２つの不動産会社から購入したからこそわかる、不動産投資に必要なこと

他社物件（１,２件目）購入時の状況

Q：K様は現在では３件所有ですが、不動産投資を始める前に不安だったことはありましたか？

K様：空室リスクが一番怖かったです。そのため、初めは“駅から近いこと”という条件にこだわりました。また、港区や千代田区、中央区などいわゆる都心にあって人気区の物件を中心に選ぶようにしていました。

Q：空室リスクの不安はどのように解消されたのでしょうか？

K様：初めての不動産投資ということもあり、１,２件目購入時は、大手の会社を選ぶことと、過去の入居実績を大事にしました。3件目で購入したプロパティエージェントは入居率99.0%以上の実績がありますが、１,２件目で購入した会社も入居率が高く、3件購入して感じることは、やはり「入居率」は不安払拭の観点で重要だなと考えています。また、当時、東京に単身赴任をしていて私自身がたまたま投資用1Rマンションに住んでいたため、設備などのクオリティや管理面を入居者目線で見られてイメージがついたことも1Rマンション購入の後押しになりました。

Q：空室リスク以外で不安だったことはありますか？

K様：投資であるものの、１,２件目を購入した会社では月々のキャッシュフローが赤字だったことも不安でした。サラリーマン投資家ですから金利変動には一喜一憂してしまいますね。

Q：月々のキャッシュフローが赤字である不安は、どのように解決したのですか？

K様：実は、１,２件目の物件は、同時購入をしているんです。片方の収支は赤字ですがもう１つの収支は黒字です。購入時、私がキャッシュフローの赤字を不安に思っていたため、営業担当より2つ目の物件と組み合わせで月々のキャッシュフローがほぼプラスマイナスゼロになるように提案されました。そのようにして最終的なバランスで納得したという経緯があります。とはいえ、自身の終身保険を解約したタイミングだったのですが、これまで支払っていた保険料と月々の赤字額が同額だったため家計のお財布から“持ち出し感”がないことで自己解決したという感じです。

【オーナー目線による不安解決策まとめ】

• 空室率への懸念解消

１．都心の人気エリアを選ぶようにした
２．駅近物件を選ぶようにした
３．入居者目線で室内の設備などのクオリティや物件の管理面を確認した

• 赤字収支への懸念解消

１．収支が赤字物件と黒字物件のセット購入でバランスをとった
２．保険解約のタイミングと重なり、払っていた保険料と不動産の持ち出し額がほぼ同額だったため、月々の収支負担がなかった

3件目購入はまだ早い、から、決意するまでの経緯

Q：３件目の購入を検討し始めたきっかけは何だったのですか？

K様：１,２件目を購入した別の不動産会社の営業担当からも３件目の購入についてアプローチはされていましたが、1年で３件購入はまだ早いと感じ、当面は先の事と構えていました。しかし考えが変わったのは転職です。当時働いていた会社はネームバリューのある会社だったため、転職前に金融機関から借り入れをしたほうが有利な条件で運用が出来るので決断しました。

Q：購入が転職をきっかけに早まったのですね。３件目で注意した点はありましたか？

K様：リスク分散を目的に１,２件目を購入した会社とは違う会社で購入したいと考えました。というのも、だんだんと運用するにつれて疑問に思ってきたことなのですが、最初に購入した２件は中古物件なので、契約は不動産会社とですが、売り主は前オーナーです。そのため、物件価格の決め方、もっと言うなら物件にどのぐらいの金額を上乗せしているかが不明瞭でしたので、正直「もしかしたら高めに上乗せされている？」という不安は拭えませんでした。
なので、そのあたりの確認も兼ねて３件目は購入する会社を変えたいと思ったのです。

Q：価格の不透明さの疑念やリスク分散を目的として、３件目は会社を変えたという訳ですね。他に変わった点はありますか？

K様：１,２件目の時より私の経験値や知識が身についたという点が大きいですね。振り返ってみて、営業担当の言っていた事は営業トークで、実際とは違う面も見えてきたりしました。当然ですが、当時は運用経験がなかったため不動産会社の営業マンと私では情報格差が大きかったなあと感じますね。

Q：経験値を積んだことで物件選定の着眼点は変わりましたか？

K様：「分散投資」を選択肢の幅を広げて考えられるようになりました。たとえば、これまでは都心で、駅近で、収支の黒で…とこだわっていましたが、ガラッと変えて新築で、生活感のニオイがするようなエリアで物件を持ってみたいなと思いました。

3件目の購入でプロパティエージェントを選んだ理由

Q：３件目を購入する会社としてプロパティエージェントを選んだ理由を教えてください。

K様：３件目となると、運用について経験していますから外せない条件はいくつかありました。まずは、仕入れ、開発・施工・販売・管理まで自社で一貫してやっているところで、ある程度知名度のある会社にしたいと考えていたので自ずと絞られました。その中でさらに絞るとなるとプロパティエージェントは安定したイメージでしたし、クラウドファンディングなど新しい事業もされていて総合的に信用度が高かったので選びました。

Q：実際の当社の印象はいかがでしたか？

K様：つきあい始めてから分かったのですが、プロパティエージェントは、非常に顧客志向の会社だということです。営業担当も1オーナー1担当制のため、地方に在住している私は安心して任せられましたし、嘘偽りのない良好な関係性が気に入っています。３件目の検討時は、着眼点が肥えたこともあり、ずいぶん打合せを重ねたのですが、物件の価格についても根拠をもって説明してくれて、また営業担当の方のフットワークがよく、情報の共有やレスポンスも早く満足しています。加えて、オーナー会といって不動産投資の先輩から直接お話を伺う機会を設けてくれるのもうれしいポイントです。本などでも不動産投資を扱ったものはありますが、富裕層の不動産投資の体験談が多く…イマイチ参考にならなくて。でもオーナー会なら実際に私と同じサラリーマン兼不動産投資の先輩から経験談などが伺えるのでとても助かりますし心強いです。

Q：当社ならではの1番良い所を挙げるとしたら？

K様：１番気に入っているのは、毎年開催されている確定申告作成の相談会サービスです。１,２件目を購入した不動産会社にはそういったサービスはなかったため、とても助かっています。別の不動産会社で購入した１,２件分も一緒に見てもらえてありがたいです。不動産投資検討中には見逃しがちですが、中長期運用だからこそ見落としてはいけない大事なポイントだと思います。実際に不動産投資を始める前には気づかなかった部分がいくつかありましたが、プロパティエージェントなら網羅的にフォロー体制があり運用経験者の私でもサービス面においてとても満足できています。