賃貸管理会社の選定

不動産投資を成功させるためには、適切な賃貸管理会社の選定が欠かせません。

適切な賃貸管理会社を選定することで、物件の運用がスムーズに行えるため、
トラブルを未然に防ぐことができます。

投資家として、長期的な視点での運用を目指す場合、賃貸管理会社の選定は非常に重要なポイントです。

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※2023年8月時点の実績